Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6441840 EA VERZ 17-990
beschikking van: 23 februari 2018
func.: 717
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
t e g e n
[verweerder]
wonende te [woonplaats]
verweerder
nader te noemen: [verweerder]
gemachtigde: mr. S.V. Rutgers
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekster] heeft op 2 november 2017 een verzoek, met bijlagen, ex artikel 202 Rv ingediend tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht.
[verweerder] een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 30 januari 2018 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
standpunten partijen
1. [verzoekster] verzoekt de kantonrechter een voorlopig deskundigenbericht te gelasten, waarbij [naam deskundige 1] ofwel [naam deskundige 2] als deskundigen worden aangewezen en [verweerder] in de kosten van deze procedure wordt veroordeeld. Het deskundigenbericht dient te worden uitgebracht over de hoogte van de ontwikkelingen in de markt met betrekking tot de huurprijs voor het gehuurde per 1 juli
2017, met inachtneming van de volgende vragen:
I. Is de voorgestelde huurprijs van € 1.250,00 per maand (kale huur) van het gehuurde met ingang van 1 juli 2017 redelijk, gelet op de huurprijzen van vrijgekomen woningen in de nabijheid, die zijn verhuurd enkele maanden voor en na de datum van 1 juli 2017?
II. Welke huurprijzen zijn er in de periode van enkele maanden voor en enkele maanden na 1 juli 2017 overeengekomen bij nieuwe verhuringen van woonruimte in de nabijheid?
III. Kan de deskundige motiveren welke referentieperiode hij in het kader van bepaling van de markthuur relevant acht?
IV. Kan de deskundige de door hem gekozen referentiepanden noemen en vergelijken met het gehuurde?
V. Kan de deskundige het huidige huuraanbod van vergelijkbare woonruimte vergelijken met het gehuurde en de prijs van het gehuurde?
Daarbij merkt [verzoekster] nog op dat [verweerder] mee dient te werken aan het onderzoek van de deskundige en de deskundige toegang tot het gehuurde moet verlenen.
2. [verzoekster] stelt daartoe dat zij als beheerder optreedt namens de eigenaar van de woning aan de [adres] te Amsterdam (nader te noemen de woning). [verweerder] huurt de woning sinds 15 oktober 2009 tegen een huurprijs van (thans) € 783,11 per maand. In het huurcontract staat hoe de huurprijs kan worden aangepast. In dat kader kan de huurprijs worden geïndexeerd, hetgeen voor het laatst is gebeurd in 2016. Bij brief van 10 mei 2017 heeft [verzoekster] aan [verweerder] voorgesteld de huurprijs aan te passen naar € 1.750,00 per maand. In reactie daarop heeft de gemachtigde van [verweerder] bij brief van 31 mei 2017 bericht dat er geen bevoegdheid bestaat om de huur aan te passen anders dan per indexering. [verzoekster] heeft per e-mail van 22 juni 2017 bericht dat het voorstel een redelijk voorstel is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW en dat de verhuurder die mogelijkheid heeft omdat het een vrije sector woning betreft. In latere correspondentie heeft [verzoekster] zich op het standpunt gesteld dat het niet gaat om een reguliere huurverhoging maar om een redelijk voorstel ex artikel 7:274 BW. Pronk stelt er belang bij te hebben dat er een deskundige wordt benoemd die een advies uit kan brengen over de hoogte van de huurprijs, zodat er een huurprijsaanpassing aan de ontwikkelingen in de markt kan worden uitgevoerd.
3. [verweerder] voert gemotiveerd verweer. Hij voert aan dat [verzoekster] op de muziek vooruit loopt. De bepaling ten aanzien van de hoogte van de huur en de overeengekomen jaarlijkse huurverhoging zijn duidelijk in de overeenkomst en de standaard ROZ-bepalingen uit 2003 vastgelegd. Indien de verhuurder meent recht te hebben om op basis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW een voorstel tot huurverhoging te doen, hetgeen [verweerder] betwist, dan dient zij de procedure te doorlopen zoals genoemd in artikel 7:271 en 7:272 BW en dient zij de huur op te zeggen en, als [verweerder] niet mee zou werken, de beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter te vorderen. Indien het verzoek wordt ingewilligd wordt de gewone rechter gepasseerd en wordt een voorschot genomen op een beslissing in een te volgen procedure ex artikel 7:271 en 7:272 BW. Mocht het verzoek worden toegewezen dan verzoekt [verweerder] een andere deskundige dan de door [verzoekster] voorgestelde deskundigen te benomen, bij voorkeur van buiten Amsterdam. De dan te benoemen deskundige dient tevens te onderzoeken wat mensen met een middeninkomen doorgaans in Amsterdam voor een dergelijke object betalen, wat een redelijk huur is te noemen voor mensen met een middeninkomen en in hoeverre de huur redelijk is gezien de draagkracht van [verweerder] .
Beoordeling
4. Op grond van artikel 202 Rv dient de kantonrechter summierlijk te beoordelen of hij bevoegd is in een eventueel in vervolg op het deskundigenbericht aanhangig te maken procedure. Ook met het oog op die bevoegdheidsvraag, dient door de verzoekende partij voldoende te worden gesteld om te kunnen beoordelen wat de aard en het beloop van de mogelijk aanhangig te maken vordering is en of er relevante feiten zijn die met een deskundigenbericht bewezen kunnen worden.
5. Dat is in onderhavige zaak het geval nu [verzoekster] verzoekt een voorlopig deskundigenbericht te gelasten ten aanzien van de hoogte van huurprijzen in het kader van het formuleren van een redelijk aanbod aan [verweerder] voor het verhogen van de huur voor de onder het geliberaliseerde huurregime vallende woning.
6. Het belangrijkste verweer van [verweerder] is dat het verzoek prematuur is.
7. De omstandigheid dat het deskundigenbericht het uitgangspunt is voor de beoordeling van de redelijkheid van een door [verzoekster] namens de verhuurder aan [verweerder] geformuleerd of te formuleren aanbod en dat eerst als [verweerder] met de voorgestelde huur niet akkoord gaat een procedure ex 7:271, 7:272 jo 7:247 BW kan worden geëntameerd staat er niet aan in de weg dat reeds op dit moment op de voet van artikel 203 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een voorlopig deskundigenbericht kan worden gelast. [verzoekster] moet zich, zoals ook ter zitting is besproken, wel realiseren dat de vraag of in de tussen partijen geldende huurovereenkomst daadwerkelijk in redelijkheid een huurverhoging kan worden voorgesteld overeenkomstig de thans bij nieuwe huurovereenkomsten voor vergelijkbare woningen overeengekomen huur, met het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht nog niet is beantwoord. Dat hangt namelijk ook af van hetgeen partijen in redelijkheid over en weer mochten verwachten met betrekking tot de uitvoering van de tussen hen gesloten huurovereenkomst, in de wetenschap dat in artikel 7:274 lid 1 sub d BW door de wetgever is beoogd dat bij geliberaliseerde woonruimte een redelijk aanbod als bedoeld in genoemd artikel ook kan zien op alléen (verhoging van) de huurprijs.
8. [verweerder] heeft bezwaar gemaakt tegen de door [verzoekster] voorgestelde deskundigen maar niet tegen de door [verzoekster] voorgestelde vraagstelling. Wel heeft [verweerder] aangegeven dat in het deskundigenbericht tevens aandacht dient te worden besteed aan wat mensen met een middeninkomen doorgaans in Amsterdam voor een dergelijke object betalen, wat een redelijk huur is te noemen voor mensen met een middeninkomen en in hoeverre de huur redelijk is gezien de draagkracht van [verweerder] . Aangezien op grond van de huidige jurisprudentie de draagkracht van willekeurige andere huurders bij het onderzoek naar marktconformiteit van een voorgestelde huurverhoging geen rol speelt is er geen aanleiding de door [verweerder] gewenste vragen aan de te benoemen deskundige voor te leggen. Welk bedrag [verweerder] , gelet op zijn draagkracht, wel of niet kan betalen is vooralsnog niet zonder meer een omstandigheid die een doorslaggevende rol zal spelen bij die beoordeling van de redelijkheid van een aanbod tot huurverhoging. De redelijkheid van zo’n aanbod dient wel te worden bezien tegen de achtergrond van hetgeen partijen in redelijkheid over en weer mochten verwachten. Het ligt in de reden dat de deskundige ook vergelijkbare huren in de periode na juli 2017 tot heden in het onderzoek zal betrekken.
9. Bij behandeling van het verzoekschrift op de zitting van 30 januari 2018 hebben partijen verklaard geen bezwaar te hebben wanneer, in het geval het verzoekschrift tot benoeming van een voorlopig deskundige zou worden ingewilligd, een deskundige verbonden aan Draijer Makelaardij te Amsterdam te benoemen.
10. Mevrouw K. Benkacem van het kantoor Draijer makelaardij en Vastgoedbeheer, gevestigd aan de [adresgegevens deskundige] , heeft telefonisch aan de griffier verklaard dat zij bereid en in staat is het onderzoek te verrichten. Zij heeft voorts verklaard dat zij de kosten voor het onderzoek op € 2.750,00 exclusief BTW (€ 3.327,50 inclusief 21% BTW) begroot.
11. Mevrouw K. Benkacem zal als voorlopig deskundige worden benoemd.
12. Aan haar als deskundige zullen de volgende vragen worden voorgelegd:
Is de voorgestelde huurprijs van € 1.250,00 per maand (kale huur) met ingang van 1 juli 2017 redelijk, gelet op de huurprijzen van vrijgekomen woningen in de nabijheid van de woning aan de [adres] te Amsterdam , die zijn verhuurd enkele maanden voor en na 1 juli 2017?
Welke huurprijzen zijn er in de periode van enkele maanden voor en enkele maanden na 1 juli 2017 overeengekomen bij nieuwe verhuringen van woonruimte in de nabijheid?
Kan de deskundige motiveren welke referentieperiode zij in het kader van de bepaling van de markthuur relevant acht?
Kan de deskundige de door haar gekozen referentiepanden noemen en vergelijken met het gehuurde?
Kan de deskundige het huidige huuraanbod van vergelijkbare woonruimte vergelijken met het gehuurde en de prijs van het gehuurde?
Heeft de deskundige nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
13. De deskundige dient partijen in de gelegenheid te stellen om opmerkingen te maken en verzoeken te doen.
Wenselijk is dat de deskundige bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (een vijftal gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingsobjecten te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan. Voor de beoordeling of een vergelijkingsobject vergelijkbaar is kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige staat en de indeling en of de huurprijs in 2017 overeen is gekomen.
De deskundige dient van die voorstellen en van haar bevindingen naar aanleiding van die voorstellen verslag te doen in het uit te brengen schriftelijk voorlopig deskundigenbericht.
In het deskundigenbericht zal melding dienen te worden gemaakt van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken van partijen. Indien een partij schriftelijk opmerkingen aan de deskundige doet toekomen, verstrekt deze partij daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij. Ook dient de deskundige partijen in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op de concept-rapportage. Uit het voorlopig deskundigenbericht moet blijken dat aan dit voorschrift is voldaan.
14. Partijen dienen hun medewerking te verlenen aan het onderzoek van de deskundige.
15. [verzoekster] zal in afwachting van de eindbeslissing in een eventueel door haar te entameren procedure een voorschot ter zake van de kosten van de deskundige ter griffie dienen te deponeren. Dit voorschot zal worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag. Het voorschotbedrag dient uiterlijk binnen vier weken na heden te zijn betaald. [verzoekster] partij ontvangt van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota met (verdere) betaalinstructies.
16. Bij gebreke van deponering van het voorschot binnen de gestelde termijn gaat de kantonrechter ervan uit dat [verzoekster] niet langer prijs stelt op het voorlopig deskundigenbericht.
17. De deskundige dient niet met het onderzoek te beginnen voordat de griffier schriftelijk aan de deskundig heeft laten weten dat het voorschot ter griffie is ontvangen en het onderzoek kan beginnen.
18. De deskundige wordt in overweging gegeven de Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl te raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige suggesties.
19. De kantonrechter merkt nog op dat de deskundige het onderzoek dient te staken en contact moet op nemen met de griffier indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn.
20. De deskundige wordt verzocht het rapport in drievoud met gespecificeerde nota onder vermelding van het kenmerk EA VERZ 17-990 binnen twee maanden na heden te zenden aan de rechtbank, afdeling Privaatrecht (kanton). De griffier zal daarna zorgdragen voor verzending van het rapport aan partijen.
21. Partijen worden na ontvangst van het deskundigenrapport en de gespecificeerde nota in de gelegenheid gesteld op de nota te reageren. Als er geen bezwaren zijn tegen de nota zal de kantonrechter de kosten van de deskundige vast stellen en de griffier opdracht geven de kosten te betalen uit het voorschot dat ter griffie is gestort. Bij bezwaar tegen de nota zal de deskundige in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren, waarna de kantonrechter zal beslissen.
22. De proceskosten in deze verzoekschriften procedure worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
gelast een voorlopig deskundigenbericht;
benoemt tot deskundige:
mevrouw K. Benkacem
Draijer Makelaardij en Vastgoedbeheer
[adresgegevens deskundige]
verzoekt de deskundige de onder rov.12 genoemde vragen te beantwoorden;
stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige(n) vast op een bedrag van € 3.327,50 inclusief 21% btw;
draagt [verzoekster] op om dit voorschot uiterlijk binnen vier weken na heden te betalen;
bepaalt dat partijen alle relevante informatie aan de deskundige dienen te verschaffen;
bepaalt dat de griffier indien het voorschot ter griffie is ontvangen de deskundige zal berichten dat met het onderzoek kan worden aangevangen en dat het schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud binnen
twee maandenna heden ter griffie dient te worden ingeleverd onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;
twee maandenna heden ter griffie dient te worden ingeleverd onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;
houdt de beslissing over de vaststelling van de kosten van de deskundige aan.
compenseert de proceskosten in deze procedure.
Deze beschikking is gegeven door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2018.