Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6494893 \ CV EXPL 17-27575
vonnis van: 15 mei 2018
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
nader te noemen [eiser] ,
gemachtigde: mr. K. Mels,
t e g e n
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
nader te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. A. van Dorsten.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 22 november 2017 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 17 april 2018. [eiser] is in persoon verschenen vergezeld van zijn echtgenote, zoon en [naam 1] (hierna: [naam 1] ), bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen bij [naam 2] (hierna: Van [naam 2] ) bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitaantekeningen nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na schorsing voor minnelijk overleg is vonnis gevraagd en een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiser] , 72 jaar oud, huurt met ingang van 8 juni 1976 van (de rechtsvoorganger van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de bedrijfsruimte (souterrain) gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
1.2.
Vanaf het begin exploiteert [eiser] in het gehuurde koffiehuis ’ [naam koffiehuis] . Het gehuurde meet 35m2.
1.3.
Partijen zijn met ingang van 1 maart 2015 voor de duur van 5 jaar een nieuwe huurprijs van € 3.975,72 per jaar met een verhoging van 20% per jaar overeengekomen.
1.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene ROZ-bepalingen van 17 september 2012 van toepassing.
1.5.
Bij e-mail van 26 september 2017 heeft [naam 1] aan (de beheerder van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verzoek tot indeplaatsstelling gedaan.
1.6.
Op 3 oktober 2017 heeft [eiser] met [naam 1] een koopovereenkomst gesloten. In de schriftelijke koopovereenkomst staat vermeld:
Artikel 1 Object
De koper verklaart te hebben verkocht en in eigendom over te dragen aan de koper, die verklaart te hebben gekocht en in eigendom te aanvaarden het door verkoper onder de naam Koffiehuis ’ [naam koffiehuis] ’ geëxploiteerde horecabedrijf op bovenstaand adres.
Artikel 2 Levering
De levering van het bedrijf vindt plaats op 31-12-2017 ter plaatse waar en in de staat waarin het zich bevindt (…)
(…)
Artikel 4 Koopprijs
1. De koopprijs bedraagt € 5.000,- (…)
Artikel 8 Huurovereenkomst
Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende voorwaarden:
a. dat de koper voor of op de voor de levering bepaalde dag het pand heeft kunnen huren tegen de zelfde huurprijs als die nu voor de verkoper geldt en voorts onder voorwaarden die niet ongunstiger zijn dan nu voor de verkoper gelden. (….)
b. dat de koper voor of op de voor de levering bepaalde dag een vergunning ingevolge de Drank en Horecawet tot uitoefening van het bedrijf zal hebben verkregen en hem ook overigens vanwege de overheid geen belemmeringen tot uitoefening van het bedrijf in de weg zal worden gelegd.
c. dat door de koper op gebruikelijke voorwaarden een financiering zal kunnen worden verkregen voor de koopsom.
1.7.
Op verzoek van de beheerder [naam beheerder] heeft [naam 1] nadere stukken zoals haar NAW-gegevens en een solvabiliteitsverklaring van haar bank verstrekt, waarna het verzoek om indeplaatsstelling bij brief van 11 oktober 2017 is afgewezen.
1.8.
Op 17 oktober 2017 heeft een gesprek tussen [eiser] , [naam 1] , [naam 2] en de beheerder plaatsgehad. Partijen hebben over de indeplaatsstelling geen overeenstemming bereikt.
1.9.
De gemachtigde van [eiser] heeft per e-mail van 14 november 2017 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nogmaals verzocht in te stemmen met indeplaatsstelling en bij gebreke daarvan aangekondigd hen in rechte te zullen betrekken.
Vordering en verweer
2. [eiser] vordert, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hem te machtigen [naam 1] met ingang van 31 december 2017, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum, in zijn plaats te stellen als huurder van de onder 1.1 genoemde bedrijfsruimte met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van de procedure en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3. [eiser] stelt hiertoe dat aan alle wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling is voldaan. Zoals blijkt uit de tussen hem en [naam 1] gesloten koopovereenkomst is sprake van een bedrijfsoverdracht, waarbij [eiser] een zwaarwichtig belang heeft gezien zijn leeftijd en ernstig zieke vrouw. Daarnaast biedt [naam 1] hem de gelegenheid om nog een aantal dagen per week op basis van een 0-urencontract in het bedrijf te blijven werken en daarbij betrokken te blijven. Dat [naam 1] voldoende (financiële) waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst blijkt uit de verklaring van haar bank. Ook is zij bereid een waarborgsom te betalen. Hoewel voor de exploitatie alleen het diploma Sociale Hygiëne vereist is, beschikt [naam 1] over een SVH-diploma restaurantheer/vrouw en heeft zij jarenlange ervaring in de horeca, omdat haar ouders een hotel exploiteerden. Tot slot is er [eiser] veel aan gelegen dat de authenticiteit van het koffiehuis (nog één van de vijf in [plaats] ) bewaard blijft. [naam 1] , zelf al jarenlang klant, buurvrouw en thans op vrijwillige basis al enige dagen per week werkzaam in het koffiehuis, zal zich daarvoor inzetten.
4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat er geen sprake is van een bedrijfsoverdracht, maar van de overdracht van een (vanwege de locatie en huurprijs) aantrekkelijk huurrecht. Daarvoor is de in de wet geregelde indeplaatsstelling volgens hen niet bedoeld. [eiser] heeft geen zwaarwichtig belang gezien de lage koopprijs die bovendien niet valt te rijmen met de veel hogere bedragen die hij aanvankelijk heeft gevraagd. Het gestelde belang om op freelance basis in het koffiehuis te blijven werken wordt door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezien de leeftijd van [eiser] in twijfel getrokken, ook omdat daarover niets in de koopovereenkomst staat vermeld. Tot op heden blijkt verder niets van de financiële gegoedheid van [naam 1] en de gestelde ervaring is niet met bewijs onderbouwd, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
Beoordeling
5. Krachtens het bepaalde in artikel 7:307 lid 1 BW kan een in de plaatstelling worden gevorderd indien sprake is van de overdracht van het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval waarbij de vordering slechts kan worden toegewezen indien huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en niet is gebleken dat de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Daarna volgt een belangenafweging.
Bedrijfsoverdracht
6. Uit artikel 1 van de koopovereenkomst blijkt voldoende dat er sprake is van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht (zie 1.6). Er staat namelijk vermeld dat wordt verkocht: ‘het door verkoper onder de naam Koffiehuis ’ [naam koffiehuis]
geëxploiteerde horecabedrijf’. Dat wordt voor een bedrijf van dit type en omvang (zonder werknemer(s), klantenbestand en noemenswaardige activa) als voldoende bepaalbaar geoordeeld. Dat de inventaris niet nader in de koopovereenkomst staat vermeld leidt dan ook niet tot een ander oordeel. Bovendien is ter zitting onweersproken door [naam 1] gesteld dat de inventaris sterk verouderd is en de balanswaarde daarvan nihil is.
geëxploiteerde horecabedrijf’. Dat wordt voor een bedrijf van dit type en omvang (zonder werknemer(s), klantenbestand en noemenswaardige activa) als voldoende bepaalbaar geoordeeld. Dat de inventaris niet nader in de koopovereenkomst staat vermeld leidt dan ook niet tot een ander oordeel. Bovendien is ter zitting onweersproken door [naam 1] gesteld dat de inventaris sterk verouderd is en de balanswaarde daarvan nihil is.
Zwaarwichtig belang
7. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben betoogd, heeft [eiser] een zwaarwichtig belang bij de overdracht van zijn bedrijf. Niet alleen gezien zijn leeftijd en zieke vrouw, maar ook omdat hij met de overdracht aan [naam 1] zijn levenswerk, de koffiezaak die hij in 41 jaar heeft opgebouwd, op zijn manier kan voortzetten. Door twee dagen per week op freelancebasis te blijven werken kan hij bij het bedrijf betrokken blijven zonder belast te zijn met de managementtaken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de door [eiser] ter zitting gegeven toelichting dat zijn boekhouder de koopovereenkomst heeft opgesteld, waarbij onbedoeld de freelance-afspraak niet is meegenomen, onvoldoende weerlegd. Op de twijfel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de hoogte van de koopprijs is ter zitting door [naam 1] naar voren gebracht dat daarin de vervanging van de verouderde apparatuur en het sluiten van nieuwe (ongunstigere) contracten met leveranciers is meegenomen. Ook dat is onvoldoende weersproken. De omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bereid zijn dezelfde koopprijs te bieden, zet het zwaarwichtig belang van [eiser] niet opzij, nu gesteld noch gebleken is dat zij het bedrijf van [eiser] zullen gaan voortzetten.
Waarborgen voorgestelde huurder
8. Niet in geschil is dat voor de exploitatie van een koffiehuis als het onderhavige alleen een exploitatievergunning en het SVH Diploma Sociale hygiëne vereist is. Uit de toelichting ter zitting is gebleken dat de exploitatievergunning, die nu nog op naam van [eiser] staat, eenvoudig op naam van [naam 1] kan worden gezet en dat het SVH Diploma (zo nodig) in één dag kan worden gehaald. Dat er alcoholische drank wordt geschonken in de koffiezaak is niet aangetoond en wordt door [eiser] en [naam 1] uitdrukkelijk betwist. Nu de Drank- en Horecavergunning voor de exploitatie van de koffiezaak niet vereist is, doet de vermelding daarvan in artikel 8b van de koopovereenkomst niet terzake. Bovendien ontbreekt de relevantie van het beroep op de ontbindende voorwaarde als geen van de bij de koopovereenkomst betrokken partijen daar een beroep op doen en [naam 1] ter zitting heeft uitgesproken het bedrijf van [eiser] nog steeds te willen overnemen. Dat [naam 1] onvoldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering is niet gebleken. Daarbij heeft meegewogen de aard en omvang van het bedrijf, de relatief lage huur en de door [naam 1] overgelegde financiële gegevens (zie 1.7), alsmede de aangeboden waarborgsom. Daarbij komt dat [eiser] voornemens is nog twee dagen per week mee te werken, hetgeen, nu hij een vertrouwd gezicht is in het koffiehuis, ook positief aan de exploitatie zal bijdragen.
Belangenafweging
9. Gezien het zwaarwichtig belang van [eiser] (zie onder 7) legt het daartegenover gestelde financiële belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] minder gewicht in de schaal. Gesteld noch gebleken is dat een grondige renovatie van het pand thans geïndiceerd is, zodat ook dit betoog wordt gepasseerd.
Conclusie
10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling zal worden toegewezen. Pas als de machtiging door [eiser] wordt gebruikt, is de indeplaatsstelling een feit. Wél ziet de kantonrechter aanleiding op de voet van artikel 3:307 lid 3 BW aan de machtiging de voorwaarde te verbinden dat [naam 1] de benodigde exploitatievergunning verkrijgt. Het niet nakomen van deze voorwaarde heeft tot gevolg dat de machtiging tot indeplaatsstelling wordt geacht niet te zijn verleend.
10. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
machtigt [eiser] om [naam 1] in de plaats te stellen als huurster van de bedrijfsruimte (souterrain) gelegen aan de [adres] te [plaats] onder de voorwaarde dat [naam 1] de benodigde exploitatievergunning verkrijgt;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 78,00
-kosten dagvaarding: € 101,10
-salaris gemachtigde: € 250,00
--------------
totaal: € 429,10
inclusief eventueel verschuldigde btw;
III. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.