ECLI:NL:RBAMS:2018:4250

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/642252 / KG ZA 18-87 AB/MA

Vonnis in kort geding van 21 februari 2018

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GEM LUTKEMEER BEHEER B.V.,

gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,

2. de commanditaire vennootschap

GEM LUTKEMEER C.V.,

gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,

eiseressen bij concept-dagvaarding,

advocaat mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. H. Loonstein te Amsterdam,

vrijwillig verschenen.

Partijen zullen hierna afzonderlijk Gem Lutkemeer B.V., Gem Lutkemeer C.V. en [gedaagde] worden genoemd. Gem Lutkemeer B.V. en Gem Lutkemeer C.V. worden gezamenlijk Gem Lutkemeer genoemd.

1.De procedure

Ter zitting van 7 februari 2018 hebben eiseressen gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding en akte wijziging eis. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Een eerdere zaak over hetzelfde onderwerp, waarin alleen Gem Lutkemeer B.V. optrad als eiseres, is ter zitting van 17 januari 2018 behandeld.

Met partijen is afgesproken dat alles wat op die eerdere zitting naar voren werd gebracht ook voor deze zaak geldt.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van eiseressen: mr. Van Dijkman met [naam 1] en [naam 2] ,

aan de zijde van [gedaagde] : mr. Loonstein met [gedaagde] .

2.De feiten

2.1.

In 2002 is tussen [gedaagde] en de gemeente Amsterdam (stadsdeel Osdorp) een overeenkomst, met als kopje “Bruikleenovereenkomst”, tot stand gekomen met betrekking tot het gebruik van een perceel grond kadastraal bekend gemeente [kadastergegevens] (gedeeltelijk) gelegen in de Lutkemeerpolder te Amsterdam (hierna: het perceel).

2.2.

[gedaagde] exploiteert op het perceel een ecologische boerderij.

2.3.

De onder 2.1. genoemde overeenkomst is gesloten na schikking van een procedure bij de pachtkamer tussen de gemeente Amsterdam en [gedaagde] en een aantal van haar familieleden als erven van de voormalige pachters van het perceel. In de overeenkomst is opgenomen:

b. dat deze overeenkomst een uitvloeisel is van het proces-verbaal van schikking van 25 september 2001, aan partijen bekend, waarbij de gezamenlijke erven [gedaagde] onder andere afstand doen van pacht- en/of gebruiksrechten van gronden in de Lutkemeerpolder en het Stadsdeel zich ermee akkoord heeft verklaard dat [gedaagde] de niet op korte termijn voor realisering van gemeentelijke plannen benodigde grond blijft gebruiken;

In artikel 9 van de overeenkomst is bepaald:

Partijen stellen vast dat uit deze bruikleenovereenkomst nimmer een pachtovereenkomst kan ontstaan of geacht kan worden te zijn ontstaan.

In artikel 11 van de overeenkomst is bepaald:

Partijen verklaren voor zover van toepassing dat de pachtovereenkomst van 16 augustus 1963, contractnummer H/a 5043, door ondertekening van deze overeenkomst eindigt.

De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op de datum van ondertekening daarvan, zijnde 9 oktober 2002.

2.4.

Bij brieven van 2 oktober en 20 oktober 2008 heeft de gemeente de overeenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2009. Als reden voor opzegging heeft zij gegeven de voorgenomen herontwikkeling van het gebied waarbinnen het perceel is gelegen. De gemeente schreef
: De planning voor de realisatie van bedrijvenpark Lutkemeer III geeft aan dat eind 2009 gestart gaat worden met de voorbereidende werkzaamheden.

2.5.

Na verzet tegen deze opzegging van de zijde van [gedaagde] heeft de gemeente bij raadsbesluit van 29 september 2009 besloten dat [gedaagde] het perceel nog twee jaar om niet zou mogen gebruiken op grond van een nieuwe overeenkomst. De nieuwe overeenkomst met als kopje “Overeenkomst tot Bruikleen” is ingegaan op 1 november 2009 en zou eindigen 31 oktober 2011. In artikel 2 van die overeenkomst is onder lid 1 bepaald dat dan zal worden bezien of verlenging mogelijk is.

2.6.

De tweede overeenkomst is vervolgens verlengd voor een periode van één jaar. Bij brief van 7 oktober 2011 heeft de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld:

Inmiddels is duidelijk geworden dat de grond die u in gebruik heeft niet voor 1 november 2012 nodig is (..).

De uitvoering van het bedrijvengebied Lutkemeer is vertraagd. De overeenkomst tot bruikleem die met u is gesloten kan dus worden voortgezet, met dien verstande dat de overeenkomst(en) hierbij alvast wordt opgezegd per 1 november 2012 . Dit om alle gebruik in de polder (en de bijbehorende opzegtermijnen) gelijk te laten lopen en een eventuele overdracht soepel te laten verlopen.

Indien u akkoord gaat met deze voortzetting van gebruik en tevens opzegging ervan, verzoek ik u een van deze brieven voor akkoord te ondertekenen en aan mij te retourneren.

[gedaagde] heeft de brief voor akkoord getekend.

2.7.

Ook na 1 november 2012 werd nog geen aanvang gemaakt met de voorgenomen herontwikkeling. Bij brief van 30 september 2013 heeft [gedaagde] ingestemd met een verlenging van het gebruik en het einde daarvan per 1 november 2014.

2.8.

Op 24 december 2013 heeft de gemeente een deel van het perceel overgedragen aan Gem Lutkemeer C.V., van wie Gem Lutkemeer B.V. beherend vennoot is. Het deel waarvan de eigendom is overgedragen, is het deel waarop de akkerbouwgrond is gelegen (kadastrale aanduiding gemeente [kadastergegevens] ). Het deel van het perceel dat bij de gemeente in eigendom is gebleven, is het deel waarop de boerderij is gelegen (kadastrale aanduiding gemeente [kadastergegevens] ).

2.9.

Gem Lutkemeer C.V. heeft het perceel vanaf 23 mei 2014 onder de voorwaarden als opgenomen in de tweede overeenkomst aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. Gem Lutkemeer B.V. heeft [gedaagde] bij brief van 3 oktober 2014 daarover geïnformeerd. In deze brief zijn een verlenging van het gebruik en het einde daarvan per 1 november 2015 voorgesteld. [gedaagde] heeft de brief van 3 oktober 2014 voor akkoord ondertekend.

2.10.

De tweede overeenkomst is vervolgens nog tweemaal verlengd. Per 1 november 2015 is hij verlengd tot 1 november 2016 en per 1 november 2016 is hij verlengd tot 1 november 2017.

2.11.

Bij brief van 4 oktober 2016 heeft Gem Lutkemeer B.V. aan [gedaagde] geschreven:

Op 1 november 2009 heeft u een gebruiksovereenkomst gesloten met de gemeente Amsterdam (voormalig stadsdeel Osdorp) voor het gebruik van gronden in de Lutkemeerpolder. Die gebruiksovereenkomst is op 1 november 2014 geëindigd. Per brief d.d. 23 oktober 2015 heeft de GEM Lutkemeer C.V. u aangeboden om het gebruik van de grond met een jaar voort te zetten, zodat de gebruiksovereenkomst tussen u en GEM Lutkemeer C.V. eindigt op 1 november 2016. U heeft daarmee ingestemd per brief van 30 oktober 2015.

Aangezien de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden op de voormelde gronden niet zal starten voor 1 november 2017, bieden wij u aan om het gebruik van de grond voort te zetten tot 1 november 2017. (..)

Het stadsdeel Amsterdam Osdorp heeft destijds de verplichting op zich genomen om zorg te dragen voor het onderhoud aan de sloten. De GEM Lutkemeer CV heeft deze verplichting overgenomen. (..)

Indien u akkoord gaat met de voortzetting van het gebruik en tevens de beëindiging daarvan per 1 november 2017, dan verzoek ik u om een ondertekend exemplaar van deze brief te retourneren.

De brief is door [gedaagde] voor akkoord getekend: “
Op 15 oktober 2016 getekend voor akkoord met verlenging van de gebruiksovereenkomst en beëindiging daarvan per 1 november 2017” en geretourneerd.

2.12.

Op 19 juli 2017 heeft Gem Lutkemeer B.V. [gedaagde] mondeling meegedeeld dat de overeenkomst na 1 november 2017 niet verder zou worden verlengd en zij het perceel zou moeten verlaten.

2.13.

Bij brief van 1 augustus 2017 heeft Gem Lutkemeer B.V. bevestigd dat de overeenkomst per 1 november 2017 zou eindigen en dat [gedaagde] het perceel op die datum leeg en ontruimd diende op te leveren.

2.14.

[gedaagde] heeft het gebruik van het perceel na 1 november 2017 zonder toestemming van Gem Lutkemeer voortgezet.

3.Het geschil

3.1.

Gem Lutkemeer vorderen – na wijziging eis – de ontruiming door [gedaagde] , binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, van het deel van het perceel met kadastrale aanduiding [kadastergegevens] als weergegeven op de tekening die als productie
17in het geding is gebracht, met medeneming van al het hare en de haren en in nette staat, overeenkomstig het bepaalde in de Tweede Bruikleenovereenkomst, aan GEM Lutkemeer ter beschikking te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten van € 100,00 binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten indien en voor zover betaling niet binnen de termijn plaatsvindt. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen een wijziging van eis in dit late stadium, maar dat bezwaar is verworpen, omdat van het begin af aan voor iedereen duidelijk is geweest van welke gronden ontruiming werd gewenst en [gedaagde] door de wijziging dan ook niet onredelijk in haar verdediging is geschaad.

3.2.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Door de desbetreffende brieven van Gem Lutkemeer B.V. voor akkoord te tekenen heeft [gedaagde] vanaf 23 oktober 2014 ieder jaar ingestemd met verlenging voor een jaar en beëindiging na ommekomst van dat jaar van het gebruik van de haar door Gem Lutkemeer CV ter beschikking gestelde gronden. Zo is zij door ondertekening van de brief van 4 oktober 2016 akkoord gegaan met beëindiging van het gebruik per 1 november 2017. Daarmee heeft zij uitdrukkelijk ingestemd met de beëindiging van de overeenkomst, zodat in het midden kan blijven of wellicht sprake is van huur (verg. artikel 230a lid 2 BW). Gem Lutkemeer heeft [gedaagde] tijdig doen weten dat het deze keer menens was.

4.2.

Gelet op de hiervoor weergegeven voorgeschiedenis met de gemeente Amsterdam wist [gedaagde] van meet af aan dat zij over de gronden kon beschikken totdat de herontwikkeling van de Lutkemeerpolder zover zou zijn, dat wil zeggen totdat ze daadwerkelijk nodig zouden zijn voor het bouwrijp maken van bedrijvengebied Lutkemeer III. Dat laatste heeft uiteindelijk vele jaren langer geduurd dan kennelijk bij aanvang werd voorzien, maar [gedaagde] mocht aan dat voortdurende uitstel niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat het tot afstel zou komen.

4.3.

Ter zitting zijn de plannen van Gem Lutkemeer uitgebreid aan de orde geweest en is ook gekeken of er alternatieven zijn waarbij [gedaagde] de gronden nog langer zou kunnen blijven gebruiken. Gem Lutkemeer heeft voldoende aangetoond dat er geen redelijke alternatieven zijn. Als het resultaat van de in februari verrichte boringen bekend is zal op korte termijn over een deel van de gronden een dikke laag zand worden aangebracht, die langere tijd nodig heeft om in te klinken. Voor [gedaagde] zullen die gronden dan niet langer bruikbaar zijn, terwijl zij verder weg gelegen grond niet meer zal kunnen bereiken. Hierbij speelt mee dat op een deel van de gronden die nu in gebruik zijn bij [gedaagde] infrastructuur zal worden aangelegd. Een buurterrein dat eerst nog moet worden onteigend staat niet in de weg aan de thans voorgenomen uitvoering, zo heeft Gem Lutkemeer C.V. voldoende duidelijk gemaakt. Zij heeft ook het verschil uitgelegd tussen de netto 4.5 ha die zij wil ontwikkelen en het grotere gebied dat daarvoor bruto nodig zal zijn. Verderop beginnen is voor Gem Lutkemeer C.V. geen haalbare optie, omdat dan nu al extra infrastructuur zou moeten worden aangelegd, waarvan de kosten pas veel later zouden kunnen worden terugverdiend. Bovendien is het voor potentiële gebruikers minder aantrekkelijk om op een enigszins achteraf gelegen terrein neer te strijken. Van Gem Lutkemeer C.V. kan redelijkerwijs ook niet worden verlangd dat zij pas met de voorbereidingen voor Lutkemeer III begint nadat Lutkemeer I tot de laatste vierkante meter is verkocht of volgebouwd. Zij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het zo niet werkt en dat het een kwestie is van verschillende elkaar opvolgende fases van bouwrijp maken.

4.4.

Al met al is het (spoedeisend) belang van Gem Lutkemeer C.V. bij het op korte termijn ter beschikking krijgen van de gronden voldoende aannemelijk geworden. Het belang van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik weegt daar in de gegeven omstandigheden niet tegenop. De vordering is dan ook toewijsbaar en wel uitvoerbaar bij voorraad. De overeenkomst is geëindigd. Alleen al om die reden is artikel 7:295 BW hier niet aan de orde. Ter zitting is gebleken dat voor de ontruiming geen feitelijke handelingen nodig zijn, zodat een termijn van drie dagen redelijk voorkomt. De vordering van eigenares Lutkemeer C.V. zal worden toegewezen. De beherend vennoot van Lutkemeer C.V. heeft daarnaast geen zelfstandig belang bij ontruiming, zodat die vordering zal worden afgewezen.

4.5.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gem Lutkemeer C.V. worden begroot op:

- griffierecht 626,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.442,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het deel van het perceel met kadastrale aanduiding [kadastergegevens] als weergegeven op de tekening die als productie 17 in het geding is gebracht met medeneming van al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en in nette staat, overeenkomstig het bepaalde in de tweede “Overeenkomst tot Bruikleen”, aan Gem Lutkemeer C.V. ter beschikking te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Gem Lutkemeer C.V. tot op heden begroot op € 1.442,00,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 en te voldoen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten indien en voor zover betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.H. Abbas, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2018.^[1]