Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
nummers 641210 / KG RK 17-2347 MW/CB
Beschikking van 26 januari 2018
op het op 29 december 2017 ingekomen verzoek van:
de naamloze vennootschap
ABN AMRO BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
advocaat mr. G. Hamers te Rosmalen.
1.Het verloop
1.1.
[naam notaris] , notaris te [plaats] , heeft op 29 december 2017 namens verzoekster (verder te noemen: de bank) een verzoekschrift ex artikel 3:270 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, dat aan deze beschikking is gehecht.
Bij faxbericht van 2 januari 2018 heeft de griffier aan de notaris verzocht om een recente gespecificeerde opgave van de vordering van de bank over te leggen.
Op 3 januari 2018 heeft de notaris een gespecificeerde opgave van de vordering van de bank overgelegd. Bij faxbericht van diezelfde dag heeft de griffier om een nadere toelichting verzocht.
Op 4 januari 2018 heeft de notaris een door de bank opgestelde toelichting overgelegd. Die toelichting heeft bij de voorzieningenrechter echter geleid tot nog meer vragen, waarna is bepaald om de notaris te horen op het verzoek.
1.2.
Het verzoek is behandeld ter zitting van 24 januari 2018. Ter zitting zijn verschenen [naam notaris] en [naam kandidaat-notaris] (kandidaat-notaris). Namens de bank is mr. Hamers verschenen.
1.3.
Voorafgaand aan de zitting heeft de bank producties overgelegd, waaronder een gewijzigde opgave van haar vordering met een specificatie van de achterstand.
2.Gronden van de beslissing
2.1.
Op 18 december 2017 is de woning, plaatselijk bekend als [adres] , verder te noemen de woning, executoriaal verkocht voor een bedrag van € 368.000,--.
2.2.
Het verzoek strekt tot goedkeuring van de verklaring van de bank, dat aan haar, als (eerste) hypotheekhoudster van de woning, van de veilingopbrengst een bedrag toekomt.
2.3.
Aanvankelijk is verzocht om goedkeuring van de vordering zoals is vermeld in de overgelegde e-mails van 18 oktober 2017 en 12 december 2017.
Daaruit bleek dat op 18 oktober 2017 de vordering van de bank per
1 november 2017 bedroeg:
Hoofdsom € 310.000,00
Achterstand € 34.051,59
Termijn 1-11-‘17 € 1.278,75
Kosten p.m. € 1.800,00 (geraamde kosten voor de veilingbegeleiding en voorgenomen taxatie na ontruiming via Makelaarsnetwerk)
Totaal € 347.130,34
Per 12 december 2017 bedroeg de totale vordering van de bank
€ 352.501,94 waarvan € 42.501,94 achterstand. Omdat niet duidelijk was van welk bedrag goedkeuring werd verzocht en de achterstand in een korte periode een groot verschil vertoonde, is verzocht om een recente gespecificeerde opgave te verstrekken.
Volgens de opgave van de bank die op 3 januari 2018 is overgelegd bedroeg de vordering:
Hoofdsom € 310.000,00
Achterstand € 42.449,68
Rente t/m 4-1-‘18 € 127,87
Boeterente € 23.045,40
Veilingbegeleiding € 1.331,00
Vervangen sloten
€ 136,84
€ 136,84
Totaal € 377.090,79
Daarna is verzocht om een toelichting op de steeds gewijzigde achterstand en is verzocht om een toelichting op de boeterente die aanvankelijk niet bij de vordering van de bank was opgenomen.
Daarop heeft de notaris een e-mail van de bank overgelegd met daarin een nadere toelichting. Het verschil in achterstand (tussen 1 november 2017 en 12 december 2017) van € 8.450,35 werd door de bank als volgt verklaard:
- een niet betaalde hypotheeknota van 01-11-2017 ad € 1.278,75;
- een niet betaalde hypotheeknota van 01-12-2017 ad € 1.278,75;
- de kosten van SWG Advocaten inzake de werkzaamheden voor het inroepen van het huur-, beheer- en ontruimingsbeding ad € 4.118,38;
- kosten taxateur ad € 443,47;
- kosten veilingbegeleidende makelaar ad € 1.331,00.
Het verschil in achterstand (tussen 12 december 2017 en 3 januari 2018) van € 52,56 werd door de bank als volgt verklaard:
- ook de hypotheeknota van 01-01-2018 ad € 1.278,75 is onbetaald gebleven;
- de nota van de taxateur van € 443,46 is uitbetaald en daadwerkelijk geboekt op de achterstand, maar het bedrag dat is voldaan is € 443,46 (i.p.v. € 443,47);
- de nota van de begeleidende makelaar is echter niet meegenomen in de laatste opgave.
In de opgave van 3 januari 2018 is dus opgenomen het achterstandsbedrag van 1 november 2017 +/+ (3 x € 1.278,75 +/+ (€ 4.118,38) +/+ (€ 443,46) terwijl de kosten van de veilingbegeleidende makelaar hier nog bij op komen. Bovendien blijkt ook nog dat er een andere nota uitbetaald moet worden van € 136,84 in verband met het vervangen van de sloten.
Hiermee komt het daadwerkelijke achterstandsbedrag per 4 januari 2018 op € 42.449,68 +/+ € 1.331,00 +/+ 136,84 =/= € 43.917,52.
Voor wat betreft de boeterente die ineens werd opgevoerd heeft de bank gesteld dat hierover met de betrokkenen is gecorrespondeerd en men deze verschuldigd is.
2.4.
De door de bank (haast onnavolgbare) gegeven toelichting heeft bij de voorzieningenrechter geleid tot nog meer vragen, waarna is bepaald om de notaris te horen op het verzoek. De eigenaar van de woning is daarbij aangemerkt als belanghebbende. Omdat hij geen bekende woon- en/of verblijfplaats bleek te hebben, is hij uiteindelijk niet door de griffier opgeroepen voor de zitting.
2.5.
Op 23 januari 2018 heeft de bank een gewijzigde opgave van haar vordering overgelegd. Het totaalbedrag is als volgt gespecificeerd:
Hoofdsom € 310.000,00
Achterstand t/m 23-1-‘18 € 42.586,52
Veilingbegeleiding € 1.331,00
Boeterente € 0,00
Vertragingsrente
€ 0,00
€ 0,00
Totaal € 353.917,52
3.De beoordeling
3.1.
Artikel 3:270 lid 3 BW Pro luidt:
Zijn er meer hypotheekhouders of zijn er schuldeisers of beperkt gerechtigden als in het vorige lid bedoeld, dan stort de notaris de netto-opbrengst onverwijld bij een door hem aangewezen bewaarder die aan de eisen van artikel 445 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voldoet. Wanneer het goed door de eerste hypotheekhouder is verkocht en deze vóór of op de betaaldag aan de notaris een verklaring heeft overgelegd van hetgeen hem van de opbrengst toekomt krachtens de door de eerste hypotheek verzekerde vordering of andere vorderingen die eveneens door hypotheek zijn verzekerd en in rang onmiddellijk bij de eerste aansluiten, met vermelding van schuldeisers wier vordering boven de zijne rang neemt, blijft de storting nochtans achterwege voor hetgeen aan de verkoper blijkens deze verklaring toekomt, en keert de notaris dit aan deze uit. Deze verklaring moet zijn voorzien van een aantekening van de voorzieningenrechter van de rechtbank binnen welker rechtsgebied het verbonden goed zich geheel of grotendeels bevindt, inhoudende dat hij de verklaring heeft goedgekeurd, nadat hem summierlijk van de juistheid ervan is gebleken. De verklaring kan behalve door een advocaat ook door een notaris worden ingediend. Tegen de goedkeuring is geen hogere voorziening toegelaten.
3.2.
De voorzieningenrechter heeft een summiere toets en moet er daarbij vanuit kunnen gaan dat de vordering van de bank niet alleen correct, maar ook overzichtelijk wordt aangeleverd. De notaris die het verzoek indient verklaart dat hij geen vermoeden heeft dat de vordering van de bank onjuist is (in verband met het bepaalde in artikel 3:270 lid 4 BW Pro). Uit die verklaring van de notaris, die bij het veilingtraject betrokken is, kan worden afgeleid dat ook hij de vordering van de bank summier controleert alvorens tot indiening van het verzoek wordt overgegaan. Dit behoort tot zijn taak.
3.3.
Aanvankelijk werd in dit geval in de opgave van de vordering van de bank geen boeterente opgenomen. In de (eerste) aangepaste verklaring heeft de bank hier wel aanspraak op gemaakt. Uiteindelijk, in haar verklaring van 23 januari 2018, heeft de bank afgezien van de boeterente, zodat dit geen verdere bespreking behoeft.
3.4.
De achterstand is in een korte periode aanzienlijk gewijzigd, zonder dat daar op het eerste oog een redelijke verklaring voor was (gegeven). Voorafgaand aan de zitting heeft de bank een specificatie van de achterstand overgelegd. Gebleken is dat de bank rechtstreeks kosten heeft voldaan die zij vervolgens onder de achterstand heeft geboekt. Zodoende kan de notaris ook die kosten rechtstreeks aan de bank voldoen. Ter zitting is toegelicht dat dit staande praktijk is.
Voor de voorzieningenrechter was een en ander niet duidelijk. De bank heeft de hoogte van haar vordering tot vier keer toe gewijzigd. Omdat kosten onder de achterstand zijn geboekt, was dit voor de voorzieningenrechter ook niet overzichtelijk. Al met al zal de verklaring van de bank van 23 januari 2018 worden goedgekeurd nu – na toelichting daarvan – summierlijk van de juistheid ervan is gebleken. De vordering blijkt als volgt te zijn opgebouwd:
Hoofdsom € 310.000,00
Achterstand t/m 23-1-‘18 € 42.586,52
Veilingbegeleiding € 1.331,00,
waarbij in de achterstand de volgende kosten zijn begrepen:
de kosten van SWG Advocaten inzake de werkzaamheden voor het inroepen van het huur-, beheer- en ontruimingsbeding ad € 4.118,38,
de kosten van de taxateur ad € 443,46,
diverse kosten d.d. 11-08-2011 ad € 300,00,
diverse kosten d.d. 14 februari 2014 ad € 621,94,
diverse kosten d.d. 24 maart 2015 ad € 266,70,
diverse kosten d.d. 26 mei 2016 ad € 918,39,
diverse kosten d.d. 30 augustus 2016 ad € 446,49,
diverse kosten d.d. 7 september 2016 ad € 90,75,
diverse kosten d.d. 4 november 2016 ad € 90,75,
diverse kosten d.d. 7 december 2016 ad € 446,49,
diverse kosten d.d. 22 december 2016 ad € 1.637,43,
diverse kosten d.d. 3 juli 2017 ad € 443,46,
diverse kosten d.d. 5 juli 2017 ad € 544,50,
diverse kosten d.d. 10 januari 2018 ad € 136,84.
Aangenomen wordt dat deze “diverse kosten” betrekking hebben op incassowerkzaamheden en betekeningen (deurwaarderskosten).
De aantekening zal op de aan deze beschikking gehechte verklaring worden gesteld.
3.5.
Ter zitting heeft de voorzieningenrechter verduidelijkt dat voortaan in de verklaring van de bank de kale (rente en/of aflossings)achterstand moet worden vermeld en dat gemaakte kosten apart op de verklaring moeten worden vermeld met daarbij een korte omschrijving van de werkzaamheden die daaraan ten grondslag liggen, ook al heeft de bank die kosten zelf al voldaan. Dit is zuiverder en overzichtelijker, zowel voor de voorzieningenrechter als voor de belanghebbenden.
4.de beslissing
De voorzieningenrechter:
keurt de (aangehechte) verklaring van 23 januari 2018 van ABN AMRO
Bank N.V. goed.
Gegeven op 26 januari 2018 door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam, bijgestaan door de griffier.
Coll. JT