Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6480284 KK EXPL 17-1244
vonnis van: 5 januari 2018
vonnis van de kantonrechter kort geding
i n z a k e
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Rochdale
gemachtigde: mr. N. Vos
t e g e n
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. J.S.W. Boorsma
2.[gedaagde 2]
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde 2]
niet verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 28 november 2017, met producties, heeft Rochdale een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 22 december 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Rochdale is verschenen bij mevrouw [naam 1] , medewerkster van de afdeling bestrijding onrechtmatige bewoning, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen in persoon, vergezeld door mr. T. den Haan namens de gemachtigde. [gedaagde 2] is niet verschenen. [gedaagde 1] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Tussen (thans) Rochdale enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds bestaat sinds 29 mei 2002 een huurovereenkomst ter zake de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , hierna: het gehuurde.
1.2.
Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met elkaar gehuwd. Het huwelijk is op 12 februari 2010 ontbonden.
1.3.
[gedaagde 2] is blijkens de Basisregistratie Personen per 5 december 2009 uit Nederland vertrokken en naar Suriname geëmigreerd.
1.4.
Thans staat [gedaagde 1] met haar dochters als woonachtig geregistreerd op het adres van het gehuurde.
1.5.
Op 18 september 2017 is de politie het gehuurde binnengetreden. Geconstateerd werd dat het gehuurde niet als woning in gebruik was en dat sprake was van een hennepkwekerij. In een door de politie opgemaakt proces-verbaal staat hierover, voor zover relevant, het volgende:
“Aantal kamers woning : 4Kweekruimte : 3 slaapkamers met een zogenaamde henneptentAantal hennepplanten : 86Aantal assimilatielampen : 5Diefstal van energie : neeEr zijn geen personen aangetroffen.De collega’s zagen eveneens dat de woning niet als woning in gebruik was: bij het betreden van de woning werd een lege woonkamer aangetroffen met daarin enkel een paar stoelen om op te zitten. In de overige “slaapkamers” stonden in elke kamer een henneptent en geen bed.(…)”
“Aantal kamers woning : 4Kweekruimte : 3 slaapkamers met een zogenaamde henneptentAantal hennepplanten : 86Aantal assimilatielampen : 5Diefstal van energie : neeEr zijn geen personen aangetroffen.De collega’s zagen eveneens dat de woning niet als woning in gebruik was: bij het betreden van de woning werd een lege woonkamer aangetroffen met daarin enkel een paar stoelen om op te zitten. In de overige “slaapkamers” stonden in elke kamer een henneptent en geen bed.(…)”
1.6.
Artikel 9 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden luidt:
“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.3. (…) Huurder is aansprakelijk voor alle gedragingen van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde bevinden. (…)5. Huurder dient verhuurder schriftelijk te verzoeken om toestemming tot het onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden. (…)”
“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.3. (…) Huurder is aansprakelijk voor alle gedragingen van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde bevinden. (…)5. Huurder dient verhuurder schriftelijk te verzoeken om toestemming tot het onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden. (…)”
1.7.
Gedaagden zijn bij brief van 26 september 2017 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.
1.8.
Bij brief van 16 oktober 2017 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] gereageerd op de brief van 26 september 2017 en te kennen gegeven dat [gedaagde 1] zich niet in een huuropzegging kan vinden, dat zij destijds in het buitenland was wegens medische redenen, dat zij haar neef had gevraagd om in de tussentijd op de woning te letten en die neef daar misbruik van heeft gemaakt.
1.9.
Bij handgeschreven brief d.d. 23 oktober 2017 heeft de heer [naam 2] verklaard dat hij verantwoordelijk is geweest voor de hennepkwekerij. [naam 2] heeft verklaard dat [gedaagde 1] niet op de hoogte was van de hennepkwekerij en dat hij misbruik heeft gemaakt van haar afwezigheid en vertrouwen.
1.10.
Bij brief van 30 november 2017 heeft de officier van justitie [gedaagde 1] bericht dat de zaak tegen haar is geseponeerd wegens onvoldoende bewijs; niet is gebleken van betrokkenheid van [gedaagde 1] bij de hennepkwekerij.
Vordering
2. Rochdale vordert, kort en zakelijk weergegeven, dat gedaagden bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (hoofdelijk) veroordeeld zullen worden:
2.1.
om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, met een maximum van € 10.000,-, althans een in goede justitie nader te bepalen dwangsom;
2.2.
in de proceskosten.
3. Rochdale stelt hiertoe dat gedaagden in strijd met de in 1.6. geciteerde bepalingen uit de huurovereenkomst hebben gehandeld. De bestemming van het gehuurde is gewijzigd, gedaagden hebben in het gehuurde niet hun hoofdverblijf en gedaagden hebben zich niet als goed huurders gedragen. De gedragingen van gedaagden leveren een zwaarwegende wanprestatie op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De wanprestatie is niet van bijzondere aard of geringe betekenis. De rechter zal de vorderingen van Rochdale in een bodemprocedure toewijzen. Vooruitlopend daarop wenst Rochdale een ordemaatregel te treffen door de woning te ontruimen en als (schaarse) sociale huurwoning direct beschikbaar te stellen op de sociale markt. Rochdale heeft de wettelijke en maatschappelijke taak om toe te zien op een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen. Voor deze huurwoningen bestaan, zeker in Amsterdam en directe omgeving, aanzienlijke wachttijden. Onrechtmatig gebruik van het gehuurde is niet alleen in strijd met de huurvoorwaarden, maar ook in strijd met het gehele woonruimte-verdelingssysteem. De spoedeisendheid is gelegen in de wens c.q. noodzaak om een signaalwerking af te geven. Een hennepkwekerij wordt niet getolereerd en daarop wordt direct en adequaat ingegrepen.
Verweer
4. [gedaagde 1] voert allereerst aan dat Rochdale geen spoedeisend belang heeft. Na terugkeer van vakantie (in de periode 17 juli 2017 tot en met 3 oktober 2017) zijn [gedaagde 1] en haar dochters het gehuurde weer gaan betrekken. Het gehuurde wordt derhalve bewoond en is niet onttrokken aan de sociale woningmarkt. [gedaagde 1] heeft haar hoofdverblijfplaats nimmer gewijzigd. Het vonnis in de bodemprocedure kan worden afgewacht, zodat de vordering in kort geding moet worden afgewezen. [gedaagde 1] heeft niet in strijd met artikel 9.2 en 9.3 van de huurovereenkomst gehandeld, omdat zij ten aanzien van de hennepkwekerij onwetend was. [gedaagde 1] kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor gedragingen van derden. Dit wordt geïllustreerd door de sepotbeslissing van het OM en door het standpunt van de gemeente inzake het onderzoek naar uitkeringsfraude. De reikwijdte van de strafrechtelijke deelnemingsvormen zijn bijzonder ruim. Na onderzoek door het OM staat vast dat [gedaagde 1] geen enkele betrokkenheid heeft gehad bij de hennepkwekerij. Vast staat ook dat zij ten tijde van het aantreffen van de kwekerij niet in Nederland was. De heer [naam 2] , de partner van een nicht van [gedaagde 1] die een oogje in het zeil zou houden in het gehuurde, tevens degene die de kwekerij heeft opgezet, heeft de lezing van [gedaagde 1] bevestigd en alle verantwoordelijkheid opgeëist. [gedaagde 1] is te goeder trouw. Zij wil met haar dochters in het gehuurde blijven wonen en niet gestraft worden voor gedragingen van anderen waarvan zij niets wist. [gedaagde 1] verwijst voorts naar een ter zitting getoond filmpje op haar telefoon. Volgens haar is daaruit is op te maken dat er ten tijde van haar terugkomst in de woning niet alleen restanten van hennepteelt aanwezig waren maar ook huisraad.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. [gedaagde 2] is niet verschenen. Tegen hem zal verstek worden verleend. Nu [gedaagde 1] wel is verschenen, wordt dit vonnis op grond van het bepaalde in artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ook jegens [gedaagde 2] als een vonnis op tegenspraak beschouwd.
7. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Rochdale een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering. Daarbij is het volgende met name van belang geweest: het actieve beleid dat Rochdale voert tegen de kweek van hennep, de strikte handhaving van dit beleid, de schaarste van sociale huurwoningen in Amsterdam, alsmede het belang voor Rochdale om zo spoedig mogelijk weer over het gehuurde te beschikken teneinde deze ter beschikking te stellen aan woningzoekenden.
8. Vervolgens dient beoordeeld te worden of sprake is van een tekortkoming die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming, op grond van een tekortkoming in de huurovereenkomst, dient in kort geding grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van een woonruimte omkleedt.
9. Onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] in strijd met de artikelen 9.1 en 9.2 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld. Niet of onvoldoende is gebleken dat de bestemming is gewijzigd en [gedaagde 1] heeft voorts nog altijd haar hoofdverblijf in het gehuurde. Dat zij enkele maanden in het buitenland was wegens vakantie c.q. de ziekte van haar dochter maakt dat niet anders.
10. Door de aangetroffen hennepkwekerij hebben gedaagden wel de artikelen 9.3 en 9.5 van de algemene voorwaarden overtreden. Gedaagden zijn hiermee tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het verweer van [gedaagde 1] dat zij geen weet had van de hennepkwekerij en ten tijde van het aantreffen ervan door de politie in het buitenland verbleef, maakt niet dat zij niet verantwoordelijk is voor de gedragingen van een derde die zich met haar toestemming toegang tot het gehuurde heeft verschaft en aldaar een hennepkwekerij heeft opgezet.
11. De niet weersproken omvang van de door de politie in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij rechtvaardigt in beginsel de gevorderde veroordeling tot de ontruiming in kort geding, nu de huurovereenkomst met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid in een bodemprocedure desgevorderd zal worden ontbonden. De door [gedaagde 1] aangevoerde persoonlijke omstandigheden wegen (in beginsel) niet op tegen de belangen van Rochdale bij ontruiming van het gehuurde.
12. Echter, gelet op (1) het ingrijpende en praktisch gezien onomkeerbare karakter van een veroordeling tot ontruiming, alsmede (2) de omstandigheid dat het de kantonrechter zeer onaannemelijk voorkomt dat [gedaagde 1] ook maar enige weet heeft gehad van de hennepplantage en zij de dupe is geworden van gedragingen van een derde; voorts gelet op (3) dat gesteld noch gebleken is dat zij enig (financieel) voordeel uit de kweek van hennep heeft genoten en (4) voorshands moet worden aangenomen dat er sprake is geweest van een eenmalige misstap en ter zitting namens Rochdale onder meer is meegedeeld dat van huurachterstand nooit sprake is geweest, ziet de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden aanleiding de vordering tot ontruiming van het gehuurde (slechts) voorwaardelijk toe te wijzen met dien verstande dat Rochdale daaraan geen rechten kan ontlenen indien gedaagden gedurende een jaar na vonnisdatum geen inbreuk maken op enige bepaling uit (hoofde van) de huurovereenkomst. Gedaagden worden hiermee een laatste kans geboden om aan te tonen bereid en in staat te zijn nauwgezet aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen.
13. Gelet op het feit dat Rochdale met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming - met inachtneming van de vorige overweging - reeds een titel heeft om zelf via de weg van de reële executie tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
14. Gedaagden dienen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt gedaagden om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege hen aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte van de sleutels aan Rochdale en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
II. bepaalt dat Rochdale aan de veroordeling onder I. geen rechten kan ontlenen indien gedaagden gedurende een jaar, te rekenen vanaf vonnisdatum, geen inbreuk maken op enige bepaling uit hoofde van de huurovereenkomst;
III. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op:
explootkosten € 204,65
salaris gemachtigde € 400,00
griffierecht € 117,00
-----------------
totaal € 721,65
voor zover van toepassing, inclusief btw;
explootkosten € 204,65
salaris gemachtigde € 400,00
griffierecht € 117,00
-----------------
totaal € 721,65
voor zover van toepassing, inclusief btw;
IV. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VI. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.