ECLI:NL:RBAMS:2018:4894

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6563367 CV EXPL 18-431

vonnis van: 10 juli 2018

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie

verweerder in reconventie

nader te noemen: verhuurder

gemachtigde: mr. E.D. van Tellingen

t e g e n

1. [gedaagde sub 1]

2. [gedaagde sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie

eisers in reconventie

nader te noemen: huurders

gemachtigde: mr. C.R. Hettema

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het procesdossier bevinden zich:

- de dagvaarding van 28 december 2017, met bewijsstukken;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met bewijsstukken;
- het instructievonnis van 19 februari 2018;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 mei 2018. Verhuurder is verschenen bij de gemachtigde. Aan de zijde van huurders is [gedaagde sub 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak twee weken aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen de zaak onderling te regelen. De gemachtigden van partijen hebben nadien bericht dat een regeling niet tot stand is gekomen. Partijen hebben om vonnis gevraagd, waarna een datum voor vonnis is bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Verhuurder heeft op 26 november 2009 een huurovereenkomst met huurders gesloten ten behoeve van de woning aan het [adres] te [woonplaats] , hierna te noemen: het gehuurde.

1.2.

Huurders maken gebruik van de middelste berging op zolder.

1.3.

Bij e-mail van 4 juli 2017 zijn huurders gesommeerd tot het leeghalen en ontruimen van de zolder wegens handelen in strijd met de huurovereenkomst, met aanzegging van een boete van € 25,00 per dag.

1.4.

Huurders hebben hierop gereageerd bij e-mail van 10 juli 2017 en bericht dat de zolder deel uitmaakt van het gehuurde. Zij hebben bij het tekenen van de huurovereenkomst een sleutel van de berging op zolder ontvangen.

1.5.

Op 27 juli 2017 hebben huurders aan de toenmalige gemachtigde verhuurder bericht dat er mondelinge overeenstemming was voor het gebruik van de berging op zolder. Huurders overleggen een foto van de sleutels en berichten dat [naam 1] aanwezig was bij de overhandiging van de sleutels.

1.6.

Op 3 januari 2018 heeft [naam 1] het volgende verklaard:
“Sinds 15 jaar ken ik [gedaagde sub 2] . (…) Via Van de Camp & Temme kreeg ze de woning aan het [adres] te [woonplaats] . Ik was erbij toen ze het contract ging tekenen. (…) Ik ben mee de woning gaan kijken. [naam 2] van het makelaarskantoor deed open en liet de woning en de berging zien. Er waren op zolder drie bergingen. De middelste was voor mijn vriendin. (…) Daar kreeg ze de sleutel van de woning en een aparte sleutel van de berging (…)”

1.7.

Op 9 januari 2018 heeft [naam 3] het volgende verklaard:
“Sinds 16 jaar ken ik [gedaagde sub 2] via mijn vriend [naam 4] . (…) Met [naam 1] (vriendin van [gedaagde sub 2] ) heb ik geholpen met de verhuizing van Baarn naar het [adres] te [woonplaats] . Ik was erbij toen ze het contract ging tekenen op na telefoontje van [gedaagde sub 2] . (…) Ik ben mee geweest de woning gaan kijken. (…) Op zolder drie bergingen. De middelste was voor mijn vriendin. Ze kreeg de bestaande sleutel ervan. Die heeft ze geprobeerd. Hij werkte. Die sleutel gebruikt ze nog steeds. (…)”

Vordering en standpunten van partijen in conventie

2. Verhuurder vordert, zakelijk weergegeven, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. een verklaring voor recht dat de berging op zolder géén onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen;
b. veroordeling van huurders tot ontruiming van de berging op zolder binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;
c. veroordeling van huurders tot betaling van de contractuele boete van € 3.750,00;
d. veroordeling van huurders in de proceskosten.

3. Verhuurder stelt hiertoe, kort weergegeven, dat huurders onrechtmatig gebruik maken van de berging op zolder boven het gehuurde. De berging maakt geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. Verhuurder wenst over de berging op zolder te kunnen beschikken. Op grond van de huurovereenkomst verbeuren huurders door het onrechtmatig gebruiken van de berging een aan verhuurder opeisbare boete van € 25,00 per dag.

4. Huurders betwisten dat de berging op zolder geen deel uit zou maken van het gehuurde. Van de berging wordt dan ook rechtmatig gebruik gemaakt. Huurders hebben bij het tekenen van de huurovereenkomst de sleutels van de berging op zolder overhandigd gekregen. In Amsterdam zijn vele etagewoningen gebouwd en het is op grond van de bouwverordening gebruikelijk dat een tot een etagewoning behorende berging is gelegen op de bovenste verdieping. Niet gebruikelijk is dat dit expliciet in de huurovereenkomst wordt opgenomen. De drie zich onder de zolder bevindende etagewoningen hadden ieder een berging op zolder van ongeveer drie bij drie meter met een raam.

Vordering en standpunten van partijen in reconventie

5. In reconventie vorderen huurders een verklaring voor recht dat de berging op zolder deel uitmaakt van het gehuurde. Daarnaast vorderen huurders dat verhuurder binnen drie weken na uitspraak alle schimmel en lekkages in het gehuurde verhelpt.

6. Huurders verwijzen naar hun verweer in conventie (zie hiervoor onder 4). Daarnaast stelen zij dat sprake is van achterstallig onderhoud. Het gehuurde vertoont gebreken die moeten worden verholpen door en voor rekening van verhuurder. Ondanks vele klachten zijn de gebreken nog niet verholpen. Het gaat om schimmel in de keuken, badkamer, slaapkamer en kinderkamer. Ook is sprake van lekkage in de wc en in de keuken. De aanwezigheid van de gebreken levert gevaarlijke situaties op.

7. Verhuurder voert aan dat huurders niet hebben bewezen dat de schimmel voortkomt uit een (constructief) gebrek in het pand. Er is voor de schimmel al eerder iemand langs geweest. Aangezien toen weinig schimmel werd aangetroffen is geadviseerd het gehuurde goed te laten luchten. Voor de gestelde lekkages zal iemand langs moeten komen.

Beoordeling in conventie en reconventie

8. Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld.

9. Alleen al gelet op de door huurders overgelegde verklaringen van getuigen bij de ondertekening van de huurovereenkomst, in samenhang met het feit dat huurders beschikken over de sleutels van de berging op zolder, staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat de berging op zolder deel uitmaakt van het gehuurde. Dat de berging op zolder niet expliciet in de huurovereenkomst staat vermeld doet daar niets aan af. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat verhuurder de feitelijke situatie ten aanzien van de indeling van de zolder en wie over welke berging beschikt(e), zoals door huurders is omschreven in de conclusie van antwoord, niet heeft weersproken. Voorts heeft verhuurder tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd geen (afdoende) verklaring kunnen geven op de vraag hoe het komt dat huurders over de originele sleutels van de berging beschikken en waarom nooit eerder dan in 2017 aanspraak op de berging is gemaakt, terwijl de berging al sinds 2009 door huurders in gebruik is.

10. Nu vaststaat dat de berging op zolder deel uitmaakt van het gehuurde, staat ook vast dat het gebruik van de berging op zolder door huurders niet in strijd is met de huurovereenkomst. De conventionele vordering moet daarom volledig worden afgewezen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

11. Ten aanzien van de door huurders gestelde aanwezigheid van schimmel en lekkages wordt overwogen dat gelet op de overgelegde foto’s in voldoende mate vaststaat dat sprake is van (ernstige) schimmelplekken op verschillende plaatsen in het gehuurde. Anders dan verhuurder betoogt kan dit niet als weinig schimmel worden gezien dat met het enkele doorluchten van de woning kan worden verholpen. Op de foto’s zijn ook vochtplekken te zien. Dat er lekkages (kunnen) zijn wordt door verhuurder overigens niet betwist. Het is aan de verhuurder om deze door huurders gestelde gebreken te verhelpen of te laten verhelpen, temeer nu deze grote hoeveelheid schimmel ernstige gevolgen kan hebben voor de gezondheid van de huurders. De lekkages in de keuken kunnen bovendien leiden tot gevaarlijke situaties ingeval van stroomgebruik. Daarom zal de reconventionele vordering tot het verhelpen van de schimmel en lekkages worden toegewezen. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.

12. Bij deze uitkomst dient verhuurder als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

I. wijst de vordering af;

II. veroordeelt verhuurder in de proceskosten, tot op heden begroot op € 350,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

in reconventie

III. verklaart voor recht dat het gebruik van de middelste zolderberging op het [adres] te [woonplaats] onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst;

IV. bepaalt dat verhuurder binnen drie weken na betekening van dit vonnis alle schimmel en lekkages in het gehuurde zal (laten) verhelpen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat deugdelijk herstel na die termijn uitblijft, met een maximum van € 5.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;

V. veroordeelt verhuurder in de proceskosten, tot op heden begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

VI. wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en reconventie

VII. veroordeelt verhuurder tot betaling van een bedrag van € 75,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en verhuurder niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

VIII. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Pieters, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 10 juli 2018 in aanwezigheid van de griffier.