Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6587761 CV EXPL 18-1545
vonnis van: 17 juli 2018
fno.: 34906
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.H.F. Overkleeft
t e g e n
Dijkhuis Vastgoed Management B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Dijkhuis
gemachtigde: P.S. Poolman
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 23 december 2017 met producties;
- antwoord met productie;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 19 juni 2018. [eiseres] is, in gezelschap van haar vader verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Dijkhuis is [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. De gemachtigde van [eiseres] heeft het woord gevoerd aan de hand van een pleitnota. Partijen hebben hun standpunten naar voren gebracht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Tussen [eiseres] en Dijkhuis bestaat ingaande 16 september 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De huur bedraagt € 740,00 per maand.
1.2.
[eiseres] heeft op 6 december 2016 de huurcommissie gevraagd te beoordelen of de (aanvangs-) huur redelijk is.
1.3.
De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek doen uitvoeren en daarvan is een verslag opgesteld. Het puntentotaal komt uit op 123 en de daarbij corresponderende maximale huurprijs bedraagt € 599,07.
1.4.
Bij beslissing 19 april 2017 heeft de huurcommissie overeenkomstig de bevindingen van het rapport geoordeeld en beslist dat het puntentotaal 123 bedraagt en dat op basis hiervan de overeengekomen huur niet redelijk is en dat een huurprijs van € 599,07 per maand met ingang van 16 september 2016 wel redelijk is. In de beslissing staat vermeld dat de huurder en de verhuurder schriftelijk zijn uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek ter zitting van de huurcommissie.
1.5.
Daags na de ontvangst van de beslissing van de huurcommissie heeft Dijkhuis telefonisch contact opgenomen met de huurcommissie. Naar aanleiding van dit contact bericht de huurcommissie Dijkhuis bij brief van 3 mei 2017 als volgt :
“(…)
Op 25 april 2017 zonden wij u de uitspraak naar aanleiding van uw verzoek om de
aanvangshuurprijs te toetsen. Het gaat over de woonruimte op het adres [adres] in [woonplaats] .
Op 3 mei 2017 werden wij er door u op gewezen dat er geen uitnodiging voor de
zitting was ontvangen. Wij zijn dat nagegaan en gebleken is dat er door thans niet
meer te achterhalen omstandigheden ook aan de huurder geen uitnodiging werd
gestuurd. Omdat u en de huurder niet in de gelegenheid werden gesteld om bij de
zitting van de Huurcommissie op 19 april jl. aanwezig te zijn, komt de uitspraak
die de Huurcommissie deed, te vervallen.
Het verdere verloop van de zaak
Het verzoek zal opnieuw op een zitting van de Huurcommissie worden behandeld.
U ontvangst daarvoor zo spoedig mogelijk een uitnodiging. Bij de uitnodiging treft
u ook het rapport van onderzoek aan. (…)”
1.6.
Op 31 oktober 2017 heeft de huurcommissie het verzoek van 6 december 2016 van [eiseres] in bijzijn van partijen behandeld. In de beslissing van dezelfde datum heeft de huurcommissie bepaald dat dient te worden uitgegaan van 173 punten. Daarbij verwijst de huurcommissie naar het rapport van 27 maart 2017 en het feit dat inmiddels is gebleken dat het gehuurde deel uitmaakt van een wooncomplex dat als rijksmonument is aangemerkt, waardoor een bijstelling van 50 punten dient plaats te vinden. Bij het punten aantal van 173 hoort een maximumhuurprijs van € 857,57. Dit bedrag ligt, net als de overeengekomen huurprijs, boven de huurliberalisatiegrens van € 710,68. Dat resulteert in de beslissing dat de huurcommissie niet bevoegd is de overeengekomen huurprijs te wijzigen en de huurcommissie evenmin bevoegd is een uitspraak te doen over de gebreken.
1.7.
De vader van [eiseres] heeft bij brief van 9 november 2017 de huurcommissie erop gewezen dat hij voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst bij de huurcommissie inlichtingen heeft gevraagd over de vraag of het gehuurde als een rijksmonument zou moeten worden aangemerkt en dat hem bij die gelegenheid door de huurcommissie is meegedeeld dat dat niet het geval is. Ter zitting heeft de vader van [eiseres] uitgelegd dat hij hiertoe is overgegaan nadat hij van Dijkhuis had gehoord dat het een monument betrof. Hij heeft verder naar voren gebracht dat [eiseres] , gezien haar beperkte financiële middelen, de huurovereenkomst vanwege de hoogte van de huurprijs niet zou hebben ondertekend als hij destijds op juiste wijze door de huurcommissie zou zijn voorgelicht.
2. Vordering en verweer
2.1.
[eiseres] vordert dat voor recht wordt verklaard dat de beslissing van de huurcommissie van 19 april 2017 kracht en gezag van gewijsde heeft. [eiseres] vordert verder dat voor recht wordt verklaard dat de beslissing van de huurcommissie van 31 oktober 2017 op onjuiste feiten is gebaseerd en dat deze beslissing niet in stand kan blijven. [eiseres] vordert tenslotte dat voor recht wordt verklaard dat de maximale huurprijs van het gehuurde met ingang van 16 september 2016 € 599,07 per maand bedraagt; alles met veroordeling van Dijkman in de kosten van het geding, waaronder de eigen bijdrage van [eiseres] .
2.2.
[eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat op 19 april 2017 een rechtsgeldige uitspraak door de huurcommissie is gedaan waartegen niet binnen 2 maanden nadien beroep bij de kantonrechter is ingesteld. [eiseres] stelt verder dat de beslissing van 31 oktober 2017 niet rechtsgeldig tot stand is gekomen en op onjuiste feiten is gebaseerd.
Verweer
2.3.
Dijkman heeft de vordering bestreden op gronden die hierna, voor zover van belang, aan de orde zullen komen.
Beoordeling
3.1.
Volgens artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder heeft besloten, tenzij een van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie.
3.2.
In het onderhavige geval is de bijzondere situatie aan de orde dat er twee beslissingen van de huurcommissie zijn, te weten een beslissing van 19 april 2017 die door de huurcommissie zelf bij brief van 3 mei 2017 als te zijn vervallen wordt geacht en een beslissing van 31 oktober 2017.
3.3.
Tegen deze laatste beslissing is door [eiseres] tijdig een vordering bij de kantonrechter ingesteld, zodat deze is vervallen. Bij de gevraagde verklaring voor recht ten aanzien van deze beslissing heeft [eiseres] daarom geen belang.
3.4.
[eiseres] is van mening dat nu niet tijdig een vordering bij de kantonrechter is ingesteld tegen de beslissing van 19 april 2017, hetgeen in die uitspraak is overwogen geacht moet zijn overeengekomen tussen partijen. In het bijzonder gaat het dan om het toen berekende puntenaantal van 127, waarbij de huurcommissie de bijtelling van 50 punten vanwege de status van monument buiten beschouwing heeft gelaten.
3.5.
De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte kent, voor zover valt na te gaan, geen regeling voor hetgeen hier is voorgevallen, te weten dat de huurcommissie bij nader inzien een eigen beslissing als vervallen beschouwt. De reden die de huurcommissie in de brief van 3 mei 2017 voor het vervallen achten van de beslissing noemt is dat, anders dan in de betreffende beslissing van 19 april 2017 staat vermeld, partijen niet zijn uitgenodigd ter zitting aanwezig te zijn. Ter zitting van de kantonrechter hebben beide partijen bevestigd inderdaad geen uitnodiging voor de zitting van 19 april 2017 bij de huurcommissie te hebben ontvangen en dat zij daarbij niet aanwezig zijn geweest.
3.6.
De kantonrechter overweegt dat in geval er sprake is van een kennelijk fout in de uitspraak van de huurcommissie, in de regel rectificatie toelaatbaar wordt geacht, mits partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun standpunt hierover te geven. Dit, ondanks dat de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte hiervoor geen regeling kent, zoals deze wel bestaat voor de burgerlijke rechter in artikel 31 Rv.
3.7.
De kernvraag is of [eiseres] Dijkhuis aan de beslissing van de Huurcommissie van 19 april 2017 mag houden, ondanks dat gebleken is dat deze tot stand is gekomen in strijd met fundamentele beginsel van hoor en wederhoor (het niet uitnodigen van partijen voor de zitting) en ondanks dat uit de latere beslissing is gebleken dat de eerdere beslissing op een onjuiste feitelijke grondslag (ten onrechte niet meetellen van 50 punten in verband met monumentenstatus) is gebaseerd. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat hij in dit geval van oordeel is dat een dergelijke uitkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft daarbij in zijn overwegingen betrokken:
- dat de huurcommissie zelf heeft beslist de eerdere beslissing als vervallen te beschouwen en dat vervolgens aan partijen heeft meegedeeld. In een dergelijke situatie kan van de Dijkhuis als de materieel in het ongelijk gestelde partij niet worden gevergd dat zij erop bedacht diende te zijn dat zij niettemin binnen 8 weken een vordering bij de kantonrechter had moeten indienen;
- dat materieel [eiseres] niet (meer) betwist dat de uiteindelijke beslissing 31 oktober 2017 inhoudelijk gezien juist is, omdat het complex waarvan de woning deel uitmaakt inderdaad sinds 15 juli 2016, derhalve voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, de status van rijksmonument heeft, waardoor bijtelling van 50 punten aan de orde is;
- het feit dat uiteindelijk op 31 oktober 2017 alsnog in bijzijn van beide partijen een zitting bij de huurcommissie de behandeling van het verzoek van [eiseres] van 6 december 2016 heeft plaatsgevonden en beide partijen hun standpunten naar voren hebben kunnen brengen.
3.8.
Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat Dijkhuis niet gehouden kan worden aan de beslissing van de huurcommissie van 19 april 2017 en dat, op gronden als door de huurcommissie in de beslissing van 31 oktober 2017 genoemd, welke gronden inhoudelijk niet door [eiseres] zijn bestreden, uitgegaan moet worden van een puntenaantal van 173. Dat leidt tot een hogere maximale huurprijs dan die welke tussen partijen is overeengekomen. De overeengekomen huurprijs van € 740,00 moet in het licht hiervan als redelijk worden aangemerkt. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen.
3.9.
In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.
3.10.
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat ter zitting is gebleken dat de bezwaren van [eiseres] zich met name richten op het handelen of nalaten van de huurcommissie. Zij heeft aangevoerd dat haar vader voorafgaand aan het tekenen van het huurcontract inlichtingen bij de huurcommissie heeft ingewonnen over de eventuele monumentenstatus van de woning. Hem zou toen door de huurcommissie te kennen zijn gegeven dat daarvan geen sprake was. Deze mededeling zou [eiseres] het vertrouwen hebben gegeven dat zij weliswaar een huurovereenkomst aanging met een voor haar te hoge huurprijs, maar dat dit via een procedure bij de huurcommissie zou kunnen worden gecorrigeerd. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] mogelijk op het verkeerde been is gezet, maar de huurcommissie is in deze procedure geen partij en een wellicht niet juiste informatieverstrekking op dit punt van de huurcommissie kan Dijkhuis als verhuurder niet worden verweten, te meer nu Dijkhuis zelf, zoals ook ter zitting is gebleken, bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft verteld dat het om een woning in een complex met monumentenstatus ging.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen van [eiseres] af;
II. bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.