ECLI:NL:RBAMS:2018:5650

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6599998 CV EXPL 18-1963

vonnis van: 9 augustus 2018

fno.: 560

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidEgeria Real Estate Investments B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Egeria

gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 16 januari 2018 met producties;
- antwoord net producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 19 april 2018. Voor Egeria zijn verschenen [naam 1] , vastgoedmanager en [naam 2] , boekhouder, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn moeder [naam 3] . Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van partijen voor het vragen van vonnis of doorhaling. Partijen hebben ieder een akte ingediend.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 mei 2014 van de rechtsvoorgang(st)er van Egeria de woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woonruimte). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 382,96 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

1.2.

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In die voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
artikel 1.3:
“huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. (…)”artikel 1.4:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”artikel 20.6:
“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)”

1.3.

De woonruimte bestaat uit 1 kamer, met daarin een keukenvoorziening. Daarnaast heeft [gedaagde] het gebruik van de zolderruimte. In de zolderruimte is een keukentje geïnstalleerd.

1.4.

Op 12 mei 2015 is Egeria eigenaresse geworden van voormelde woonruimte. Op dat moment waren er (al) vanuit de woonruimte van [gedaagde] een gas- elektra - en waterleiding getrokken naar de zolderruimte. Egeria heeft het pand bij de aankoop niet bezichtigd.

1.5.

[gedaagde] heeft gedurende een periode van 2,5 jaar een huurachterstand gehad, die op een zeker moment is opgelopen tot 7 maanden. Ten tijde van de bijeenkomst met partijen was de huurachterstand volledig ingelopen.

1.6.

In een schriftelijke verklaring van [naam 4] , de externe technische beheerder, (hierna: [naam 4] ) is onder meer het volgende opgenomen:
“Toen ik enige tijd geleden op de zolder was, vanwege het plaatsen van een vluchtkoepel stond 1 berging open. Daar bleek een bed te staan en er lagen veel persoonlijke spullen. Er was toen niemand aanwezig, en andere bergingen waren op slot. (…) De volgende keer dat ik er was stond de deur ook open, en was ook de deur van naastgelegen berging open. Daar stond een jongedame in de deuropening en kon ik zien dat daar een complete studio was ingericht. Ze liet me de kamer zien, compleet met keukentje en verwarming. Ik vroeg van wie ze huurde en ze vertelde dat ze [gedaagde] betaalde, maar wist zelf niet dat het illegaal was. (…)”

Vordering

2. Egeria vordert, na vermeerdering van eis en aanvulling van de feitelijke grondslag, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

2.1.

de huurovereenkomst tussen Egeria en [gedaagde] wordt ontbonden;

en voorts om ( [gedaagde] te veroordelen om):

2.2.

het gehuurde te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Egeria te stellen;

2.3.

een bedrag van € 2.071,27 aan huurachterstand te betalen, berekend tot en met november 2017, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 1 december 2017 tot de voldoening, € 3,83 aan tot 1 december 2017 verschuldigd geworden rente en € 310,69 aan buitengerechtelijke kosten;

2.4. € 125,00

€ 125,00 aan boete te betalen;

2.5.

een bedrag van € 382,96 per maand te betalen vanaf 1 december 2017 tot aan de ontruiming, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en boete;

2.6.

de door Egeria geleden schade ten gevolge van de illegale onderhuur ex artikel 6:104 BW met terugwerkende kracht te begroten vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst alsmede om [gedaagde] te veroordelen het schadebedrag aan Egeria te betalen, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop deze akte is genomen tot aan de dag der voldoening;

2.7.

de proceskosten te betalen.

3. Egeria stelt hiertoe het volgende. [gedaagde] heeft gedurende een lange periode van 2,5 jaar een achterstand in de betalingen van de huur gehad. Op enig moment bedroeg de huurachterstand ruim zeven maanden. De achterstand is inmiddels wel ingelopen, maar de tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt. Daar komt bij dat Egeria er na de dagvaarding achter is gekomen dat [gedaagde] diverse wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht zonder toestemming van de eigenaar. Egeria wijst op de leidingen die naar de zolderruimte zijn getrokken. [gedaagde] verhuurt die zolderruimte bovendien onder, zo is Egeria gebleken. Zij verwijst ter onderbouwing naar de verklaring van [naam 4] . [gedaagde] handelt in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst. Gelet op de tekortkomingen wenst Egeria de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast maakt zij aanspraak op betaling van boete en schade.

Verweer

4. [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat hij ten tijde van de dagvaarding nog geen vast dienstverband had bij zijn werkgever en nog een stagevergoeding ontving. Het heeft even geduurd voordat een dienstverband was geregeld. Toen kon de huur worden betaald. Er is nu geen sprake meer van huurachterstand.

5. De leidingen zijn met toestemming van de vorige eigenaar aangelegd. De vorige eigenaar was een ex-collega van de opa van [gedaagde] . Zijn opa is loodgieter en die mocht de leidingen van hem aanleggen. Dat waren de gas- en waterleiding. De leiding voor elektra lag er al. De vorige eigenaar is overleden. Vanaf aanvang van de huur heeft [gedaagde] op zolder geslapen.

6. [gedaagde] heeft de zolderkamer niet onderverhuurd. Hij heeft heel veel medestudenten. Als die uit huis gaan en ze hebben even geen woonruimte, dan mogen ze een week op de zolderkamer logeren. Het meisje dat is aangetroffen door [naam 4] heeft [gedaagde] niet betaald. Toen Egeria mede deelde dat [gedaagde] de zolderruimte niet mocht gebruiken om te slapen, heeft [gedaagde] direct alles weggehaald.

Beoordeling

7. Aan haar vorderingen legt Egeria een aantal (gestelde) tekortkomingen ten grondslag: het niet tijdig betalen van de huur en het laten ontstaan van een substantiële huurachterstand, het aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde, zonder dat daarvoor toestemming is gegeven en het onderverhuren van de zolderkamer. Hierna zal hierop worden ingegaan.

Aanbrengen van leidingen

8. De vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde] toestemming heeft gekregen om de leidingen naar de zolderruimte aan te brengen. [gedaagde] heeft gesteld dat dit het geval is en toegelicht dat die toestemming is gegeven door een oud-collega van zijn opa en dat zijn opa de leidingen heeft aangelegd. Egeria heeft betwist dat die toestemming is gegeven. Vast staat echter dat Egeria voorafgaand aan de koop en vóór de overdracht het gekochte niet heeft bezichtigd en dat de leidingen er toen al lagen. Het had dan op de weg van Egeria gelegen om te onderbouwen dat die leidingen zonder toestemming zijn aangelegd, door navraag te doen bij de eigenaar van wie zij het pand in eigendom heeft verkregen. Dat heeft zij niet gedaan. Een en ander brengt mee dat tegenover de gemotiveerde stelling van [gedaagde] dat hij toestemming had – schriftelijke toestemming is niet vereist – de enkele ontkenning dat die is verleend geen stand kan houden. Daarbij is meegewogen dat Egeria niet heeft gesteld en evenmin is gebleken dat de leidingen gevaar voor personen of zaken opleveren.

Onderhuur

9. [gedaagde] heeft erkend dat er in de zolderruimte tijdelijk een derde heeft verbleven. Of die derde [gedaagde] daarvoor al dan niet heeft betaald kan daarbij in het midden blijven. Niet gebleken is dat dit verblijf structureel is geweest. [naam 4] heeft haar één keer aangetroffen en nadien is zij vertrokken. Dat er sprake is geweest van structurele ingebruikgeving door anderen dan wel onderverhuur is evenmin gebleken. Bovendien is de keuken inmiddels uit de zolderkamer verwijderd. Het enkele voorval is onvoldoende om de gevorderde ontbinding te kunnen dragen. Daarbij wordt nog opgemerkt dat [gedaagde] zich ervan bewust dient te zijn dat hij toestemming van de verhuurder behoeft om het gehuurde aan een derde in gebruik te geven dan wel onder te verhuren. Het is aan [gedaagde] om zich op de hoogte te stellen wat in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is vermeld en welke verplichtingen partijen ten opzichte van elkaar hebben.

Huurachterstand

10. Vast staat dat [gedaagde] in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst heeft gehandeld door de huur te laat te betalen. [gedaagde] heeft een substantiële huurachterstand laten ontstaan, die ten tijde van de dagvaarding was opgelopen tot zeven maanden. [gedaagde] is er zelf verantwoordelijk voor om de huur tijdig bij vooruitbetaling te voldoen. Dat hij doordrongen is van de ernst van de situatie volgt uit het feit dat de huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen en dat ook de lopende huur is betaald. Egeria stelt weliswaar terecht dat de tekortkoming niet meer kan worden goedgemaakt, maar gelet op de gevolgen die een ontbinding heeft, dient [gedaagde] nog een kans te krijgen om zijn woning te behouden.

Conclusie ontbinding en ontruiming

11. Gelet op het voorgaande wordt de ontbinding en ontruiming afgewezen, ook indien de tekortkomingen gezamenlijk worden bezien. De gevolgen voor [gedaagde] rechtvaardigen een ontbinding, gelet op de hierboven geschetste omstandigheden, niet. [gedaagde] dient zich echter wel goed te realiseren dat hij de verplichtingen uit de huurovereenkomst moet nakomen, omdat dit anders tot een einde van de huurovereenkomst kan leiden.

Boete

12. De volgende vraag is of [gedaagde] een boete verschuldigd is omdat hij in strijd heeft gehandeld met artikel 1.3 van de algemene bepalingen. Daarvoor zal moeten worden bezien of artikel 1.4. van die bepalingen, die de grondslag is voor de boete, als een oneerlijk beding heeft te gelden of om een andere reden buiten toepassing moet worden gelaten. Bij de beantwoording van die vraag wordt uitgegaan van het volgende.

13. Volgens artikel 3, lid 1, van de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG, oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan. Op grond van vaste jurisprudentie dient ambtshalve te worden getoetst of het boetebeding eerlijk is, dus ook in een procedure bij verstek als de onderhavige. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.

13. Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283, in het bijzonder rov. 101) en het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275) doet zich bovendien de vraag voor of het cumulatieve effect van alle in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk is te beschouwen. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, aldus het Hof van Justitie in genoemd Radlinger arrest, aangezien die bedingen in hun geheel toepasselijk zijn, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Dit is met name in het onderhavige geval van belang, nu in de algemene huurvoorwaarden twee boetebedingen voorkomen: artikel 20.6 stelt een boete van € 25,00 per dag op overtreding van enige bepaling uit de algemene huurvoorwaarden, zonder maximum, en artikel 1.4. stelt een boete van 3x de maandhuur op - samengevat - onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan anderen, zonder schriftelijke toestemming.

15. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het in artikel 20.6 opgenomen beding als een oneerlijk beding in de zin van voornoemde richtlijn te beschouwen. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Allereerst stelt artikel 20.6 een boete op overtreding van
enige bepalinguit de algemene huurvoorwaarden, zonder daarbij onderscheid aan te brengen in soort overtreding en materialiteit. Bovendien kent de bepaling geen maximum, zodat - in theorie - de boete oneindig doorloopt, ook in die gevallen dat de huurder niet op de hoogte is van de overtreding. Tot slot is tevens van invloed op de mate van oneerlijkheid dat artikel 20.6 bepaalt dat de boete de overige rechten van de verhuurder op schadevergoeding onverlet laat.

16. Nu artikel 20.6 oneerlijk wordt geoordeeld, heeft toepassing van de eerder genoemde arresten tot gevolg dat het cumulatieve effect van een of meer in de in de algemene huurvoorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk is te beschouwen, hetgeen meebrengt dat alle boetebedingen buiten toepassing dienen te blijven. Dat geldt dan dus ook voor artikel 1.4. van de algemene huurvoorwaarden waar Egeria zich op beroept in deze procedure. Overigens is ook in artikel 1.4 sprake van een niet-gelimiteerde boete, zodat dit beding op zichzelf ook oneerlijk is.

17. Het voorgaande betekent dat de gevorderde boete niet toewijsbaar is.

Schadevergoeding

18. Resteert nog de vraag of [gedaagde] schadevergoeding aan Egeria verschuldigd is wegens het in strijd handelen met artikel 1.3 van de algemene bepalingen. Daartoe geldt het volgende.

19. Vast staat dat een derde zonder toestemming van de verhuurder op de zolder heeft verbleven. Niet vast staat echter dat dit voor een langere periode is gebeurd: er is één keer iemand aangetroffen. Niet kan worden aangenomen dat dit vanaf de aanvang van de huurovereenkomst zo is geweest, omdat [gedaagde] heeft verklaard dat hij zelf in de zolderruimte sliep. Aangenomen wordt dus dat de ingebruikgeving voor korte duur heeft plaatsgevonden. Bovendien stelt Egeria zich zelf op het standpunt dat de zolderruimte niet bewoond mag worden, omdat het daarvoor niet bestemd is. Haar schade kan er dus niet in gelegen zijn dat zij anders de ruimte zelf zou verhuren. De schadevordering wordt daarom afgewezen. Hetgeen meer of anders naar voren is gebracht leidt niet tot een ander oordeel.

Proceskosten

20. Gelet op de uitkomst van de procedure worden de kosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.