Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7022949 KK EXPL 18-576
vonnis van: 7 augustus 2018
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap BV Woningbouw II
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Woningbouw II
gemachtigde: mr. Th.C. Visser
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P.N.M. Commandeur
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 3 juli 2018 met producties, heeft Woningbouw II een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 31 juli 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Woningbouw II is [naam aandeelhouder] , een van de aandeelhouders, verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [naam echtgenote] en de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door haar zoon [naam zoon] en de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand en ook ter terechtzitting stukken in het geding gebracht. Zij hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, [gedaagde] mede aan de hand van een pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 september 1992 de woning aan de [adres] te [plaats] van (de rechtsvoorganger van) Woningbouw II. Zij is er gaan wonen samen met haar zoon, die destijds 14 jaar oud was.
1.2.
De gehuurde woning bevindt zich op de derde verdieping. De woning heeft één slaapkamer. Bij de woning behoort een zolderkamer gelegen op de 4e verdieping. De woning met de zolderkamer tezamen worden verder met ‘het gehuurde’ aangeduid.
1.3.
In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning. In de huurovereenkomst wordt de zolderkamer niet genoemd. Artikel f van de huurovereenkomst luidt:
Door de huurder mag niets in het gehuurde worden aangebracht of weggebroken, noch aan deszelfs bestemming worden veranderd, dan met schriftelijke toestemming van de verhuurder of diens gemachtigde.
1.4.
[gedaagde] heeft in de woning zelf een gaskachel geplaatst. In de winter van 1992/1993 heeft zij ook in de zolderkamer een gaskachel geplaatst en daartoe de in haar woning aanwezige gasleiding laten doortrekken. Ook heeft zij een rookgasafvoer laten plaatsen.
1.5.
De zoon van [gedaagde] gebruikte de zolderkamer als slaapkamer, totdat hij in 1996 het huis uit is gegaan.
1.6.
In 2012 heeft [gedaagde] de gasleiding en de afvoer in de zolderkamer laten vervangen door de firma [naam firma] , een timmer- en onderhoudsbedrijf.
1.7.
In oktober 2015 is Woningbouw II eigenaar geworden van het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
1.8.
In 2016 heeft Woningbouw II het pand gerenoveerd, met het oog op een juridische splitsing. Daarbij is onder meer het dak vernieuwd.
1.9.
Bij brief van 2 juli 2018 heeft de gemachtigde van Woningbouw II [gedaagde] geïnformeerd dat in een gerechtelijke procedure ontruiming van de woning zal worden gevorderd, omdat zij zonder toestemming een gasleiding heeft aangelegd, waarmee een gevaarzettende situatie is gecreëerd, en omdat zij de bestemming van de berging zonder toestemming heeft gewijzigd. Als zij binnen 5 dagen zelf de huur opzegt en uiterlijk op 23 juli 2018 oplevert, zal een procedure uitblijven.
Vordering
2. Woningbouw II vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om – kort gezegd - het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Woningbouw II stelt hiertoe dat [gedaagde] zonder voorafgaande toestemming van Woningbouw II wijzigingen in het gehuurde heeft aangebracht die voor een brandgevaarlijke situatie hebben gezorgd. Bovendien heeft [gedaagde] de bestemming van de zolder zonder voorafgaande toestemming gewijzigd, nu zij de berging tot woonruimte heeft verbouwd. [gedaagde] heeft daarmee gehandeld in strijd met artikel 7:215 en Pro 7:213 BW en met artikel f van de huurovereenkomst. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en van onrechtmatig handelen.
Verweer
4. [gedaagde] voert aan dat Woningbouw II geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Voorts is nergens vastgelegd dat de bestemming van de zolderkamer bergruimte is. [gedaagde] heeft al vanaf 1992 de zolderkamer als slaap- en later logeerkamer in gebruik. De rechtsvoorganger van Woningbouw II was daarvan op de hoogte en ook Woningbouw II wist ervan. Een verbouwing heeft nooit plaatsgevonden. Zij huurde de woning zonder verwarming en heeft zelf een gaskachel moeten plaatsen. De gaskachel op de zolderkamer is deskundig aangelegd volgens de geldende normen en is geheel gasdicht, zo blijkt uit het rapport van een door haar ingeschakelde deskundige van 27 juli 2018. Er is geen sprake van brandgevaar, dat is ook niet onderbouwd. Als er al sprake zou zijn van wanprestatie, is die van geringe betekenis en kan deze ongedaan worden gemaakt. De gasleiding kan eenvoudig worden verwijderd als de huurovereenkomst eindigt. De schoorsteen die ten behoeve van het rookgasafvoerkanaal op het dak is geplaatst, is niet door haar aangelegd maar door de (voormalig) eigenaar. Woningbouw II is rauwelijks tot dagvaarden overgegaan, zonder het gesprek met [gedaagde] aan te gaan.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woningbouw II in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. De spoedeisendheid van de vordering is gegeven, gelet op het door Woningbouw II gestelde brandgevaar als gevolg van de aanleg van de gasleiding en de rookgasafvoer.
7. Van dit brandgevaar is overigens voorshands onvoldoende gebleken. De stelling van Woningbouw II op dit punt is slechts onderbouwd met een sms-bericht van ene [naam] , die volgens Woningbouw II is gespecialiseerd in rookkanalen. Daar tegenover staat een uitgebreid rapport van een door [gedaagde] ingeschakelde deskundige, het Adviescollectief, Energie- & Installatie Adviseurs. Deze deskundige heeft de veiligheid van de gasleiding en het rookgasafvoerkanaal onderzocht. De conclusie van de deskundige luidt dat de gasleiding is aangelegd volgens de geldende normen en dat deze geheel gasdicht is, inclusief de aangesloten toestellen. Wel is het rookgasafvoerkanaal onvoldoende voorzien van montagebeugels. [gedaagde] heeft ter terechtzitting verklaard dat zij die ontbrekende montagebeugels zal laten plaatsen. Dat het ontbreken daarvan thans brandgevaar oplevert is echter onvoldoende uit het rapport en het sms-bericht op te maken.
8. In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woning, maar verder is er niets opgenomen over het gebruik of de bestemming van de zolderkamer. Uit artikel 7:214 BW Pro vloeit voort dat in dat geval voor het gebruik waartoe de huurder bevoegd is, moet worden gekeken naar het gebruik waartoe de ruimte naar zijn aard bestemd is. Nu het hier een met een deur afsluitbare kamer betreft, voorzien van ramen, kan niet worden aangenomen dat de zolderkamer naar zijn aard als berging bestemd is. Van een wijziging van de bestemming is dan ook geen sprake.
9. Ook kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] een wijziging in het gehuurde heeft aangebracht waarvoor zij toestemming van Woningbouw II of van de Gemeente nodig had. De enige wijziging die [gedaagde] heeft laten aanbrengen, is de aanleg van de gasleiding naar de zolderkamer en de rookgasafvoer. Van een verbouwing door [gedaagde] - zoals gesteld door Woningbouw II en weersproken door [gedaagde] – is niets gebleken. Het plaatsen van een gaskachel in een ruimte die zonder kachel is verhuurd, kan niet als een wijziging worden beschouwd waar artikel f van de huurovereenkomst dan wel artikel 7:215 BW Pro op zien. De aanleg van de gasleiding en rookgasafvoer is een wijziging die bij einde van de huurovereenkomst eenvoudig weer ongedaan kan worden gemaakt en verwijderd. Artikel 7:215 BW Pro lid 1, dat bepaalt dat in dat geval de toestemming van de verhuurder niet nodig is, is van dwingend recht. Dat [gedaagde] iets heeft veranderd aan de buitenzijde van het gehuurde, waarvoor artikel 7:215 lid 6 een Pro uitzondering maakt, heeft Woningbouw II niet gesteld en is ook niet gebleken. De schoorsteen waarop de rookgasafvoer uitkomt is – zo heeft [gedaagde] onbetwist aangevoerd – aangelegd door de (vorige) eigenaar.
10. Op grond van hetgeen door Woningbouw II is aangevoerd, kan evenmin worden gezegd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
11. De slotsom is dat de vordering van Woningbouw II zal worden afgewezen.
12. Woningbouw II dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Woningbouw II in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.