Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/5755
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. R. Stam).
Partijen worden hierna [eiser] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 174.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 18 augustus 2017 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2018. [eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de heer [naam] , taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
Vooraf
1. Allereerst stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat het beroep van [eiser] wel ontvankelijk is, omdat [eiser] – in tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar eerst vond – wel gronden heeft aangevoerd tegen de beschikking van 31 maart 2017. [1] Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De rechtbank overweegt dat in de uitnodiging voor de zitting staat dat de zitting uitsluitend over de ontvankelijkheid van [eiser] in bezwaar of beroep zal gaan. Ter zitting is dit met partijen besproken en zij hebben ingestemd met de inhoudelijke beoordeling van het bezwaar en de gronden die later zijn ingediend tegen de waardevaststelling. Dat betekent dat de rechtbank zal beoordelen of zij zelf kan voorzien in deze zaak.
Wat is de aanleiding van de procedure?
2. [eiser] is gebruiker/huurder van de woning. Het gaat om een gestapelde woning met berging. De oppervlakte van de woning is 64 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum [2] 1 januari 2016.
4. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 174.000,-. De heffingsambtenaar onderbouwt de hoogte van de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode. [3] Dit is een methode waarbij de woning van [eiser] wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [eiser] , maar er moet dan wel in de WOZ-waarde voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De rechtbank moet kijken naar de waarde van de woning alsof er geen sprake is van verhuur. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van [eiser] ?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
8. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [eiser] de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?
9. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn gelegen in dezelfde buurt en/of straat als de woning van [eiser] . De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen op de tweede of derde verdieping. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum verkocht. Verder is de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten exact even groot. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [eiser] . De heffingsambtenaar heeft deze vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning van [eiser] .
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. Om als vergelijkingsobject te kunnen dienen hoeven niet alle objecten precies hetzelfde te zijn. Voor zover sprake is van onderlinge verschillen moet daarmee wel rekening worden gehouden bij de waardering. [eiser] heeft er in dit kader op gewezen dat het object aan de [adres 2] geen sociale huurwoning is, maar flink is gerenoveerd ten opzichte van de woning van [eiser] . In de woning van [eiser] is sterk achterstallig onderhoud van toilet, douche, keuken, cv-ketel en (geluids)isolatie. De taxateur heeft ter zitting meegedeeld dat de vergelijkingsobjecten wat onderhoud betreft beter zijn dan de woning van [eiser] , maar dat de woning van [eiser] per vierkante meter ook lager is gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft de woning van [eiser] met het oog op de veroudering en de geluidsisolatie € 681,- (€ 3.281 - € 2.600) per vierkante meter lager gewaardeerd dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft verder gewezen op de zogenaamde 60-procentsregel: de waarde van de woning bij verkoop stijgt maar met 60% van het bedrag dat is geïnvesteerd om de woning op te knappen. Dat betekent dat – in de regel – een bedrag van € 72.640,- (64 x € 681 x 100 / 60) geïnvesteerd moet worden, voordat de woning een vergelijkbare vierkantemeterprijs heeft als de vergelijkingswoningen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in vierkantemeterprijs dan ook zo groot, dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verschillen in staat van onderhoud.
Moet rekening worden gehouden met het feit dat de woning in verhuurde staat is?
11. Artikel 17 van Pro de Wet WOZ, zoals hierboven weergegeven, sluit uit dat met -verhuur rekening wordt gehouden. De rechtbank verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis inzake de totstandkoming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarin is de onder meer de volgende toelichting opgenomen: ‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.’ [4] Op grond van de hiervoor vermelde wetsgeschiedenis, dient naar het oordeel van de rechtbank met de omstandigheid dat de woning verhuurd wordt, in het kader van de waardebepaling op basis van de Wet WOZ geen rekening te worden gehouden.
Kan [eiser] een beroep doen op artikel 26a van de Wet WOZ?
12. Voorts heeft [eiser] er nog gewezen dat de WOZ-waarde ten opzichte van het jaar ervoor meer dan 5% is gestegen. Tot 1 oktober 2015 gold op grond van artikel 26a van de Wet WOZ de regel dat de WOZ-waarde niet meer dan 5% mocht stijgen. Deze bepaling is hierna vervallen, zodat [eiser] hier geen beroep meer op kan doen.
13. De conclusie is dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [eiser] het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. [eiser] heeft geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht. [5] De door [eiser] overgelegde bonnen komen niet voor vergoeding in aanmerking. Voor een proceskostenveroordeling bestaat dan ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- verklaart het bezwaar ongegrond;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [eiser] te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Rijs, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2018.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
U kunt ook digitaal hoger beroep indienen. Dat kan alleen via het speciale (hoger)beroepschrift-formulier dat u op de website van de rechtspraak vindt (www.rechtspraak.nl). Om toegang te krijgen tot het formulier moet u beschikken over DigiD. Het formulier kunt u dan digitaal verzenden. Bijlagen levert u eveneens digitaal aan via het loket.
Let op: u kunt geen beroep instellen per e-mail.