ECLI:NL:RBAMS:2018:572 - Rechtbank Amsterdam - Huurwoning ontruimd wegens hennepplantage, boete van 10.0...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6545639 KK EXPL 17-1368

vonnis van: 7 februari 2018

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Eigen Haard,

gemachtigde: mr. K.M.E. Ritzen,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. F. Bogaerts.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 29 december 2017, met producties, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 31 januari 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Eigen Haard is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, namens [gedaagde] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, wordt in dit geding het volgende tot uitgangspunt genomen.

1.1.

Eigen Haard heeft de woning aan de [adres] te [plaats] , hierna de woning, in de periode van 15 oktober 2013 tot en met 31 maart 2017 aan HVO-Querido verhuurd. HVO-Querido heeft de woning aan [gedaagde] ter beschikking gesteld op basis van een zorgverleningsovereenkomst.

1.2.

Met ingang van 1 april 2017 huurt [gedaagde] de woning van Eigen Haard. De huur bedraagt € 602,29 per maand. Het betreft een driekamerwoning.

1.3.

In de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016, die op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is verklaard, is opgenomen, voor zover hier van belang:

“
7.19 verdovende middelen

Het is huurder niet toegestaan in, op en/of aan het gehuurde (inclusief aanhorigheden) hennep te (doen) of laten kweken, drogen, knippen dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling, dan zal verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten. Daarnaast is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 10.000,00, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete volledige schadevergoeding te vorderen.”

1.4.

Op 12 augustus 2017 heeft Eigen Haard een melding ontvangen van woonfraude in de woning.

1.5.

Op 21 november 2017 hebben medewerkers van Eigen Haard een onaangekondigd bezoek aan de woning gebracht. Naar aanleiding van een vermoeden van de aanwezigheid van een hennepplantage is de politie gebeld.

1.6.

In het proces-verbaal van de politie van 22 november 2017 is opgenomen, voor zover hier van belang:

“
Op dinsdag 21 november 2017 om 20:35 uur constateerde ik bij de woning op de locatie de [adres] het volgende: er bevond zich een henneptent met daarin 32 met aarde gevulde plantenpotten. Deze tent bevond zich in 1 van de slaapkamers in de woning. De henneptent was vermoedelijk vlak daarvoor nog in werking en waargenomen door stichting Eigenhaard. In afwachting van de politie zijn vermoedelijk de hennepplanten geruimd en over het balkon gegooid. Er werd niet geconstateerd of er illegale stroom is afgetapt. Wel is geconstateerd dat er extra stroompunten en assimilatielampen hingen in de henneptent. Alle daarbij behorende apparaturen waren ook aanwezig (ventilatoren, slakkenhuis, lampen, etc) In de woning lagen ook nog restanten van de hennepkwekerij. Denk hierbij aan bladen van de planten in de henneptent zelf alsmede op het balkon.

(..)

Ik zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was. Dit bleek uit:

-
anders, nl. 1 kamer werd als hennepkwekerij gebruikt. De andere kamers waren wel in gebruik als woning

Verdachte verklaarde de kamer te hebben “verhuurd” aan iemand die hij heeft ontmoet in de kroeg. Deze persoon zou hem 1500 euro geven hiervoor. Verdachte zegt niet te hebben meegeholpen aan het opbouwen van de kwekerij of er in te hebben gewerkt. (..)”

1.7.

Bij brief van 28 november 2017 heeft Eigen Haard [gedaagde] verzocht vóór vrijdag 8 december 2017 de huur op te zeggen en de woning te verlaten. In de brief is ook aangekondigd dat indien [gedaagde] de huur niet opzegt Eigen Haard een juridische procedure zal starten en dat [gedaagde] een boete kan krijgen van
€ 11.000,00 overeenkomstig hetgeen is vermeld in de huurovereenkomst.

1.8.

[gedaagde] heeft de huur niet opgezegd en heeft het gehuurde niet ontruimd.

Vordering

2. Eigen Haard vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen. Verder vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 10.000,00, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. Eigen Haard stelt hiertoe, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang het volgende. In de woning is een hennepplantage aangetroffen. Er is gelet op het aantal planten, te weten méér dan vijf planten, sprake van bedrijfsmatige hennepkweek. In de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst is hennepteelt uitdrukkelijk verboden. Bovendien is de bestemming van de woning veranderd door de woning deels voor de hennepkwekerij te gebruiken. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding en het vooruitlopen daarop in kort geding door de ontruiming te vorderen. Eigen Haard heeft een groot belang bij het tegengaan van het kweken van hennep in haar woningen en zij voert dan ook een duidelijk zerotolerance beleid met betrekking hiertoe. Met betrekking tot de contractuele boete stelt Eigen Haard dat in de algemene voorwaarden een expliciete verbodsbepaling op hennepkweek dan wel andere gedragingen die in het kader van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, is opgenomen. De boete is zo hoog omdat een preventieve en punitieve werking alleen kan bestaan indien de boete hoog genoeg is en daardoor een afschrikwekkend effect heeft. Er is geen sprake van een zogenaamde eenheidsboete, maar van een boete die specifiek geredigeerd is voor de hennepteelt. Ook is sprake van een vast bedrag. Het boetebeding kan dan ook niet als oneerlijk in de zin van de Richtlijn met betrekking tot oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten worden aangemerkt. Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming en het spoedeisende belang van de nevenvordering is gegeven omdat de proces-economie erbij gebaat is dat ook deze kan worden toegewezen.

Verweer

3. [gedaagde] voert het volgende aan, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang. Hij erkent dat hij in de woning een hennepplantage heeft gehad. Hij huurt de woning nadat hij 15 jaar dakloos is geweest. Hij heeft een vorm van budgetbeheer waarbij hij
€ 65,00 leefgeld per week krijgt. Hij woont samen met zijn zoon in de woning. Deze heeft een laag IQ, kampt met een verstandelijke beperking en heeft zijn jeugd in een internaat doorgebracht. Zijn zoon is zeer kwetsbaar, aldus [gedaagde] en heeft geen inkomen, maar levert wel extra lasten voor [gedaagde] op, waardoor hij in de financiële problemen is gekomen. De hennep betrof een soort wanhoopspoging, aldus [gedaagde] . Als [gedaagde] zijn woning kwijtraakt is hij opnieuw dakloos en ook zijn zoon zal op straat komen te staan. [gedaagde] meent dat de tekortkoming de ontruiming in beginsel wel rechtvaardigt, maar dat de belangenafweging in het nadeel van Eigen Haard dient uit te vallen. Er is geen sprake geweest van brandgevaar of vochtoverlast en er is dus geen gevaarlijke situatie ontstaan, zodat niet kan worden gesteld dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft een zeer zwaarwegend belang bij het behoud van zijn woning, ook al omdat hij kampt met een slechte gezondheid.

Beoordeling

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

De ontruiming

5. In dit geding staat als door [gedaagde] erkend vast dat hij in de woning een hennepkwekerij heeft gehad met 32 planten. Ook is voldoende aannemelijk geworden dat sprake is geweest van een professionele kwekerij, nu gebruik is gemaakt van een tent waarin de hennep werd gekweekt, terwijl ook alle overige apparatuur, ventilatoren, lampen en dergelijke aanwezig waren. Uit de overgelegde foto’s is ook voldoende aannemelijk geworden dat weliswaar geen sprake is geweest van diefstal van energie, maar de wijze waarop de stroomvoorziening was geregeld een brandgevaarlijke situatie kon opleveren. Een dergelijke gedraging van [gedaagde] levert een ernstige tekortkoming op en het is begrijpelijk dat door Eigen Haard op dit gebied een zerotolerance beleid wordt gevoerd. Het houden van een hennepplantage in de woonomgeving kan zeer gevaarlijke situaties opleveren en draagt bij aan het gevoel van onveiligheid in de woonomgeving. Bovendien kan het op deze wijze gebruiken van de woning schadelijk zijn voor de woning met alle mogelijke financiële gevolgen voor Eigen Haard van dien.

6. Op basis van deze feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, is in dit geding voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat sprake is geweest van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Iedere tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij, [gedaagde] , om feiten en omstandigheden te stellen – en bij betwisting – in dit geding aannemelijk te maken die aanleiding kunnen geven deze uitzondering op de zojuist geschetste hoofdregel toe te passen.

7. Daarin is [gedaagde] niet geslaagd. De omstandigheid dat, zoals hij zelf stelt, hij niet zelf de hennepkwekerij heeft aangelegd maar dit door een derde is gedaan, is – voor zover al juist - niet een dergelijke omstandigheid. [gedaagde] is volledig verantwoordelijk voor hetgeen er zich in de woning heeft afgespeeld. Ook het gegeven dat [gedaagde] pas sinds kort zelfstandig de woning huurt en daarvoor langdurig dakloos is geweest, maakt niet dat sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis of bijzondere aard en dat geldt ook voor de aanwezigheid van de zoon van [gedaagde] in het gehuurde. Deze bijzondere omstandigheden hadden [gedaagde] er juist van moeten weerhouden om aldus te handelen en kan niet als excuus gebruikt worden om de tekortkoming haar ernstige karakter te ontnemen. Ook overigens zijn door [gedaagde] geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die aannemelijk maken dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat ontbinding niet op zijn plaats zal zijn.

8. Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering van Eigen Haard tot ontruiming wordt toegewezen. Wel wordt in hetgeen door [gedaagde] in verband met zijn persoonlijke omstandigheden en die van zijn zoon is aangevoerd aanleiding gezien een langere ontruimingstermijn te bepalen. In die tussentijd heeft [gedaagde] de gelegenheid, mogelijk met behulp van hulpverlening, voor hem en zijn zoon alternatieve woonruimte te zoeken. Dat dit, mede gelet op zijn inkomen en verleden niet eenvoudig zal zijn, is bij de beoordeling meegenomen, maar leidt niet tot een ander oordeel.

De boete

9. Ten aanzien van de boete wordt het volgende overwogen. Volgens artikel 3, lid 1, van de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) wordt een beding in een overeenkomst als het onderhavige waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan, in bijzonder het boetebeding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Op grond van vaste jurisprudentie dient ambtshalve te worden getoetst of het boetebeding eerlijk is. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.

10. Bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding oneerlijk is, wordt vooropgesteld dat hennepteelt in de woning zeer ongewenst is en het dus zeer voorstelbaar is dat Eigen Haard als verhuurder, mede via een boetebeding, wil voorkomen dat haar huurders in de van haar gehuurde woning hennep telen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het in artikel 7.19 opgenomen beding zoals hiervoor weergegeven, echter als een oneerlijk beding in de zin van voornoemde richtlijn te beschouwen. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.

11. Allereerst stelt artikel 7.19 van de algemene voorwaarden een boete op het telen van hennep in algemene zin, zonder daarbij enig onderscheid aan te brengen. Dat wil zeggen, op basis van het beding levert het telen van één enkele plant de verschuldigdheid van de boete van € 10.000,00 op. Uit de in de dagvaarding gegeven toelichting zou kunnen worden afgeleid dat Eigen Haard het telen tot vijf planten (voor eigen gebruik) zou gedogen, maar een dergelijk onderscheid is in het beding niet opgenomen, zodat daar bij de beoordeling van de eerlijkheid van het beding geen rekening mee kan worden gehouden. Daarnaast geldt het beding voor alle overtredingen van de Opiumwet, hetgeen tot gevolg heeft dat een zeer geringe hoeveelheid van een bij die wet verboden stof, de verschuldigdheid van de boete met zich zou brengen. Voor zover in de in de dagvaarding gegeven toelichting terecht wordt gewezen op het gevaarzettende karakter van het telen van hennep en de noodzaak om daarop een afschrikwekkende sanctie te zetten, geldt dit niet zonder meer voor het in bezit hebben van andere bij de Opiumwet verboden stoffen.

12. Terecht is door Eigen Haard in de dagvaarding en op de zitting de noodzaak van een afschrikkende werking van het boetebeding opgenomen, zeker voor het geval van de hennepteelt, maar daarbij dient het volgende in ogenschouw te worden genomen. Naast de in het beding opgenomen boete is in artikel 7.19 ook opgenomen dat gestreefd zal worden naar ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op het feit dat daarmee aan huurder het woonrecht wordt ontnomen, kan dit als een zeer sterk afschrikwekkend element worden aangemerkt, zeker tegen de achtergrond van het gehanteerde zerotolerance beleid en de in dat kader door Eigen Haard naar voren gebrachte uitspraken. Daarnaast wordt in hetzelfde beding de mogelijkheid gegeven een volledige schadevergoeding te vorderen, hetgeen op grond van het wettelijk stelsel ook de mogelijkheid van volledige winstafdracht op grond van het bepaalde in artikel 6:104 van Pro het Burgerlijk Wetboek inhoudt. Daarmee wordt reeds in belangrijke mate tegemoetgekomen aan de gewenste afschrikwekkende werking, zeker in combinatie met de beëindiging van de huurovereenkomst. In het kader van de afschrikkende werking van de boete in het beding heeft de kantonrechter zich er ook nog rekenschap van gegeven dat in het geval van overtreding van de Opiumwet bij het in bezit hebben van 50 tot 100 planten volgens de Landelijk Overleg Vakinhoud Strafrecht (LOVS) oriëntatiepunten die de rechtbanken en gerechtshoven hanteren bij het opleggen van een straf, gestraft kan worden met een geldboete van € 1.000,00. Ook als rekening gehouden wordt met het feit dat het boetebeding in de huurovereenkomst bedoeld is om hennepteelt te
voorkomen, is de discrepantie tussen deze boete en die op grond van de LOVS oriëntatiepunten te groot, althans Eigen Haard heeft, hoewel daartoe ter terechtzitting in de gelegenheid gesteld, ook niet toegelicht waarom deze discrepantie bestaat. Dit geldt temeer nu diezelfde oriëntatiepunten voor het in bezit hebben van harddrugs tot 10 gram – hetgeen op grond van artikel 7.19 eveneens een tekortkoming oplevert - een boete noemt van € 750,00.

13. In de afweging dient ook nog te worden betrokken dat voornoemd artikel 7.19 is opgenomen in de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte. De verdeling van sociale woonruimte vindt plaats ten behoeve van huurders met een relatief laag inkomen. Om die reden is ook de huur op het lagere inkomen aangepast. Dat heeft wel tot gevolg dat een boete van € 10.000,00 al snel een disproportioneel karakter krijgt. Slechts ter voorbeeld: in het onderhavige geval betekent deze boete dat deze gelijk staat aan 16,5 maanden huur en gelet op het weekinkomen van [gedaagde] van € 65,00, dat door Eigen Haard niet is bestreden, leidt dit ertoe dat [gedaagde] bijna 154 weken zonder inkomen zou zitten.

14. Al deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien
,en met name het feit dat het beding ook diezelfde zeer hoge boete stelt op tekortkomingen van relatief geringe omvang
,leiden tot het oordeel dat voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de op artikel 7.19 gebaseerde boete in een bodemprocedure zal toewijzen. Bij vorenstaande beoordeling heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat in eerdere beslissingen van deze rechtbank, maar ook door andere colleges, anders is geoordeeld over dit beding, dan wel over vergelijkbare bedingen. Verder wordt in ogenschouw genomen dat het telen van hennep als in dit geding aan de orde maatschappelijk zeer ongewenst is en verdergaande gevolgen heeft voor de woonomgeving, maar met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, maken die omstandigheden dit beding nog niet eerlijk.

15. Gelet op het oordeel dat artikel 7.19 oneerlijk is, behoeft geen beoordeling meer plaats te vinden of de cumulatie van de overige in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk zijn te beschouwen op grond van het Radlingerarrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, zaaknr. C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283).

16. [gedaagde] dient als de in belangrijke mate in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast, waarbij het door hem te betalen deel van het griffierecht wordt gebaseerd op de toegewezen ontruiming en het overige op grond van de gevorderde boete in rekening gebrachte vastrecht ten laste van Eigen Haard dient te blijven.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] te [plaats] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
exploot € 99,58
salaris € 400,00
griffierecht € 119,00
-----------------
totaal € 618,58
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.