Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/649794 / KG ZA 18-632 MV/ML
Vonnis in kort geding van 17 augustus 2018
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 21 juli 2018,
advocaat mr. M.P.M. Fruytier te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BESTE BOEKHOUDERS B.V.,
gevestigd te Aalsmeer,
2. de vennootschap onder firma
[gedaagde 2] V.O.F .,
gevestigd te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden.
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagde sub 1 en sub 2 zullen respectievelijk Beste Boekhouders en [gedaagde 2] vof worden genoemd en gedaagden gezamenlijk Beste Boekhouders.
1.De procedure
Ter zitting van 29 juni 2018 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Beste Boekhouders heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht om aanhouding teneinde een schikking te beproeven. Op 17 juli 2018 heeft [eiser] verzocht vonnis te wijzen omdat geen overeenstemming is bereikt.
Ter zitting waren aanwezig [eiser] met mr. Fruytier alsmede [gedaagde 2] en [naam bestuurder] als bestuurders van Beste Boekhouders en vennoten van [gedaagde 2] vof met mr. Seelen.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar en verhuurder van het kantoorpand aan de [adres] te [plaats] , een bedrijfsverzamelgebouw van drie verdiepingen. [eiser] heeft het kantoorpand op 6 juli 2017 gekocht en geleverd gekregen van diens rechtsvoorganger [naam voorganger] .
2.2.
De tweede verdieping van het pand wordt door Beste Boekhouders gehuurd. Het betreft kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst is op 15 december 2008 voor de duur van vijf jaar aangegaan. In december 2013 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor twee jaar, met verlenging voor de periode van telkens twee jaar. Bij allonge van december 2015 is de huurovereenkomst voortgezet tegen aangepaste voorwaarden, waaronder een lagere huur. Beste Boekhouders heeft de huur opgezegd tegen 15 december 2019.
2.3.
Bij aanvang van de huurovereenkomst huurde Accon AVM de begane grond en de eerste verdieping van het kantoorpand. Na het vertrek van deze huurder huren de bedrijven Groupcard en Axerrio de begane grond. De eerste verdieping staat leeg.
2.4.
Op het dak van het kantoorpand is over de gehele breedte van de - met zicht op de hoofdingang - linkergevel in oranje letters van ongeveer 1 meter hoog de tekst ‘ Maarse & Rinkel ’ zichtbaar. Dit is de handelsnaam van Beste Boekhouders.
De reclame is geplaatst in 2009, kort na aanvang van de huurovereenkomst. De toenmalige huurder Accon AVM had een reclame uiting met vergelijkbare verhoudingen op een ander deel van het dak van het kantoorpand. Bij haar vertrek is die reclame verwijderd.
2.5.
[eiser] heeft bij e-mail van 13 mei 2018 aan Beste Boekhouders de overeenkomst tot het hebben van reclame-uitingen opgezegd en gesommeerd deze uiterlijk op 27 mei 2018 van het kantoorpand te verwijderen. Beste Boekhouders heeft niet aan de sommatie voldaan.
2.6.
Bij e-mail van 19 juni 2018 heeft de voormalige eigenaar [naam voorganger] het volgende aan [eiser] bericht:
“(..)
Ik heb, destijds als eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] , ingestemd met de reclame uitingen op het pand, aangebracht door Beste Boekhouders mits zij e.e.a. in overleg met accountantskantoor Accon-AVM, welke de begane grond en de 1e verdieping huurden, zouden uitvoeren.
Beste Boekhouders heeft vervolgens overleg gehad met Accon-AVM en na overeenstemming met elkaar, bij de gemeente, de vergunning aangevraagd.
Na plaatsing van de letters vond ik ze vrij groot uitgevallen, maar Accon-AVM had ook een vrij grote reclame-uiting aan de gevel en op het dak, en de gemeente had de vergunning verleend, dus heb ik het zo gelaten.
(..)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - uitvoerbaar bij voorraad Beste Boekhouders hoofdelijk te veroordelen om de aanduiding “ Maarse & Rinkel ” op het dak en “Beste Boekhouders” op de gevel van het kantoorpand binnen één week na vonniswijzing, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip, zonder schade toe te brengen aan het pand te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat Beste Boekhouders weigeren aan de veroordeling te voldoen, met haar veroordeling in de proceskosten.
3.2.
Beste Boekhouders voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] kan niet worden ontvangen in zijn vordering tegen [gedaagde 2] vof, nu niet duidelijk is dat met deze partij een rechtsverhouding of feitelijke relatie bestaat die noopt tot een voorziening in dit kort geding.
4.2.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij hetgeen hij daarnaast heeft gevorderd. Voldoende aannemelijk is dat de prominente reclametekst op het dak van het kantoorpand de verhuur van de thans leegstaande tweede verdieping bemoeilijkt omdat de reclame op het dak de indruk wekt dat het hele kantoorgebouw in gebruik is bij Maarse & Rinkel .
4.3.
Beoordeeld zal worden of voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter later zal beslissen dat de reclametekst dient te worden verwijderd.
4.4.
In geschil is uit welke rechtsverhouding voortvloeit dat Beste Boekhouders de reclametekst op het dak mag voeren. [eiser] stelt dat zijn rechtsvoorganger [naam voorganger] een persoonlijk recht om niet aan Beste Boekhouders heeft toegekend om de letters op het dak te plaatsen, dat het een voorwaardelijk recht betrof, namelijk afhankelijk van de overeenstemming met de andere huurder Accon AVM, en dat de afspraak rechtsgeldig is opgezegd tegen 27 mei 2018. Dit wordt door Beste Boekhouders betwist.
4.5.
Overwogen wordt als volgt. De reclametekst staat sinds 2009 met toestemming van de toenmalige verhuurder op het dak van het kantoorpand. Voorshands is voldoende aannemelijk dat het recht om de reclame te voeren onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, hoewel dit niet uitdrukkelijk in de tekst van de huurovereenkomst is vermeld. Beste Boekhouders heeft ter zitting toegelicht dat bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst in 2008 over de reclametekst op het dak is onderhandeld en met de verhuurder is overeengekomen dat deze in opdracht en voor rekening van Beste Boekhouders zou worden geplaatst, waarbij de verhuurder heeft meegewerkt aan het verkrijgen van de benodigde vergunning. Deze gang van zaken wordt bevestigd door [naam voorganger] (zie zijn e-mail, 2.6).
Het voorgaande brengt mee dat de afspraak over de reclame niet tussentijds kan worden opgezegd, en in beginsel pas eindigt als de huurovereenkomst afloopt op 15 december 2019.
4.6.
Daarmee is de kous echter niet af. Voorshands is voldoende aannemelijk dat de verhuurder zijn toestemming indertijd heeft verleend op voorwaarde dat Beste Boekhouders overeenstemming over de reclame zou bereiken met de toen enige andere huurder Accon AVM, die de rest van het kantoorpand huurde. Die overeenstemming is toen bereikt. Accon AVM plaatste zelf ook een prominente reclame uiting op het dak.
Inmiddels is de situatie wezenlijk veranderd. Accon AVM is vertrokken, haar reclame uiting is verwijderd, de bedrijfsruimte op de eerste verdieping staat leeg en de ruimten op de begane grond zijn verhuurd aan twee andere bedrijven die geen reclame uitingen op of aan het kantoorpand hebben.
Zoals hiervoor onder 4.2 is overwogen heeft [eiser] belang bij aanpassing van de afspraak omdat verhuur van de leegstaande eerste verdieping bemoeilijkt wordt doordat de reclametekst makkelijk de indruk kan wekken dat het hele kantoorgebouw door Beste Boekhouders wordt gebruikt.
Tegenover het belang van [eiser] staan de belangen van Beste Boekhouders. Zij heeft de reclametekst al sinds 2009 op het dak. Indertijd heeft zij daarvoor € 8.250,- betaald. Beste Boekhouders heeft een commercieel belang bij voortduring van de situatie omdat het bijdraagt aan haar naamsbekendheid. Het nu weghalen van de reclame kan vragen bij (potentiële) klanten oproepen of mogelijk tot verwarring leiden, omdat zij pas in december 2019 uit het kantoorpand vertrekt.
4.7.
Na afweging van de betrokken belangen is voorshands aannemelijk dat de bodemrechter zal beslissen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Beste Boekhouders verlangt dat de reclametekst op het dak blijft staan tot het einde van de huurovereenkomst, mits [eiser] voldoende compenserende maatregelen heeft getroffen. [eiser] heeft al aangeboden de kosten van de verwijdering van de reclametekst op het dak te zullen betalen en plaatsing bij het kantoorpand van een reclamezuil met daarop de (handels)namen van alle huurders, waaronder Beste Boekhouders en van een eigen vlaggenmast met vlag voor iedere huurder. Gelet op de mogelijke verwarring die kan ontstaan bij (potentiële) klanten die het ontbreken van de prominente tekst op het dak opmerken, en om te kunnen blijven concurreren met omliggende bedrijven is tevens een financiële tegemoetkoming ter vergoeding van nog te maken (reclame)kosten van [eiser] op zijn plaats. Partijen hebben hier na afloop van de zitting over onderhandeld, maar zijn het kennelijk over de hoogte niet eens geworden. Voorshands wordt een bedrag van 3 x de huidige maandhuur ( afgerond op een voorschot van € 1790,- x 3 = € 5.370,-) passend geacht. Met deze vergoeding moet Beste Boekhouders voorshands voldoende in de gelegenheid worden geacht compenserende reclame uitingen te financieren en aanpassingen aan haar website te (laten) aanbrengen. Beste Boekhouders zal een termijn van twee weken worden gegund om tot verwijdering over te gaan.
Beste Boekhouders heeft aangegeven dat zij haar schade begroot op € 20.000,-, Dit bedrag is betwist door [eiser] en onvoldoende concreet toegelicht, zodat daarvan niet zal worden uitgegaan.
Dat het in de directe omgeving gelegen concurrerende bedrijf [naam] wél een grote gevelreclame aan de zij- en voorkant heeft doet aan het voorgaande niet af. Niet valt in te zien welke rechten Beste Boekhouders hieraan ten opzichte van [eiser] kan ontlenen.
4.8.
[eiser] heeft tevens gevorderd de verwijdering van de verticaal geplaatste tekst ‘Beste Boekhouders’ op de gevel van het kantoorpand. Beste Boekhouders heeft ter zitting kenbaar gemaakt haar toestemming en medewerking aan verwijdering van die tekst te hebben verleend. Niet geheel duidelijk is of de tekst inmiddels is verwijderd, zodat in het dictum de veroordeling daartoe, op kosten van [eiser] , voor de zekerheid zal worden opgenomen.
4.9.
De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als volgt.
4.10.
Nu de vordering zal worden toegewezen, maar niet gesteld of gebleken is dat [eiser] tijdig aan Beste Boekhouders een passende geldelijke vergoeding heeft aangeboden, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt Beste Boekhouders om de reclametekst “ Maarse & Rinkel ” op het dak en de reclametekst “Beste Boekhouders” op de gevel van het kantoorpand aan de [adres] te [plaats] op kosten van [eiser] zonder schade toe te brengen aan het pand te verwijderen binnen twee weken na betekening van dit vonnis,
5.2.
bepaalt dat de veroordeling onder 5.1. slechts voor tenuitvoerlegging vatbaar is indien en nadat [eiser] een reclamezuil met onder andere de (handels)naam van Beste Boekhouders en een vlaggenmast met vlag ten behoeve van Beste Boekhouders heeft geplaatst, en [eiser] aan Beste Boekhouders bij wege van voorschot een bedrag van € 5.370,- heeft betaald;
5.3.
veroordeelt Beste Boekhouders om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de onder 5.1. - met inachtneming van 5.2. - uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 20.000,- is bereikt,
5.4.
verklaart dit vonnis onder 5.1 - met inachtneming van 5.2 – en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
verklaart [eiser] niet ontvankelijk in zijn vordering tegen [gedaagde 2] vof,
5.6.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. van Leeuwen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2018. [1]