ECLI:NL:RBAMS:2018:6121

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht - team kanton

zaaknummer: 6305451 CV EXPL 17-21059

vonnis van: 27 augustus 2018

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser, nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. N.H.G. Beltman

t e g e n

Stichting De Alliantie

gevestigd te Hilversum

gedaagde, nader te noemen: de Alliantie

gemachtigde: mr. D. Valério Mesquita

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 22 augustus 2017 met producties;
- antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 13 februari 2018. Ter comparitie is [eiser] in persoon verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde. Voor de Alliantie zijn verschenen de gemachtigde en [naam medewerker] , medewerker bij de Alliantie, alsmede een belangstellende. Voorafgaand aan de comparitie heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie met producties ingediend.

Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is vervolgens aangehouden om partijen de gelegenheid te geven een schikking te treffen. De zaak is daartoe verwezen naar de rol van 4 juni 2018. Op 28 en 31 mei 2018 zijn er faxbrieven ontvangen van de Alliantie waarin zij bericht dat een regeling niet kon worden bereikt. Partijen hebben daarna ieder een conclusie na comparitie ingediend.
Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

De Alliantie is eigenaar van het pand aan de [adres] . Sinds 1 februari 1981 wordt de woonruimte aan de [adres] (hierna de woning) gehuurd door de ouders van [eiser] .

1.2.

De kale huur bedraagt thans € 452,00 per maand. De woning heeft vijf kamers en beslaat een oppervlakte van (tenminste) 78 m2.

1.3.

[eiser] heeft zich omstreeks 1992/1993 ingeschreven als woningzoekende bij een woningbouwvereniging. Hij heeft geen woonruimte elders gevonden en is bij zijn ouders blijven wonen.

1.4.

In 2005 heeft [eiser] een verzoek tot medehuurderschap ingediend. Dit verzoek heeft de Alliantie afgewezen.

1.5.

De vader van [eiser] is in 2011 overleden. De moeder van [eiser] is op 23 februari 2017 overleden.

1.6.

Bij brief van 19 april 2017 heeft de Alliantie in verband met het overlijden van de moeder en achterblijven van [eiser] in de woning, [eiser] uitgenodigd voor een gesprek en hem bericht dat de huurovereenkomst in principe niet overdraagbaar is van ouder op kind. De brief vermeldt het volgende:

“Het is mogelijk om hier een uitzondering op te maken als u aan alle volgende voorwaarden voldoet:

-
U bent 35 jaar of ouder;

-
U heeft als kind onafgebroken bij uw beide ouders of uw vader of u moeder gewoond;

-
U heeft een aantoonbaar duurzame relatie met uw ouders gevormd;

-
Uw inkomen is passend voor de huurprijs.”

1.7.

Bij e-mail van 1 mei 2017 heeft [eiser] aan de Alliantie bericht dat hij van mening was dat hij aan de in de brief van 19 april 2017 genoemde voorwaarden voldoet zodat hij zich niet verplicht voelt om te verhuizen.

1.8.

Bij e-mail van 3 mei 2017 heeft de Alliantie [eiser] bericht dat zij van oordeel is dat de woning niet passend is omdat [eiser] alleen op de woning woont, terwijl de woonruimte geschikt is voor een gezin met meer dan drie kinderen. De Alliantie stelt daarbij dat het eventueel afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst betrekking heeft op een andere woning die de Alliantie [eiser] uit coulance zal aanbieden.

1.9.

Bij e-mail van 4 mei 2017 heeft [eiser] herhaald dat hij aan de voorwaarden genoemd in de brief van 19 april 2017 voldoet en voorts dat het volgens hem wel vaker voorkomt dat en enkel individu een gezinswoning bewoont.

1.10.

Op 31 mei 2015 heeft de huisarts van [eiser] schriftelijk de navolgende verklaring afgelegd:

“
dhr. [eiser] is altijd bij zijn ouders blijven wonen en heeft, toen zij ouder werden, altijd voor hen gezorgd.”

1.11.

Na de comparitie van partijen heeft de Alliantie [eiser] twee woningen aangeboden, die beide door [eiser] zijn afgewezen. De woning aan de [adres 2] heeft [eiser] afgewezen omdat de woning zich op de tweede etage bevindt en hij nu op de 1e etage woont. De Alliantie heeft [eiser] daarna een woning aan de [adres 3] , gelegen op de eerste verdieping aangeboden. Deze woning ligt in de nabijheid van de huidige woning. Dit aanbod heeft [eiser] ook afgewezen, nu vanwege de naar zijn oordeel (te) hoge huurprijs.

1.12.

[eiser] geniet een bijstandsuitkering en kan in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Vordering en verweer in conventie

2. [eiser] vordert in conventie dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat wordt bepaald dat hij de huurovereenkomst mag voortzetten. Subsidiair vordert [eiser] dat de Alliantie wordt veroordeeld [eiser] voor te dragen als huurder van de woning bij de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam, op straffe van een dwangsom alsmede te bepalen dat bij afgifte van de huisvestingsvergunning ten behoeve van [eiser] de huurovereenkomst door hem wordt voortgezet. Beide met veroordeling van de Alliantie in de proceskosten.

3. [eiser] stelt hiertoe, kort gezegd, dat hij voldoet aan de vereisten die in artikel 7:268 lid 2 BW worden gesteld. [eiser] heeft zijn hoofdverblijf in de ouderlijke woning, de periode van samenleving is langdurig geweest en de bedoeling van hem en zijn ouders is voldoende gebleken uit het feit dat (1) er sprake was van een complete vermenging van de financiële middelen, (2) verzorging door [eiser] van zijn vader en zijn moeder bij ziekte van begin tot einde en (3) het feit dat [eiser] en zijn ouders gezamenlijk optrokken bij uitjes, vakanties, bezoek aan vrienden en kennissen. Gelet op de leeftijd van [eiser] is de “uitvlieggrens” van 30 jaar die in het algemeen wordt gehanteerd niet meer relevant, aldus [eiser] .

4. Dat [eiser] een duurzame gezamenlijke huishouding met zijn ouders heeft gevoerd blijkt onder andere uit het feit dat hij zijn bijstandsuitkering sinds 2008 op de gezamenlijke bankrekening van zijn ouders (vanaf 2011 zijn moeder) liet bijschrijven. Van die rekening werden de vaste lasten voor de woning en de kosten van de huishouding betaald. [eiser] ging met zijn ouders op vakantie en samen gingen zij naar de kerk. De sociale contacten werden gezamenlijk onderhouden en toen het met zijn ouders minder goed ging, heeft [eiser] steeds meer verzorgingstaken op zich genomen. Eerst ging het vooral om zijn vader en na diens overlijden in 2011, heeft hij voor zijn moeder gezorgd. Tenslotte voldoet [eiser] gelet op zijn leeftijd van 49 jaar ruimschoots aan de leeftijdseis van 35 jaar die door de Alliantie wordt gehanteerd.

5. [eiser] heeft gelet op het voorgaande een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd met de zijn moeder en heeft niet alleen zijn hoofdverblijf op de woning gehad, maar ook onafgebroken bij zijn beide ouders ingewoond. De reden waarom de Alliantie de woning niet wil verhuren is niet gelegen in de omstandigheid dat hij niet zou voldoen aan de voorwaarden zoals die in de wet of de eigen regeling zijn gesteld, maar vanwege het feit dat de woning een 5 kamer woning betreft, die [eiser] dan alleen blijft bewonen.
betwist dat dat een valide reden is omdat er wel meer alleenstaanden wonen in een relatief grote woning. [eiser] voldoet aan de voorwaarden om een huis-vestingsvergunning te krijgen, maar de Alliantie wenst aan de aanvraag daarvan niet mee te werken, reden waarom [eiser] de subsidiaire heeft vordering ingesteld.

6. De Alliantie voert verweer tegen de vordering in conventie en stelt daartoe, kort gezegd, dat niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 juncto lid 3 BW. [eiser] voldoet niet aan de voorwaarden van artikel 7:268 BW, zodat de vordering van [eiser] in elk geval afgewezen moet worden. De Alliantie betwist dat [eiser] een duurzame samenleving met zijn moeder heeft gehad, nu de ouder-kindrelatie uit zijn aard in de regel niet duurzaam - hetgeen een verwachting omtrent de toekomst inhoudt - is. Bovendien ontving [eiser] een bijstandsuitkering voor een alleenstaande.

7. Daarnaast betwist de Alliantie dat [eiser] voldoende financiële waarborg biedt en ook beschikt [eiser] niet over een huisvestingsvergunning. Hij komt daar ook niet voor in aanmerking en de Alliantie kan die niet verstrekken, zij kan daartoe niet worden veroordeeld. [eiser] voldoet niet aan de civiele voorwaarden voor zo’n vergunning, omdat hij dan alleen in een 5-kamerwoning woont. Dat soort woningen zijn schaars en de Alliantie dient te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van die schaarse woonruimte.

Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie

8. Alliantie vordert in reconventie - onder de voorwaarde dat de vordering van [eiser] in conventie wordt afgewezen en [eiser] dus niet het recht heeft om nog langer op de woning te verblijven - dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

a. [eiser] zal worden veroordeeld de woning te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de ontruiming;

b. [eiser] hoofdelijk zal worden veroordeeld in de proceskosten, waaronder de nakosten.

9. De Alliantie legt - kort gezegd - hetgeen zij als verweer in conventie heeft gesteld aan haar vordering in reconventie ten grondslag.

10. [eiser] voert - eveneens kort gezegd - verweer tegen de (voorwaardelijke) vordering in reconventie en legt al hetgeen door hem in conventie is gesteld daaraan ten grondslag.

10. Op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Beoordeling in conventie en in reconventie

12. Nu de vorderingen in conventie en reconventie onderling verweven zijn, zal de kantonrechter deze gezamenlijk beoordelen.

13. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] de onderhavige vordering in conventie niet tijdig, te weten binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van zijn moeder, heeft ingesteld, zodat hij in zoverre ontvankelijk zijn in zijn vordering.

14. Niet in geschil is dat [eiser] geen medehuurder is. Partijen twisten in de kern over de vraag of [eiser] aanspraak heeft op voortzetting van de huurovereenkomst.

15. Ingevolge artikel 7:268 lid 2 BW zet de persoon die geen medehuurder is, maar wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. De vordering van [eiser] is op bovenstaande regel gegrond.

16. Deze vordering, zo volgt uit het 3e lid van artikel 7:268 BW, moet door de rechter worden afgewezen indien:

( a) [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van 7:628 lid 2 voldoet (i.e. hoofdverblijf in het gehuurde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder);

( b) [eiser] uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor nakoming van de huur;

( c) [eiser] niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

Omtrent deze afwijzingsgronden overweegt de kantonrechter als volgt.

17.
Hoofdverblijf en financiële waarborgTussen partijen is niet in geschil dat [eiser] zijn hoofdverblijf heeft op de woning. [eiser] heeft aldus voldaan aan dit vereiste. Hetzelfde geldt voor de eis dat [eiser] voldoende financiële waarborg moet bieden. De Alliantie heeft haar stelling dat [eiser] onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur althans onvoldoende onderbouwd. Er is momenteel geen sprake van een huurachterstand. De Alliantie heeft ook niet gesteld dat [eiser] eerder een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ter zitting is besproken dat [eiser] een bijstandsuitkering van € 982,00 ontvangt en dat de huurtoeslag € 221,00 bedraagt. Gelet op deze gegevens en de hoogte van de huurprijs (thans € 452,00 per maand) moet [eiser] in staat zijn om de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.

18.
Duurzame gemeenschappelijke huishoudingDe vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW, moet d volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien (vgl. HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549, en HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281, NJ 1994/376). Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW (vgl. HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR: 1982:AG4340, NJ 1982/352, en HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, NJ 2004/658).

19. Met betrekking tot de vraag of er ook sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding overweegt de kantonrechter dat zij met de Alliantie van oordeel is dat [eiser] feiten en omstandigheden moet stellen - en zonnodig bewijzen - waaruit volgt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met (laatstelijk) zijn moeder. Bij de beantwoording van de vraag naar de duurzame gemeenschappelijke huishouding geldt dat de duurzaamheid niet alleen wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de feitelijke duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, maar ook subjectieve factoren, zoals de persoonlijke en financiële vervlechting van partijen.

19. Geoordeeld wordt dat uit de ingebrachte stukken zijdens [eiser] , mede gelezen in het licht van diens toelichting - waaronder de verklaring van de huisarts, hiervoor geciteerd onder rov 1.10 - blijkt dat [eiser] altijd bij zijn ouders is blijven wonen en voor hen heeft gezorgd. Hoewel [eiser] ooit het voornemen heeft gehad het ouderlijk huis te verlaten, is hij feitelijk zijn hele leven bij zijn ouders blijven wonen en heeft hij na de jaren ’90 nimmer aanstalten gemaakt de samenwoning te verbreken. Zij handelen is niet gericht geweest op het verlaten van het ouderlijk nest. [eiser] liet sinds 2008 zijn bijstandsuitkering op de rekening van zijn ouders storten. Later hadden [eiser] en zijn moeder één rekening. [eiser] deelde in de alle uitgaven van het huishouden. Het handelen van [eiser] en zijn moeder blijkt dat al sinds jaar en dag op een samenwoning te zijn ingericht. Dit wordt bevestigd door de handtekeningenlijst van vrienden/kennissen. De personen die een handtekening hebben gezet bevestigen dat zij tot de kennissenkring van de moeder van [eiser] behoren en dat zij ook een vriendschappelijke betrekking met [eiser] hebben gekregen.

19. Uit het vorenstaande wordt geconcludeerd dat [eiser] en zijn moeder - huurder van de woning - een duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden, waardoor [eiser] voldoet aan het vereiste van artikel 7:268 lid 2 BW.

22.
HuisvestingsvergunningResteert de vraag of [eiser] voldoet aan de laatste voorwaarde voor voortzetting van de huur: of [eiser] een huisvestingsvergunning kan overleggen/verkrijgen. Niet is in geschil dat de woning behoort tot de vooraard van sociale woningen in Amsterdam, waarvoor een vergunningsplicht geldt. Dat de gemeente Amsterdam deze taak aan de Alliantie heeft gemandateerd, maakt niet dat de Alliantie niet gehouden is bij de verstrekking van een huisvestingsvergunning de daarvoor geldende regels na te leven. Ook is niet in geschil dat [eiser] , gelet op de bepalingen opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016, niet voldoet aan de geldende criteria voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor de woning. De woning heeft immers een woonoppervlak van (tenminste) 78 m2 en kan daarom alleen worden toegewezen aan een huishouden, bestaande uit drie of meer personen terwijl [eiser] die in zijn eentje zou bewonen.

22. De Alliantie kan de huisvestingsvergunning dus niet aan [eiser] verstrekken. Dat de gemeente Amsterdam, meer in het bijzonder de Dienst Wonen als het bevoegd bestuursorgaan, wel aan [eiser] een huisvestingsvergunning zal verstrekken, is door [eiser] niet gesteld. Dat [eiser] meer mensen kent die alleen in een (te) grote woning wonen en altijd in de omgeving heeft gewoond, maakt dit niet anders. Niet alleen is de situatie van die andere mensen onduidelijk, want niet nader toegelicht en heeft de Alliantie [eiser] uit coulance een (gelet op zijn huishouden) passende woonruimte in de directe omgeving aangeboden, maar voor een afweging van de wederzijdse belangen is gelet op de tekst van artikel 7:268 BW geen plaats.

22. Gelet op het voorgaande kan niet anders worden geconcludeerd dat [eiser] niet aan alle vereisten voor voortzetting van de huur conform artikel 7:268 lid 2 en 3 BW voldoet, zodat de vordering in conventie moet worden afgewezen.

25. De in reconventie gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, nu [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft. Gelet op de omstandigheden van het geval stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn op een langere periode, namelijk twee maanden. De kantonrechter geeft de Alliantie daarbij in overweging [eiser] de mogelijkheid te laten alsnog de passende woonruimte in de omgeving van de woning te accepteren (zo die er nog is) of om te bezien of er nogmaals passende woonruimte in de omgeving van zijn ouderlijk huis aangeboden kan worden.

26. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt afgewezen. Artikel 7:268 lid 2, laatste zin BW bepaalt dat de huur wordt voortgezet “in elk zolang (lees: in elk geval zolang) op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.” Het vereiste dat een onherroepelijk vonnis is gewezen alvorens tot ontruiming kan worden overgegaan geldt ook in onderhavige situatie (ECLI:NL:GHAMS:1990:AH3388)

27. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten worden belast. Nu de vordering in reconventie rechtstreeks verband houdt met de vordering in conventie zullen de kosten daarvan worden begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van de Alliantie begroot op € 300,- aan salaris van de gemachtigde;

veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

In reconventie

veroordeelt [eiser] om de woning aan de [adres] binnen twee maanden na betekening van het vonnis te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot de woning krachtens de huurovereenkomst behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van de Alliantie te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het bepaalde in artikel 555 e.v. juncto 444 Rv;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de kant van de Alliantie begroot op nihil.

In conventie en in reconventie

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

Griffier Kantonrechter