Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/651309 / KG ZA 18-769 MV/TF
Vonnis in kort geding van 3 september 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KARMEL-STAETE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 20 juli 2018,
advocaat mr. D.A.J. Sturhoofd te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. B.A.S. van Leeuwen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Karmel-Staete en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 7 augustus 2018 heeft Karmel-Staete gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
De zaak is vervolgens pro forma aangehouden tot 14 augustus 2018 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen om onderling tot overeenstemming te komen.
Bij brief van 13 augustus 2018 heeft mr. Sturhoofd bericht dat partijen geen schikking hebben bereikt. Aan partijen is telefonisch meegedeeld dat op 3 september 2018 vonnis zal worden gewezen.
Ter zitting waren voor zover van belang aanwezig:
aan de zijde van Karmel-Staete: [naam aandeelhouder] (aandeelhouder) en mr. Sturhoofd,
aan de zijde van [gedaagden] : [gedaagde sub 1] , [naam adviseur] (adviseur), en mr. Van Leeuwen.
2.De feiten
2.1.
Karmel-Staete is eigenaresse van de woonruimte aan de [adres] .
2.2.
In de door [gedaagden] als productie 1 overgelegde en op 9 maart 2007 ondertekende schriftelijke huurovereenkomst staat dat Karmel-Staete en [gedaagde sub 1] zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] van 1 april 2007 tot 1 april 2012, en daarna voor onbepaalde tijd, de 1e tot en met 4e etage van de woonruimte huurt.
In deze huurovereenkomst is na pagina 3 de volgende handgeschreven tekst opgenomen:
(..) Verwijs naar 1.3 algemene bepalingen
Als de wet toestaat gedeelte of geheel te verhuren
als zijnde bed/breakfast of kamers staan wij als verhuurder dat toe (..)
2.3.
In de door Karmel-Staete als productie 1 overgelegde en op 30 augustus 2007 ondertekende schriftelijke huurovereenkomst staat dat Karmel-Staete en [gedaagde sub 1] zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] van 1 september 2007 tot en met 1 september 2012, en daarna voor onbepaalde tijd, de 1e en 2e etage van de woonruimte huurt.
2.4.
In de door Karmel-Staete als productie 2 overgelegde schriftelijke huurovereenkomst staat dat Karmel-Staete en [gedaagde sub 2] zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 2] van 1 september 2007 tot en met 1 september 2012, en daarna voor onbepaalde tijd, de 3e en 4e etage van de woonruimte huurt.
[gedaagde sub 2] is het nichtje van [gedaagde sub 1] . Zij woont niet in het gehuurde en staat daar evenmin ingeschreven.
2.5.
In artikel 1.2 van de onder 2.2 tot en met 2.4 vermelde huurovereenkomsten staat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. In artikel 8 staat Pro dat het adres van het gehuurde als werkelijk woonadres van huurder wordt beschouwd.
In de bij de huurovereenkomsten behorende algemene bepalingen staat respectievelijk in artikel 1.1 en 1.3 dat de huurder het gehuurde zelf overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming dient te gebruiken en huurder het gehuurde niet zonder voorafgaande toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden mag afstaan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
2.6.
De huurprijs voor de woonruimte (hierna het gehuurde) bedraagt thans
€ 4.300,- per maand.
2.7.
Bij brief van 14 mei 2010 heeft de Gemeente Amsterdam een last onder dwangsom uitgevaardigd tegen [gedaagde sub 1] en Karmel-Staete omdat het gehuurde wordt gebruikt als illegaal hotel. Zowel de toenmalige advocaat van [gedaagde sub 1] als de toenmalige advocaat van Karmel-Staete hebben hiertegen een bezwaarschrift ingediend.
In de door de Gemeente in deze bezwaarprocedure overgelegde pleitnotitie van 13 juli 2010 staat voor zover van belang het volgende:
(..) Al in 2007 is in dit gebouw geconstateerd dat er sprake is van hotelmatig gebruik. (..) Op 23 februari 2010 is door een inspecteur van het bouw- en woningtoezicht geconstateerd dat de kamers op de verschillende huisnummers (9B, 9C en 9D) nog steeds kamernummers hebben. Gelet op de aanwezigheid van toeristen, de indeling en inrichting van de kamers, het aanbieden van hotelfaciliteiten op internet en het feit dat de huurovereenkomst voor het gehele pand is aangegaan met één huurder voor een periode van 5 jaar, achten wij het aannemelijk dat de woningen nog steeds bedrijfsmatig en hotelmatig worden gebruikt. (..)
Wel wordt er in stadsdeel Centrum een gedragslijn gehanteerd voor het toestaan van B&B activiteiten in een woning. Het gaat daarbij o.a. om het volgende:
- Er dient een hoofdbewoner te zijn, die woont in de woning.
- Er mogen
- Er dient sprake te zijn van incidenteel verhuur aan passanten.
- 60%van de oppervlakte van de woning dient als woning gebruikt te worden.
Gelet op de constateringen die er zijn gedaan in 2007 en 2010 (..) is er op de [adres] (..) geen sprake van B&B activiteiten die voldoen aan onze gedragslijn. (..)
2.8.
In een uittreksel van de Kamer van Koophandel van 15 juli 2018 staat dat
[gedaagde sub 1] vanaf 8 mei 2007 in het gehuurde een B&B heeft geëxploiteerd. In het uittreksel staat dat de onderneming met ingang van 22 september 2010 is opgeheven. De onder 2.7 vermelde last onder dwangsom is ingetrokken.
2.9.
Vanaf medio 2017 wordt op de websites van www.booking.com en www.tripadvisor.nl het gehuurde als B&B onder de naam “ [naam B&B] ” gepresenteerd en worden kamers te huur aangeboden. Er staan op de site van Tripadvisor veelal negatieve reviews over “ [naam B&B] ” over de periode 2012 tot en met 2016.
2.10.
Op 12 juni 2018 heeft de Gemeente samen met de brandweer een bezoek gebracht aan het gehuurde. In het gehuurde zijn door de Gemeente toeristen aangetroffen in zes logiesverblijven en de brandweer heeft geconstateerd dat sprake is van een vlucht- en brandonveilige situatie in het gehuurde.
De Gemeente heeft via het GBA systeem vastgesteld dat negen personen op het adres van het gehuurde staan ingeschreven, waaronder [gedaagde sub 1] .
Bij brief van 12 juni 2018 heeft de Gemeente een last onder bestuursdwang uitgevaardigd. De logiesverblijven zijn gesloten door de sloten te vervangen.
Bij deze brief zijn een Rapport met Bevindingen en foto’s gevoegd.
2.11.
In het Rapport van Bevindingen van 25 juni 2018 van de toezichthouders van de Gemeente die het gehuurde hebben bezocht, staat voor zover van belang het volgende.
(..)
4e etage
(..) De 4e etage van het gebouw is ons niet bekend als woning, maar als zolderruimte.
Op de 4e etage van het gebouw treffen 3 afsluitbare deuren aan. (..)
Onze indruk is dat de 2 toegangsdeuren leiden tot “’bewoonde” ruimten. Als wij op de 2 toegangsdeuren aankloppen blijkt dat er zich inderdaad mensen bevinden achter 2 toegangsdeuren, de linker en rechter. In de ruimte achter de linker toegangsdeur treffen we 2 toeristen aan uit Ierland. (..)
In de ruimte achter de rechter toegangsdeur treffen wij eveneens 2 toeristen aan.
De 2 toeristen, uit Duitsland, vertellen ons dat zij de ruimte/kamer via het internet hebben geboekt. (..)
Terwijl wij brandweerassistentie afwachten, nemen wij, op nummer (..) contact op met [naam 1] ( [gedaagde sub 1] , vzr.). Wij krijgen contact (..) met [naam 1] . [naam 1] vertelt ons dat zij het gebouw [adres] in zijn geheel huurt. [naam 1] vertelt ons dat zij het gebouw vervolgens door verhuurt, zowel op basis van regulier verhuur als op basis van toeristische verhuur.
Als wij [naam 1] vertellen dat wij van de gemeente zijn en dat wij onderzoek doen naar het gebruik van het gebouw (..), hangt [naam 1] plotseling de telefoon op.
(..)
De machtiging wordt door ons ingezet om de 1e etage en de overige afgesloten vertrekken te betreden.
Tijdens dit wachten, bij de portiekdeur van her gebouw, meldt zich een vrouw bij ons. De vrouw meldt ons dat zij woonachtig is op de 1e etage van het gebouw. De vrouw vertelt dat zij (..) al een paar jaar een kamer huurt, dit in overleg met [naam 1] . De vrouw vertelt ons dat er nog een vrouw een kamer huurt op de 1e etage maar dat deze vrouw nu op vakantie is.
(..)
(..)
Op 13-06-2018 neemt “ [naam 1] ” in de ochtend contact met ons op. We spreken met “ [naam 1] ” af om elkaar direct te ontmoeten op het adres [adres] . (..)
Op dit rijbewijs lezen wij dat de vrouw is: [gedaagde sub 1] (..)
[gedaagde sub 2] vertelt ons dat zij met hulp van haar broer, de 1e etage en 1 kamer op de 3e etage heeft geopend. Dit,ondanks het feit dat deze ruimten door ons waren afgesloten en het sluitingsbevel er op was geplakt.
[gedaagde sub 2] vertelt ons dat zij op de 3e etage woont. Echter, als wij met [gedaagde sub 2] de 3e etage betreden, kan zij niet aannemelijk maken dat zij daadwerkelijk op de 3e etage woonachtig is.
Zoals eerder beschreven wordt de gehele 3e etage gebruikt door toeristen en wordt een volledige mannengarderobe aan getroffen.
[gedaagde sub 2] is ook niet in staat om aan te geven waar de 6 overige ingeschreven personen wonen/slapen.
Na overleg met ons kantoor wordt besloten om de 1e etage geopend te laten.
2.12.
In een brief van 2 juli 2018 van [naam adviseur] aan Karmel-Staete staat voor zover van belang het volgende:
(..) Recentelijk heeft cliënte ( [gedaagde sub 1] , vzr.) op uw verzoek een onderhoud met uw gehad in verband met uw wens dat zij het gehuurde (..) zou verlaten en zulks tegen een vergoeding.
U heeft cliënte een voorstel gedaan dat zij weigerde en daarop zou u hebben aangegeven de Gemeente Amsterdam ‘in te seinen’; dat is uiteraard uw goed recht wanneer u meent dat er op enigerlei wijze sprake is van misstanden.
In deze wijs ik u er op dat, zoals in juli 2017 ten kantore van uw raadsman besproken er door cliënte geen activiteiten worden ontplooid waar u al verhuurder geen weet van heeft en waarvoor u beiden gezamenlijk optrekkend in verweer bent gegaan tegen een eerder door de gemeente ingenomen standpunt.
Verontrustender dan dit alles vind ik echter de mededeling van cliënte dat u haar (wederom) bedreigd zou hebben; (..)
2.13.
Bij brief van 3 juli 2018 heeft Karmel-Staete de huurovereenkomsten opgezegd en [gedaagden] gesommeerd het gehuurde te ontruimen.
In haar brief heeft zij aan [gedaagden] meegedeeld dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten omdat het gehuurde wordt geëxploiteerd als illegaal hotel, [gedaagde sub 1] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en [gedaagde sub 2] niet staat ingeschreven op het adres van het gehuurde.
In de brief staat voor zover van belang het volgende.
(..) Tenslotte heeft cliënte tijdens een bezichtiging medio 2017 geconstateerd dat het Gehuurde bestaat uit tien kamers, voorzien van bedden, geschikt voor toeristische verhuur. In de verschillende kamers was niet, dan wel nauwelijks sprake van persoonlijke bezittingen.
Hierop is [gedaagde sub 1] , waarbij zij zich liet vergezellen door uw gemachtigde, de heer [naam adviseur] , tijdens gesprekken met mijn cliënte op kantoor in juli en augustus 2017, met bovenstaande bevindingen geconfronteerd.
Tijdens de eerste bespreking heeft u aangegeven dat u bereid zou zijn om het Gehuurde te verlaten, indien en voor zover aan u zou worden voldaan een afkoopsom van € 120.000 euro per etage, waarbij u het standpunt heeft ingenomen dat er sprake is van drie etages. Door u is derhalve een bedrag van
€ 360.000 geclaimd. Bij gebreke van betaling zou het Gehuurde niet (willen) verlaten.
U heeft destijds geen steekhoudende verklaring of toelichting verstrekt ter zake van de hiervoor aangehaalde tekortkomingen, behoudens het feit dat [gedaagde sub 1] in het Gehuurde woonachtig is. Ten aanzien van [gedaagde sub 2] werden geen nadere mededelingen gedaan. Verder is tijdens de laatste bespreking in augustus 2017 erkend dat u familieleden in het Gehuurde laat wonen. Dit is contractueel uitgesloten, zodat sprake is van een erkenning van toerekenbaar te kortschieten uwerzijds. Ik wijs in dit verband naar mijn brief aan uw gemachtigde van 18 augustus 2017. Destijds is cliënte geen procedure jegens u gestart, vanwege het feit dat de illegale kamerverhuur niet onomstotelijk kon worden bewezen. Dit ligt thans geheel anders.
(..)
2.14.
Bij brief van 6 juli 2018 heeft de Gemeente aan Karmel-Staete een voornemen tot boeteoplegging voor het gehuurde gestuurd omdat daar toeristen zijn aangetroffen en er geen aanwijzingen zijn van permanente bewoning door een hoofdbewoner. Hiermee is volgens de Gemeente het gehuurde aan de woonruimtevoorraad onttrokken. De Gemeente is voornemens een bestuurlijke boete van € 41.000,- op te leggen.
2.15.
Bij brief van 13 juli 2018 heeft Karmel-Staete [gedaagde sub 1] gesommeerd de door de Gemeente gesloten ruimtes van het gehuurde niet te betreden.
3.Het geschil
3.1.
Karmel-Staete vordert samengevat - [gedaagden] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, met machtiging van Karmel-Staete om als zij hier niet aan voldoet de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
Karmel-Staete vordert daarnaast [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.800,- en de kosten van dit geding (inclusief nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Karmel-Staete stelt hiertoe het volgende.
[gedaagden] hebben in strijd met artikel 1.1. en 1.3 van de algemene bepalingen, artikel 1.2 en 8 van de huurovereenkomst gehandeld door niet het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, in strijd met de woonbestemming een illegaal hotel te exploiteren en delen van het gehuurde aan derden te verhuren. Verder hebben zij hun verplichtingen op grond van artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) geschonden. Zij zijn dan ook toerekenbaar tekortgeschoten jegens Karmel-Staete hetgeen ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Karmel-Staete heeft de nodige kosten voor rechtsbijstand moeten maken. Zij verwijst naar de brieven die door haar advocaat zijn verstuurd, het aanleggen van een dossier en het corresponderen met de Gemeente naar aanleiding van sluiting van het gehuurde en het voornemen tot het opleggen van een boete.
Karmel-Staete heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontruiming
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
In geschil is of [gedaagde sub 2] naast [gedaagde sub 1] als huurder dient te worden aangemerkt en welke huurovereenkomst(en) tussen partijen van kracht zijn. De onder 2.3. en 2.4 genoemde huurovereenkomsten zijn van latere datum dan die genoemd onder 2.2., zodat voorshands moet worden aangenomen dat de jongere overeenkomsten de oudere hebben vervangen. [gedaagde sub 2] stelt dat zij de met haar gesloten huurovereenkomst heeft overgedragen aan haar tante [gedaagde sub 2] , maar dit wordt door Karmel-Staete betwist, en nader bewijs over de contractovername ontbreekt zodat daarvan niet kan worden uitgegaan.
Beide gedaagden worden dus als huurder aangemerkt.
Illegaal hotel
4.3.
Voor de beoordeling in dit kort geding is overigens niet relevant welke huurovereenkomst geldt. Het beroep dat [gedaagden] doet op de handgeschreven aanvulling in de door haar overgelegde huurovereenkomst van 9 maart 2007 slaagt niet. Deze aanvulling op artikel 1.3 van de algemene bepalingen inhoudende dat B&B activiteiten in het gehuurde zijn toegestaan, kan [gedaagden] niet baten. Op basis van de vastgestelde feiten is voorshands voldoende aannemelijk dat in het gehuurde een illegaal hotel onder de naam [naam B&B] is geëxploiteerd en niet een B&B dat voldeed aan de vereisten van de Gemeente. Dit volgt uit het Rapport van Bevindingen dat is opgemaakt naar aanleiding van het bezoek aan het gehuurde op 12 juni 2018: [gedaagde sub 1] , zich “ [naam 1] ” noemende, liet vele toeristen in gehuurde verblijven en had het gehuurde daarvoor ingericht.
4.4.
[gedaagden] heeft als verweer gevoerd dat Karmel-Staete op de hoogte was van haar (B&B) activiteiten. [gedaagde sub 1] heeft daartoe aangevoerd dat wijlen [naam 2] haar contactpersoon was en dat hij haar een schadeloosstelling heeft beloofd als zij het gehuurde zou moeten verlaten. Niet geheel duidelijk in hoeverre partijen door de jaren heen met elkaar zijn opgetrokken. In 2010 hebben zij allebei bezwaar gemaakt tegen de last onder dwangsom van de Gemeente en uit de overgelegde correspondentie volgt dat partijen hebben onderhandeld over het vertrek van [gedaagde sub 1] . Ter zitting heeft Karmel-Staete echter uitdrukkelijk betwist dat [naam 2] samenwerkte met [gedaagden] en haar toestemming heeft gegeven het gehuurde als bed en breakfast dan wel als hotel te gebruiken.
Voldoende aannemelijk is dat de activiteiten van [gedaagden] veel verder gingen dan het exploiteren van een B&B en voor zover [gedaagden] stelt dat Karmel-Staete hierbij betrokken is geweest, zijn daarvoor onvoldoende aanwijzingen.
Het handelen van [gedaagden] levert de hierna vanaf 4.5 opgesomde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst(en) op.
Gebruik overeenkomstig de contractuele bestemming
Voldoende aannemelijk is dat [gedaagden] het gehuurde niet als woonruimte heeft gebruikt (zie ook hetgeen hierna onder 4.5 is overwogen) en dus geen sprake is van gebruik overeenkomstig de contractuele bestemming. Hiermee is zij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst(en).
Hoofdverblijf
4.5.
[gedaagde sub 1] heeft niet aannemelijk kunnen maken dat zij het hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Uit het Rapport van Bevindingen volgt dat zij tijdens het bezoek van de Gemeente zelf de 3e etage als haar woonruimte heeft aangewezen, maar dat ter plekke bleek dat daar toeristen verbleven. Het lukte [gedaagde sub 1] niet om haar verblijf aan te tonen en ook ter zitting heeft zij de bevindingen van de Gemeente niet kunnen weerleggen. Hiermee heeft zij in strijd gehandeld met artikel 1.1 van de algemene bepalingen en heeft zij eveneens niet voldaan aan de vereisten voor het voeren van een B&B in Amsterdam. Het niet wonen in het gehuurde leidt eveneens tot een schending van artikel 7:213 BW Pro omdat zij zich daarmee niet als een goed huurder gedraagt.
Verboden onderverhuur
4.6.
Voorshands is tevens voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde sub 1] in strijd met artikel 1.3 van de algemene bepalingen zonder voorafgaande toestemming van Karmel-Staete kamers in het gehuurde voor langere duur heeft verhuurd aan derden en voor kortere duur aan toeristen. Uit het rapport van bevindingen volgt dat er op één dag tien toeristen in het gehuurde zijn aangetroffen en twee vaste bewoners.
Uit overzichten van de websites www.booking.com en www.Tripadvisor.nl en de last onder dwangsom van14 mei 2010 volgt dat toeristenverhuur al eerder op grote schaal heeft plaatsgevonden. [gedaagde sub 1] is ook op dit onderdeel tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7.
Gelet op het voorgaande zal de ontruimingsvordering worden toegewezen tegen zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] . De tekortkomingen van [gedaagden] zijn zo ernstig dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst(en) en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. In die zin is voldaan aan het onder 4.1 genoemde criterium. Karmel-Staete heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming, nu de Gemeente dreigt met een boete en maatregelen nodig zijn vanwege de brandveiligheid.
Buitengerechtelijke kosten
Karmel-Staete heeft ook buitengerechtelijke kosten gevorderd. Hiervoor wordt als uitgangspunt gehanteerd dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De aan de zijde van Karmel-Staete gemaakte kosten zijn geen andere dan die ter voorbereiding van de processtukken en ter instructie van de zaak. Voor dergelijke kosten plegen de in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding in te sluiten. Er is ook geen aanleiding voor een vergoeding voor de door Karmel-Staete met Gemeente gevoerde correspondentie over de sluiting van het gehuurde. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen.
4.8.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Karmel-Staete worden begroot op:
- dagvaarding € 131,98
- griffierecht 1.950,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 3.061,98
4.9.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Karmel-Staete te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van Karmel-Staete tot op heden begroot op € 3.061,98, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2018. [1]