ECLI:NL:RBAMS:2018:6398

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht - team kanton

zaaknummer: 7015332 KK EXPL 18-570

vonnis van: 4 september 2018

func.: 245

Vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap Libra International B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: Libra

gemachtigde: mr. J.M. de Bruin

t e g e n

1. Stichting Orestes Huisgevestigd te Amsterdam

nader ook te noemen Orestes
en

2. [gedaagde sub 2]

3. [gedaagde sub 3]

4. [gedaagde sub 4]

5. [gedaagde sub 5]

6. [gedaagde sub 6]

7. [gedaagde sub 7]

8. [gedaagde sub 8]

9. [gedaagde sub 9]

10. Zij die verblijven in de onroerende zaak, of een gedeelte daarvan, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , enz

allen wonende te [woonplaats]

nader tezamen ook te noemen: de huurders

gedaagden, alle tezamen ook te noemen: Orestes c.s.

gemachtigde: mr. H.M. Punt

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 2 juli 2018 (met producties) heeft Libra een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen stukken ingezonden, waaronder een set foto’s.

Ter zitting van 14 augustus 2018 is de zaak mondeling behandeld. Libra is verschenen bij [naam 1] , vergezeld door de mrs De Bruin en Poortvliet als gemachtigden. Orestes is verschenen bij [naam 2] en [naam 3] , met mrs Punt en Londeman als gemachtigden en een belangstellende als toehoorder. De huurders zijn niet verschenen.

Beide partijen hebben een toelichting verstrekt, deels aan de hand van de ingebrachte pleitaantekeningen/pleitnota. Libra heeft daarbij haar vordering jegens gedaagde sub 6 ( [gedaagde sub 6] ) ingetrokken.

De kantonrechter heeft vragen gesteld. Na verder debat is de zaak aangehouden om te bezien of de zaak door partijen in der minne kon worden geregeld. Orestes heeft de kantonrechter bij brief van 21 augustus 2018 laten weten dat het partijen niet was gelukt tot een oplossing te komen.

Vonnis is daarop bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende:

1.1.

Gedaagde sub 1, Orestes, heeft volgens haar statuten ten doel het aan- en verkopen, het beheren en de exploitatie van onroerend goed, met name ten behoeve van de huisvesting van de leden van het Dispuut Orestes [naam vereniging] .

1.2.

Orestes huurt daartoe sinds 1 mei 1994 de tweede, derde en vierde verdieping van het pand [adres 2] te [plaats] ; verder het gehuurde. De huurprijs is thans omstreeks € 4.000,- per maand, exclusief bijkomende kosten. De huurovereenkomst vermeldt:
BestemmingHet gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonhuis voor studenten.Bijzondere bepalingen- […]- Tussenmuurtjes mogen door huurders worden geplaatst.

1.3.

Daarnaast zijn op de huurovereenkomst van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst’ (tekst 1977), waarin in artikel 1 (samengevat) is opgenomen:
De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en met in acht neming van bestaande zakelijke rechten en van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen.

1.4.

De huurders zijn allen student, lid van het dispuut Orestes en wonen in het gehuurde, met uitzondering van gedaagde sub 6. De huurders hebben ieder een eigen kamer, er is een gemeenschappelijke keuken, een gemeenschappelijke badkamer en een grote gemeenschappelijke woonkamer.

1.5.

Libra is op 31 oktober 2006 eigenaar geworden van het pand, waarin het gehuurde zich bevindt. Libra is gelijktijdig eigenaar geworden van het belendende pand [adres 3] te [plaats] .

1.6.

Op 14 september 2016 heeft de politie na een overlastmelding van een buurvrouw, wonend op [adres 4] het gehuurde bezocht. Er waren toen twee huurders aanwezig. Bij brief van 28 september 2016 heeft Libra Orestes over overlast aangeschreven. In haar reactie van 20 oktober 2016 heeft Orestes de overlast ontkend en gesteld juist rekening te houden met de buren. Zij heeft daarbij gesteld dat slechts in een bepaalde periode van het jaar (de kennismakingstijd van de studenten), gedurende 6 dagen verspreid over twee weken, beginnende studenten het huis bezoeken en dat die studenten rond 23.00 uur weer weg gaan. In die periode wordt extra op eventuele overlast gelet.

1.7.

Naar aanleiding van een brief van 30 augustus 2017 van de beheerder van het (naastgelegen) pand [adres 4] , heeft Libra Orestes aangeschreven over een melding van een brandgevaarlijke situatie met fakkels. Orestes heeft gereageerd op 9 oktober 2017 en gesteld dat van een brandgevaarlijke situatie geen sprake is geweest, dat de fakkels alleen op straat zijn gebruikt en dat zij beschikbaar zijn voor een gesprek, zo Libra dat zou willen. Daarop is Libra niet ingegaan.

1.8.

Op 20 december 2017 heeft Libra Orestes aangeschreven en voorgesteld te bezien of de huurovereenkomst beëindigd kon worden. Daarop is Orestes niet ingegaan.

1.9.

Per 1 januari 2017 is het beleid van de Gemeente met betrekking tot woon-groepen c.q. meer dan twee hoofdhuurders of onzelfstandige huishoudens in één zelfstandige woning gewijzigd. Er is altijd een vergunning nodig als een woonruimte door meerdere mensen wordt bewoond. Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet is het verboden zonder vergunning woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Niet meer dan twee onzelfstandige huishoudens mogen in één zelfstandige woonruimte wonen. Aan de omzettingsvergunning zijn voorwaarden verbonden. Bij het afgeven van zo’n vergunning wordt onderscheid gemaakt tussen het omzetten van een woning naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimte of naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten.

1.10.

Bij brief van 5 december 2017 heeft de Gemeente Amsterdam (hierna: de Gemeente) Libra bericht dat het gehuurde op 30 november 2017 is bezocht door toezichthouders van de afdeling Wonen en dat tijdens dat onderzoek is geconstateerd dat het gehuurde kamergewijs wordt verhuurd aan 8 personen, waardoor in strijd met het bepaalde in artikel 21 onder c van de Huisvestingswet zonder vergunning van burgemeester en wethouders van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woningen is omgezet. Libra is als eigenaar verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van haar bezit en Libra dient de overtreding ongedaan te maken door de kamergewijze verhuur aan afzonderlijke huishoudens te staken, tenzij Libra van mening is dat het gebruik kan worden gelegaliseerd. In dat geval dient zij een omzettingsvergunning aan te vragen, aldus de Gemeente in haar brief.

1.11.

Libra heeft op 2 (middels een formulier) resp. 29 januari 2018 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De vergunning is door de Gemeente op 29 maart 2018 geweigerd. De weigering vermeldt:
Ten aanzien van de toets aan de beleidsregel voor woonruimteverdeling het volgende:Op tekening zijn naast de gemeenschappelijke ruimte, die aan de eisen wat betreft de afmeting lijkt te voldoen, 8 slaapkamers ingetekend. Dit betekent dat er 8 onzelfstandige wooneenheden worden voorgesteld. Voor deze categorie gelden speciale voorwaarden. De onzelfstandige woonruimtes moeten worden beheerd door een speciale instelling, die zich krachten de statuten richt op de verhuur en beheer van onzelfstandige woonruimten aan jongeren of studenten. De instelling moet als zodanig ingeschreven staan bij de KvK. Het voorgaande zal moeten worden aangetoond. Daarnaast is niet aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarde dat maximaal 25% van de woningen die door het zelfde trappenhuis worden ontsloten mogen worden omgezet. De tekeningen geven geen inzicht in de ontsluiting, zodat de voorgaande toets ook niet op basis van de aanvraag kan worden verricht.Libra heeft bezwaar en beroep aangetekend tegen de weigering. De procedure loopt nog.

1.12.

Bij brief van 13 juni 2018 heeft de Gemeente besloten wegens het ontbreken van een vergunning (ook voor [adres 3] , eveneens eigendom van Libra) Libra een last onder dwangsom van € 35.000,- op te leggen. De dwangsom zal verbeurd worden vier maanden na 13 juni 2018. Libra heeft bezwaar aangetekend tegen het besluit. De procedure loopt nog.

1.13.

Na 8 september 2017 zijn er geen meldingen van overlast meer geweest. Wel is op 14 februari 2018 een melding gedaan van een stoel die op een terras van een woonruimte op de [adres 5] terecht is gekomen. Orestes c.s. hebben tegenover Libra ontkend dat zij daar iets mee van doen hebben.

1.14.

De huurster van [adres 4] is verhuisd; zij woont niet meer op de [adres 6] te [plaats] .

Vordering en verweer

2. Libra vordert - na de intrekking van eis ten aanzien van gedaagde sub 6 - als voorziening bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en samengevat aldus weer gegeven veroordeling van Orestes c.s. binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden resp. bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde althans de hiervoor genoemde ruimtes op de tweede, derde en vierde etage (gezamenlijk het gehuurde vormend), leeg, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Libra te stellen, met machtiging van Libra om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met de hulp van de sterke arm.
Daarnaast vordert Libra veroordeling van gedaagden 2-10 ieder afzonderlijk om de woonruimte, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , althans de woonruimte op voornoemd adres voor zover door hen in gebruik genomen, in ieder geval omvattende voor:

* gedaagde sub 2 woonruimte(s) op de tweede etage;

* gedaagde sub 3 woonruimte(s) op de tweede etage;
* gedaagde sub 4 woonruimte(s) op de derde etage;

* gedaagde sub 5 woonruimte(s) op de tweede etage;

* gedaagde sub 6 woonruimte(s) op de vierde etage;

* gedaagde sub 7 woonruimte(s) op de vierde etage;
* gedaagde sub 8 woonruimte(s) op de vierde etage;

* gedaagde sub 9 woonruimte(s) op de vierde etage;

binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden resp. bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde althans de hiervoor genoemde ruimtes op de tweede etage, leeg, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Libra te stellen, met machtiging van Libra om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met de hulp van de sterke arm.

Dit alles vordert Libra met veroordeling van gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, te betalen binnen 8 dagen na dagtekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente en gedaagden elk in de nakosten.

3. Libra stelt - samengevat weergegeven - hiertoe dat Orestes toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst en dat zij daarom gerechtigd is ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Orestes heeft in strijd met meerdere verplichtingen uit de huurovereenkomst gehandeld. Vooruitlopend daarop en gelet op de zijdens de gemeente opgelegde dwangsom, die Libra binnenkort zal verbeuren, vraagt Libra thans ontruiming van het gehuurde.

4. Zij voert daartoe het volgende aan. Het gehuurde is een zelfstandige woonruimte, die op grond van de huidige wet- en regelgeving door één huishouden (maximaal twee studenten) bewoond mag worden. Orestes houdt zich daar niet aan, terwijl zij dat op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen wel zou moeten. Door het langdurig in gebruik geven voor kamerverhuur aan 8 studenten en het gehuurde als zodanig ook geschikt te maken, waarvoor Libra of haar voorgangsters geen toestemming hebben gegeven, handelt Orestes in strijd met het bepaalde in artikel 1 van de algemene bepalingen. Daarnaast heeft Orestes in strijd met haar verplichtingen door het gehuurde aan derden ter beschikking te stellen op een wijze die strijdig is met het geldende bestemmingsplan. Tot slot verwijt Libra Orestes c.s. overlast te veroorzaken aan omwonenden.

5. Volgens Libra zijn de schendingen ernstig en is zij bevoegd om op grond van artikel 7:231 BW in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Vanwege de aanhoudende overlast, de aangekondigde handhaving door de Gemeente, de aangekondigde dwangsommen en mogelijk nog bestuurlijke boetes, heeft Libra een gerechtvaardigd belang bij een snelle ontruiming van het gehuurde. Het kan niet van Libra gevergd worden dat zij de boetes en het verbeuren van de dwangsommen afwacht.

6. Orestes meent dat de vorderingen van Libra moeten worden afgewezen en voert - kort gezegd - allereerst daartoe aan dat Libra met de onderhavige procedure ten onrechte vooruit loopt op de nog te voeren bodemprocedure. Alleen daar kan een beslissing vallen over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zo ver is het nog niet. Libra heeft thans geen spoedeisend belang.

7. Daarnaast voert Orestes aan dat er geen grond is voor ontbinding en ontruiming. Het ‘overlastdossier’ van Libra is misleidend en staat vol met onjuistheden. De meldingen zijn afkomstig van één buurvrouw, die de reuring van een grote, drukke, levendige stad kennelijk niet kan waarderen. Die buurvrouw is inmiddels verhuisd en de laatste melding dateert van een jaar geleden.

8. Dat de Gemeente heeft aangegeven tot handhaving over te gaan, kan niet tot gevolg hebben dat Orestes en de huurders daar de dupe van worden. Libra is als eigenaar verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen en de daarbij gestelde eisen. Zij dient er voor in te staan dat Orestes het gehuurde conform in de huurovereenkomst gegeven bestemming kan gebruiken en aan haar huurders ter beschikking kan stellen.

9. De bestuursrechtelijke weg is met de aangekondigde dwangsom niet afgesneden. Bezwaar, beroep en een voorlopige voorzieningenprocedure kunnen nog uitkomst bieden. Er is dus nog mogelijkheid om het huidige gebruik te legaliseren, net zoals in een vergelijkbare zaak die leidde tot de uitspraak van het Hof Arnhem Leeuwarden (gepubliceerd onder ECLI:NL:GHARL:2013:5639). Ook daarom is de huidige procedure prematuur.

Beoordeling

10. Allereerst stelt de kantonrechter vast dat de vordering jegens gedaagde sub 6, [gedaagde sub 6] , is ingetrokken, zodat hij buiten iedere veroordeling valt. Hoewel de huurders niet zijn verschenen, hen verstek is verleend en de vorderingen van Libra jegens hen derhalve in beginsel toewijsbaar zijn, zullen deze niettemin ook jegens hen worden afgewezen. Daartoe geldt het volgende.

10. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Libra in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Nu het om een diep ingrijpende maatregel van ontruiming gaat, met verstrekkende gevolgen voor met name de onderhuurders, is voor toewijzing eerst plaats wanneer het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van Libra zal komen. Tevens dient sprake te zijn van een spoedeisend belang, zodanig dat de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het navolgende behelst zoals gebruikelijk niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

10.
Tekortkoming - schending verplichtingen uit de huurovereenkomstLibra heeft gesteld dat Orestes handelt in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door het gehuurde aan de 8 huurders in gebruik te geven, terwijl daar geen vergunning voor is. Libra verwijst daarbij op artikel 1 van de algemene bepalingen, behorende bij de huurovereenkomst, waaruit volgt dat Orestes alleen mag gebruiken met in acht neming van ‘van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen’. De gemeente eist voor de verhuur door Orestes inmiddels een vergunning en die vergunning bezit Orestes niet. Bovendien handelt Orestes in strijd met het geldende bestemmingsplan, waaruit volgt dat het gehuurde bestemd is voor één huishouden, bestaande uit hooguit twee zelfstandige huurders. Orestes kan eenvoudig aan haar verplichtingen voldoen door het gehuurde aan slechts twee studenten in gebruik te geven. Daarvoor is geen vergunning noodzakelijk.

10. Anders dan Libra is de kantonrechter van oordeel dat Orestes haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet schendt. Uit de bepalingen van de huurovereenkomst volgt duidelijk dat bij het sluiten van de huurovereenkomst de toenmalige verhuurder Orestes toestemming heeft gegeven het gehuurde te gebruiken voor bewoning door meer dan twee huurders. Gelet op de omvang van het gehuurde (drie verdiepingen) en de wetenschap dat er studenten in zouden gaan wonen, met een daarop afgestemde prijs, is niet goed denkbaar dat bewoning door slechts twee studenten ooit in de bedoeling van partijen heeft gelegen. De bevoegdheid tussenmuren te mogen plaatsen, ondersteunt dit. Van schending van verplichtingen uit de huurovereenkomst is derhalve geen sprake.

10. Dat wordt niet anders door artikel 1 van de algemene bepalingen. Libra heeft onvol-doende gesteld om aan te nemen dat die bepaling ziet op situaties als de onderhavige, waarin door een onvoorzien en gewijzigd overheidsbeleid de verhuurder een vergunning dient te hebben om het gehuurde door de huurder overeenkomstig de huurovereenkomst te laten gebruiken. Dat Libra niet wist dat Orestes het gehuurde aan meer dan twee huurders verhuurde, is ongeloofwaardig. Libra wist wat zij kocht; de huurovereenkomst is duidelijk. De huurders woonden toen ook al vele jaren met 8 personen in het gehuurde en Libra is er diverse keren geweest. Van een tekortkoming aan de zijde van Orestes is in elk geval geen sprake, zo wordt vooralsnog geoordeeld. Deze grond kan niet tot toewijzing van de vordering leiden.

10.
Omzettingsvergunning - last onder dwangsomHoewel denkbaar is dat het van Libra niet gevergd kan worden dat zij de huur door Orestes voortzet als zij daardoor aanzienlijke dwangsommen verbeurt, is die situatie thans nog niet aan de orde. Vast staat dat de aanvraag voor de vergunning van Libra tot het omzetten van de zelfstandige woonruimte in 8 wooneenheden (de zogenoemde omzettingsvergunning) door de Gemeente is geweigerd. Libra heeft weliswaar op dit moment dus geen vergunning voor de verhuur door Orestes aan de 8 huurders, terwijl zij die sinds enige tijd wel dient te bezitten, maar daartegen staat nog beroep en bezwaar open. Die procedure wordt door de kantonrechter niet bij voorbaat kansloos geacht, aangezien Libra bij haar aanvraag onjuiste gegevens heeft verstrekt ten aanzien van de statuten van Orestes en de ontsluiting van de wooneenheden van het gehuurde. Ook tegen het besluit tot het opleggen van een last onder dwangsom, is bezwaar aangetekend. Het komt de kantonrechter voor dat ook het in belang van Libra is, dat zij gezamenlijk trachten deze zaken in het voordeel van Orestes beslecht te krijgen.

10. Met Orestes wordt derhalve geoordeeld dat zolang de procedures nog lopen en derhalve de weigering van de omzettingsvergunning of het besluit omtrent de opgelegde dwangsom nog niet definitief zijn, Libra geen gerechtvaardigd belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde, terwijl Orestes c.s. een groot belang hebben bij behoud van de in [plaats] zeer schaarse studentenwoningen. Libra heeft met andere woorden op dit moment een onvoldoende spoedeisend belang bij haar vordering.

10.
Tekortkoming -overlastAan de vordering tot ontruiming heeft Libra tenslotte nog door de huurders van Orestes veroorzaakte overlast ten grondslag gelegd. De kantonrechter constateert aan de hand van de meldingen dat de gestelde overlast alleen plaats vindt in de maanden augustus en september van het jaar; in de tijd dat de nieuwe studenten op bezoek komen. Onbetwist is daarbij gebleven dat het gaat om ongeveer 6 dagen in twee weken in een vaste periode (augustus en september) en dat de overlast tot 23.00 uur duurt. Dit acht de kantonrechter toelaatbaar in een grote stad als Amsterdam. Bovendien heeft Orestes toegezegd dat in die tijd extra zal worden gewaakt voor overlast. Mee weegt daarbij dat de meldingen komen van een inmiddels vertrokken buurvrouw, dat in de 22 jaar voor de meldingen geen klachten over de huurders zijn geweest en dat de laatste melding van overlast van alweer een jaar geleden is. De door Libra ingebrachte foto’s maken dit niet anders, nu daarop geen overlast is te zien.

10. Dit alles wegende wordt geoordeeld dat de verwijten van overlast onvoldoende zijn om thans in kort geding - derhalve zonder nader onderzoek - tot toewijzing van de gevraagde voorziening over te gaan. De vordering van Libra op deze grond zal derhalve worden afgewezen.

10. Dit alles betekent dat de vorderingen van Libra worden afgewezen. Gelet op deze uitkomst zal Libra de kosten van deze procedure hebben te dragen.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af, met uitzondering van de vordering jegens gedaagde sub 6 ( [gedaagde sub 6] ), die door Libra is ingetrokken;

veroordeelt Libra in de kosten van het geding aan de zijde van Orestes tot op heden begroot op € 400,00 voor zover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigden;

veroordeelt Libra tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Libra niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander indien van toepassing inclusief BTW;

verklaart de betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 september 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

Griffier Kantonrechter