ECLI:NL:RBAMS:2018:6995

• Datum uitspraak: 3 oktober 2018
• Publicatiedatum: 3 oktober 2018
• Zaaknummer: 7004915 KK EXPL 18-558
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van woningcorporatie voor immateriële schadevergoeding bij uitstel renovatie en tijdelijke verhuizing van huurders

In deze zaak vorderden een bejaard echtpaar, dat al meer dan een jaar in een wisselwoning verblijft, een schadevergoeding van woningcorporatie Eigen Haard. De huurders, bijna 80 jaar oud, waren in 2017 gedwongen om te verhuizen vanwege aangekondigde renovatiewerkzaamheden aan hun woning. Eigen Haard had hen in juni 2015 geïnformeerd over de noodzaak van renovatie en funderingsherstel, maar de uitvoering van deze werkzaamheden werd herhaaldelijk uitgesteld. De huurders eisten een immateriële schadevergoeding van meer dan 22.000 euro, omdat zij het oneerlijk vonden dat zij moesten verhuizen terwijl de renovatie pas in mei 2019 zou beginnen.

De kantonrechter oordeelde dat Eigen Haard aansprakelijk was voor de schade die de huurders hadden geleden door het uitstel van de renovatie. De rechter stelde vast dat Eigen Haard hen in september 2017 naar de wisselwoning had laten verhuizen zonder dat er duidelijkheid was over de uitvoering van de renovatie. Dit leidde tot een onredelijke situatie voor de huurders, die nu al meer dan twee jaar in de wisselwoning moesten verblijven. De rechter concludeerde echter dat de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar was, omdat de huurders geen recht hadden op immateriële schadevergoeding in deze context. De vordering werd afgewezen, en de huurders werden veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van woningcorporaties ten opzichte van hun huurders, vooral in situaties van uitstel van renovaties en de gevolgen daarvan voor de huurders. De rechter gaf aan dat de huurders hun medewerking hadden verleend aan de renovatie door naar een wisselwoning te verhuizen, maar dat de vertraging in de uitvoering van de renovatie door Eigen Haard hen in een nadelige positie had gebracht. De zaak illustreert de juridische complicaties rondom huurrecht en de aansprakelijkheid van verhuurders.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7004915 KK EXPL 18-558

vonnis van: 3 oktober 2018 (bij vervroeging)

2

vonnis van de kantonrechter kort geding

I n z a k e

1. [eiser sub 1]

2. [eiseres sub 2]

beiden wonend te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: (in enkelvoud) [eiser]

gemachtigde: mr. I.M. van den Heuvel

t e g e n

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 26 juni 2018, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 17 juli 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Eigen Haard is verschenen, vertegenwoordigd door [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door de gemachtigde. [eiser] en Eigen Haard hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnota’s die zijn overgelegd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De zaak is aangehouden om partijen de gelegenheid te geven een schikking te treffen.
Partijen hebben bericht dat geen schikking is bereikt. De mondelinge behandeling is voortgezet ter zitting van 26 september 2018. [eiser] en Eigen Haard hebben op voorhand nadere stukken in het geding gebracht. [eiser] heeft een akte tot verandering van eis genomen. Partijen en hun gemachtigden hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van Eigen Haard aan de hand van een pleitnota die is overgelegd.

Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiser] - een echtpaar van bijna 80 jaar - huurt vanaf 1 januari 1993 van (een rechtsvoorganger van) Eigen Haard een woning op de begane grond, met tuin, aan de [adres] (hierna: de woning).

1.2.

In juni 2015 heeft Eigen Haard aan [eiser] aangekondigd dat de woning tezamen met 11 andere woningen moest worden “vernieuwd” en dat funderingsherstel noodzakelijk was. De werkzaamheden zijn aan te merken als een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De renovatie maakt noodzakelijk dat [eiser] tijdelijk naar een andere woning (hierna: de wisselwoning) verhuist. Na het voltooien van de renovatie zal hij weer naar de woning terugkeren. Uitvoering van de werkzaamheden stond aanvankelijk gepland in de periode van september 2015 tot en met december 2015.

1.3.

In juni 2015 heeft Eigen Haard aan [eiser] meegedeeld dat uitvoering van de werkzaamheden was uitgesteld en gepland stond voor de periode januari 2016 tot en met maart 2016. Eigen Haard heeft de uitvoering van de renovatie echter wederom uitgesteld.

1.4.

De uitvoering van de renovatie is door Eigen Haard vervolgens gepland vanaf december 2017. Daarom is [eiser] in september 2017 verhuisd naar een wisselwoning. Eigen Haard heeft de helft van de verhuis- en herinrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW aan [eiser] betaald. De andere helft zal worden betaald als [eiser] na renovatie terugverhuist naar de woning. Verder geeft Eigen Haard een huurkorting op de wisselwoning aan [eiser] zodat hij niet méér aan huur betaalt dan dat hij voor de woning verschuldigd is en neemt zij de kosten voor de opslag van (een aantal) goederen van [eiser] voor haar rekening.

1.5.

In november 2017 is Eigen Haard gebleken dat de begroting van de aannemer die de renovatie zou uitvoeren vanwege de bouwkundige complexiteit 1 miljoen euro hoger uitviel dan het budget dat Eigen Haard beschikbaar heeft. Eigen Haard heeft verschillende goedkopere alternatieven onderzocht en een second opinion van een bouwadviesbureau gevraagd. Eigen Haard beraadt zich thans nog steeds over de wijze waarop het funderingsherstel en de bronbemaling moet gaan plaatsvinden. Bij de zitting van 16 juli 2018 verwachtte Eigen Haard daarover in week 42 duidelijkheid te hebben, maar bij de zitting van 26 september 2018 heeft Eigen Haard die verwachting alweer bijgesteld. Zij verwacht in week 48 duidelijkheid te hebben en in mei 2019 met de renovatie te kunnen aanvangen om deze eind 2019 af te ronden.

1.6.

Eigen Haard heeft – gegeven de situatie – andere woningen aan [eiser] aangeboden. [eiser] heeft daarmee niet ingestemd.

Vordering

2. [eiser] heeft aanvankelijk bij dagvaarding gevorderd – kort gezegd – Eigen Haard te veroordelen de renovatie binnen drie weken te voltooien op straffe van verbeurte van een dwangsom en de verhuizing van [eiser] terug naar de woning te regelen.
heeft zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu Eigen Haard te veroordelen tot betaling van € 20.180,51 aan schadevergoeding over de periode maart 2018 tot en met september 2018 en € 2.882,93 per maand vanaf oktober 2018 tot en met de maand dat [eiser] weer zal zijn terugverhuisd naar de woning, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding.

3. [eiser] stelt hiertoe – samengevat – dat hij door toedoen van Eigen Haard noodgedwongen veel langer in de wisselwoning moet wonen dan hem door Eigen Haard was geschetst. Hij derft gedurende een substantieel langere periode het huurgenot van de woning. Volgens [eiser] is Eigen Haard aansprakelijk voor de schade die hij lijdt als gevolg van dat gemiste huurgenot. [eiser] berekent die schade als volgt. De woning is circa 150 vierkante meter groot. De gemiddelde huurprijs in De Baarsjes/West is volgens [eiser] € 22,-- per vierkante meter. De huurwaarde van de woning bedraagt dus
€ 3.300,-- per maand. Daarop strekt € 417,07 in mindering aan maandelijkse verschuldigde huur van de woning. De schadevergoeding wegens het missen van het genot van de woning kan dan ook vastgesteld worden op € 2.882,92 per maand, aldus [eiser] .

Verweer

4. Eigen Haard voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

6. Eigen Haard heeft – nadat zij de geplande renovatie reeds twee keer had uitgesteld, waardoor zij bij [eiser] al onrust en bezorgdheid had gezaaid – hem in september 2017 naar een wisselwoning laten verhuizen hoewel zij op dat moment nog geen duidelijk en volledig beeld had van de wijze waarop het funderingsherstel uitgevoerd moest gaan worden. Evenmin had Eigen Haard toen dus duidelijkheid of de daarmee gepaard gaande kosten binnen haar begroting pasten. Daardoor werd Eigen Haard in november 2017, nadat [eiser] dus al naar de wisselwoning was verhuisd, geconfronteerd met een begroting van haar aannemer die haar budget ver te boven ging en waardoor zij moest omzien naar goedkopere alternatieven. De uitvoerbaarheid van die alternatieven wordt op dit moment onderzocht.

7. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan volgen dat Eigen Haard pas na de verhuizing van [eiser] naar de wisselwoning is geconfronteerd met complicaties en tegenslagen die voor haar niet te voorzien waren. Het is Eigen Haard te verwijten dat zij, hoewel zij [eiser] reeds uit de woning naar een wisselwoning liet verhuizen, geen afdoende duidelijkheid had over de omvang van het funderingsherstel, de wijze van uitvoering en de kosten daarvan. Door die handelwijze van Eigen Haard is [eiser] in september 2017 naar de wisselwoning verhuisd, met het door Eigen Haard geschetste beeld dat hij begin 2018 zou kunnen terugkeren in de woning, terwijl Eigen Haard er tot op heden niet in geslaagd is de renovatie te laten aanvangen. Het begin van de renovatie wordt nu door Eigen Haard, en dan nog met een slag om de arm, voorzien in het eerste kwartaal van 2019 waarna [eiser] naar verwachting van Eigen Haard eind 2019 in de woning kan terugkeren. Het verblijf van [eiser] in de wisselwoning zal door toedoen van Eigen Haard dus niet een klein half jaar duren, maar ruim twee jaar. In de handelwijze van Eigen Haard ligt naar het oordeel van de kantonrechter een toerekenbaar tekortschieten van Eigen Haard besloten in de nakoming van haar verplichtingen die zij als verhuurder jegens [eiser] heeft.

8. Eigen Haard is in beginsel aansprakelijk voor de schade die [eiser] als gevolg van dat tekortschieten lijdt. De gewijzigde vordering van [eiser] is gericht op het verkrijgen van een voorschot op die schadevergoeding.

9. Eigen Haard heeft aangevoerd dat de wijziging van de vordering ontoelaatbaar is. De oorspronkelijke, bij dagvaarding ingestelde vordering is ingetrokken en [eiser] stelt met zijn gewijzigde eis een geheel andere, nieuwe vordering in. Dat is volgens Eigen Haard misbruik van procesrecht en in strijd met een goede procesorde.

10. Dat betoog is niet gegrond en wordt verworpen. De wijziging van eis is ruimschoots vóór de voortzetting van de behandeling van dit kortgeding ter zitting van 26 september 2018 aan Eigen Haard bekend gemaakt. Eigen Haard heeft zich dan ook afdoende kunnen voorbereiden op het voeren van verweer tegen die gewijzigde vordering. Dat blijkt ook uit het verweer dat zij (subsidiair) tegen die gewijzigde vordering heeft gevoerd. Dat Eigen Haard in haar verweer is geschaad door de onvaste koers die de gemachtigde van [eiser] heeft uitgezet door achtereenvolgens sterk van elkaar verschillende vorderingen in te stellen, is niet gebleken en ook niet dat de wijziging van de vordering om een andere reden in strijd is met de goede procesorde.

10. De schadevergoeding waarop [eiser] aanspraak maakt, beoogt te voorzien in een financiële vergoeding voor het missen van het huurgenot van de woning. Het betreft dus niet een vergoeding van nadeel dat [eiser] in zijn vermogen lijdt (vermogensschade, artikel 6:95 BW), maar een compensatie van immaterieel nadeel. Voor vergoeding daarvan is alleen plaats in de gevallen die zijn omschreven in artikel 6:106 lid 1 sub a tot en met c BW. Dat Eigen Haard het oogmerk had om [eiser] in zijn huurgenot te schaden is niet gesteld of gebleken. Van lichamelijk letsel of aantasting van de eer en goede naam is vanzelfsprekend ook geen sprake. De door [eiser] gevorderde schadevergoeding is reeds om die reden niet toewijsbaar. Al hetgeen Eigen Haard naar voren heeft gebracht met betrekking tot het spoedeisend belang van [eiser] bij het verkrijgen van een voorschot op schadevergoeding en de wijze van berekening van die schadevergoeding, was overbodig en behoeft geen bespreking.

10. [eiser] heeft bij de voortzetting van de behandeling van dit kortgeding ter zitting van 26 september 2018 kenbaar gemaakt dat hij, omdat Eigen Haard pas op zijn vroegst in mei 2019 een begin maakt met de renovatie, in afwachting daarvan het liefst zo spoedig mogelijk terugkeert naar de woning. Zodra de renovatie begint, zal hij wederom naar een wisselwoning verhuizen, aldus [eiser] . Nadat de zitting was geschorst voor overleg aan de zijde van Eigen Haard heeft Eigen Haard desgevraagd medegedeeld dat aan haar kant geen praktische bezwaren bestaan tegen zo’n terugkeer van [eiser] naar de woning.

10. Een vordering die gericht is op de terugkeer van [eiser] naar zijn woning heeft (de gemachtigde van) [eiser] niet ingesteld. Zo’n ordemaatregel zou in de gegeven omstandigheden wel getroffen hebben kunnen worden. Het verblijf van [eiser] in de wisselwoning duurt door toedoen van Eigen Haard veel langer dan nodig zou zijn geweest, de aanvang van de renovatie is nu pas op zijn vroegst in mei 2019 voorzien en er zijn ook geen bezwaren tegen die door [eiser] gewenste tijdelijke terugkeer naar de woning. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat Eigen Haard op een soepele manier alle noodzakelijke medewerking zal verlenen aan de terugkeer van [eiser] naar de woning op de kortst mogelijke termijn, zodat vermeden wordt dat [eiser] alsnog een daarop gerichte vordering tegen Eigen Haard moet instellen om zo’n ordemaatregel getroffen te zien worden.

10. [eiser] heeft overeenkomstig zijn verplichting zijn medewerking verleend aan het uitvoeren van de renovatie door naar een wisselwoning te verhuizen. Dat was nodeloos omdat door toedoen van Eigen Haard, een jaar na de verhuizing van [eiser] naar de wisselwoning, de eerste spade voor de renovatie nog in de grond gezet moet worden. Omdat [eiser] dan maar in arren moede terugkeert naar zijn woning, is het in de gegeven omstandigheden voor de hand liggend dat Eigen Haard hem bij deze terugkeer naar de woning ook de tweede helft van de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW betaalt.

10. De (gewijzigde) vordering van [eiser] is niet toewijsbaar gebleken. Daarom dient hij als de – formeel – in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast. Of Eigen Haard op de voldoening daarvan staat, wordt aan haar overgelaten.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan zijde van Eigen Haard begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

Aldus gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en (bij vervroeging) in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.