ECLI:NL:RBAMS:2018:7147

• Datum uitspraak: 10 oktober 2018
• Publicatiedatum: 9 oktober 2018
• Zaaknummer: C/13/653136 / KG ZA 18-900
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.J. Beukenhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van de vordering tot ontruiming van woonruimte wegens woonfraude met noodzaak tot nader onderzoek

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 10 oktober 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de stichting Woningstichting Eigen Haard en de huurder. De eiseres, Eigen Haard, vorderde ontruiming van de woning van de huurder op basis van vermeende woonfraude. De huurder, die sinds 14 augustus 2009 een woning huurt van Eigen Haard, heeft in de loop der jaren te maken gehad met beschuldigingen van onderverhuur en het niet gebruiken van de woning als hoofdverblijf. Eigen Haard heeft een onderzoek ingesteld naar de woonomstandigheden van de huurder, waarbij verschillende huisbezoeken zijn afgelegd en een particulier recherchebureau is ingeschakeld. Ondanks de verzamelde gegevens en meldingen van omwonenden, heeft de huurder steeds ontkend dat hij de woning onderverhuurt of niet zelf bewoont. Tijdens de zitting heeft de huurder zijn situatie toegelicht en verklaard dat hij regelmatig bij een vriendin verblijft, maar dat hij zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de huurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dat de vordering tot ontruiming niet kan worden toegewezen. De rechter heeft de vordering van Eigen Haard afgewezen en deze in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/653136 / KG ZA 18-900 AB/EB

Vonnis in kort geding van 10 oktober 2018

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 28 augustus 2018,

advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,

tegen

1. [de huurder],

wonende te [woonplaats huurder],

gedaagde,

advocaat mr. A.S. Bodha te Amsterdam,

2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE WONING AAN [adres gehuurde] ,

gedaagden,

niet verschenen.

Eiseres en de verschenen gedaagde zullen hierna Eigen Haard en [de huurder] worden genoemd.

1. De procedure

Ter zitting van 26 september 2018 heeft Eigen Haard gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [de huurder] heeft een conclusie van antwoord ingediend en verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten toegelicht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aan de zijde van Eigen Haard aanwezig [medewerker 1] en

[medewerker 2] (medewerkers onrechtmatige bewoning) en mr. Blokziel. [de huurder] was aanwezig met mr. Bodha.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 14 augustus 2009 huurt [de huurder] van Eigen Haard een tweekamerwoning aan de [adres gehuurde]. Op grond van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst moet [de huurder] zijn hoofdverblijf hebben in de woning (artikel 10, lid 2) en is (gedeeltelijke) onderverhuur of ingebruikgeving van de woning niet toegestaan (artikel 10, leden 7 en 8). Er is sprake van een huurachterstand, waarvoor partijen een betalingsregeling hebben afgesproken die door [de huurder] wordt nagekomen.

2.2.

Sinds oktober 2013 vermoedt Eigen Haard, op grond van meldingen van omwonenden, dat [de huurder] de woning niet gebruikt zoals overeengekomen. Zij is een onderzoek gestart. Daarbij is gebleken dat ook [X] en [Y] enige tijd op het adres van de woning ingeschreven hebben gestaan. Die twee personen staan sinds 25 juni 2013 ingeschreven op het adres [adres gehuurde] 4627 Amsterdam. Volgens de gegevens van de gemeente Amsterdam is [de huurder] ongehuwd en heeft hij vijf kinderen, waarvan er twee zijn geëmigreerd met onbekende bestemming en waarvan er drie in [geboorteland] zijn geboren.

2.3.

In de loop der jaren hebben medewerkers van Eigen Haard twintig onaangekondigde huisbezoeken afgelegd aan de woning, waarbij [de huurder] nooit is aangetroffen. Soms werd niet open gedaan, ofschoon de inspecteurs konden zien dat er iemand thuis was. Op enig moment zijn de ramen van de woning aan de straatzijde afgeplakt met ondoorzichtig wit plastic.

2.4.

Op 4 april 2016 is [de huurder] op uitnodiging van Eigen Haard langs geweest op kantoor om vragen te beantwoorden. Na afloop van dat gesprek heeft [de huurder] goed gevonden dat medewerkers van Eigen Haard mee zouden gaan naar de woning om die te inspecteren. In het door Eigen Haard bijgehouden dossier staat onder meer dat bij die gelegenheid bleek dat zowel in de woonkamer als in de slaapkamer een tweepersoonsbed staat. In de woonkamer zijn medicijnen en post voor [een derde] aangetroffen, en ook post voor [een andere derde], met als postadres [postadres]. In de woonkamer lag ook het paspoort van [de huurder]. In de slaapkamer is post voor [nog weer andere derden] (met adres [adres van deze derden]) aangetroffen. In het rapport staat verder dat [de huurder] heeft verklaard dat hij zijn eigen post in de berging bewaart en dat hij op vragen van de inspecteurs over de aangetroffen zaken van derden en naar de reden van het bewaren van de post in de berging geen goede uitleg kon geven. Volgens de inspecteurs sprak [de huurder] ook niet goed Nederlands. [de huurder] heeft [één van de laatstgenoemde derden] aangeduid als zijn vriendin, met wie hij niet echt wil samenwonen. In de badkamer hebben de inspecteurs geen scheergerei aangetroffen. Daarnaar gevraagd heeft [de huurder] geantwoord dat hij zich bij de kapper laat scheren. [de huurder] heeft verklaard dat de kleding in de slaapkamer van hem was. Het jasje dat de inspecteurs hem vroegen aan te trekken, paste hem wel bij de schouders, maar niet bij de buik.

2.5.

Bij volgende huisbezoeken is [de huurder] weer niet aangetroffen. Op 25 april 2016 heeft een omwonende telefonisch aan Eigen Haard gemeld dat [de huurder] de woning al zeker anderhalf jaar onderverhuurt en dat deze nu bewoond wordt door twee Ghanezen, een man van ongeveer 50 jaar en een vrouw van rond de 30 jaar, die geen relatie hebben en samen € 1.000,00 per maand betalen.

2.6.

Bij een bezoek van medewerkers van Eigen Haard aan de woning [adres X en Y] [X] staat ingeschreven, heeft een omwonende tegenover hen verklaard dat zij [de huurder] – van wie haar een foto werd getoond – herkende als haar buurman.

2.7.

Op 16 januari 2017 hebben medewerkers van Eigen Haard en Rochdale (de verhuurder van de woning aan [adres X en Y]) gezamenlijk een huisbezoek aan die woning gebracht. [X] deed toen open met een baby op haar arm. [X] verklaarde dat [de huurder] een goede vriend van de familie is die wel bij haar komt eten en die vaak samen met haar naar de kerk gaat, maar dat hij wel in zijn eigen huis woont.

2.8.

In het door Eigen Haard bijgehouden dossier staat dat op 24 april 2017 een omwonende heeft gemeld dat er weer een nieuwe onderhuurder in de woning zit, dit keer een Afrikaanse man van ongeveer eind 20, en dat een vrouwelijke omwonende niet bereid is te verklaren uit angst voor represailles.

2.9.

Op 18 september 2017 hebben medewerkers van Eigen Haard een ongeveer 25-jarige man met een Ghanees uiterlijk de woning zien binnengaan. Toen zij aanbelden werd niet opengedaan.

2.10.

Eigen Haard heeft vervolgens een particulier recherchebureau ingeschakeld met de bedoeling het fraudedossier sluitend te krijgen. Blijkens het op 28 juni 2018 uitgebrachte rapport heeft het recherchebureau in de periode van 20 december 2017 tot en met 7 april 2018 in totaal veertien observaties uitgevoerd bij de woningen aan de [adres gehuurde] en de [adres X en Y], op verschillende tijdstippen. Zij hebben daarbij een aantal keren een vrouw met haar eigen sleutel de woning aan de [adres gehuurde] zien betreden en/of verlaten. Ook hebben zij [de huurder] een aantal keren in de ochtend de woning aan de [adres gehuurde] zien verlaten met een meisje in de schoolgaande leeftijd en in een auto zien stappen en wegrijden. Zij hebben [de huurder] twee keer met diezelfde auto zien komen aanrijden bij de [adres gehuurde]. Eén van die keren kwam hij wat spullen in de berging te leggen, de andere keer is hij de woning binnengegaan om die kort daarna weer te verlaten.

2.11.

Eigen Haard heeft [de huurder] geconfronteerd met het onderzoeksrapport. Hij is blijven ontkennen dat hij de woning niet zelf bewoont maar onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden. Eigen Haard heeft hem gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen, maar [de huurder] heeft dat niet gedaan.

2.12.

In een schriftelijke verklaring van 11 september 2018 op naam van [de onder 2.4 eerstgenoemde derde], met daarbij een kopie van zijn rijbewijs, staat voor zover hier van belang dat [de huurder] een vriend van hem is en hem helpt met de post wanneer hij op reis is.

3. Het geschil

3.1.

Eigen Haard vordert, kort gezegd, gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen en haar te machtigen de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm en op kosten van gedaagden te bewerkstelligen, met veroordeling van gedaagden in de proces- en de nakosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

[de huurder] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

In zaken als deze is het aan de verhuurder voldoende gemotiveerd te stellen dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en is het vervolgens aan de huurder om de aangevoerde aanwijzingen te ontkrachten en aannemelijk te maken dat hij zijn hoofdverblijfplaats nog steeds in de gehuurde woning heeft, en die niet heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden.

4.3.

Eigen Haard heeft voldaan aan haar stelplicht. Het door haar zelf en door het recherchebureau verrichte onderzoek heeft een aantal resultaten opgeleverd die steun kunnen bieden aan de stelling dat [de huurder] woonfraude pleegt. Eigen Haard is met name ingegaan op de bevindingen van haar medewerkers bij de verschillende huisbezoeken en het rapport van het recherchebureau.

4.4.

Daartegenover staat dat [de huurder] ter zitting een toelichting heeft gegeven op het gebruik van de woning die verenigbaar zijn met de onderzoeksresultaten. Hij voert aan dat [X] een nicht is van zijn Ghanese, in Ghana wonende echtgenote, die [naam echtgenote] heet en volgens de geboorteakte de moeder van de drie in Ghana wonende kinderen is. [de huurder] voert verder aan dat hij regelmatig bij [X] op bezoek gaat – zij kan lekker koken – en dat hij soms blijft logeren, waarna hij dan in de ochtend haar dochter naar school brengt. Hij heeft een foto getoond waarop [X] en [naam echtgenote] samen staan. De auto waarin de onderzoekers hem hebben gezien, staat blijkens overgelegde stukken op naam van [X]. Over de in zijn woning aangetroffen poststukken heeft [de huurder] verklaard dat hij voor een aantal van zijn vrienden de post in de gaten houdt wanneer zij niet in Nederland zijn. De verklaring op naam van [de onder 2.4 eerstgenoemde derde] biedt steun aan die stelling. [de huurder] bleek steeds weer in staat om prompt een uitleg te geven aan omstandigheden die hem werden tegengeworpen. Zo heeft Eigen Haard ter zitting een aantal foto’s getoond die zij van facebook heeft gehaald. Op één daarvan staan [de huurder] en [X] samen in feestelijk/formele kleding. Volgens Eigen Haard gaat het om een trouwfoto. [de huurder] heeft toegelicht dat de foto niet is genomen tijdens een huwelijk, maar tijdens de naamgevingsceremonie voor het jongste kind van [X], waarbij hij is ingevallen voor de vader van dat kind, die niet op tijd terug kon zijn uit België. Een andere foto, waarop [de huurder] met een vrouw te zien is en waarbij een tekst staat die suggereert dat het om geliefden gaat, is volgens [de huurder] een oude foto van hem en de moeder van zijn oudste kinderen (dus niet [naam echtgenote]). De vrouw die de onderzoekers bij de woning aan de [adres gehuurde] hebben gezien is volgens [de huurder] een vriendin van hem die heel regelmatig in zijn woning blijft slapen. Op zichzelf is dat toegestaan, mits hij zelf nog zijn hoofdverblijf in de woning heeft en zij hem niet betaalt voor het gebruik van een kamer. Er zijn geen bewijsstukken overgelegd die steun bieden aan de stelling dat deze vrouw huur betaalt. Het paspoort van [de huurder] lag in de woning, wat een aanwijzing vormt dat [de huurder] zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het verbaast [de huurder] niet dat de inspecteurs van Eigen Haard regelmatig voor een dichte deur stonden, terwijl er wel tekenen van leven in de woning waren: hij heeft namelijk vaak geen zin heeft om de deur open te doen.

4.5.

Aan de ene kant zijn er al jaren verdenkingen jegens [de huurder] en heeft hij veel uit te leggen. Aan de andere kant doet hij dat steeds met verve en is het Eigen Haard na al die tijd en ondanks de inschakeling van een recherchebureau nog steeds niet gelukt om onweerlegbaar aan te tonen dat [de huurder] er zelf niet woont en de woning in gebruik geeft aan derden. Alles afwegende zal de vraag of [de huurder] de woning al dan niet tegen betaling aan derden in gebruik heeft gegeven en of hij daar steeds zijn hoofdverblijf heeft gehad dan ook in een bodemprocedure moeten worden beantwoord. Gelet op het zwaarwegende woonbelang van [de huurder] zal hem nu het voordeel van de twijfel worden gegund. De tegen hem gerichte ontruimingsvordering zal dan ook worden afgewezen. Daarmee heeft Eigen Haard onvoldoende belang bij toewijzing van de ontruimingsvordering tegen de niet verschenen gedaagden, zodat ook die vordering zal worden afgewezen.

4.6.

Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

4.7.

De kosten aan de zijde van [de huurder] worden begroot op:

- griffierecht € 79,00

- salaris
980,00

Totaal € 1.059,00

4.8.

De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagden worden begroot op nihil.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorziening,

5.2.

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [de huurder] tot op heden begroot op € 1.059,00, en aan de zijde van de niet verschenen gedaagden tot op heden begroot op nihil,

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2018. ^[1]

Voetnoten

1. type: eB