ECLI:NL:RBAMS:2018:8296

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/655808 / KG ZA 18-1105 AB/MvG

Vonnis in kort geding van 20 november 2018

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser bij dagvaarding van 25 oktober 2018,

advocaat mr. R.G.P. van Marle te Amsterdam,

tegen

1.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN AAN DE [adres] ,

van wie zijn verschenen:

2.
[gedaagde 1],

advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,

3.
[gedaagde 2] ,

advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,

gedaagden.

Eiser wordt hierna [eiser] genoemd en de verschenen gedaagden ook wel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.De procedure

Ter zitting van 6 november 2018 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. [eiser] heeft producties overgelegd en de vordering mondeling toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van [eiser] : [eiser] met mr. Van Marle;

aan de zijde van de verschenen gedaagden: [gedaagde 1] met mr. Uppal en [gedaagde 2] met
mr. J. Rutteman.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 2006 eigenaar van de bedrijfsruimte in Amsterdam aan [adres] , sinds de huisnummerbeschikking van 19 juni 2014 plaatselijk bekend als [adres] (hierna ook: het pand).

2.2.

Bij besluit van 9 september 2013 is aan [eiser] een omgevingsvergunning verleend voor de verbouwing van een bedrijfshal tot een hotel met een bijeenkomstfunctie.

2.3.

Bij arrest van 1 augustus 2017 van het gerechtshof Amsterdam zijn de voormalige huurders van het pand veroordeeld het pand per 1 oktober 2017 te ontruimen. Nader overleg tussen [eiser] en de voormalige huurders heeft ertoe geleid dat het pand (in elk geval sinds) eind december 2017 aan [eiser] ter beschikking is gesteld.

2.4.

Onder de gedingstukken van [eiser] bevinden zich een offerte van aannemer Moore & More B.V. te Diemen van 16 oktober 2017 en een gewijzigde offerte van die aannemer van 28 juni 2018 voor, kort gezegd, het uitvoeren van omvangrijke werkzaamheden in het pand.

2.5.

Op of omstreeks 14 oktober 2018 hebben gedaagden zich toegang verschaft tot het pand. Sindsdien gebruiken zij het als woonruimte. Hiervoor heeft [eiser] geen toestemming gegeven.

2.6.

[eiser] heeft op 14 oktober 2018 bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk.

2.7.

De krakers hebben geen gehoor gegeven aan de sommaties van [eiser] om het pand te ontruimen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen het pand binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met alle personen en zaken die zich daarin van hunnentwege bevinden, met machtiging van [eiser] om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen al dan niet met behulp van de sterke arm. Ook vordert [eiser] te bepalen dat de veroordeling tot ontruiming gedurende zes maanden na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dit zich voordoet. Tot slot vordert [eiser] gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

[eiser] heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven en daarmee onrechtmatig jegens hem handelen. Hij stelt het pand op korte termijn te willen verbouwen om het geschikt te maken als hotel.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij dagvaarding zijn de bij wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend.

4.2.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij uitgangspunt is dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.

4.3.

De krakers schenden het eigendomsrecht van [eiser] . Hij heeft hun verzocht hieraan een einde te maken, maar zij zijn daartoe niet bereid. [eiser] heeft daarom een spoedeisend belang bij zijn vordering in dit kort geding.

4.4.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat ontruiming niet gerechtvaardigd is omdat deze tot leegstand zal leiden, terwijl zij bij de bewoning van het pand een groot belang hebben, omdat er in Amsterdam geen betaalbare alternatieven voorhanden zijn. Zij hebben aangevoerd dat de offerte van de aannemer niet door [eiser] is ondertekend en er daarom op korte termijn nog geen concreet zicht is op een verbouwing. Ook hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangevoerd dat het niet zeker is dat de omgevingsvergunning daadwerkelijk kan worden gebruikt in verband met het ontbreken van de vereiste beschikking op grond van de Wet bodembescherming en het ontbreken van een exploitatievergunning voor het uitbaten van een hotel op grond van de Algemene plaatselijke verordening van Amsterdam.

4.5.

In het kader van de belangenafweging moet worden beoordeeld of de plannen die [eiser] met zijn pand heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn.

4.6.

[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij binnen afzienbare tijd concrete plannen heeft met het pand. Hij beschikt over een omgevingsvergunning die in werking kan treden omdat aan hem een beschikking is afgegeven op grond van de Wet bodembescherming. De eerste offerte van de aannemer is van 16 oktober 2017 en dateert van drie maanden na het arrest van het gerechtshof Amsterdam. Hieruit volgt dat [eiser] , nadat hij voldoende zekerheid had dat de voormalige huurders het pand dienden te ontruimen, voortvarend heeft gehandeld en concreet met de verbouwingsplannen aan de slag is gegaan. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij nog geen gebruik heeft gemaakt van de omgevingsvergunning, omdat hij het afgelopen jaar verschillende gesprekken heeft gehad met de gemeente, waarin deze hem heeft verzocht geen hotel te gaan exploiteren, omdat de in 2013 verstrekte vergunning niet meer past binnen haar aangekondigde beleid. [eiser] heeft het verzoek van de gemeente in overweging genomen, maar dit heeft er niet toe geleid dat hij zijn plannen om van het pand een hotel te maken heeft gewijzigd.

4.7.

De verbouwingsplannen van [eiser] zijn niet in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Hamerkwartier” uit 2013. In het kader van dit kort geding is dan ook niet aannemelijk geworden dat de vereiste exploitatievergunning niet zal worden verkregen. Bovendien leidt de afwezigheid van een exploitatievergunning nog niet tot de conclusie dat de plannen van [eiser] niet uitvoerbaar zijn binnen afzienbare tijd. De aanvraagprocedure van een exploitatievergunning duurt namelijk maximaal acht weken en die kan eenmalig met nog eens acht weken worden verlengd.

4.8.

Gelet op de omgevingsvergunning met de vereiste beschikking op grond van de Wet bodembescherming en de meest recente offerte van de aannemer van 28 juni 2018, heeft [eiser] zijn verbouwingsplannen voldoende aannemelijk gemaakt.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om in het pand te blijven wonen, zal moeten wijken voor het belang van [eiser] om vrij te kunnen beschikken over zijn pand en om zijn verbouwingsplannen uit te voeren.

4.10.

Gevraagd wanneer hij daadwerkelijk kan starten met de verbouwingswerkzaamheden, heeft [eiser] meegedeeld dat dit in januari/februari 2019 zal zijn. Hij heeft ook gezegd dat de krakers het pand eerst moeten hebben verlaten. Omdat een eerdere concrete datum waarop de verbouwingswerkzaamheden zullen aanvangen ontbreekt, wordt de vordering tot ontruiming toegewezen tegen 1 februari 2019.

4.11.

Jegens de niet verschenen gedaagden komt de vordering niet onrechtmatig of ongegrond voor. De vordering is daarom ook jegens hen toewijsbaar, waarbij dezelfde termijn zal worden gehanteerd als jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , aangezien [eiser] bij een gedeeltelijke ontruiming onvoldoende belang heeft.

4.12.

De zogenoemde anti-herkraaktermijn zal worden toegewezen zoals gevorderd.

4.13.

Gelet op deze uitkomst worden de proceskosten verrekend, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;

5.2.

veroordeelt gedaagden om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] uiterlijk op 1 februari 2019 te ontruimen met al de hunnen en het hunne en leeg, behoorlijk schoongemaakt en met afgifte van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 en Pro volgende jo. artikel 444 van Pro het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;

5.3.

bepaalt dat deze veroordeling binnen een termijn van zes maanden na de datum waarop dit vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, bij herkraak ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2018.^[1]

Ontruiming krakers uit bedrijfsruimte wegens spoedeisend belang eigenaar