ECLI:NL:RBAMS:2018:9617

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht – team kanton

zaaknummer: 7271409 KK EXPL 18-947

vonnis van: 20 december 2018

Vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap Amstelkroon Vastgoed B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: Amstelkroon

gemachtigde: mr. T.C. Boer

t e g e n

de besloten vennootschap Nitsba Properties B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde, nader te noemen: Nitsba

gemachtigde: mr. T.A. Phijffer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 17 oktober 2018, met producties, heeft Amstelkroon een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 19 november 2018 is de zaak mondeling behandeld. Namens Amstelkroon zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Namens Nitsba is verschenen [naam 3] , eveneens vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand nog stukken in het geding gebracht.

Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota en vragen van de kantonrechter beantwoord. Amstelkroon heeft nog producties overgelegd. De zaak is daarna aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Bij faxberichten van 7 december 2018 hebben partijen vonnis gevraagd.
Vonnis is vervolgens bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende:

1.1.

Amstelkroon heeft met de rechtsvoorganger van Nitsba per 1 januari 2014 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte (van ongeveer 210,6 m2) op de vijfde verdieping in het kantoorgebouw aan de [adres] (verder: het gehuurde). De huurovereenkomst loopt thans tot 31 december 2023.

1.2.

Nitsba is op 1 juli 2015 eigenaar van het kantoorgebouw geworden en is dus vanaf dat moment verhuurder.

1.3.

In de huurovereenkomst is opgenomen:
Leveringen en diensten5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten, voor zover van toepassing op, dan wel aanwezig in, het gebouw waarvan het gehuurde deel uit maakt, komen partijen overeen:(..)e. schoonhouden van de algemene ruimten waaronder worden gerekend de entreehal, lift en lifthallen, gezamenlijk toilet, bijhouden en schoonhouden plantenbakken in entree (..)8.12 ReceptieHuurder krijgt de mogelijkheid om mede gebruik te maken van de receptiefaciliteit nabij de hoofdentree en dient dit met de andere huurders af te stemmen.

1.4.

In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is opgenomen:
(..)6.4 Huurder heeft het recht en de plicht tot het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en diensten welke in het belang van het goed functioneren van het gebouw of complex, waartoe het gehuurde behoort, ter beschikking zijn of zullen zijn.(..)14.5 Ten aanzien van die gedeelten van het gehuurde waartoe huurder geen exclusief gebruiksrecht heeft, zoals gemeenschappelijke ruimten, liften, (rol)trappen, trappenhuizen, gangen, toegangen of andere onroerende aanhorigheden in het verhuurder toegestaan de gedaante en de inrichting daarvan aan te passen en deze gedeelten van het gehuurde te verplaatsen of te laten vervallen.

1.5.

Aan de huurovereenkomst is een NEN-meting van 1 juli 2010 gehecht, waarin is opgenomen dat de gemeenschappelijke entree van het kantoorgebouw met lifthal en keldergang 135,1 m2 bedraagt. De huurder van de 5e verdieping draagt 5,2% van de kosten van de gemeenschappelijke ruimte.

1.6.

Op de begane grond is de gemeenschappelijke entree van ongeveer 66,1 m2, gelegen na het voorportaal, waar men binnenkomt en waar de liften en het trappenhuis zich bevinden. Er zijn nette zitjes en banken, voor gemeenschappelijk gebruik. Achter deze gemeenschappelijke entree, na een glazen deur, bevindt zich een exclusief aan een derde verhuurde kantoorruimte.

1.7.

Van september 2009 tot medio 2016 huurde Stichting Van Gogh Museum (verder: Van Gogh) ook kantoorruimte in het kantoorgebouw. Van Gogh had een receptiebalie achterin de entree-ruimte. De balie is in 2012 verbouwd en iets naar achteren verplaatst, waardoor hij was gesitueerd naast de glazen toegangsdeur van de huurder op de begane grond. Amstelkroon maakte ook gebruik van deze balie.

1.8.

Na het vertrek van Van Gogh als huurder heeft Nitsba aan Amstelkroon een
e-mail gestuurd op 29 november 2016 met de volgende inhoud:
(..)Het is al weer een tijd terug dat wij elkaar spraken en met alle veranderingen in het pand zou ik volgende week graag samen met [naam 4] even langskomen om de volgende punten te bespreken:(..)● Receptie/Entree, doordat vGogh het pand verlaat en Netflix een aparte receptie gaat gebruiken in hun gehuurde ruimte, horen wij graag van jullie als huurder wat jullie voorkeur heeft voor het invullen van de ruimte. (..)

1.9.

Per 1 januari 2017 is Netflix kantoorruimte gaan huren in het gebouw. Inmiddels huurt Netflix de kantoorruimte op de begane grond, de eerste, derde en vierde verdieping van het gebouw.

1.10.

In een allonge bij de huurovereenkomst tussen Nitsba en Netflix, ondertekend op 19 juli 2018 en 27 augustus 2018, is opgenomen:
Met ingang van 1 augustus 2018 zal het Gehuurde worden uitgebreid met ca. 40 m2 kantoorruimte gelegen op de begane grond tegen een huurprijs van € 245 per m2 per jaar, exclusief btw. (..)

1.11.

Bij e-mail van 4 september 2018 heeft Nitsba aan onder meer Amstelkroon geschreven dat een gedeelte van de gemeenschappelijke entree op de begane grond vanaf die dag exclusief werd verhuurd aan Netflix. De gemeenschap-pelijke entree op de begane grond wordt daarmee (volgens een berekening van Amstelkroon) verkleind van 66,1 m2 tot 29,6 m2.

1.12.

Bij brief van 5 september 2018 heeft Amstelkroon hiertegen geprotesteerd.

1.13.

Nitsba is voornemens een afscheidingswand te plaatsen in de gemeenschappelijke entree, daar waar het exclusief aan Netflix verhuurde gedeelte begint.

1.14.

Hierna hebben (gemachtigden van) partijen gecorrespondeerd over de kwestie, maar een oplossing is niet bereikt.

Het geschil

2. Amstelkroon vordert Nitsba bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verbieden wijzigingen in de ontvangruimte (of gemeenschappelijke entree) op de begane grond van het kantoorgebouw aan de [adres] aan te (laten) brengen, althans middels een scheidingswand delen daarvan in exclusief gebruik aan derden te geven, een en ander op straffe van een dwangsom van 100.000,-, met veroordeling van Nitsba in de proceskosten.

3. Amstelkroon stelt hiertoe dat de gemeenschappelijke entree van het gebouw een onlosmakelijk onderdeel is van hetgeen zij huurt en dat zij het recht heeft om deze entree te gebruiken zonder in de uitoefening te worden beperkt. Amstelkroon heeft ook aanzienlijke investeringen gedaan in de ontvangstruimte. Door een (groot) gedeelte van de gemeenschappelijke entree zonder toestemming van Amstelkroon te verhuren aan Netflix, maakt Nitsba onrechtmatig inbreuk op de rechten van Amstelkroon en beperkt aldus haar huurgenot. Er is dan ook sprake van een gebrek. Voor zover geoordeeld mocht worden dat de ontvangstruimte niet tot het gehuurde behoort, heeft te gelden dat het naar zijn aard bestemd is om te worden gebruikt als verkeersruimte, waarin Nitsba niet zomaar verandering in mag aanbrengen door het plaatsen van een scheidingswand, waarmee de allure van de gemeenschappelijke entree verloren gaat. Door dat wel te doen handelt Nitsba onrechtmatig jegens Amstelkroon.

4. Nitsba voert ten eerste aan dat Amstelkroon geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering en voorts dat een toewijzend vonnis een declaratoire uitspraak zou inhouden. Verder betwist Nitsba dat de gemeenschappelijke entree op de begane grond tot het gehuurde behoort. Dat volgt niet uit de huurovereenkomst. Los daarvan staat het Nitsba gezien artikel 14.5 van de algemene bepalingen vrij om de lifthal - hetgeen volgens Nitsba de gemeenschappelijke entree is - aan te passen.

5. Overigens was een deel van de ruimte waarover het gaat eerder exclusief aan Van Gogh verhuurd en gaat het thans maar om een klein extra deel van de ruimte die aan Netflix wordt verhuurd. Het belang van Netflix is er in gelegen dat haar medewerkers niet langer ‘buitenom’ hoeven lopen en meerdere deuren door moeten om hun kantoorruimte binnen te komen. Tegenover het belang van Nitsba om gevolg te geven aan de redelijke wens van Netflix tot het creëren van een eigen doorgang en gelet op het bepaalde in artikel 14.5 van de algemene bepalingen staat een gering belang van Amstelkroon, die niet gehinderd wordt door de wijzigingen in de gemeenschappelijke entree. Het belang van Nitsba bij verhuur aan Netflix is groter en dient voorrang te krijgen. De vordering moet dan ook worden afgewezen, aldus Nitsba.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Amstelkroon in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. De vordering van Amstelkroon is voorts voldoende spoedeisend om te behandelen in kort geding. Uit de stelling van Nitsba dat het gedeelte van de begane grond waarover het gaat reeds is verhuurd aan Netflix, kan worden opgemaakt dat zij zo snel mogelijk zal willen overgaan tot het ter beschikking stellen aan Netflix en het plaatsen van de scheidingswand. Amstelkroon heeft een spoedeisend belang om dat tegen te houden. Daarbij valt niet in te zien dat eventuele toewijzing van de vordering een declaratoire uitspraak is, nu een (als voorziening opgelegd) verbod om de betreffende ruimte te wijzigen niet ziet op een (definitieve) vaststelling van de rechtsverhouding tussen partijen.

8. Ten eerste geldt dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat de entree op de begane grond van het gebouw van 66,1 m2, zoals weergegeven op de door Amstelkroon ter zitting overgelegde en niet betwiste tekening, een gemeenschappelijke ruimte is waarvan Amstelkroon als één van de huurders gebruik mag maken. Dat volgt, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, uit de tekst van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, de NEN-meting die daarbij is gevoegd, de feitelijke indeling van de begane grond en het feitelijke gebruik vanaf dat Amstelkroon het gehuurde huurt.

9. Verder weegt mee dat na de verplaatsing in 2012 van de receptiebalie van Van Gogh het vrijkomende deel in de algemene ruimte (waarover deze procedure onder meer gaat) weer ter beschikking kwam van alle huurders, waaronder Amstelkroon. Bovendien is in de huurovereenkomst opgenomen dat Amstelkroon de mogelijkheid kreeg om mede gebruik te maken van de receptiefaciliteit nabij de hoofdentree. Amstelkroon stelt terecht dat deze bepaling niet vanzelfsprekend is wanneer de receptiebalie van Van Gogh niet in een gemeenschappelijk ruimte van het gebouw zou hebben gestaan. Verder ondersteunt de onder 1.8 aangehaalde e-mail van 29 november 2016 de stelling van Amstelkroon dat de entree-ruimte op de begane grond een gemeenschappelijke ruimte is waarbij alle huurders het recht hebben daarvan gebruik te maken.

10. Dat artikel 14.5 in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst is opgenomen, betekent vooralsnog nog niet dat Nitsba zonder nader overleg en zonder met de belangen van Amstelkroon rekening te houden, de indeling van de gemeenschappelijke entree - hetgeen de ruimte feitelijk is - op de begane grond, die mede aan Amstelkroon is verhuurd en gedurende de huurovereenkomst ook steeds aan haar (en de andere huurders) ter beschikking heeft gestaan, zo ongeveer mag halveren en deze helft exclusief aan een andere huurder mag verhuren, waartoe in de gemeenschappelijke entree een afscheidingswand wordt geplaatst. Op die wijze tast zij immers de huurrechten van Amstelkroon te ingrijpend aan.

10. Evenmin kan op voorhand worden aanvaard dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van Nitsba. Nitsba heeft door reeds met Netflix afspraken te maken alvorens met Amstelkroon tot overeenstemming te komen, een risico genomen. Dat risico moet voor rekening van Nitsba blijven.

10. Voorgaande brengt mee dat Nitsba - zonder overleg met en instemming van Amstel-kroon (en eventuele andere huurders) - niet een deel van de gemeenschappelijke entree exclusief kan verhuren aan Netflix dan wel een derde. Met het plaatsen van de schei-dingsmuur maakt Nitsba een deel van de gemeenschappelijke entree feitelijk ontoegankelijk voor Amstelkroon. De afscheidingsmuur mag dan ook - totdat in de bodemprocedure komt vast te staan dat Nitsba wel gerechtigd is een deel exclusief aan een derde te verhuren - niet worden geplaatst. De vordering van Amstelkroon is daarmee toewijsbaar.

10. Nitsba dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

verbiedt Nitsba wijzigingen in de ontvangruimte op de begane grond van het kantoorgebouw aan de [adres] aan te (laten) brengen, althans delen daarvan in exclusief gebruik aan derden te geven, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 voor het geval Nitsba hiertoe toch overgaat;

veroordeelt Nitsba in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Amstelkroon begroot op:
exploot € 81,00
salaris € 400,00
griffierecht € 119,00
-----------------
totaal € 600,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Nitsba in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Nitsba niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op
20 december 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

Griffier Kantonrechter