ECLI:NL:RBAMS:2018:976

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5921757 CV EXPL 17-9622

vonnis van: 20 februari 2018

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. van Weeren, LLM.

t e g e n

de stichting Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: mr. S. van der Kamp

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 5 april 2017, met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 1 november 2017. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door mr. M.L. van Kleef als gemachtigde. Namens Stadgenoot zijn verschenen de heren [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en mevrouw [naam 4] , vergezeld door de gemachtigde. [eiser] heeft voorafgaand aan de zitting nog twee aktes wijziging c.q. vermeerdering van eis in het geding gebracht. Partijen hebben het woord gevoerd (mr. Van Kleef aan de hand van pleitaantekeningen) en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Stadgenoot heeft in samenwerking met de gemeente Amsterdam en de Regioraad het project Solids als experiment gerealiseerd. Ook heeft er vanaf 2006 intensief overleg over Solids plaatsgevonden tussen Stadgenoot en het Ministerie van VROM.

1.2.

Solids is een project op twee locaties te Amsterdam, te weten op IJburg (Solids 1 en 2 - circa 10.000 m3) en Amsterdam West (Solids 11 - circa 6.7000 m3). Solids is een bestemmingsvrij gebouw met een flexibel indeelbare plattegrond dat op cascobasis wordt verhuurd. Sinds de start van het project konden belangstellenden zich aanmelden en was er op de website www.solids.nl informatie beschikbaar. De solidruimten zijn verhuurd door middel van een online veiling die speciaal daarvoor is ontwikkeld. De veiling van Solids 11 (pand aan de [adres 1] ) heeft op 7 mei 2011 plaatsgevonden.

1.3.

In de door Stadgenoot gehanteerde veilingvoorwaarden (hierna: de veilingvoorwaarden) is het volgende opgenomen, voor zover hier van belang:
“(…)Artikel 4. Bestemmingen4.1 Toegelaten en verboden bestemmingenDe solidruimten zijn bestemmingsvrij (gemengde gemeenschappelijke doeleinden). Een deelnemer kan een keuze maken uit wonen (sociaal), wonen (vrije sector), en werken (bedrijven/kantoren). De combinatie van wonen en werken valt onder wonen (vrije sector).I Voor de bestemming zijn de volgende gebruiksvormen toegestaan:(…)e. horeca - voorzieningen gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van eten, drinken en/of logies;(…)

g. short stay.(…)

4.2

Beperking horecafunctieAan een gebruik als hiervoor onder 4.1.l e vermeld (horeca/restaurantfunctie) wordt een maximum gesteld van drie (3) vestigingen van ten hoogste éénhonderdtachtig vierkante meter bruto vloeroppervlakte (180 m2 BVO) per vestiging.4.3 Verhouding bestemmingen

Van het totale verhuurbare vloeroppervlak binnen Solid 11 dienen de verschillende bestemmingen zich conform de volgende minimale ondergrenzen te verhouden als volgt:a. 14,25% wonen (sociaal);

b. 25,75% wonen (vrije sector);

c. 30% werken (bedrijven/sectoren).

(…)

Artikel 9. Disclaimer

9.1

Aan het ter beschikking stellen van veilinginformatie kan de deelnemer geen enkel recht ontlenen. (…) De deelnemer wordt in de gelegenheid gesteld om onderzoek te (laten) doen naar de juistheid en de volledigheid van de veilinginformatie. (…) Ondanks de zorgvuldige samenstelling van de veilinginformatie kan deze onvolledig zijn, voor meerdere uitleg vatbaar zijn en/of onjuistheden bevatten. Een deelnemer kan zich nimmer jegens (een medewerker van) Stadgenoot, Van Doorne, of door hen ingeschakelde derden op de onjuistheid of de onvolledigheid van de veilinginformatie beroepen. (…)”

1.4.

[eiser] heeft deelgenomen aan de onder 1.2 genoemde veiling en huurt met ingang van 18 juli 2011 - thans op basis van een overeenkomst voor onbepaalde tijd - een solidruimte aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 1.100,00.

1.5.

In de huurovereenkomst is - kort gezegd - bepaald dat er sprake is van huur van een solid (gedefinieerd als een multifunctioneel casco-gebouw waar de huurders zeer uiteenlopende economische, maatschappelijke en culturele activiteiten kunnen ontplooien maar ook kunnen wonen), die als woonruimte zal worden gebruikt. Voorts is opgenomen dat huurder uitsluitend het casco huurt, dat op de huurovereenkomst alleen de huurregeling van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is en dat (gelet op het feit dat de huur een casco betreft en dat huurder de ruimte zelf inricht) voor zover nodig overeen wordt gekomen dat de huurbepalingen ten aanzien van woonruimten en ten aanzien van 7:290 BW-bedrijfsruimten niet van toepassing zijn. Ook bevat de huurovereenkomst een bepaling op grond waarvan de verhuurder vijf jaar na de ingangsdatum, wanneer de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven, de huurprijs kan verhogen en waarin de in dat geval te volgen procedure is omschreven.

1.6.

Op 10 en 24 juli 2012 heeft er overleg plaatsgevonden tussen Stadgenoot en het bestuur van de huurdersvereniging over overlastklachten van de huurders. Stadgenoot heeft in een notitie gereageerd op de ingebrachte punten. Die punten zijn onder meer: het eventueel verplicht stellen van beveiliging 24 uur per dag om overlast van hotelgasten tegen te gaan, het stroomlijnen van overlastmeldingen, het optreden tegen het gebruik van softdrugs, een gewenst meldpunt overlast bij de aanwezige shortstays.

1.7.

In april 2014 heeft het Ministerie van VROM zich op het standpunt gesteld dat Stadgenoot met Solids in strijd met de voor corporaties geldende regels handelt en dat er sprake is van niet-toegestane nevenactiviteiten waarvoor een meldingsplicht geldt. Het Ministerie heeft daarbij aangegeven dat de toegestane verhouding woning/bedrijfsmatige exploitatie maximaal 80 respectievelijk 20% mag bedragen. Stadgenoot heeft van het Ministerie 5 jaar de tijd gekregen om de situatie binnen Solids 11 aan deze percentages aan te passen.

1.8.

Bij brief van 14 mei 2014 heeft Stadgenoot de hotel- en shortstayeigenaars geschreven dat er vrijwel dagelijks sprake is van overlast veroorzaakt door hotelgasten en dat zij daar als huurders verantwoordelijk voor zijn. De eigenaars zijn door Stadgenoot gesommeerd de overlastproblemen per direct op te lossen.

1.9.

Circa twee jaar geleden heeft Stadgenoot de onder 1.5 genoemde termijn van 5 jaar voor een huurprijsaanpassing voor alle huurders gewijzigd in 10 jaar. Zij heeft dit per brief aan de huurders bevestigd.

1.10.

Eind 2014 is de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) door Stadgenoot aangesteld als projectleider van Solids 11. Hij was als zodanig aanspreekpunt voor de bewoners ingeval van overlast.

1.11.

In een verslag van 3 februari 2015 van een bijeenkomst van een aantal huurders en meerdere medewerkers van Stadgenoot, welk verslag aan de bewoners is uitgereikt, is onder meer vermeld dat [naam 2] tijdens de bijeenkomst zijn ervaringen heeft weergegeven van de individuele gesprekken die hij met de bewoners van 26 van de 31 woonunits en met eigenaars van 6 van de 7 bedrijfsruimten heeft gevoerd. Voorts is in het verslag opgemerkt:
“Alles samenvattend was er sprake van een ongelukkige start en dat heeft zeker gezorgd voor ‘oud zeer’.

Als er over de huidige situatie werd gesproken is het overgrote deel van de huurders tevreden over het concept, de locatie en de unit. Iets wat belangrijk is om aan vast te houden. Dit wordt door de aanwezigen bevestigd.”

1.12.

Bij brief van 17 september 2015 heeft de gemachtigde van [eiser] mede namens diverse andere huurders Stadgenoot gesommeerd tot nakoming van de veilingvoorwaarden, te weten de bepaling dat maximaal 540 m2 aan hotels of horeca mag worden geëxploiteerd.

1.13.

In november 2015 heeft er een kort geding plaatsgevonden tussen 22 huurders, waaronder [eiser] , en Stadgenoot, waarbij de huurders - kort gezegd - nakoming van de onder 1.12 genoemde veilingvoorwaarde vorderen. In haar vonnis van 27 november 2015 overwoog de voorzieningenrechter:
“(…)4.4. Stadgenoot wordt niet gevolgd in haar standpunt dat eisers geen rechten kunnen ontlenen aan de Veilingsvoorwaarden. De Veilingsvoorwaarden bevatten immers niet alleen informatie over de te voeren veilingsprocedure maar ook essentiële informatie voor potentiële deelnemers over het project zelf die aanleiding kan zijn om al dan niet – en zo ja, tegen welke prijs – aan de veiling deel te nemen. Eisers hebben aan de Veilingsvoorwaarden gerechtvaardigde verwachtingen ontleend en op basis daarvan hun beslissing genomen om aan het project deel te nemen. Het kan dan ook niet zo zijn dat in het geval Stadgenoot thans bij haar optreden als eigenaar/verhuurder aan de inhoud van de Veilingsvoorwaarden voorbij gaat, eisers niet meer op die Veilingsvoorwaarden terug kunnen vallen. De in artikel 9 van de Veilingsvoorwaarden opgenomen disclaimers maken dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders, nu in dat artikel niet gelezen kan worden dat eisers in de onderhavige situatie geen rechten kunnen ontlenen aan de inhoud van de Veilingsvoorwaarden.(…)4.6. Dit verweer noopt tot een uitlegging van artikel 4.2 van de Veilingsvoorwaarden, waarbij beslissend is wat een gemiddelde oplettende deelnemer aan de veiling op grond van de tekst van het artikel, gelezen in de context van het geheel van de voorwaarden en de overige omstandigheden van het geval., redelijkerwijs mocht verwachten.Vooropgesteld wordt dat in artikel 4.2 van de Veilingsvoorwaarden wordt verwezen naar 4.1.I.e waarin melding wordt gemaakt van ‘horeca - voorzieningen gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van eten, drinken en/of logies’ en dat ‘horeca’ een afkorting is van hotel, restaurant café. Dit brengt in beginsel mee dat de beperking van 4.2 van de Veilingsvoorwaarden ook betrekking heeft op hotels. Mogelijk heeft Stadgenoot met de beperking alleen restaurants bedoeld, waar de toevoeging ‘restaurantfunctie’ in artikel 4.2 weer op zou kunnen duiden maar de voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de gemiddelde oplettende deelnemer aan de veiling dit zo niet had hoeven begrijpen. (…) Al met al wordt de uitleg die eisers aan artikel 4.2 van de Veilingsvoorwaarden geven aannemelijker geacht dan de uitleg van Stadgenoot.4.7. Dat betekent naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter nog niet dat Stadgenoot op straffe van een dwangsom dient te worden veroordeeld tot nakoming van dat artikel. In dit verband is relevant dat door Stadgenoot onweersproken is gesteld dat (ook) met de hoteleigenaren een huurovereenkomst is aangegaan die Stadgenoot niet eerder kan opzeggen dan na 10 jaar. Onder die omstandigheid kan Stadgenoot uitsluitend tot een beëindiging van de huurovereenkomsten van de hoteleigenaren komen als in een ontbindingsprocedure wordt geoordeeld dat de hotels zodanige overlast veroorzaken dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vooralsnog is onvoldoende aannemelijk dat het zover zal komen. Eisers hebben weliswaar gesteld dat er sprake is van extreme overlast, maar tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Stadgenoot is onvoldoende komen vast te staan dat het gaat om overlast die die Stadgenoot van de exploitanten van de hotels niet behoeft te dulden. Daarbij is zeker van belang dat Stadgenoot van die exploitanten van die hotels zal moeten dulden dat dat zij een zekere hinder, eigen aan de exploitatie van een hotel, veroorzaken. Niet in geschil is immers dat Stadgenoot steeds wist en heeft ingestemd met het (voorgenomen) gebruik van de Solidruimtes door deze exploitanten als hotel. Vooralsnog is dan ook onaannemelijk dat het voor Stadgenoot (juridisch gezien) mogelijk is om over te gaan tot het (doen) verwijderen van de hotels. Dat betekent dat Stadgenoot daartoe niet op straffe van een dwangsom kan worden veroordeeld. Tot het onmogelijke kan niemand worden veroordeeld.

4.8

Bovendien is voldoende aannemelijk dat Stadgenoot de klachten van eisers serieus neemt en er al het mogelijke aan doet om hen tegemoet te komen, niet alleen door maatregelen te nemen die de overlast zoveel mogelijk beperken, doch onder meer ook door hen de mogelijkheid te bieden uit het project te stappen tegen vergoeding van de waarde van de inbouw. Dat de last die eisers desondanks ervaren zo ernstig is dat deze de gevorderde, vergaande voorlopige voorziening (ontruiming van de hotels kan rechtvaardigen is onvoldoende gebleken. Hierbij is van belang dat van eisers, die bewust hebben gekozen om deel te nemen aan een concept waarbij bewoning en bedrijfsmatige exploitatie verenigd zijn, meer tolerantie mag worden verwacht dan van huurders van doorsnee woonruimte.

(…)

4.1

Eisers hebben zich subsidiair op het standpunt gesteld dat het Stadgenoot moet worden verboden om tot verkoop van Solids 11 over te gaan (…) Deze stelling van eisers kan niet tot toewijzing van de subsidiaire vordering leiden(…).”

1.14.

Partijen hebben nadien onderhandeld over de verkoop door Stadgenoot van het gehuurde aan [eiser] . Omdat [eiser] de financiering niet rond kreeg, is er uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

1.15.

Stadgenoot heeft inmiddels alle aanwezige bedrijfsruimten verkocht. Alleen met een short stay was zij ten tijde van de comparitie nog in onderhandeling. Ook heeft Stadgenoot (op het moment van de zitting) 15 van de 29 woonunits verkocht.

1.16.

De in Solid 11 gevestigde hotels, short stays en restaurants bestrijken eind 2017 3895 m2 op een totale oppervlakte van 6805 m2.

Vordering en verweer

2. [eiser] vordert - na wijziging van eis bij akte - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

een verklaring voor recht dat Stadgenoot toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de veilingvoorwaarden althans dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW);

Stadgenoot te veroordelen om aan [eiser] € 39.600,00 althans € 35.640,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim althans de dag van dagvaarding;

een verklaring voor recht dat [eiser] terzake de toekomstige termijnen die hij vanaf juli 2021 tot en met de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden recht heeft op een huurprijsvermindering van 30%;

Stadgenoot te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 1.197,90 aan onderzoekskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;

Stadgenoot te veroordelen om aan [eiser] € 7.500 te betalen terzake de gedane investering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim althans de dag van dagvaarding;

Stadgenoot te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 1.257,00 althans € 1.218,40 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;

Stadgenoot te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan.

3. [eiser] legt
primairaan zijn vordering ten grondslag dat - kort gezegd - Stadgenoot toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de onder 1.3 genoemde veilingvoorwaarden, waardoor hij schade lijdt. [eiser] verwijt Stadgenoot (i) dat Stadgenoot zich heeft verbonden maar maximaal 540 m2 aan hotels en/of restaurants te exploiteren in het complex, te weten 3 vestigingen van ten hoogste 180 m2, terwijl zich thans circa 3895 m2 aan hotels en restaurants in Solids 11 bevinden. Voorts stelt [eiser] dat hij (ii) veel overlast van de hotels en shortstays ondervindt en dat (iii) Stadgenoot handelt in strijd met haar statutaire doelstelling omdat in haar statuten is bepaald dat zij zich uitsluitend mag bezig houden met volkshuisvesting. [eiser] wijst erop dat de Inspectie voor Leefomgeving en Transport reeds heeft geoordeeld dat de verhouding commercieel/volkshuisvesting disproportioneel is en dat hij vanaf 10 juli 2012 herhaaldelijk namens de huurdersvereniging bij Stadgenoot heeft geklaagd. Ter onderbouwing van zijn stellingen beroept [eiser] zich onder meer op het onder 1.13 genoemde kortgedingvonnis. Voorts heeft Stadgenoot een taxatierapport overgelegd waaruit blijkt dat hij 30% verminderd woongenot heeft, hetgeen berekend over 10 jaar vanaf het begin van de huurovereenkomst (derhalve tot juli 2021) tot een schadepost van € 39.600,00 leidt. Omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan dient ook na die 10 jaar (dus vanaf juli 2021) tot aan de ontruiming 30% huurprijsvermindering te worden toegepast. Daarnaast komt de door [eiser] gedane investering van € 7.500,00 als schade voor vergoeding in aanmerking, aldus steeds [eiser] .

4.
Subsidiairstelt [eiser] zich op het standpunt dat de veilingvoorwaarden onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, die als huurovereenkomst woonruimte kwalificeert. De onder 3 genoemde verwijten leveren een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW op, dat Stadgenoot op grond van artikel 7:206 BW dient te herstellen en op grond waarvan [eiser] bovendien op grond van artikel 7:207 BW recht heeft op evenredige huurprijsvermindering. Volgens [eiser] heeft hij vanaf 10 juli 2012 (het moment waarop hij via de huurdersvereniging heeft geklaagd) recht op huurprijsvermindering van in totaal
€ 35.640,00, berekend tot juli 2021, als ook daarna. Daarnaast stelt [eiser] ex artikel 7:208 BW recht te hebben op € 7.500,00 aan vergoeding van de gevolgschade bestaande uit de afschrijvingen van de door hem gedane investeringen in het gehuurde.

5. Stadgenoot voert tegen de vordering aan dat de beperking van artikel 4.2 van de veilingvoorwaarden (zie 1.3) uitsluitend ziet op restaurants gelet op de toevoeging ‘restaurantfunctie’. Uit de oppervlaktevermelding van 180 m2, die voor hotels onlogisch klein is, moet dit [eiser] ook zonder meer duidelijk zijn geweest. Bovendien blijkt ook uit publicaties die via de website van Solids beschikbaar waren, waaronder de publicatie ‘Solids Consolidated 1’ van september 2009, waarin [naam 5] aangeeft een hotel van minstens 600 m2 te willen starten in Solids 11, dat zich in Solids hotels zouden kunnen vestigen. Stadgenoot voert voorts als verweer dat de veilingvoorwaarden geen deel uitmaken van de huurovereenkomst en dat [eiser] daaraan op grond van de disclaimer van artikel 9 (zie onder 1.3) geen rechten kan ontlenen. Stadgenoot betwist dat uit het bestemmingsplan WG Oost zou voortvloeien dat de beperking op hotels zou zien. Het tegendeel blijkt volgens haar uit een notitie inzake de planologische situatie van Solids 11.

6. Stadgenoot betwist verder dat er sprake is van overlast en voert daartoe aan dat zij van eind 2014 tot december 2016 [naam 2] als projectleider heeft aangesteld (zie 1.10) die aanspreekpunt voor de huurders was en gesprekken met hen heeft gevoerd. Uit het onder 1.11 genoemde verslag blijkt dat [naam 2] in het najaar van 2014 met het merendeel van de huurders gesprekken heeft gevoerd en dat zij geen (extreme) overlast meer ervaren. Voorts zijn er diverse leefregels ingevoerd op de naleving waarvan intensief wordt gecontroleerd. Er is iedere dag een huismeester aanwezig, de hotels hebben alle 24/7 recepties en laten hun gasten zelfs tekenen voor een boete bij overtreding. Er is volgens Stadgenoot dan ook geen sprake van een gebrek. Bovendien geldt dat [eiser] bewust heeft gehuurd in een experimenteel gebouw met bestemmingsvrijheid, zodat van [eiser] een meer dan gemiddelde tolerantie verwacht mag worden. Ten opzichte hiervan is er dan ook geen sprake van verminderd huurgenot.

7. Met betrekking tot het gestelde handelen in strijd met haar statutaire doelstelling voert Stadgenoot aan dat het Solids project in nauwe samenwerking met alle betrokken overheden als experiment is gerealiseerd. Solids is tot stand gekomen met de medewerking van de gemeente Amsterdam en de Regioraad en er heeft ook intensief overleg plaatsgevonden met het Ministerie van VROM (zie 1.1). Eerst in 2014 is het Ministerie van VROM zich op het standpunt gaan stellen dat er sprake is van niet-toegestane nevenactiviteiten omdat de verhouding woning/bedrijfsmatige exploitatie maximaal 80 respectievelijk 20% mag bedragen (zie 1.7). Stadgenoot betwist dat zij door het niet voldoen aan deze norm onrechtmatig handelt jegens [eiser] , die daarvan volgens Stadgenoot geen nadeel ondervindt en die geen beroep toekomt op haar statutaire doelstelling. Stadgenoot heeft van Ministerie 5 jaar de tijd gekregen om aan die norm te gaan voldoen. Teneinde dat te bewerkstelligen heeft Stadgenoot Solids 11 gesplitst in appartementsrechten en heeft zij de bedrijfsruimten aan de verhuurders verkocht, waardoor zij daarvan geen eigenaar (en verhuurder) is. Inmiddels voldoet Stadgenoot aan de door het ministerie opgelegde norm van 80% woonruimte en 20% bedrijfsruimte, aldus steeds Stadgenoot.

8. Stadgenoot betwist voorts dat [eiser] schade lijdt. Er is geen sprake van vermogensschade en verminderd woongenot kwalificeert niet als schade. De enige weg om huurprijsvermindering te krijgen is die van artikel 7:207 BW, maar dit is niet aan de orde omdat geen sprake is van een gebrek. Ook de gestelde schade terzake van gedane investeringen dient te worden afgewezen omdat niet duidelijk is welke vermogensschade wordt geleden. Niet valt in te zien dat een opvolgend huurder bij een eventuele overname bereid zal zijn minder voor de inrichting te betalen.

Beoordeling

Inleiding

9. In de onderhavige procedure komt [eiser] op tegen - samengevat - de disproportionele hoeveelheid hotels die volgens hem in Solid 11 zijn gevestigd en de overlast die hij daarvan ondervindt. Hij grondt zijn vordering tot schadevergoeding respectievelijk huurprijsvermindering primair op een tekortkoming van Stadgenoot in de nakoming van de veilingvoorwaarden en subsidiair op de gebrekenregeling van artikel 7:204 e.v. BW.

10. Vaststaat dat thans circa 57 % van de solids in Solids 11 (3895 m2 van de totale 6805 m2 - zie 1.16) in gebruik is als hotel, restaurant of short stay en circa 3% aan andere bedrijfsruimte (een tandarts- en mediationpraktijk van samen 185 m2), tegenover circa 40% woonruimte (2725 m2). Dit blijkt uit het door [eiser] overgelegde overzicht van alle gebruikte vierkante meters (productie 7 bij dagvaarding), dat door Stadgenoot niet is weersproken. Als onweersproken door [eiser] staat voorts vast dat Stadgenoot inmiddels aan de door het Ministerie van VROM gestelde voorwaarde van de verhouding 20% bedrijfsruimte tegenover 80% woonruimte voldoet. Omdat Stadgenoot deze aangepaste verhouding heeft weten te bereiken door verkoop van de in Solids 11 aanwezige bedrijfsruimten, neemt dit de door [eiser] gestelde disproportionaliteit (en overlast) niet weg. De vele hotels zitten er nog wel maar Stadgenoot is daar niet langer verhuurder van.

Toerekenbare tekortkoming Stadgenoot?

11. De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of er sprake is van een tekortkoming door Stadgenoot in de nakoming van artikel 4.2 van de veilingvoorwaarden (zie 1.3) doordat zij zich niet heeft gehouden aan de daarin opgenomen beperking van het aantal hotels en/of restaurants. [eiser] stelt primair dat dit zo is en dat hij hierdoor schade lijdt, hetgeen Stadgenoot betwist.

12. [eiser] heeft ter zitting betoogd dat het onder 1.13 genoemde kortgedingvonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Voor zover hij bedoeld heeft zich hiermee ook op gezag van gewijsde te beroepen, faalt dit omdat een kort geding een voorlopig oordeel betreft en dezelfde kwestie ten principale aan de bodemrechter kan worden voorgelegd. Derhalve ligt thans (deels) opnieuw dezelfde vraag voor als die in kort geding reeds is beoordeeld.

13. Het door Stadgenoot gevoerde verweer dat [eiser] vanwege de in artikel 9 van de veilingvoorwaarden opgenomen disclaimer geen rechten kan ontlenen aan die voorwaarden en dat deze geen deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen wordt gepasseerd. Zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de ‘standaard’ disclaimer van artikel 9 rechtsgeldig en van enige betekenis zou zijn, staat vast dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan op basis van de eerder aan [eiser] verstrekte veilingvoorwaarden. Stadgenoot heeft niet weersproken dat zij per e-mail aan [eiser] heeft bevestigd:
“Uw huurovereenkomst is reeds tot stand gekomen. Dit is conform de veilingvoorwaarden van Solid 11 artikel 6 lid 1.”. Maar bovendien: de huurrelatie tussen [eiser] en Stadgenoot wordt niet uitsluitend ingevuld door een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de huurovereenkomst zelf. Ook van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat in de veilingvoorwaarden diverse bepalingen zijn opgenomen omtrent de bestemming van Solid 11, is het niet meer dan logisch dat [eiser] achteraf naar die voorwaarden verwijst. Zijn verwachtingen bij het aangaan van de huurovereenkomst werden immers gekleurd door de inhoud van die voorwaarden.

14. De kantonrechter is echter - anders dan de voorzieningenrechter - van oordeel dat [eiser] op grond van de veilingvoorwaarden (zie 1.3) redelijkerwijs niet kon verwachten dat er maar 540 m2 horecabestemming in Solids 11 zou komen. Op zich is juist dat onder het algemene begrip
‘horeca’hotels, restaurants en café’s worden verstaan. Dat dit zo bedoeld is blijkt ook uit de opsomming van de toegelaten bestemmingen, waar in artikel 4.1 sub e als definitie van
‘horeca’opgenomen is
‘voorzieningen gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van eten, drinken en/of logies’, terwijl onder g een aparte categorie
‘short stay’is opgenomen. Gelet echter op de toevoeging
‘/restaurantfunctie’in artikel 4.2, in samenhang bezien met de maximering van drie vestigingen van ten hoogste 180 m2 per vestiging, hetgeen een uiterst onwaarschijnlijke omvang is voor een hotel, had [eiser] artikel 4.2 redelijkerwijs zo moeten begrijpen, dat de beperking uitsluitend op restaurants en niet ook op hotels zag. De kantonrechter volgt dan ook de door Stadgenoot bepleite uitleg van de veilingvoorwaarden en niet die van [eiser] .

15. Nu gesteld noch gebleken is dat Stadgenoot de in artikel 4.3 van de veilingvoorwaarden bepaalde minimumgrenzen (40% wonen en 30% bedrijven) heeft geschonden of dat er meer dan 540 m2 aan restaurants in Solids 11 zitten, is er geen sprake van de door [eiser] gestelde tekortkoming in de nakoming van de veilingvoorwaarden. De kantonrechter betrekt bij haar oordeel dat het project Solids als experiment door Stadgenoot is gerealiseerd in overleg met de gemeente, de Regioraad en het Ministerie van VROM (zie 1.1). Idee achter het project was een duurzaam, flexibel en bestemmingsvrij gebouw, waarvan de bestemming met de tijd kon worden aangepast. Ook houdt de kantonrechter er rekening mee dat er voorafgaand aan de veiling - zo heeft Stadgenoot ter zitting onbetwist naar voren gebracht - een intensief overlegtraject plaatsgevonden waarbij de deelnemers aan de veiling uitvoerig en met stukken zijn geïnformeerd en dat de huurprijzen waarvoor Stadgenoot zich - uiteindelijk voor 10 jaar (zie 1.5 en 1.9) - heeft verbonden na bieding op de veiling ruim beneden de marktwaarde lagen (€ 9,50 per m2 ten opzichte van € 17,00 à € 18,00 per m2) en ondanks indexatie (€ 11,00 per m2) ook nog steeds liggen.

16. Ook anderszins is in deze procedure geen toerekenbare tekortkoming van Stadgenoot jegens [eiser] komen vast te staan. Gesteld noch gebleken is dat er een contractuele verplichting van Stadgenoot tot het tegengaan van overlast bestaat en is geschonden, terwijl de statuten van Stadgenoot geen verplichtingen van Stadgenoot jegens [eiser] inhouden en Stadgenoot bovendien - zo staat vast - inmiddels aan die statutaire doelstelling voldoet. Bij gebrek aan vaststelling van een geschonden contractuele verplichting en daarmee van een toerekenbare tekortkoming van Stadgenoot jegens [eiser] kan de vordering van [eiser] niet op de primaire grondslag worden toegewezen.

Huurovereenkomst/gebreken

17. Subsidiair vordert [eiser] met ingang van 10 juli 2012 30% huurprijsvermindering vanwege een gebrek op dezelfde gronden als die hiervoor onder 10 t/m 15 zijn besproken.

18. Onbetwist is dat de gebrekenregeling van artikel 7:204 en 207 BW van toepassing is. Stadgenoot heeft zich niet beroepen op een afwijking van de wettelijke definitie van een gebrek, zoals gegeven in artikel 7:204 lid 2 BW. Ingevolge die bepaling is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

19. Gelet op de wettelijke definitie van een gebrek is ook bij de beoordeling van de vraag of daarvan sprake is van belang wat [eiser] als huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van de soort woning als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dat betreft een woning die onderdeel uitmaakt van een project als bedoeld onder 15. Ook hier spelen de veilingvoorwaarden, waar [eiser] zich op beroept, dus een rol. Zoals hiervoor onder 14 overwogen, kon uit die veilingvoorwaarden redelijkerwijs niet worden afgeleid dat er maar 540 m2 horecabestemming in Solids 11 zou komen maar zag deze beperking alleen op restaurants. Dat zich thans meer dan 540 m2 aan restaurants in het gebouw bevinden is door [eiser] niet gesteld. Verder blijkt uit die veilingvoorwaarden dat [eiser] rekening diende te houden met een bestemmingsvrij gebouw met als ondergrens 40% woningen en 30% bedrijven (zie 1.3 onder 4.2) en - a contrario redenerend - dus zelfs met 60% bedrijven. Dat die ondergrenzen niet zijn geschonden is hiervoor reeds overwogen (zie onder 15). De omstandigheid dat die 60% overwegend horeca betreft is bepaald door de veiling en het moment waarop die plaatsvond. Stadgenoot heeft hierover ter zitting nog verklaard dat de gemeente bij een latere start van het project wellicht minder hotels zou hebben toegestaan omdat er inmiddels op gemeenteniveau een hotelirritatie is ontstaan, maar dat [eiser] dan desondanks enige mate van overlast zou kunnen hebben ondervinden van andersoortige bedrijven, zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf of een muziekschool.

19. Nu de omstandigheid dat er overwegend hotels in Solids 11 zitten er een is waar [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst, juist omdat zijn woning zich in het onder 15 bedoelde complex bevindt, rekening mee diende te houden, levert deze omstandigheid op zichzelf geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op.

21. Wel zou deze omstandigheid een gebrek kunnen opleveren, indien er niet of onvoldoende zou zijn of worden opgetreden tegen de overlast die [eiser] van die hotels stelt te ondervinden. In dit verband dient er onderscheid te worden gemaakt tussen de situatie voor de verkoop van de bedrijfsruimten door Stadgenoot aan derden en daarna. Het eventueel nalaten van Stadgenoot om, toen zij nog verhuurder was, gebruik te maken van haar bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden kan een gebrek opleveren jegens [eiser] , terwijl Stadgenoot vanaf het moment dat zij geen verhuurder meer was uitsluitend aansprakelijk gehouden kan worden voor het niet optreden tegen overlast als daartoe uitdrukkelijk een verplichting met [eiser] zou zijn bedongen. Dat een dergelijke contractuele verplichting niet bestaat, is hiervoor onder 15 reeds overwogen. Belangrijker is echter dat uit de overgelegde stukken onvoldoende blijkt dat er sprake is geweest van het niet adequaat optreden tegen overlast. [eiser] beroept zich ter onderbouwing van zijn standpunt uitsluitend op de onder 1.6 genoemde notitie en de onder 1.8 genoemde brief van Stadgenoot aan de hotel- en short stay eigenaars. Uit laatstgenoemde brief blijkt echter dat Stadgenoot juist wel is opgetreden tegen de overlast veroorzakende huurders, terwijl beide stukken bovendien reeds van enige jaren geleden zijn. Dat er opstartproblemen zijn geweest bij het project valt niet te ontkennen (dat doet Stadgenoot ook niet), maar Stadgenoot heeft er alles aan gedaan om die problemen zo goed mogelijk op te lossen. Niet betwist is immers dat Stadgenoot niet alleen gedurende ruim twee jaar [naam 2] als projectmanager op het project heeft gezet en dat er diverse gesprekken met de bewoners zijn gevoerd, als onweersproken staat ook vast dat er iedere dag een huismeester aanwezig is, dat de recepties van de hotels en shortstays 24/7 open zijn en dat zij hun gasten voor een boete laten tekenen bij het overtreden van de regels. Nu uit het verslag van 3 februari 2015 (zie 1.11) bovendien blijkt dat er door de meeste bewoners geen (ernstige) overlast meer wordt ervaren, is er onvoldoende komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek bestaande uit het onvoldoende adequaat optreden van Stadgenoot naar aanleiding van overlastklachten van [eiser] .

22. Ook anderszins valt er geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW vast te stellen, zodat de vordering van [eiser] ook op de subsidiaire grondslag niet is toe te wijzen.

Conclusie

23. De conclusie luidt dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

24. [eiser] heeft zich ter zitting voor zover nodig in zijn subsidiaire standpunt nog beroepen op vernietiging van het beding tot huurprijsherziening. Nu [eiser] daaraan verder echter geen rechtsgevolg heeft verbonden en terzake geen vordering heeft ingesteld, behoeft die vraag in de onderhavige procedure niet te worden besproken.

25. Bij deze uitkomst van de procedure zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten van Stadgenoot.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op € 1.200,00 aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 20 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.