Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7677563 CV EXPL 19-8148
vonnis van: 4 november 2019
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
nader gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde: mr. M. Pinarbasi-Ilbay
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het procesdossier bestaat uit:
- de dagvaarding van 3 april 2019;
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis van 17 juni 2019;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis van 17 juni 2019;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 september 2019. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] c.s. is verschenen bij
en [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
en [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde 1] is sinds 1978 huurder van de woning aan de [adres] (verder: de woning). [gedaagde 2] is de echtgenote van [gedaagde 1] en uit dien hoofde van rechtswege medehuurder.
1.2.
[eiser] is in 2012 eigenaar geworden van de woning. [eiser] is op één verdieping na eigenaar van het gehele pand (bestaande uit een restaurant op de begane grond en drie woonlagen daarboven) waarbinnen de woning is gelegen.
1.3.
Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg huurprijs van de woning € 278,98 per maand. Per 1 juli 2019 is de huur conform de wettelijke maximale huurindexering verhoogd.
1.4.
Bij brief van 24 september 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde 1] c.s. een aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, waarbij de kale huurprijs per 1 december 2018 op € 750,00 zal worden vastgesteld en [gedaagde 1] c.s. eenmalig een bedrag van € 5.500,00 betaalt.
1.5.
[gedaagde 1] c.s. heeft het aanbod niet geaccepteerd.
Vordering
2. [eiser] vordert, kort en zakelijk weergegeven:
primair
primair
2.1.
vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en [gedaagde 1] c.s. de woning zal moeten ontruimen;
subsidiair
2.2.
ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot ontruiming van de woning;
meer subsidiair
2.3.
de kale huurprijs vast te stellen op een bedrag van € 750,00 per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met ingang van
1 december 2018, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
1 december 2018, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
2.4.
veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten bij zowel het primair, subsidiair als meer subsidiair gevorderde.
3. [eiser] stelt hiertoe, kort weergegeven, dat de huurprijs die [gedaagde 1] c.s. voor de woning betaalt niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte en ook niet kostendekkend is. De eigenaarslasten zijn in de afgelopen jaren exponentieel gestegen. Er is sprake van een verliesgevende exploitatie. Op grond van de huidige huurwetgeving heeft [eiser] beperkte mogelijkheden om de huur te verhogen. Daarom doet hij onder meer een beroep op artikel 1 Eerste Protocol EVRM (verder: EP EVRM), omdat sprake is van een individuele buitensporige last. De vordering wordt ook gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid, misbruik van recht door [gedaagde 1] c.s. en de redelijkheid van een aanbod tot huurprijsverhoging.
Verweer
4. [gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd, kort weergegeven, dat de woning zich in de niet geliberaliseerde sector bevindt, waardoor de huur ingevolge artikel 7:249 e.v. BW maximaal mag worden verhoogd met het door de minister vastgestelde percentage. [gedaagde 1] c.s. heeft geen enkele verplichting in te stemmen met de voorgestelde huurverhoging. De geldende wettelijke huurbepalingen zijn van dwingend recht. Alleen al op grond hiervan moet de vordering worden afgewezen. De gevorderde ontbinding vindt geen enkele grondslag in de wet. [gedaagde 1] c.s. geniet huurprijsbescherming. De voor [eiser] opgelopen kosten zijn geen rechtvaardiging voor een explosieve huurverhoging. [eiser] wist als belegger bij de aankoop van het pand, althans kon weten, dat de woning niet geliberaliseerd werd verhuurd. Hij heeft daar destijds mee ingestemd. [eiser] heeft de woning in de huizencrisis als investering gekocht voor een laag bedrag. Dat hij nu benadeeld wordt, is voor zijn eigen rekening en risico. [eiser] is eigenaar van bijna het gehele pand en meerdere huurders betalen een geliberaliseerde huurprijs.
Beoordeling
5. Met [gedaagde 1] c.s. wordt geoordeeld dat een juridische grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in deze procedure ontbreekt. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van enige verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. De primaire en subsidiaire vordering worden daarom afgewezen.
6. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat deze procedure in de kern over de vraag of de huurprijs moet worden aangepast. [eiser] meent dat dit het geval is en beroept zich daarbij op artikel 1 EP EVRM, de redelijkheid en billijkheid, misbruik van recht en de redelijkheid van het aanbod.
7. Van misbruik van recht is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat de beschermende huurprijswetgeving voor [eiser] ongunstig uitpakt, betekent niet dat [gedaagde 1] c.s. misbruik van recht maakt door zich op die huurprijswetgeving te beroepen. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW faalt het beroep van [eiser] op de redelijkheid van het aanbod eveneens.
8. Dan komt het beroep op artikel 1 EP EVRM - en daarmee nauw samenhangend het beroep op de redelijkheid en billijkheid - aan de orde. Artikel 1 EP EVRM luidt:
Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.
Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.
De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.
9. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) bepaald dat het arrest van het EHRM van 2 juli 2013 (nr. 27126/11, EHRC 2013/271) richtinggevend is voor de positie van verhuurders van een woonruimte in Nederland. Volgens de Hoge Raad dient te worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet (volledig) dekt, brengt nog niet met zich dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP EVRM. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt niet dat de verhuurder van een woonruimte steeds aanspraak kan maken op een decent profit of zelfs een minimal profit. Een factor van betekenis is dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Desondanks kan de Nederlandse regelgeving (gedeeltelijk) meebrengen dat verhuurders worden geconfronteerd met een individuele buitensporige last en zich daarom met succes kunnen beroepen op artikel 1 EP EVRM, omdat steeds sprake moet zijn van een fair balance tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Een fair balance kan afwezig zijn als een verhuurder in een bijzonder geval een onevenredige last heeft te dragen.
10. Zoals hierboven uiteengezet bestaat voor [eiser] geen vanzelfsprekend recht op een decent or minimal profit. [eiser] heeft de woning vrijwillig in verhuurde staat gekocht tegen een gunstige aankoopprijs. De beperkingen waarmee [eiser] thans wordt geconfronteerd heeft hij in ieder geval ten dele kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. De kantonrechter hecht tevens waarde aan het feit dat [eiser] , naast de door [gedaagde 1] c.s. gehuurde woning, ook eigenaar is van de andere delen van het pand, op één verdieping na. [eiser] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat de andere appartementen tegen een vrije marktwaarde worden verhuurd, waaruit hij een flinke winst kan behalen.
11. [eiser] stelt dat hij in de afgelopen jaren is geconfronteerd met sterk gestegen verhuurderslasten. Deze stijging blijft voortduren, omdat de lasten onder andere door de jaarlijks stijgende WOZ-waarde omhoog blijven gaan. De huurprijs kan daarentegen slechts zeer beperkt worden verhoogd door de dwingende huurwetgeving. Dit heeft tot gevolg dat sprake is van een individuele onevenredige last met geen zicht op verbetering.
12. [eiser] heeft in de dagvaarding de door hem als verhuurder te betalen (minimale) kosten uiteengezet. Deze kosten hebben betrekking op belastingen, kosten voor de vereniging van eigenaars, onderhoudskosten en gemeentelijke heffingen. In totaal gaat het in 2019 om tenminste een bedrag van € 6.084,91. [gedaagde 1] c.s. heeft niet betwist dat [eiser] deze bedragen verschuldigd is noch heeft zij de hoogte hiervan betwist. De huurinkomsten waren in 2019 € 3.347,76. Als deze bedragen van elkaar afgetrokken worden, resteert een door [eiser] jaarlijks (ten minste) te betalen bedrag van € 2.737,15. Dat bedrag gedeeld door twaalf maanden maakt dat een huurverhoging van € 228,09 vereist is om geen verlies met betrekking tot de woning meer te lijden.
13. De kantonrechter stelt vast dat onder de gegeven omstandigheden op individueel niveau geen sprake is van een fair balance als bedoeld in de arresten van de Hoge Raad en het EHRM voornoemd (zie overweging 9). Op [eiser] rust een buitensporige, onevenredige financiële last, zonder enig zicht op verbetering. De Nederlandse wetgeving legt [eiser] hoge eigenaarslasten op. Niet met al deze lasten heeft [eiser] ten tijde van de aankoop van de woning rekening kunnen houden. Tegelijkertijd stelt [eiser] terecht dat hij de huur slechts in zeer beperkte mate kan verhogen.
14. In deze procedure is ook vast komen te staan dat [gedaagde 1] c.s., gelet op het inkomen, al geruime tijd ‘scheef woont’. Dat wordt door [gedaagde 1] c.s. ook niet betwist. Volgens de berekening is de verlieslijdende exploitatie van [eiser] bij een huurprijs van € 550,00 per maand ten einde, afgezien van incidentele verhuurdersuitgaven, die voor rekening en risico van [eiser] behoren te blijven. [gedaagde 1] c.s. heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn (om in het kader van schikkingsonderhandelingen) de huur op € 550,00 per maand te laten vaststellen. Een dergelijke huur kan [gedaagde 1] c.s. ook dragen. [eiser] is met een huurprijs van € 550,00 niet akkoord gegaan. De kantonrechter herhaalt hier haar reeds ter zitting uitgesproken opvatting dat een huurverhoging naar € 550,00 onder de gegeven omstandigheden meer dan redelijk is, temeer nu de huurwetgeving in het voordeel van [gedaagde 1] c.s. uitpakt en dus grote mate van terughoudendheid moet worden betracht bij een eventuele verhoging van de huur.
15. Op de meer subsidiaire vordering van [eiser] zal de kantonrechter gezien het voorgaande, in het licht van de redelijkheid en billijkheid en beide belangen afwegend, als volgt beslissen. De kale huurprijs zal over een periode van twee jaar geleidelijk worden verhoogd tot € 550,00. Per 1 december 2019 zal de huur voor een jaar worden vastgesteld op € 350,00 per maand, per 1 december 2020 op € 450,00 per maand en per 1 december 2021 op € 550,00 per maand. Vanaf 1 juli 2022 kan [eiser] de huur jaarlijks conform wettelijke maximale huurindexering verhogen.
16. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
17. Bij deze uitkomst ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten voor rekening van [eiser] te laten komen.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. stelt de maandelijkse kale huurprijs vast als hiervoor in rechtsoverweging 15 weergegeven;
II. veroordeelt [eiser] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde 1] c.s., tot op heden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
IV. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.