Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7308310 CV EXPL 18-24031
vonnis van: 13 mei 2019
fno.: 456
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: L.V. Snijder, gerechtsdeurwaarder
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N. Saidi
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 24 oktober 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 22 januari 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 22 januari 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.
De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 19 maart 2019. Namens [eiseres] zijn verschenen de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , en namens de gemachtigde
mr. S. Aland. [gedaagde] is verschenen, en namens zijn gemachtigde mr. S. Ettalhaoui. Partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft haar vordering verminderd. Tenslotte is een datum voor vonnis bepaald.
mr. S. Aland. [gedaagde] is verschenen, en namens zijn gemachtigde mr. S. Ettalhaoui. Partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft haar vordering verminderd. Tenslotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
in conventie en in reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt per juni 2015 als onderhuurder en per 1 september 2016 als hoofdhuurder van [eiseres] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 1.528,22 per maand. Het betreft een vierkamerwoning.
1.2.
Bij brief van 27 september 2018 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] verzocht de huurpenningen tot en met september 2018 van € 4.048,38 te voldoen. Daarbij zijn tevens de buitengerechtelijke incassokosten van € 641,11 aangezegd.
1.3.
Bij brief van 17 oktober 2018 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gemaand tot betaling van € 6.191,71 aan huurachterstand tot en met oktober 2018 inclusief rente en kosten.
Vordering en verweer
in conventie en in reconventie
2. [eiseres] vordert, na vermindering van eis ter zitting, [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 3.498,70 aan huurachterstand tot en met maart 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2018 tot de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3. [eiseres] stelt daartoe, kort samengevat, dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenis door in gebreke te blijven met de stipte betaling van de huurpenningen. De huurachterstand tot en met oktober 2018 bedroeg € 5.602,60 op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd was. Ter zitting heeft [eiseres] de gevorderde ontbinding en ontruiming ingetrokken ervan uitgaande dat, na de door [gedaagde] ter zitting gestelde door hem gedane betaling van € 2.620,00, de huurachterstand is ingelopen tot een bedrag van € 3.498,70, derhalve minder dan drie maanden huurachterstand.
4. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe, kort samengevat, aan dat er sprake is van verminderd woongenot. In de zomer van 2017 zijn in opdracht van [eiseres] verbouwingen uitgevoerd op de derde verdieping boven de woning van [gedaagde] . Gedurende deze periode heeft [gedaagde] aanzienlijke overlast ervaren. Daarnaast is er door de werkzaamheden schade ontstaan aan het plafond en de muur van [gedaagde] , en is er een gat ontstaan waar de bovenburen doorheen kunnen kijken. Voorts zijn er door de verbouwingen meerdere lekkages ontstaan in de keuken en daardoor beschadigingen aan de vloer. Ook waren er door de verbouwingen problemen met het internet, het gas en het water. Verder hebben de bouwvakkers spullen van [gedaagde] zonder overleg weggehaald van zolder. [gedaagde] heeft meermalen contact opgenomen met [eiseres] over de gebreken aan de woning, echter zonder resultaat. [gedaagde] heeft de woning altijd gedeeld met twee huisgenoten. Vanwege de overlast hadden twee huisgenoten de woning verlaten en moest hij op zoek naar andere huisgenoten. Tijdens de verbouwingen heeft hij elf huisgenoten gehad. Sommigen hielden het vanwege de overlast maar een paar weken vol. Hierdoor kwam [gedaagde] in de problemen met de betaling van de huur. Sinds september 2018 zijn de verbouwingen gestagneerd waardoor het woongenot is verbeterd. Er verblijven thans weer drie personen in de woning. De huurachterstand tot december 2018 bedroeg € 1.052,60, minder dan één maand huur.
5. In reconventie vordert [gedaagde] een vermindering van de huurprijs welke gelijk is aan de vermindering van het huurgenot van € 1.018,00 per maand over de periode augustus 2017 tot en met augustus 2018, en van € 458,00 per maand vanaf omstreeks augustus 2018 tot de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure zowel in conventie als in reconventie.
6. In reactie op de vordering in reconventie voert [eiseres] aan dat er geen sprake was van extreme overlast. [eiseres] heeft zich ingespannen de overlast te minimaliseren. In mei 2018 zijn de werkzaamheden op drie hoog afgerond en vanaf 22 mei 2018 is deze verdieping verhuurd aan een derde. [eiseres] heeft zich bereid getoond de op 18 september 2017 ontstane schade in de woning van [gedaagde] door het omvallen van een rolsteiger te repareren, maar [gedaagde] is moeilijk bereikbaar en laat [eiseres] niet toe. Het gat aan de vloer van de derde verdieping is direct hersteld. [eiseres] heeft nooit een klacht ontvangen van een lekkage in de keuken en schade aan de vloer. Storingen aan het internet worden niet veroorzaakt door de bouwwerkzaamheden. [gedaagde] dient dergelijke klachten bij zijn netbeheerder te melden. De aannemer is na ontvangst van het bericht van [gedaagde] dat hij geen warm water had direct de volgende dag langs geweest en heeft de klacht verholpen. [eiseres] betwist dat er spullen van [gedaagde] op zolder aanwezig waren toen de werkzaamheden begonnen. Om voor huurprijsvermindering in aanmerking te komen dient een huurder een ingebrekestelling te sturen aan de verhuurder. De door [gedaagde] overgelegde brief van 3 april 2018 heeft [eiseres] niet ontvangen en is niet te kwalificeren als ingebrekestelling nu daarin geen termijn voor nakoming is genoemd. [gedaagde] is verantwoordelijk voor de betaling van de huurpenningen, of hij nu wel of niet huisgenoten kan vinden. [eiseres] betwist dat er sprake is van dusdanige gebreken die in aanmerking komen voor huurprijsvermindering. Voorts staat [gedaagde] de reparatie zelf in de weg. Vanaf aanvang van de huur voldoet [gedaagde] niet tijdig aan zijn betalingsverplichting.
Beoordeling
in conventie en in reconventie
7. [gedaagde] heeft erkend dat hij de huur tot en met maart 2019 tot een bedrag van € 3.498,70 niet heeft voldaan, zodat hij dit bedrag aan [eiseres] verschuldigd is. Voornoemd bedrag is in conventie derhalve toewijsbaar, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente.
8. In reconventie vordert [gedaagde] vermindering van de huurprijs, omdat hij vanaf de zomer 2017 tot op heden verminderd huurgenot heeft vanwege verbouwingswerkzaamheden in het pand waarin de woning zich bevindt, alsmede vanwege schade in zijn woning die is ontstaan door de werkzaamheden.
9. Geoordeeld wordt als volgt. Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Daarbij zij opgemerkt dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering. Uit de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gekomen is voldoende gebleken dat [gedaagde] vanaf medio 2017 tot eind mei 2018 na de afronding van de verbouwingswerkzaam-heden op drie hoog, ernstige en langdurige hinder heeft gehad. Voldoende is gebleken dat het gehuurde aan [gedaagde] daardoor niet het genot heeft kunnen verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, zodat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204, lid 2 BW. Door de verbouwingswerkzaamheden en de daardoor ondervonden overlast is sprake van een dusdanige vermindering van huurgenot, dat een vermindering van de huurprijs op zijn plaats is. De kantonrechter acht over voornoemde periode een huurprijsvermindering met een bedrag van in totaal
€ 2.000,00 redelijk. Dat [gedaagde] ook na de beëindiging van de werkzaamheden op drie hoog in mei 2018 zodanige hinder heeft ondervonden dat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is, is door [gedaagde] niet nader onderbouwd en, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiseres] , onvoldoende gebleken.
€ 2.000,00 redelijk. Dat [gedaagde] ook na de beëindiging van de werkzaamheden op drie hoog in mei 2018 zodanige hinder heeft ondervonden dat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is, is door [gedaagde] niet nader onderbouwd en, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiseres] , onvoldoende gebleken.
10. [gedaagde] maakt voorts aanspraak op huurprijsvermindering vanwege schade aan het plafond en aan de vloer in de keuken door lekkage. Met betrekking tot de schade aan het plafond heeft [eiseres] aangevoerd dat zij deze schade direct heeft hersteld nadat deze was ontstaan. [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld om niet van de juistheid van het door [eiseres] gestelde uit te gaan. Met betrekking tot de schade aan de vloer in de keuken is niet gebleken dat [gedaagde] deze schade heeft gemeld bij [eiseres] , terwijl het in artikel 7:207 BW bepaalde meebrengt dat de huurder van het gebrek behoorlijk kennis dient te geven aan de verhuurder. Nu hiervan niet is gebleken is dit deel van de vordering niet toewijsbaar, nog afgezien van de vraag of hier sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot, boven de bovenstaande (in rechtsoverweging 9 bedoelde) vermindering. Dit geldt eveneens voor de door [gedaagde] gestelde problemen met betrekking tot het internet, het gas en het water. Ten aanzien van problemen met het internet heeft [eiseres] terecht aangevoerd dat [gedaagde] zich tot de netbeheerder dient te wenden. Met betrekking tot het standpunt van [gedaagde] dat hij geen warm water had, heeft [eiseres] aangevoerd dat de aannemer direct na ontvangst van het bericht van [gedaagde] dat hij zonder warm water zat langs is geweest en een reparatie heeft uitgevoerd waardoor dit probleem was verholpen. [gedaagde] heeft het door [eiseres] aangevoerde niet weersproken. Ook uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s kan niet worden afgeleid dat sprake is van een zodanige aantasting van het huurgenot dat een (verdere) vermindering van de huurprijs op zijn plaats is. Tot slot heeft [eiseres] gemotiveerd betwist dat spullen van [gedaagde] door bouwvakkers van zolder zijn gehaald. [gedaagde] heeft zijn stelling dat hij hierdoor schade zou hebben geleden niet nader onderbouwd, zodat hieraan voorbij wordt gegaan.
11. Dit betekent dat in reconventie een bedrag van € 2.000,00 toewijsbaar is. Dit bedrag aan huurprijsvermindering zal in mindering worden gebracht op het in conventie toe te wijzen bedrag van € 3.498,70.
12. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu [gedaagde] heeft ontkend de zogenoemde veertiendagenbrief te hebben ontvangen, hetgeen niet onaannemelijk is nu zijn brievenbus in september 2018 is vervangen. Partijen zijn voorts over en weer op punten in het ongelijk gesteld, hetgeen aanleiding is de proceskosten tussen partijen te compenseren, zowel in conventie als in reconventie.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen: € 1.498,70 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2018 tot aan de voldoening;
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op de zitting van 13 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.