Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6857489 CV EXPL 18-9118
vonnis van: 12 februari 2019
fno.: 34906
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
procederend in persoon
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.A. Bouwman
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 23 april 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2018. [eiser] is verschenen in persoon. [gedaagde] is verschenen, vergezeld van een tolk en de gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog producties in het geding gebracht. Tijdens de zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Zoals afgesproken ter comparitie hebben beide partijen nadien nog nadere stukken in het geding gebracht en op elkaars stukken gereageerd.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1. [eiser] is eigenaar van het appartementsrecht dat betrekking heeft op de woning aan de [straatnaam] te [plaats] . Hij heeft deze woning met ingang van 1 september 2011 verhuurd aan [gedaagde] . De huur bedraagt, na tussenkomst van de huurcommissie, € 426,01 per maand. De huurovereenkomst is in eerste instantie voor 1 jaar aangegaan en daarna verlengd voor onbepaalde duur.
1.2. [eiser] heeft de huur in verband met dringend eigen gebruik bij brief van 7 april 2017 opgezegd, onder aanbieding van een vergoeding van kosten van € 5.000,00.
1.3. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd en bij brief van 5 maart 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat zijn situatie onhoudbaar is geworden omdat hij zelf na beëindiging van een relatie, gezondheidsproblemen en beëindiging van zijn advocatenpraktijk, niet meer over huisvesting beschikt. Op 29 maart 2018 heeft [gedaagde] laten weten niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
1.4. [eiser] heeft uiteengezet dat hij het gehuurde voor eigen gebruik nodig heeft nu hij na beëindiging van zijn relatie niet meer over huisvesting beschikt. Zijn laatste woning betrof een huurwoning aan de [straatnaam] te [plaats] . In verband met huurachterstand heeft hij deze woning na een vonnis van de kantonrechter moeten verlaten.
1.5. Door een zware depressie heeft [eiser] zijn advocatenpraktijk op een zeer laag pitje gezet en hij beschikt nauwelijks meer over inkomsten. Hij heeft dit aan de hand van zijn belastingaangifte 2015 en een verklaring van zijn boekhouder (met betrekking tot 2016-2017) onderbouwd. Hij heeft een verklaring van zijn ouders overgelegd waarin zij verklaren dat zij [eiser] vanaf 2015 tot september 2018 in verband hiermee financieel hebben ondersteund.
1.5. [eiser] heeft schulden, met name bij de belastingdienst. Uit overgelegde stukken is op te maken dat het om een bedrag van ruim € 80.000,00 gaat. In verband hiermee heeft de belastingdienst beslag laten leggen op het gehuurde.
1.6. De belastingdienst heeft beslag op (het appartementsrecht van) de woning van [eiser] gelegd en heeft voorts derdenbeslag onder [gedaagde] gelegd. Zij betaalt de huur niet aan [eiser] , maar zij draagt deze af aan de belastingdienst.
1.7. [gedaagde] is afkomstig uit De Verenigde Staten. Zij heeft in Nederland gestudeerd, maar werkt inmiddels geruime tijd in een nabij het gehuurde gevestigd cateringbedrijf. Zij verdient een inkomen op minimumniveau. Zij is blijkens een overgelegde verklaring van 19 september 2018 van een behandelende psycholoog in april 2012 door haar huisarts naar deze behandelaar verwezen. De laatste keer zag hij haar in januari 2016. Hij schrijft dat de bestaande huisvesting een belangrijke stabiliserende factor voor [gedaagde] is.
Vordering en verweer
2. [eiser] vordert dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal worden bepaald dat:
- wordt verklaard voor recht dat de huurovereenkomst op 30 mei 2018 is geëindigd , of tegen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum is geëindigd;
- [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde tegen de datum van beëindiging van de huurovereenkomst na betekening van het vonnis met de haren en het hare te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van eiser te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van 250,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in strijd handelt met een maximum van € 50.000,00;
- [eiser] wordt gemachtigd om, indien [gedaagde] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of de gewapende macht;
- [gedaagde] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 426,01 als schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst voor iedere maand, of gedeelte van een maand, dat [gedaagde] na de beëindigingsdatum in het gehuurde is gebleven tot de dag waarop gedaagde het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd;
- [gedaagde] in de kosten van het geding wordt veroordeeld waaronder begrepen de nakosten.
3. [eiser] baseert zijn vordering op, kort samengevat, het volgende. Hij heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Hij beschikt niet over andere huisvesting en zijn financiële mogelijkheden zijn daartoe ook ontoereikend. [eiser] heeft verder aangevoerd dat in het kader van de belangenafweging zijn belangen zwaarder dienen te wegen dan die van [gedaagde] . Hij is voor zijn wonen en werken op [plaats] aangewezen en is daar sinds 2000 woonachtig. De kosten van het gehuurde (hypotheeklast etc.) overstijgen de huuropbrengst en het gevaar bestaat dat de hypotheekverstrekker de woning zal veilen en hij mogelijk met een extra schuld opgezadeld wordt. Hoewel het lastig is in [plaats] andere woonruimte te vinden, wijst [eiser] erop, met verwijzing naar advertenties van woningaanbieders, dat vervangende passende woonruimte beschikbaar is voor [gedaagde] .
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij voert allereerst aan dat [eiser] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd door in de brief van 7 april 2017 niet te vermelden tegen welke datum wordt opgezegd. Verder ontbreekt de vermelding van de reactietermijn van 6 weken als bedoeld in artikel 7:271 lid 4 BW Pro. Zij betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en wijst erop dat [eiser] eerder over een andere woning heeft beschikt. Zij voert verder aan dat [eiser] geen nauwe banden met [plaats] (meer) heeft nu hij zijn praktijk lijkt te hebben beëindigd en een bijstandsuitkering heeft aangevraagd in [plaats] . [gedaagde] “verdenkt” [eiser] ervan het gehuurde te willen verkopen en dat het duurzaam in eigen gebruik nemen van het gehuurde niet aan de orde is. Meer in het algemeen wijst [gedaagde] erop dat [eiser] zichzelf in een lastig parket heeft gebracht en dat lastenverlichting wanneer hij het gehuurde zelf gaat bewonen niet aan de orde is, omdat dan de huurinkomsten wegvallen. [eiser] kan het zich verder zelf aanrekenen dat hij kennelijk geen voorzieningen heeft getroffen voor de periode van arbeidsongeschiktheid waarin hij nu verkeert en betwist tenslotte dat er andere voor [gedaagde] passende woonruimte beschikbaar is. Ten slotte maakt [gedaagde] bezwaar tegen de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring.
Beoordeling
5.Geen rechtsgeldige opzegging?
De brief van 7 april 2017 waarmee [eiser] aan [gedaagde] laat weten dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen bevat onvolkomenheden (zoals geen vermelding opzegtermijn en geen vermelding reactietermijn). Hetzelfde geldt voor de opzegging van 5 maart 2018, waarvan wel vaststaat, gelet op de reactie van [gedaagde] , dat deze door haar is ontvangen. Hoe dit ook zij, [eiser] heeft hangende de onderhavige procedure [gedaagde] bij brief van 22 augustus 2018 nogmaals opgezegd, nu tegen 22 februari 2019. Deze opzegging voldoet wel aan de eisen van artikel 7:271 BW Pro. Nu deze datum bijna is bereikt en de huurovereenkomst na de opzegging(en) krachtens artikel 7:272 hangende Pro deze procedure in stand is gebleven, kan een verdere beoordeling van de eerder gedane opzeggingen wegens een gebrek aan belang daarbij achterwege blijven.
6.Dringend eigen gebruik?
Ingevolge artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW dient de verhuurder voor de toewijzing van zijn vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens dringend eigen gebruik, aannemelijk te maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een situatie waarin [eiser] het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft. [eiser] heeft gedocumenteerd uiteengezet wat zijn woonhistorie is geweest en dat hij sinds de gedwongen ontruiming van de [straatnaam] te [plaats] niet meer over eigen woonruimte beschikt. [eiser] heeft voorts voldoende aangetoond dat hij is aangewezen op [plaats] . Hij woont er al geruime tijd en ook zijn advocatenpraktijk was/is hier gevestigd. Hij is verder voornemens deze praktijk weer (verder) op te pakken. Het feit dat hij eerder is uitgeweken naar [plaats] voor het aanvragen van een bijstandsuitkering, maakt het voorgaande niet anders, nu voldoende is toegelicht dat dit een (eenmalige) noodsprong was. [eiser] verkeert in weinig florissante financiële omstandigheden en hij heeft aanzienlijke schulden. Dat maakt dat hij niet eenvoudig elders een woning kan huren en maakt het begrijpelijk dat hij zelf de woning waarin [gedaagde] nu nog woont en die zijn eigendom is, in gebruik wil nemen. Ook in het kader van de belangenafweging dient het belang van [eiser] zwaarder te wegen. [gedaagde] is als student naar Nederland gekomen en is in eerste instantie een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan. Op zeker moment heeft zij haar studieambities gestaakt en is zij gaan werken in loondienst. Zij verdient een inkomen op minimumniveau en haar situatie is op het vlak van het inkomen min of meer vergelijkbaar met die van [eiser] . [eiser] heeft daarnaast nog aanzienlijke schulden. [gedaagde] heeft zich beroepen op beperkingen van medische aard en verwezen naar de verklaring van een psycholoog die haar behandeld heeft. Dat voor de stabiliteit die voor haar van belang is een langer verblijf in de woning gewenst is wil de kantonrechter wel aannemen. De kantonrechter acht dit belang echter niet doorslaggevend, ook al omdat [eiser] op zijn beurt onbetwist heeft aangevoerd eveneens met een aanzienlijke pathologie op psychisch gebied, een ernstige depressie, van doen te hebben of van doen te hebben gehad. Gelet op het voorgaande behoeft de discussie die tussen partijen is gevoerd over de (eventuele) wanverhouding tussen de kosten en de baten van de huur geen verdere bespreking. Dat [eiser] door het niet treffen van een inkomensvoorziening tijdens arbeidsongeschiktheid zichzelf in een lastig parket heeft gebracht, is evenmin een omstandigheid die de balans in de richting van [gedaagde] doet doorslaan. [eiser] is daarin als kleine zelfstandige geen uitzondering en hiervoor is al overwogen dat partijen qua inkomenspositie in vergelijkbare, weinig florissante, omstandigheden verkeren.
7.Andere passende woonruimte voor de huurder aanwezig?
Volgens het tweede deel van artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW dient tevens te blijken dat de huurder (met uitzondering van zich hier niet voordoende gevallen) andere passende woonruimte kan verkrijgen.
[eiser] heeft bij dagvaarding aangevoerd dat er voldoende andere passende woonruimte voor [gedaagde] voorhanden is en voorts dat, nu [gedaagde] geen student meer is maar een werkend bestaan heeft, ook kan worden omgekeken naar huurwoningen in een hogere prijsklasse. Als bewijs voor het aanwezig zijn van deze passende vervangende woonruimte heeft [eiser] enige kopieën van websites van woningstichtingen en makelaars in het geding gebracht alsook voorbeelden van enkele aangeboden huurwoningen.
[gedaagde] heeft bestreden dat voor haar passende woonruimte beschikbaar is. Zij merkt ten aanzien van de door [eiser] genoemde voorbeelden op dat het volstrekt onduidelijk is of bedoelde woningen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn. Gezien haar inkomen is zij aangewezen op een woning in de sociale huursector en dergelijke woningen zijn in [plaats] uiterst schaars en er geldt een lange wachttijd. [gedaagde] verwijst naar een interview met een wethouder, waarin over een wachttijd van 14 jaar wordt gesproken. Passende woonruimte is in ieder geval niet te vinden in de buurt waar [gedaagde] nu woonachtig is en waar zij, onder andere vanwege haar werk, graag wil blijven wonen.
De kantonrechter overweegt dat op zichzelf juist is dat uit artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW volgt dat het duidelijk moet zijn (in de woorden van de wet: indien blijkt) dat de huurder passende andere woonruimte kan verkrijgen. Maar het is niet vereist dat er een concreet aanbod van een vervangende woning op het tijdstip van het nemen van de onderhavige beslissing voorhanden is. Uitgangspunt blijft dat [eiser] aannemelijk moet maken dat er voldoende andere passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Die passende woonruimte behoeft evenwel voor wat betreft grootte, huurprijs, ligging of woonklimaat niet gelijk te zijn aan de woning die [gedaagde] thans bewoont. Ook andere woonruimte kan passend zijn. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] het door [eiser] genoemde aanbod van andere woonruimte slechts in algemene termen heeft bestreden.
Ook mag blijkens vaste jurisprudentie meewegen wat de huurder heeft gedaan om elders andere woonruimte te vinden. Daarvan is in het onderhavige geval echter in het geheel niet gebleken. [gedaagde] heeft volstaan met te wijzen op haar bescheiden inkomen en het feit dat ze nog maar 7 jaar in [plaats] woont. Dat zij enige inspanning heeft gepleegd om andere woonruimte te vinden is gesteld noch gebleken. Zij heeft doen opmerken (pleitnota mr. Bouwman onder 16) dat zij evenmin als woningzoekende bij Woningnet is geregistreerd. Dat betekent dat ze ook niet op een wachtlijst staat. Haar plaats op een wachtlijst stijgt dus ook niet met het verstrijken van de tijd. Ook op het ter zitting gedane aanbod van [eiser] om (naar de kantonrechter begrijpt: op zijn kosten) een makelaar in te schakelen die gedurende twee maanden voor [gedaagde] op zoek gaat naar vervangende passende woonruimte is [gedaagde] niet ingegaan.
De kantonrechter is van oordeel dat, voor zover het aanbod van passende woonruimte als onvoldoende moet worden aangemerkt, onder deze omstandigheden [gedaagde] , naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, hierop geen beroep toekomt.
In het voorgaande ligt besloten dat de kantonrechter van oordeel is dat in het onderhavige geval, alles afwegend, de belangen van [eiser] bij het gebruik van de woning zwaarder dienen te wegen dan die van [gedaagde] .
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal beëindigen. Teneinde [gedaagde] de gelegenheid te geven elders woonruimte te zoeken zal de ontruimingstermijn op 1 juni 2019 worden gesteld. De gevorderde veroordeling met een dwangsom zal worden afgewezen, nu [eiser] met de gevraagde ontruiming die zonodig via een deurwaarder kan plaatsvinden al over een dwangmiddel beschikt.
8.Uitvoerbaarheid bij voorraad?
[gedaagde] heeft zich verweerd tegen de door [eiser] gevraagde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW Pro blijft een huurovereenkomst na opzegging van kracht totdat door de rechter onherroepelijk is beslist omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit artikel brengt mee dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 BW Pro bedoelde vorderingen, waarvan in het onderhavige geval sprake is, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mogen worden verklaard. Artikel 7:272 lid 1 BW Pro heeft niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beslissing tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst en van ontruiming van het gehuurde uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Afwijking kan plaatsvinden in uitzonderlijke door de verhuurder aan te voeren omstandigheden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer deze omstandigheden duiden op misbruik van recht, wanneer de huurder kennelijk alleen hoger beroep instelt om een kansloze zaak te rekken, of wanneer van de verhuurder niet kan worden verlangd het gehuurde nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen. Van dergelijke omstandigheden is de kantonrechter onvoldoende gebleken, zodat in het onderhavige geval de hoofdlijn van artikel 7:272 lid 1 BW Pro zal worden gevolgd en dit vonnis niet bij voorraad uitvoerbaar zal worden verklaard.
9.Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten?
De kantonrechter acht het, met toepassing van hetgeen is bepaald in artikel 7:275 lid 1 BW Pro, aangewezen dat [eiser] een tegemoetkoming aan [gedaagde] betaalt. [eiser] heeft bij een eerdere opzegging van de huurovereenkomst een vergoeding aangeboden, maar is daar in het kader van de onderhavige procedure niet meer op terug gekomen. De kantonrechter acht het daarom niet noodzakelijk de procedure met dat doel aan te houden voor het stellen van een termijn waarbinnen [eiser] de opzegging kan intrekken. De vergoeding zal worden bepaald op een bedrag van € 5.993,00, zijnde de minimumbijdrage die momenteel volgens artikel 7:275 lid 4 BW Pro voor zelfstandige woningen geldt.
10.Proceskosten
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, welke kosten worden begroot op € 101,89 aan explootkosten en € 79,00 aan griffierecht, in totaal € 180,89. Het salaris gemachtigde zal worden begroot op nihil, nu [eiser] als gemachtigde van zichzelf als procespartij is opgetreden.
BESLISSING
De kantonrechter:
beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straatnaam] te [plaats] per 1 juli 2019;
veroordeelt [gedaagde] om deze woning uiterlijk op 1 juli 2019 met de daarin vanwege haar aanwezige goederen en personen te ontruimen met afgifte aan [eiser] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 426,01 als schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst voor iedere maand, of gedeelte van een maand, dat [gedaagde] na 1 juli 2019 in het gehuurde zal verblijven tot de dag waarop zij het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd;
stelt de door [eiser] aan [gedaagde] te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingsvergoeding vast op een bedrag van € 5.993,00 en veroordeelt [eiser] tot betaling daarvan aan [gedaagde] ;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [eiser] worden begroot op € 180,89, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.