ECLI:NL:RBAMS:2019:2907

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/663786 / KG ZA 19-295 AB/MAH

Vonnis in kort geding van 19 april 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres bij gelijkluidende dagvaardingen van 27 maart 2019,

advocaat mr. S. Pentinga te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. D. Matadien te Rotterdam.

Partijen zullen hierna ook [eiseres] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.

1.De procedure

Op de zitting van 5 april 2019 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en een pleitnota.

Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van [eiseres] haar bestuurder [naam bestuurder] met mr. Pentinga.

Aan de zijde van gedaagden [gedaagde sub 1] en [naam partijgetuige] met mr. Matadien en I. Ringelé (tolk Engels).
Ook was aanwezig mr. J.H. Derkman, notaris te Abcoude.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gezamenlijk eigenaar van het recht van erfpacht op het perceel met woning [adres woning] te [woonplaats] . [eiseres] handelt in onroerend goed.

2.2.

Op 10 december 2018 hebben partijen bij notaris Derkman een koopovereenkomst getekend, waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het recht van erfpacht op het perceel met woning aan de [adres woning] te [woonplaats] aan [eiseres] verkochten tegen een koopsom van € 243.500,00. Volgens deze overeenkomst zou de levering plaatsvinden op 1 maart 2019. Deze datum is later met instemming van partijen vervroegd naar 8 februari 2019. Op 24 december 2018 heeft [eiseres] de overeenkomst laten inschrijven in de openbare registers.

2.3.

Bij brieven van 1 en 28 februari 2019 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de koop buitengerechtelijk ontbonden wegens dwaling of misbruik van omstandigheden.

2.4.

[eiseres] heeft hen bij deurwaardersexploten van 21 februari 2019 in gebreke gesteld en hun een termijn van acht dagen gegeven om alsnog te leveren. Op 8 maart 2019 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nogmaals gesommeerd tot nakoming.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert kort gezegd:

I. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om de woning juridisch en feitelijk te leveren aan haar en (aldus) mee te werken aan het passeren van de leveringsakte, op straffe van dwangsommen;

II. te bepalen dat, in het geval niet binnen veertien dagen wordt voldaan aan deze veroordeling, dit vonnis in de plaats treedt van de voor de levering vereiste verklaringen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de op te maken notariële leveringsakte;

III. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , op straffe van dwangsommen, hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming op uiterlijk de leveringsdatum in het geval dat de levering plaatsvindt krachtens dit vonnis;

IV. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van 3 promille van de koopsom, dus € 730,50, per dag vanaf 2 maart 2019 tot de dag van feitelijke en juridische levering;

V. te bepalen dat [eiseres] de boete en verbeurde dwangsommen mag verrekenen met de koopsom;

VI. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

[eiseres] beroept zich daartoe op de met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesloten koopovereenkomst. Zij voegt daaraan toe dat zij weliswaar tijdens een eerste bezichtiging op 13 november 2018 een hogere prijs heeft genoemd, namelijk
€ 258.000,00, maar dat zij later € 240.000,00 heeft geboden en dat vervolgens op

3 december 2018 na enige onderhandeling overeenstemming is bereikt over een koopsom van € 243.500,00. Dat laatste bedrag stond ook in de conceptovereenkomst die de notaris op 5 december 2018 aan partijen heeft gezonden. Gedaagden hebben op dat concept geen commentaar geleverd en ook niet doen blijken dat zij niet begrepen wat er in stond. Op 10 december 2018 heeft de notaris op zijn kantoor de koopakte integraal doorgenomen met partijen. In dat kader heeft hij meermaals aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevraagd of alles duidelijk was, waarop zij steeds bevestigend antwoordden. De notaris heeft er nog op gewezen dat de in de akte op pagina 4 vermelde WOZ-waarde van € 286.500,00 hoger was dan de koopprijs. Daarop heeft [naam bestuurder] uitgelegd dat die waarde niet kon kloppen en rond € 215.000 zou moeten liggen. Er is geen sprake van dat gedaagden op 10 december 2018 aanvankelijk weigerden te tekenen omdat zij de prijs te laag vonden. Er is bij de notaris wel over ontbinding van de overeenkomst gesproken, maar dat had een heel andere achtergrond. Vlak voor het tekenen bleek namelijk dat er ten laste van [gedaagde sub 2] nog een beslag op de woning rustte. Daarop is de handgeschreven ontbindingsclausule van artikel 17 aan Pro de akte toegevoegd. Die ontbinding kon uiterlijk 10 januari 2019 worden ingeroepen, maar dat hebben gedaagden niet gedaan. Het beslag bleek immers abusievelijk niet doorgehaald. De levering is op aandringen van [gedaagde sub 1] zelfs nog vervroegd naar 8 februari 2019. Daaruit volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , die blijkens hun eigen verklaringen toen wisten dat de koopprijs € 243.500,00 bedroeg, begin januari 2019 niet van de overeenkomst af wilden, maar juist haast maakten met de uitvoering ervan. Ten slotte betwist [eiseres] dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door taalproblemen niet precies wisten waar zij voor tekenden. De koopprijs was hun in ieder geval duidelijk, zoals ook blijkt uit hun eigen verklaringen. Bovendien heeft de notaris, zoals hij ook zelf heeft verklaard, de akte uitgebreid in het Engels besproken, wat ongeveer 1:15 uur heeft geduurd.

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat de koopovereenkomst van

10 december 2018 moet worden vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden of (oneigenlijke) dwaling. Zij stellen dat op 27 november 2018 mondeling een koopsom is overeengekomen van € 260.000,00. Voor zover zij nadien hebben ingestemd met de in de akte vastgelegde koopprijs van € 243.500,00, hebben zij dat naar hun zeggen gedaan onder invloed van misleidende mededelingen van de notaris en van [eiseres] en de daardoor veroorzaakte dwaling. Zij hebben zich beroepen op hun onwetendheid als het gaat om de vastgoedmarkt. [eiseres] is een professionele partij die hen heeft trachten wijs te maken dat de werkelijke waarde van de woning € 240.000,000 was in plaats van € 260.000,00. Zij wisten ook niet dat de koopakte bindend was. Dat werd in de hand gewerkt door onjuiste mededelingen van de notaris en het gebrek aan deskundige bijstand. Tenslotte hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich beroepen op hun gebrekkige beheersing van de Nederlandse taal. Zij hebben aangekondigd de vernietiging in een bodemprocedure te zullen vorderen. Daarnaast hebben zij tegen de notaris een tuchtklacht ingediend.

4.De beoordeling

4.1.

[eiseres] heeft een voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu de overeengekomen leveringsdatum van het pand verstreken is en zij inkomsten misloopt doordat zij het pand (na renovatie) niet kan verhuren. Bovendien verloopt de bescherming krachtens de zogenaamde Vormerkung over ongeveer twee maanden.

4.2.

Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van de eisende partij zal volgen, bijvoorbeeld als de gedaagden een kennelijk ongegrond verweer voeren, en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.

4.3.

Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de koopsom en de leveringsdatum vastliggen in een door partijen en de notaris op 10 december 2018 getekende akte, die dwingend bewijs oplevert ten aanzien van de daarin neergelegde verklaringen van partijen. Weliswaar staat tegenbewijs ook tegen dwingend bewijs vrij, maar het is hoogst onwaarschijnlijk dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] erin zullen slagen dat te leveren. Behalve zijzelf en [naam bestuurder] als partijgetuigen waren bij de ondertekening aanwezig [naam partijgetuige] en de notaris. De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overgelegde verklaring van [naam partijgetuige] , een bekende van hen, ondersteunt hun lezing. De notaris daarentegen heeft de lezing van [eiseres] van wat er op zijn kantoor is gebeurd zowel in een schriftelijke verklaring als op de zitting onderschreven. Ten slotte zou een notaris die zegt dat de ondertekening van een koopakte zuiver een formaliteit is en dat partijen de overeenkomst altijd nog kunnen opzeggen wel een heel uitzonderlijk geval zijn.

4.4.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] lijken op het verkeerde been te zijn gezet door de WOZ-waarde. Die is veel hoger dan bij vergelijkbare panden en dus naar alle waarschijnlijkheid onjuist. Zij hebben kennelijk nooit bezwaar gemaakt tegen die hoge WOZ-waarde. Afgezet tegen de prijs van andere woningen in de buurt die de laatste tijd zijn verkocht, zoals deze blijkt uit de overgelegde overzichten, is de overeengekomen koopprijs niet opmerkelijk laag.

4.5.

De conclusie is dat niet aannemelijk is dat het beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op vernietiging van de koopovereenkomst in een bodemprocedure zal slagen. De vorderingen tot levering en ontruiming zullen daarom als volgt worden toegewezen. Nu het vonnis zonodig in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan de levering is een dwangsom daarnaast niet nodig.

4.6.

De kans dat de boete door de bodemrechter flink zal worden gematigd is aanzienlijk. Daarbij zal meespelen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uit Ghana afkomstig zijn, de Nederlandse taal niet goed beheersen en geen idee hebben van de huizenmarkt en de gang van zaken bij een notaris in het algemeen en van de WOZ-waarde in het bijzonder. Hoe dat zal uitpakken voor de boete valt op dit moment niet met voldoende zekerheid te voorspellen. Die vordering zal dan ook worden afgewezen. Daarmee ontvalt ook de grond aan de vordering tot verrekening van de boete met de koopsom. Voor het geven van toestemming tot het verrekenen van nu nog niet verbeurde dwangsommen is evenmin plaats. De vordering tot verrekening zal daarom geheel worden afgewezen.

4.7.

Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten verwezen.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis hun aandeel in de onroerende zaak, zijnde het recht van erfpacht op het perceel grond inclusief opstallen, kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , [nummer perceel] , plaatselijk bekend als [adres woning] te ( [postcode perceel] ) [naam gemeente] , juridisch en feitelijk te leveren aan [eiseres] door mee te werken aan het passeren van de notariële leveringsakte;

5.2.

bepaalt dat, in het geval [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze onroerende zaak niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis hebben geleverd, dit vonnis in de plaats treedt van de voor de levering vereiste rechtshandelingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , in het geval dat de levering plaatsvindt op grond van dit vonnis onder 5.2, hoofdelijk om de woning uiterlijk op de dag van die levering te ontruimen met al het hunne en de hunnen en deze woning leeg en in de bij het sluiten van de koopovereenkomst overeengekomen staat, onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van [eiseres] , op straffe van een dwangsom van
€ 5.000,00 per dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 50.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] begroot op:

– € 85,21 € 85,21 aan explootkosten,

– € 85,21 € 1.992,00 aan griffierecht en

– € 85,21 € 980,00 aan salaris advocaat,

vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis hebben voldaan;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt en met de wettelijke rente over deze kosten indien zij deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis hebben voldaan;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, en mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2019.^[1]

Toewijzing gebod tot levering en ontruiming woning ondanks betwisting koopprijs en dwaling