Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7346058 EA 18-896
beschikking van: 14 februari 2019
func.: 493
beschikking van de kantonrechter op een verzoek ex artikel 7:243 BW Pro
i n z a k e
[verzoeker 1]
[verzoeker 2]
[verzoeker 3]
[verzoeker 4]
[verzoeker 5]
[verzoeker 6]
[verzoeker 7]
allen wonende te [woonplaats]
verzoekers
gemachtigde: mr.H.M. Meijerink
t e g e n
[verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
gemachtigde: mr. M.A. Johannsen.
Partijen worden hierna ook [verzoekers] en [verweerster] genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben op 14 november 2018 een verzoekschrift met producties ingediend strekkende tot het aanbrengen van isolatieglas en een individuele cv-installatie in hun woningen. Verweerster heeft op 14 januari 2019 producties ingediend en vervolgens een verweerschrift. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 januari 2019. Verzoekers [verzoeker 1] , [verzoeker 7] en [verzoeker 6] zijn verschenen, vergezeld door twee medewerkers van !Woon en hun gemachtigde. Verweerster is verschenen in de persoon van [naam vertegenwoordiger] met haar gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht - de gemachtigde van verzoekers aan de hand van een overgelegde pleitnota – en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is een datum voor de beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
[verzoekers] huren allen een woning van [verweerster] in een woonblok in de [complex] te [woonplaats] (respectievelijk op nummer 122, 124, 130, 94, 100, 104 en 134).
1.2.
Aan de voorzijde zijn de woningen voorzien van enkel glas. Aan de achterzijde is isolatieglas aangebracht.
1.3.
Tussen partijen heeft overleg plaatsgevonden over het aanbrengen van isolatieglas aan de voorzijde van de woningen. Bij brief van 30 mei 2018 heeft de beheerder (AHAM) namens [verweerster] laten weten dat de voorgestelde huurverhoging in dat kader op basis van de wijze waarop de Huurcommissie een redelijke huurverhoging bepaalt onverantwoord is en dat zij dit door de rechter wil laten toetsen. Daarom is besloten om niet op basis van de door de Huurcommissie gehanteerde rekenmethodiek dubbel glas te plaatsen.
1.4.
De woningen zijn voorzien van gaskachels.
Verzoek
2. [verzoekers] verzoeken bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking te bepalen dat [verweerster] binnen drie maanden na de beschikking op eigen kosten zal overgaan tot het in hun huurwoningen vervangen van het enkele glas door isolatieglas (monumentaal dubbel glas, hierna monumentenglas) en het aanbrengen van een individuele cv-installatie als omschreven in een offerte van Energy Guards op straffe van een dwangsom, alles met veroordeling van [verweerster] in de kosten van het geding. [verzoekers] bieden aan daarvoor een huurverhoging te betalen van € 8,66 per maand ten behoeve van het isolatieglas bij de woningen op de begane grond (huisnummers 122 en 124) en € 11,24 bij de overige woningen alsmede € 26,09 per maand ten behoeve van een cv-installatie met drie radiatoren bij alle woningen.
3. [verzoekers] baseren de voorgestelde huurverhogingen op door hen overgelegde offertes en de door de Huurcommissie gehanteerde rekenmethodiek bij verbeteringen en renovaties. Een afschrijftijd of terugverdientijd van 25 jaar en 2,53 % rente op basis van de Obvion hypotheekrente 10 jaar vast is hierbij gangbaar. [verzoekers] stellen dat de voorgestelde maatregelen zullen bijdragen aan hun wooncomfort en zullen leiden tot vermindering van energiegebruik.
4. [verzoekers] zijn van mening dat ook de vervanging van onzuinige gaskachels onder het bereik van artikel 7:243 BW Pro zou moeten vallen, omdat een kachel gelijkgesteld moet worden aan een verwarmingsketel. Bovendien is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro, omdat gaskachels een gevaar vormen voor de gezondheid (koolmonoxide). Verzoekers realiseren zich dat een procedure op de voet van artikel 7:206 tot Pro opheffing van een gebrek moet worden ingeleid met een dagvaarding, maar zijn van mening dat het op proceseconomische gronden toelaatbaar is om in deze verzoekschriftprocedure hierop te beslissen.
Verweer
5. [verweerster] stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat in deze procedure niet kan worden beslist op het verzoek met betrekking tot de vervanging van gaskachels door individuele cv-installaties, omdat artikel 7:243 BW Pro daarvoor niet als grondslag kan dienen. Het artikel ziet immers alleen op vervanging van tien jaren oude cv ketels. [verweerster] is bereid om in onderling overleg een cv-installatie te plaatsen tegen voor haar aanvaardbare voorwaarden, maar kan daar niet toe worden verplicht.
6. Wat het isolatieglas betreft, betwist [verweerster] (de juistheid van) de door verzoekers overgelegde offerte. Energy Guards heeft de situatie blijkens de offerte niet ter plekke ingemeten. Bovendien wordt volgens [verweerster] door de plaatsing van monumentenglas in de bestaande kozijnen het doel, verbeteren van de energiezuinigheid, niet gehaald en heeft de ingreep nadelige effecten op de kwaliteit en de levensduur van de kozijnen.
7. Verder is [verweerster] van mening dat de voorgestelde huurverhoging onjuist becijferd en niet toereikend is. Het is voor haar economisch niet verantwoord om op grond van de door de Huurcommissie gehanteerde methode te investeren. De Huurcommissie gaat uit van een afschrijftermijn van 25 jaar, maar hanteert een Obvion hypotheek met een looptijd van 10 jaar voor de rente. Dit legt het risico voor het grootste deel van de tijd bij de verhuurder. Het rentetarief op basis van een achtergestelde lening is voor [verweerster] bovendien veel hoger (5 tot 7%) dan de door verzoekers gehanteerde rente van 2,53%. Die rente zou eventueel slechts gelden voor een eigenaar/gebruiker of voor wooncorporaties, maar niet voor particuliere verhuurders. Bedrijfsfinanciering is heel wat anders dan een privéhypotheek. [verweerster] is bereid op basis van de Huurcommissieberekening, maar dan met een volgens haar reële rente van 6% de voorzieningen te treffen als vermeld in het door haar overgelegde investeringsoverzicht. Daarin is uitgegaan van vervanging van de bestaande kozijnen door kozijnen met isolatieglas.
8. [verweerster] verzoekt de kantonrechter om een prejudiciële vraag te stellen aan de Hoge Raad om duidelijkheid te krijgen over het te hanteren rentepercentage. Zij is van mening dat in geval van particuliere verhuur niet moet worden uitgegaan van voormelde hypotheek van Obvion, maar van een in dit geval volgens haar redelijk te achten percentage van 6%.
Beoordeling
9. De kantonrechter is allereerst van oordeel dat een gaskachel niet kan worden gelijkgesteld aan een verwarmingsketel als bedoeld in artikel 7:243 BW Pro. Dit betekent dat vervanging van de gaskachels door individuele cv-installaties geen onderwerp kan zijn in de onderhavige verzoekschriftprocedure. Ook op de tweede grondslag kan het verzoek niet slagen, aangezien (verwarming door middel van) een gaskachel niet zonder meer kan worden gekwalificeerd als een gebrek aan het gehuurde. Dit onderdeel van het verzoek wordt afgewezen.
10. Wat het door verzoekers voorgestelde monumentenglas betreft, blijkt uit de overgelegde offerte van Energy Guards dat sprake is van dubbel glas gevuld met Argon met een u-waarde van 2.0 (HR) dat kan worden geplaatst in de bestaande kozijnen. Weliswaar staat daarmee nog niet vast welk energievoordeel precies wordt behaald, maar wel moet worden aangenomen dat sprake is van aanzienlijk betere thermische isolatie ten opzichte van het huidige enkel glas. Aan te nemen valt dat dit zal leiden tot een lagere energierekening en verhoging van het wooncomfort. Het standpunt van [verweerster] dat de maatregel nagenoeg geen effect heeft op de energiezuinigheid kan dus niet worden gevolgd. Dit betekent dat plaatsing van het beoogde monumentenglas is aan te merken als een voorziening in de zin van artikel 7:243 BW Pro.
11. Het argument dat Energy Guards het te plaatsen glas niet zelf heeft ingemeten acht de kantonrechter niet van belang, nu verzoekers onweersproken hebben gesteld dat het opmeten is gedaan door medewerkers van !Woon conform de eisen van Energy Guards. De stelling van [verweerster] dat de plaatsing van monumentenglas nadelig effect op de kwaliteit en de levensduur van de kozijnen heeft, is door [verweerster] niet nader onderbouwd. Dat had tegenover de offertes van Energy Guards en gezien het feit dat de staat van de kozijnen als goed is omschreven wel op haar weg gelegen. Daarom kan niet worden aangenomen dat de plaatsing van monumentenglas op termijn alsnog (voortijdig) vervanging van de kozijnen noodzakelijk zal maken. Voor zover [verweerster] heeft willen aanvoeren dat de plaatsing van monumentenglas nu niet van haar kan worden gevergd, omdat zij voornemens is de woningen te renoveren, is niet concreet geworden op welke termijn daarvan sprake kan zijn; er is slechts sprake van een meerjarenplan.
12. Resteert de kwestie van de redelijke huurverhoging en met name de voor de berekening daarvan te hanteren rente. De kantonrechter ziet niet in waarom daarvoor, bij gebreke van een specifiek wettelijk kader, in dit geval niet zou mogen worden aangeknoopt bij de norm die de Huurcommissie bij woningverbetering hanteert (Obvion hypotheek tien jaar vast) als vastgelegd in het beleidsboek. In de rechtspraak is dit uitgangspunt in procedures op de voet van 7:243 BW eerder geaccepteerd, ook in gevallen van particuliere verhuurders. [verweerster] heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit in haar geval tot een onredelijk resultaat zou leiden in die zin dat zij de investering niet in een periode van 25 jaar zou kunnen terugverdienen. Het gaat hier om een theoretische benadering op basis van een gemiddelde rente. Hoe de hypotheekrente zich in de toekomst feitelijk zal ontwikkelen, valt niet te voorspellen. In theorie zou die ontwikkeling ook in het voordeel van [verweerster] kunnen zijn. Bovendien stijgt de huurwaarde van de (overigens thans niet met hypotheek belaste) woningen door de investering. De kantonrechter is van oordeel dat de methodiek van de Huurcommissie ook in dit geval kan worden toegepast. De aangeboden huurverhoging moet dan ook redelijk worden geacht. Het verzoek om hierover een prejudiciële vraag te stellen zal daarom niet worden gehonoreerd, nog daargelaten dat verzoekers met recht hebben aangevoerd dat niet is voldaan aan de eisen van artikel 392 lid 1 Rv Pro.
13. De slotsom is dat het verzoek ter zake van het isolatieglas wordt toegewezen. De dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd als na te melden. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze beschikking niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
14. Bij deze uitslag wordt [verweerster] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
- bepaalt dat [verweerster] uiterlijk drie maanden na deze uitspraak op eigen kosten zal overgaan tot het in de woningen van verzoekers vervangen van het enkele glas door isolatieglas als omschreven in de offertes van Energy Guards welke zijn gevoegd bij het verzoekschrift, tegen de huurverhogingen als hiervoor vermeld onder 2 op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag voor elke dag dat [verweerster] in gebreke mocht blijven aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van
- veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoekers] begroot op € 79,- aan griffierecht en € 480,- aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders verzocht af.
Aldus gegeven door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.