Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7298186 CV EXPL 18-23601
vonnis van: 29 april 2019
func.: 609
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Lebo Vastgoed B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Lebo
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagde sub 1] dan wel [gedaagde sub 2] dan wel [gedaagden]
gemachtigde: mr. B. Meijer
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter heeft acht geslagen op de volgende processtukken en proceshandelingen:
- de dagvaarding van 18 oktober 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 7 januari 2019;
- de dagbepaling van de comparitie.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 7 januari 2019;
- de dagbepaling van de comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 22 maart 2019. Lebo heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. [gedaagde sub 1] is in persoon, bijgestaan door de gemachtigde. Ter zitting hebben partijen ieder een productie overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Lebo verhuurt heeft met ingang van 1 mei 2011 aan [naam huurder] (hierna: [naam huurder] ) verhuurd de woning op de vierde verdieping met bijbehorende bergruimte in het souterrain aan het adres [adres gehuurde] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
1.2.
Lebo heeft in kort geding bij dagvaarding van 1 mei 2018 gevorderd [naam huurder] te veroordelen tot betaling van € 8.000,00 aan voorschot op een contractuele boete dan wel schadevergoeding en [naam huurder] en [gedaagde sub 1] te veroordelen om binnen twee dagen het geduurde leeg en ontruimd op te leveren.
1.3.
Lebo heeft ook bij dagvaarding van 1 mei 2018 gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Lebo en [naam huurder] en ontruiming van het gehuurde door [naam huurder] en [gedaagde sub 1] . Ook is gevorderd [naam huurder] te veroordelen tot betaling van nader genoemde bedragen aan contractuele boete en/of schadevergoeding.
1.4.
Op 7 juni 2018 heeft de gemachtigde van Lebo aan de voorzieningenrechter een kopie van een vaststellingsovereenkomst van de onder 1.2. genoemde partijen gezonden met het verzoek deze in een proces-verbaal vast te leggen, hetgeen de voorzieningenrechter op 12 juni 2018 heeft gedaan.
1.5.
In de vaststellingsovereenkomst van 7 juni 2018 staat onder meer dat de huurovereenkomst tussen Lebo en [naam huurder] op 1 juni 2018 eindigt, dat Lebo met ingang van 1 juni 2018 een huurovereenkomst sluit met [gedaagde sub 1] en dat [naam huurder] en [gedaagde sub 1] een bedrag van € 5.250,00 aan Lebo betalen als schadevergoeding.
1.6.
Artikel 11 van de door Lebo en [gedaagde sub 1] op 5 respectievelijk 4 juni 2018 ondertekende huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, het volgende:
“11.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van nagenoemde bepalingen(en), hij een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
(…)
d) een boete van € 1.500,- per overtreding, te vermeerderen met van artikel 2 ((tijdelijke) onderhuur), van de algemene bepalingen, met een maximum van € 15.000,-, onverminderd (i) zijn gehoudendheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door te handelen in strijd met dit verbod”.
1.7.
Artikel 2.1 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte luidt als volgt:
“Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende doeleinden.”
1.8.
Volgens een afschrift uit de basisregistratie personen staat [gedaagde sub 2] sedert 17 augustus 2018 ingeschreven op het adres van het gehuurde.
1.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben bij brief van 23 augustus 2018 Lebo gevraagd aan [gedaagde sub 2] het medehuurderschap te verlenen. In de brief staat onder meer het volgende:
“Sinds 4 augustus 2016 heb ik als huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [gedaagde sub 2] aan de [adres gehuurde] te [plaats] . Wij hebben deze gemeenschappelijke huishouding al meer dan twee jaar en dit adres is al meer dan twee jaar ons hoofdverblijf. Dat is ook bevestigd door de onderzoeken LEBO heeft laten plaatsvinden met betrekking tot onderhuur. Na de nare periode vanonzekerheid waar wij samen (lebo en [gedaagde sub 1] ) een schikking voor hebben getroffen koppie van de schikking en onderzoeksrapport zijn reeds in u bezit. Willen ik en mijn partner zoiets nooit meer mee maken. Daarom verzoeken wij u vriendelijk om het medehuurderschap voor mijn partner op grond van art. 7:267 lid 1 BW.”
1.10.
Lebo heeft bij email van 27 augustus 2018 [gedaagden] gevraagd aanvullende informatie te verstrekken en medegedeeld dat als de informatie niet binnen twee weken wordt verstrekt, het er voor wordt gehouden dat het verzoek niet wordt gehandhaafd.
1.11.
Lebo heeft bij brief van 21 september 2018 aan [gedaagden] bericht dat zij niet op het e-mailbericht van 27 augustus 2018 hebben gereageerd en dat zij er daarom vanuit gaat dat het verzoek niet wordt gehandhaafd. Lebo heeft vervolgens onder andere medegedeeld dat [gedaagde sub 1] gedurende de gerechtelijke procedure niet heeft medegedeeld dat hij een gemeenschappelijke huishouding voert met [gedaagde sub 2] en dat hij op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst een boete van € 1.500,00 per overtreding verbeurt wegens schending van het verbod van artikel 2 van de algemene bepalingen (onderverhuur). Vervolgens is medegedeeld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde binnen 8 dagen leeg en ontruimd dienen op te leveren en dat een bedrag van € 1.500,00 aan verbeurde boete dient te worden betaald.
1.12.
[gedaagde sub 1] heeft in een door hem ondertekend e-mailbericht van 25 september 2018 medegedeeld dat hij de inhoud van een gedownloade standaardbrief heeft gebruikt en dat [gedaagde sub 2] zich pas per 17 augustus 2018 heeft ingeschreven op het adres van gehuurde, dat zij toen pas zijn gaan samenwonen en dat [gedaagde sub 2] in de twee jaar daarvoor alleen af en toe bleef slapen, maar dat zij toen nog niet samenwoonden.
1.13.
[gedaagde sub 1] heeft op 5 oktober 2018 per e-mail aan de gemachtigde van Lebo bericht dat hij niet met [gedaagde sub 2] is gehuwd en dat er niet eerder dan vanaf 17 augustus 2018 sprake van samenwoning is geweest.
Vordering
2. Lebo vordert de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake van de woonruimte [adres gehuurde] te [plaats] en veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling aan Lebo van € 1.500,00 aan contractuele boete.
3. Lebo stelt hiertoe, voor zover hier relevant, het volgende. [gedaagde sub 1] heeft tijdens de onderhandelingen over de minnelijke regeling en de huurovereenkomst die in verband daarmee tot stand is gekomen niet gezegd dat hij toen reeds samenwoonde met [gedaagde sub 2] . Lebo heeft naar aanleiding van het verzoek om medehuurderschap op 27 augustus 2018 [gedaagden] gevraagd om aanvullende informatie, maar zij hebben hierop niet gereageerd. De gemachtigde van Lebo heeft op 24 september 2018 telefonisch contact gehad met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 1] heeft toen medegedeeld dat hij en [gedaagde sub 2] in Marokko met elkaar zijn gehuwd, dat het huwelijk niet in Nederland is geregistreerd en dat [gedaagde sub 2] zwanger is. De gemachtigde van Lebo heeft toen aan [gedaagde sub 1] medegedeeld dat als hij het huwelijk in Nederland laat registreren, [gedaagde sub 2] van rechtswege medehuurder is. Daarna heeft [gedaagde sub 1] de e-mail van 25 september 2018 geschreven. Vervolgens heeft [gedaagde sub 1] op 5 oktober 2018 bericht dat hij en [gedaagde sub 2] niet met elkaar gehuwd zijn.
4. [gedaagde sub 1] heeft het verbod van artikel 2 van de algemene bepalingen over verboden onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder sinds de aanvang van de huurovereenkomst dan wel vanaf 17 augustus 2018 overschreden. Door pas op 23 augustus 2018 om toestemming te vragen voor gebruik van het gehuurde door [gedaagde sub 2] , heeft [gedaagde sub 1] artikel 2 van de algemene bepalingen overtreden en heeft hij daarom een boete verbeurd van € 1.500,00. Van een oneerlijk beding of onredelijk beding is geen sprake, aldus Lebo. Lebo voert aan dat het voor haar van belang is dat zij weet wie er in het gehuurde wonen, opdat zij effectief toezicht kan houden op het concrete gebruik dat door haar huurders van de woningen wordt gemaakt, zodat zij effectief woonfraude kan bestrijden. Lebo voert ook aan dat [gedaagde sub 1] eerder betrokken was bij twee procedures tegen Lebo waarin het ging om overtreding van artikel 2 van de algemene bepalingen en dat het hem daarom extra zwaar wordt aangerekend dat hij zonder vooraf toestemming te vragen [gedaagde sub 2] bij zich heeft laten intrekken.
5. Lebo stelt verder dat [gedaagde sub 1] zich niet heeft gedragen als een goed huurder, en dus in strijd handelde met artikel 7:213 BW, door kennelijk in strijd met de waarheid in de aanvraag om medehuurderschap te verklaren dat hij reeds sinds 4 augustus 2016 met [gedaagde sub 2] samenwoonde. Dat [gedaagden] per abuis een onjuiste standaardbrief zouden hebben gedownload is niet geloofwaardig gelet op de informatie die op de website van het Juridisch Loket voorhanden is en de inhoud van de ingediende aanvraag. Lebo voert verder aan dat [gedaagden] erkennen dat Lebo geen toestemming heeft gegeven voor het gebruik van het gehuurde door [gedaagde sub 2] en dat zij daarvoor ook geen toestemming hebben gevraagd.
Verweer
6. [gedaagden] verweren zich tegen de vordering en voeren het volgende aan. [gedaagde sub 1] heeft op 17 augustus 2018 het kantoor van Lebo bezocht om mee te delen dat hij graag wil dat [gedaagde sub 2] bij hem komt wonen en toen is aan hem medegedeeld dat hij schriftelijk een verzoek tot medehuur moet doen. [gedaagde sub 1] heeft toen een standaardbrief van het internet (juridisch loket) gedownload en op 23 augustus 2018 opgestuurd en achteraf is gebleken dat die brief niet juist is omdat [gedaagde sub 2] pas sinds 17 augustus 2018 op het adres van het gehuurde woont. De in de aanvraag om medehuur genoemde datum van 4 augustus 2016 is de datum dat zij een relatie (met elkaar) kregen. [gedaagden] hebben per abuis verkeerde informatie verstrekt. [gedaagde sub 2] woonde pas sinds 17 augustus 2018 in het gehuurde. Sinds 18 december 2018 woont [gedaagde sub 2] niet meer in het gehuurde en heeft zij zich ook uitgeschreven, aldus [gedaagden] .
7. [gedaagden] voeren primair aan dat zij slechts van 17 augustus 2018 tot en met 18 december 2018 hebben samengewoond en dat Lebo geen belang heeft om de samenwoning tegen te gaan. Verder is het gehuurde geschikt om in samen te wonen en is er geen sprake van overbewoning geweest. Voorts is de door Lebo aangevoerde verbodsbepaling een onredelijk beding omdat het in strijd is met het bepaalde in artikel 8 EVRM om [gedaagden] te verbieden om samen te wonen. [gedaagden] beroepen zich op de vernietiging van de samenwoonbepaling op grond van artikel 3:51 lid 3 BW en betogen dat Lebo geen boete kan vorderen. [gedaagde sub 1] voert voorts aan dat hij uit artikel 11 lid 1 sub d van de algemene voorwaarden niet heeft kunnen opmaken dat hij een boete van € 1.500,00 zou moeten betalen als hij ging samenwonen.
8. [gedaagden] voeren subsidiair aan dat de korte duur dat zij hebben samengewoond geen wanprestatie oplevert, welke de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, te meer omdat het gehuurde groot genoeg is en zij geen overlast hebben veroorzaakt.
Beoordeling
9. Lebo heeft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde primair gegrond op overtreding van artikel 2 van de algemene bepalingen en subsidiair op artikel 7:213 BW.
10. In artikel 2.1 van de algemene bepalingen is – kort gezegd – bepaald dat de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan.
11. Overwogen wordt dat niet in geschil is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het gehuurde als partners van elkaar hebben samengewoond en dat [gedaagde sub 1] voorafgaand aan het samenwonen geen toestemming aan Lebo heeft gevraagd. Anders dan Lebo meent is de kantonrechter van oordeel dat Lebo zich niet met succes op artikel 2.1 van de algemene bepalingen kan beroepen omdat er geen sprake is van de situatie dat [gedaagde sub 1] het gehuurde geheel of gedeeltelijk in(onder)huur aan een derde heeft gegeven of aan haar heeft afgestaan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben immers onweersproken gesteld dat zij samen als partners in het gehuurde hebben gewoond. Een redelijke uitleg van artikel 2.1 van de algemene bepalingen brengt met zich mee dat een dergelijke situatie daar niet onder valt. Hieruit volgt dat Lebo zich niet met succes op artikel 2.1 van de algemene bepalingen kan beroepen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is in zoverre niet toewijsbaar.
12. Ten aanzien van het beroep van Lebo op artikel 7:213 BW waarin staat dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder gedragen geldt het volgende. Lebo voert aan dat [gedaagde sub 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door niet voorafgaande aan de samenwoning in het gehuurde toestemming hiervoor te vragen aan Lebo. Dienaangaande wordt overwogen dat het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen verzet. Lebo heeft dienaangaande ter zitting aangevoerd dat die toestemming (doorgaans) wel wordt verleend, maar dat hierom wel dient te worden gevraagd. Lebo heeft niet nader toegelicht of en zo ja, op welke grond in het geval van [gedaagde sub 1] een (tijdig) ingediend verzoek zou zijn geweigerd. Gelet op het vorenstaande wordt geoordeeld dat Lebo onder de thans aan de orde zijnde omstandigheden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte heeft gegrond op handelen dat strijdig is met artikel 7:213 BW omdat [gedaagde sub 1] geen toestemming voor het mogen samenwonen met [gedaagde sub 2] heeft gevraagd. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is in zoverre niet toewijsbaar.
13. Zo al Lebo aanvoert dat [gedaagde sub 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen doordat hij onjuiste informatie over de aanvangsdatum van de samenwoning met [gedaagde sub 2] heeft verstrekt, wordt overwogen dat, wat hier ook van zij, de door Lebo gestelde onjuistheden, bezien tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor ten aanzien van het beroep op artikel 8 EVRM is overwogen, een ontbinding van de huurovereenkomst gezien de vergaande gevolgen hiervan niet rechtvaardigt.
14. Uit het vorenstaande volgt dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de met deze vordering samenhangende vordering tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar zijn.
15. De gevorderde boete is gelet op het bovenstaande evenmin toewijsbaar. Daar wordt nog aan toegevoegd dat de boete is gegrond op artikel 11 lid 1 sub d. van de huurovereenkomst, maar dat de tekst van dit artikel ten aanzien van het onder d. bepaalde, namelijk “te vermeerderen met van artikel 2” onvolledig en/of onjuist is, derhalve niet goed leesbaar en daardoor onduidelijk is. Deze omstandigheid komt volledig voor rekening en risico van Lebo en leidt ertoe dat Lebo zich ook op die grond niet met succes op dit artikel in de huurovereenkomst kan beroepen, zodat ook de gevorderde boete dient te worden afgewezen.
16. Gelet op het bovenstaande hebben [gedaagden] geen belang bij het beroep op vernietiging.
17. Lebo wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Lebo in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot worden op € 360,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Lebo in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Lebo niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.