Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/666722 / KG ZA 19-539 AB/MvG
Vonnis in kort geding van 31 mei 2019
in de zaak van
[eiser bij dagvaarding],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 21 mei 2019,
advocaat mr. J.D. Poot te Amsterdam,
tegen
1. de vennootschap onder firma
[gedaagde sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. M. Kashyap te Amsterdam.
Eiser zal hierna [eiser bij dagvaarding] worden genoemd en gedaagden gezamenlijk [gedaagden] .
1.De procedure
Ter zitting van 29 mei 2019 heeft [eiser bij dagvaarding] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen vonnis verzocht.
Ter zitting waren aanwezig:
[eiser bij dagvaarding] met mr. Poot,
[gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] met mr. Kashyap.
2.De feiten
2.1.
[eiser bij dagvaarding] is eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres] in [plaats] , dat sinds 2013 wordt verhuurd aan [naam B.V.] Het bedrijfspand is in 1980 gebouwd en lag toen zowel aan de achterkant als met een zijgevel aan de openbare weg de [naam openbare weg] , die daar een bocht maakte. In die zijgevel zitten op de begane grond vijf ramen en op de eerste verdieping acht. In de andere zijgevel, die direct grenst aan een buurperceel, zitten geen ramen.
2.2.
Bij een herindeling is de [naam openbare weg] verplaatst. Sindsdien loopt deze niet meer direct langs de zijgevel van [adres] , maar een eind daarvan af, waardoor tussen dat pand en de openbare weg een perceel grond voor uitgifte is vrijgekomen. Op een kadastrale kaart van december 2011 staat dat nieuwe perceel reeds ingetekend.
2.3.
In de zomer van 2018 is het nieuwe perceel, inmiddels [adres nieuw perceel] , gekocht door [gedaagden] . Nadat op 28 november 2018 een omgevingsvergunning was verkregen, is de door [gedaagden] ingeschakelde aannemer op 16 mei 2019 gestart met de bouw van een bedrijfspand. Dit pand komt op één meter van het bedrijfspand van [eiser bij dagvaarding] te staan, langs de zijgevel met ramen, en wordt ongeveer even hoog als het pand van [eiser bij dagvaarding] .
2.4.
[eiser bij dagvaarding] heeft bezwaar gemaakt tegen de aan [gedaagden] verstrekte omgevingsvergunning. Een hoorzitting is nog niet bepaald.
2.5.
De percelen van partijen liggen op een industrieterrein in [stadsdeel] . De bestemming van het pand van [eiser bij dagvaarding] is in juli 2014 gewijzigd van ‘bedrijfspand ten behoeve van een schilders- en afwerkingsbedrijf’ in ‘showroom van maximaal eenduizendzes vierkante meter brutovloeroppervlak (1.006 m2 BVO)’.
3.Het geschil
3.1.
[eiser bij dagvaarding] vordert samengevat - [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om per direct alle bouwwerkzaamheden aan of op het perceel [adres nieuw perceel] in [plaats] te staken en gestaakt te houden, totdat in een bodemprocedure onherroepelijk zal zijn beslist dat de bouwwerkzaamheden geoorloofd zijn, althans de werkzaamheden te staken en gestaakt te houden onder in goede justitie te bepalen voorwaarden, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eiser bij dagvaarding] stelt daartoe, samengevat, onder verwijzing naar artikel 5:50 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) dat [gedaagden] als gevolg van verjaring geen wegneming van de ramen meer kan vorderen en hij daarom niet binnen twee meter van de ramen van het bedrijfspand mag bouwen, omdat het te bouwen pand anders onredelijke hinder zal opleveren. De bouw veroorzaakt ook onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW. Een door [eiser bij dagvaarding] ingeschakelde deskundige heeft berekend dat zowel op de begane grond als op de eerste verdieping de lichtinval significant zal verminderen, namelijk van 100% naar 4%, waardoor de verhuurbaarheid van zijn bedrijfspand verslechtert. Dat de huidige huurder de ramen op de begane grond heeft afgeplakt is niet van belang. [eiser bij dagvaarding] heeft er belang bij dat toekomstige huurders wel lichtinval kunnen krijgen. Bovendien wordt de eerste verdieping momenteel volledig gerenoveerd om aan een derde partij te worden verhuurd. Deze ruimte wordt op Funda Business aangeboden. Ook voor de verhuur van de eerste verdieping is het belangrijk dat zonlicht kan intreden.
3.3.
Volgens [gedaagden] komt [eiser bij dagvaarding] geen beroep toe op artikel 5:50 lid 4 BW. Dit artikel is van toepassing op een nabuur die meer dan twintig jaar niet heeft geprotesteerd tegen een ongeoorloofd raam en daarom als gevolg van verjaring geen wegneming van dat raam meer kan vorderen. De ramen in de zijgevel van [eiser bij dagvaarding] waren echter toegestaan. De bouw leidt ook niet tot onrechtmatige hinder in de zin van 5:37 BW. De huidige huurder van [eiser bij dagvaarding] heeft de ramen op de begane grond afgeplakt, zodat er op dit moment geen of nauwelijks lichtinval is. Een eventuele vermindering daarvan heeft dus geen invloed op de verhuurbaarheid. De eerste verdieping staat leeg en de ramen daar zijn afgeplakt met donkere folie die de lichtinval verminderen. Het bedrijfspand van [eiser bij dagvaarding] staat op een industrieterrein. In het Kadaster is het pand geregistreerd als gebouw met een industriefunctie, waarvoor op grond van het Bouwbesluit 2012 geen daglicht is vereist. Bovendien hebben dergelijke bedrijven geen of weinig behoefte aan lichtinval. Een door [gedaagden] ingeschakelde deskundige heeft onderzocht dat het voor de lichtinval nauwelijks verschil maakt of het pand van [gedaagden] op 70 centimeter, één meter of twee meter van het pand van [eiser bij dagvaarding] wordt gebouwd. In alle drie de gevallen voldoet de lichtinval in het pand aan het Bouwbesluit 2012.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser bij dagvaarding] heeft zijn vordering onder meer gebaseerd op artikel 5:50 lid 4 BW. Dat artikel ziet echter op uitzicht op het naburige erf en de inbreuk op de privacy die dat tot gevolg kan hebben. Het gaat hier niet over uitzicht, maar over (vermindering van) lichtinval. Het criterium zal dus moeten zijn onrechtmatige hinder als bedoeld in de artikelen 5:37 en 6:162 BW.
4.2.
Niet iedere hinder is onrechtmatig. De hinder moet zodanig ernstig zijn dat deze als maatschappelijk onbetamelijk moet worden aangemerkt. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dit afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade, in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen, mede gelet op de daaraan verbonden kosten.
4.3.
Het pand van [eiser bij dagvaarding] is bijna veertig jaar een hoekpand geweest met onbeperkt zonlicht op de zijgevel en de daarbij behorende lichtinval via de ramen. Als [gedaagden] nu een ongeveer even hoog pand op een afstand van één meter ernaast zet, is het nagenoeg gedaan met die lichtinval. Dat is echter in de eerste plaats het gevolg van de herindeling, die kennelijk al in 2011 was voorzien, waardoor het pand van [eiser bij dagvaarding] aan deze zijkant niet meer aan de openbare weg grenst, maar naast een ander (bouw)perceel is komen te liggen. De mate van hinder die aan [gedaagden] kan worden toegerekend kan dan ook niet zonder meer worden bepaald door de lichtinval in de oude situatie te vergelijken met die in de nieuwe. Het ligt meer voor de hand om te kijken wat een gebruikelijke afstand is tussen percelen op een industrieterrein als dit. [gedaagden] heeft er in dat verband op gewezen dat de percelen met de lager gelegen nummers aan de [straat] allemaal pal naast elkaar staan.
4.4.
Anders dan die percelen heeft het pand van [eiser bij dagvaarding] aan de zijkant ramen, die geoorloofd blijven, ook nu het pand aan die zijde niet meer aan de openbare weg grenst. De huidige huurder van de begane grond, [naam B.V.] , heeft aan lichtinval door die ramen kennelijk geen behoefte, want die zijn al jarenlang met reclameaffiches afgeplakt. [eiser bij dagvaarding] stelt terecht dat het hem als eigenaar om de verhuurbaarheid gaat en dat dus niet doorslaggevend is wat de huidige huurder met de ramen doet. Niettemin blijkt hieruit dat de begane grond ook zonder noemenswaardige lichtinval via de ramen in de zijgevel langdurig verhuurbaar is. Over beëindiging van de huur met [naam B.V.] is niets gesteld of gebleken.
De bovenverdieping wordt op dit moment volledig gerenoveerd om aan een derde partij te worden verhuurd. In het verleden zou een huurder daar vaak zijn kantoor hebben ingericht. Deze ramen waren enige tijd met donkere folie afgeplakt tegen de zon. De ramen op de eerste verdieping zullen na de bouw nog de meeste lichtinval hebben, maar dat zal aanzienlijk minder zijn dan tot nu toe.
Eventuele schade van [eiser bij dagvaarding] zal dan ook bestaan in een verminderde verhuurbaarheid. Overigens is lichtinval niet per se nodig voor de bestemming showroom en kunnen kantoorruimtes ook worden ingericht aan de voor- en achterkant van het gebouw, waar wel lichtinval is. Ten slotte is het maar de vraag of en in hoeverre de verhuurbaarheid weer zou verbeteren als [gedaagden] een grotere afstand, bijvoorbeeld van twee meter zou aanhouden.
De bovenverdieping wordt op dit moment volledig gerenoveerd om aan een derde partij te worden verhuurd. In het verleden zou een huurder daar vaak zijn kantoor hebben ingericht. Deze ramen waren enige tijd met donkere folie afgeplakt tegen de zon. De ramen op de eerste verdieping zullen na de bouw nog de meeste lichtinval hebben, maar dat zal aanzienlijk minder zijn dan tot nu toe.
Eventuele schade van [eiser bij dagvaarding] zal dan ook bestaan in een verminderde verhuurbaarheid. Overigens is lichtinval niet per se nodig voor de bestemming showroom en kunnen kantoorruimtes ook worden ingericht aan de voor- en achterkant van het gebouw, waar wel lichtinval is. Ten slotte is het maar de vraag of en in hoeverre de verhuurbaarheid weer zou verbeteren als [gedaagden] een grotere afstand, bijvoorbeeld van twee meter zou aanhouden.
4.5.
Daar staat tegenover dat iedere meter die het bedrijfspand van [gedaagden] van de erfgrens wordt afgebouwd, een vermindering van ongeveer 46 vierkante meter bedrijfsoppervlakte betekent, zoals [gedaagden] onweersproken heeft aangevoerd. Verder is van belang dat [gedaagden] aanvankelijk best bereid was om zijn bedrijfspand een flink stuk op te schuiven, maar dat dit vanwege in de grond aanwezige stroomdata- en waterleidingen niet mogelijk bleek.
4.6.
Al deze omstandigheden in aanmerking genomen is het niet zodanig aannemelijk dat de bodemrechter tot onrechtmatige hinder zal concluderen, dat daarop vooruit kan worden gelopen met een verstrekkende maatregel als de gevorderde bouwstop. De gevraagde voorziening zal dan ook worden geweigerd.
4.7.
[eiser bij dagvaarding] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 639,00 aan griffierecht en € 980,00 aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening,
5.2.
veroordeelt [eiser bij dagvaarding] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.619,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2019. [1]