Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/661897 / KG ZA 19-142 MDvH/JE
Vonnis in kort geding van 9 mei 2019
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 19 februari 2019,
advocaat mr. C. Ravesteijn te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
niet verschenen,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
5.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK STAANDE EN GELEGEN TE ( [postcode] ) [plaats onroerende zaak] AAN DE [adres],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK STAANDE EN GELEGEN TE ( [postcode] ) [plaats onroerende zaak] AAN DE [adres],
van wie zijn verschenen
[naam verschenen verblijvende 1],
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
[naam verschenen verblijvende 2],
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
gedaagden.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
Op 4 maart 2019 heeft een mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden, waarna de zaak pro forma is aangehouden. Hierna heeft mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, zich verschoond. Vervolgens heeft een behandeling van de zaak plaatsgevonden ter zitting van 11 maart 2019, ten overstaan van mr. R.A. Dudok van Heel. Tegen de niet verschenen gedaagde is verstek verleend. Ter zitting van 4 en van 11 maart 2019 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagden] hebben hun standpunt doen toelichten aan de hand van een pleitnota. Vervolgens is ter zitting van 11 maart 2019 mondeling tussenvonnis gewezen, inhoudende dat de zaak pro forma wordt aangehouden, teneinde [eiseres] in de gelegenheid te stellen haar plannen voor de door [gedaagden] bewoonde woning te concretiseren en met stukken te onderbouwen. [eiseres] heeft op 5 april 2019 stukken ingediend en [gedaagden] hebben daarop gereageerd bij brief van mr. Uppal van 19 april 2019. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
Ter zitting van 11 maart 2019 waren voor zover van belang aanwezig:
- [eiseres] en [naam overledene] (haar dochter) met mr. Ravesteijn;
- [naam verschenen verblijvende 1] en [gedaagde sub 4] met mr. Rutteman;
- [gedaagde sub 2] en [naam verschenen verblijvende 2] met mr. Uppal.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is in het testament van haar op [overlijdensdatum] overleden vader, [naam overledene] , benoemd tot enige erfgenaam. Tot de nalatenschap behoort de vrijstaande woning gelegen op een perceel eigen grond van 2130 m2 aan de [adres] , te ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna te noemen: het pand en het perceel).
2.2.
In 1990 heeft de zoon van [naam overledene] , [naam zoon] , het perceel in eigendom verworven. Het pand werd vanaf 2002 niet meer door [naam zoon] bewoond en het is in 2003 gekraakt.
2.3.
[naam overledene] heeft het perceel met het pand op 4 maart 2016 (in gekraakte toestand) gekocht van zijn zoon.
2.4.
In een kortgedingvonnis van deze rechtbank van 5 oktober 2017 is een vordering van [naam overledene] tot ontruiming afgewezen. Dat vonnis is in een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 26 juni 2018 bekrachtigd.
2.5.
[eiseres] woont samen met haar 26-jarige dochter in een sociale huurwoning in [woonplaats] .
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – [gedaagden] te veroordelen:
I. het perceel met alle daarin vanwege hen aanwezige goederen en personen te verlaten met afgifte aan [eiseres] van alle sleutels en al hetgeen tot het pand behoort, ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, op straffe van een dwangsom;
II. voor het geval zij niet vrijwillig en volledig voldoen aan het onder I. gevorderde, de kosten van de ontruiming aan [eiseres] te voldoen;
III. in de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Als onbetwist staat vast dat [gedaagden] zich zonder recht of titel in het pand bevinden, waarmee zij onrechtmatig handelen jegens [eiseres] . Een ontruimingsvordering in kort geding is evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.2.
In het mondeling tussenvonnis van 11 maart 2019 is overwogen dat de plannen van [eiseres] onvoldoende duidelijk waren en dat zij nog een termijn zou krijgen om haar plannen nader te concretiseren en met stukken te onderbouwen.
4.3.
[eiseres] heeft op 5 april 2019 een ondertekende opdrachtbevestiging voor renovatie- en verbouwingswerkzaamheden ingediend, een bouwkostenoverzicht en foto’s en tekeningen die door de aannemer zijn gebruikt. Zij heeft deze stukken niet voorzien van een toelichting.
4.4.
In de dagvaarding heeft [eiseres] over haar plannen – kort weergegeven – het volgende gesteld. [eiseres] krijgt steeds meer moeite met de trappen naar de tweede etage van haar huurwoning en wenst te verhuizen naar een woning die gelijkvloers is of een lift heeft. Het is daarnaast moeilijk om woonruimte te vinden waar ook haar dochter kan wonen. [eiseres] wenst daarom het pand te betrekken, nadat ze dit heeft laten indelen in twee wooneenheden; één voor haarzelf en één voor haar dochter. [eiseres] bevindt zich in een gecompliceerde afwikkeling van de nalatenschap. Rechten van vruchtgebruik moeten worden gevestigd, legaten uitgevoerd en legitieme porties afgewikkeld. Ook heeft [eiseres] een juridische procedure gevoerd tegen een vruchtgebruiker, van wie zij verdere procedures verwacht. De financiële gevolgen daarvan zijn onduidelijk en zijn door [eiseres] begroot op € 600.000,-. Als de vordering wordt toegewezen moet het voor haar mogelijk zijn een hypotheek te verkrijgen op het pand, die mede zou kunnen dienen om de nalatenschap financieel op de juiste wijze af te handelen en renovaties aan het pand te doen uitvoeren, aldus steeds [eiseres] .
4.5.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat de plannen die [eiseres] heeft gepresenteerd in de op 5 april 2019 overgelegde stukken niet voldoen aan de eerder in de procedure door haar gestelde woonbehoeften, zodat feitelijk sprake is van een nieuw plan. [gedaagden] menen dat het hier mogelijk gaat om een schijnconstructie. Volgens [gedaagden] is daarnaast niet aannemelijk dat [eiseres] een ingrijpende verbouwing kan bekostigen. Ook is, gelet op haar leeftijd, niet aannemelijk dat zij daarvoor en voor de afwikkeling van de nalatenschap een hypotheek zal kunnen krijgen. [gedaagden] hebben verder aangevoerd dat niet aannemelijk is dat [eiseres] haar sociale huurwoning zal opgeven, voordat duidelijk is hoe de nalatenschap wordt afgewikkeld, hetgeen lange tijd kan duren.
4.6.
Geoordeeld wordt dat [eiseres] er niet in is geslaagd met het overleggen van de stukken de bestaande onduidelijkheden over haar plannen in voldoende mate weg te nemen. Zoals door [gedaagden] is aangevoerd, voorzien de verbouwingsplannen niet in twee aparte wooneenheden en is de woning ook niet gelijkvloers of voorzien van een lift, terwijl [eiseres] eerder heeft gesteld dit nodig te hebben. Daarnaast heeft mr. Ravesteijn ter zitting van 11 maart 2019 verklaard dat bij het bezoek aan het pand een paar dagen vóór die zitting, waarbij ook een aannemer aanwezig was, was gebleken dat er brand- en instortingsgevaar is en dat het pand in zodanig slechte staat is dat het niet op korte termijn zo te renoveren is dat het bewoond kan worden. Gelet op het voorgaande kan, zonder nadere toelichting, die zoals hiervoor is overwogen, geheel ontbreekt, onvoldoende worden beoordeeld of de plannen die blijken uit de opdrachtbevestiging realistisch zijn en op korte termijn daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd. Ook is onduidelijk hoe de verbouwingsplannen van [eiseres] zich verhouden tot de door haar voor de zitting van 4 maart 2019 overgelegde overeenkomst met [naam beheerder pand] voor tijdelijk beheer van het pand vanaf 4 april 2019. Verder heeft [eiseres] haar ter zitting van 11 maart 2019 ingenomen stelling dat zij uit de nalatenschap voldoende liquide middelen tot haar beschikking heeft om de verbouwing te bekostigen – welke stelling in het licht van het in de dagvaarding gestelde vragen oproept – niet nader (met stukken) onderbouwd. Ook voor [eiseres] is, zo heeft zij verklaard, immers op dit moment nog onduidelijk op welke termijn de nalatenschap zal zijn afgewikkeld en welke financiële gevolgen dit zal hebben. Derhalve is ook om die reden thans onvoldoende zeker of de verbouwingsplannen daadwerkelijk op korte termijn zullen worden uitgevoerd. En zonder uitvoering van de in de opdrachtbevestiging opgenomen (of andere) renovatieplannen is het voor [eiseres] – zoals zij zelf stelt – niet mogelijk om in het pand te gaan wonen.
4.7.
Op grond van het voorgaande kan op dit moment niet worden uitgesloten dat de ontruiming van het pand tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. [eiseres] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding
tot heden aan de zijde van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 4] en [naam verschenen verblijvende 1] tot op heden begroot op
– € 297,= aan griffierecht en
– € 980,= aan salaris advocaat;
tot heden aan de zijde van [gedaagde sub 2] en [naam verschenen verblijvende 2] tot op heden begroot op
– € 81,= aan griffierecht en
– € 980,= aan salaris advocaat;
en aan de zijde van de niet verschenen gedaagden begroot op nihil,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2019. [1]