ECLI:NL:RBAMS:2019:4793

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7858183 KK EXPL 19-617

vonnis van: 4 juli 2019

func.: 904

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de naamloze vennootschap Van Lanschot N.V.

gevestigd te 's-Hertogenbosch

eiseres

nader te noemen: Van Lanschot

gemachtigde: mr. J.H. Meerburg

t e g e n

de besloten vennootschap CBRE DOF Custodian B.V.

gevestigd te Schiphol

gedaagde

nader te noemen: CBRE

gemachtigde: mr. F.C. Borst

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 24 juni 2019, met producties, heeft Van Lanschot een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 27 juni 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Van Lanschot verschenen de heren [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door de gemachtigde. CBRE is verschenen bij de heren [naam 5] , [naam 6] en [naam 7] (ABC Nova), vergezeld door de gemachtigde. CBRE heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Van Lanschot is een bankinstelling, die zich toelegt op
private banking merchant bankingen
asset management.

1.2.

CBRE is eigenaar van het WTC complex in Amsterdam.

1.3.

Van Lanschot huurt met ingang van 4 januari 2002 de E-toren van het World Trade Center (WTC), alsmede bedrijfsruimte in de D-toren en parkeerplaatsen in de onder het WTC gelegen parkeergarage, van CBRE.

1.4.

Op de tussen partijen geldende schriftelijke huurovereenkomst kantoorruimte zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (Model ROZ juli 2003) van toepassing. In die algemene bepalingen (hierna: de algemene bepalingen) is het volgende bepaald, voor zover hier van belang:
“(…)
14.2 Als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde zal hij huurder een renovatievoorstel doen. (…)
14.3 Onder renovatie wordt verstaan (gedeeltelijke) sloop, vervangende nieuwbouw, toevoegingen en veranderingen van het gehuurde of van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

14.4

Het gestelde in artikel 7:220 lid 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.
(…)”

In bijlage 9 bij de huurovereenkomst, ‘Afwijkingen van en aanvullingen op de Algemene Bepalingen (AB)’ genaamd, zijn partijen onder v het volgende overeengekomen:
v.In plaats van de tweede zin van artikel 13.7 AB geldt het volgende: “Indien verhuurder

werkzaamheden in of aan het gehuurde dient of wenst uit te voeren zal hij daarover tijdig met huurder overleg voeren zodat de betreffende werkzaamheden op voor de huurder minst bezwarende wijze kunnen worden uitgevoerd. Indien de werkzaamheden betrekking hebben op ruimten in het gehuurde die voor de bedrijfsvoering van huurder van vitaal belang zijn en derhalve essentieel (zoals, maar daartoe niet beperkt, de dealing-room) of gevolgen hebben voor huurder vitale en derhalve essentiële bedrijfsprocessen kan huurder van verhuurder eisen dat die werkzaamheden buiten kantooruren danwel in het weekend worden uitgevoerd. Daaraan eventueel voor verhuurder verbonden meerkosten zijn voor rekening van verhuurder.”.

1.5.

CBRE heeft opdracht gegeven aan CBRE DOF Development B.V. (hierna: CBRE DOF) om
Tower Tente realiseren in het WTC. CBRE DOF heeft daartoe een aanneemovereenkomst met Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling Speciale Projecten B.V. (hierna: Ballast Nedam) gesloten. ABC Nova treedt op als adviseur in het renovatieproces.

1.6.

De bouw van
Tower Tenis een complex binnenstedelijk herontwikkelingsproject dat de renovatie van 17.000 m2 en een uitbreiding met 32.000 m2 van het WTC omvat.

1.7.

Begin 2016 heeft CBRE Van Lanschot op de hoogte gesteld van het voornemen om de - naast de door Van Lanschot gehuurde E-toren gelegen - D-toren te gaan renoveren en uit te breiden.

1.8.

Bij brief van 11 oktober 2017 heeft CBRE Van Lanschot geschreven, voor zover hier van belang:
“(…)
Kantoor in toren EDe overlast als gevolg van de realisatie van Project voor de kantoorruimte in Toren E zal naar onze inschatting beperkt blijven. De realisatie van de uitbreiding zal niet zonder enige vorm van overlast kunnen plaatsvinden maar er zal geen wezenlijke aantasting van het huurgenot plaatsvinden. Dit geldt voor alle kantoorruimte in toren E.
Kantoor in Toren DVoor de kantoorruimte in Toren D ligt dat anders. De uitbreidingswerkzaamheden zullen zonder meer een wezenlijke invloed hebben op het huurgenot van deze ruimte. Op voet van het bepaalde in artikel 14 van de algemene bepalingen geldt dat wij in beginsel gerechtigd zijn de voorgenomen uitbreiding uit te voeren. In dat kader willen wij u dan ook graag een redelijk voorstel doen.
(…)”

1.9.

Bij e-mail van 6 maart 2018 heeft ABC Nova Van Lanschot een zogenaamd Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatieplan (hierna: BLVC plan) toegezonden met het verzoek dat te beoordelen.

1.10.

Van Lanschot heeft hierop bij e-mail van 17 april 2018 als volgt gereageerd, voor zover hier van belang:

“(…)
Van Lanschot is er zich van bewust dat de aankomende werkzaamheden overlast met zich meebrengen maar wil dat dit tot een minimum beperkt wordt. Van Lanschot verwacht de meeste overlast tijdens de eerste fase, de zogenaamde onderbouw werkzaamheden. Ervaring tijdens eerdere werkzaamheden (Stibbe, AKZO) bevestigd (sic, ktr) dit beeld. Geluid en trillingen worden als zeer onprettig en bij sommige medewerkers als angstig ervaren. We begrijpen dat deze werkzaamheden doorgang moeten vinden maar wil (sic, ktr) hier wel graag grondig en tijdig over geïnformeerd worden. Van Lanschot stelt voor om wekelijks (donderdagochtend) per mail een overzicht te ontvangen waarin precies vermeld staat at de werkzaamheden voor de aankomende week zijn en wat de verwachte overlast is. Dit geeft ons de gelegenheid om te bepalen wat we intern communiceren.
(…)”

1.11.

Bij e-mail van 14 mei 2018 heeft ABC Nova Van Lanschot het definitieve BLVC plan toegezonden. In het plan is het volgende vermeld, voor zover hier van belang:

1.12.

Bij brief van 21 december 2018 schrijft Van Lanschot CBRE het volgende, voor zover hier van belang:

“(…)

De overlast die wij thans ervaren is niet aanvaardbaar en tast in flinke mate ons huurgenot aan. Wij verzoeken u om onmiddellijk al die maatregelen te treffen om de (geluids- en trillings)overlast weg te nemen of tenminste tot een aanvaardbaar niveau te verminderen.
(…)”

1.13.

Bij e-mails van 11 en 12 maart 2018 heeft Van Lanschot CBRE laten weten dat de overlast onacceptabel is.

1.14.

Bij e-mail van 25 maart 2018 heeft ABC Nova Van Lanschot namens CBRE het volgende bericht, voor zover hier van belang:
“(…)
Afgelopen donderdag 21/3 hebben we een test gehouden van de aangebrachte geluidswand. We hebben hierin gekeken of het geluidsniveau van het hakken van de dekvloeren hiermee tot een voor VLK aanvaardbaar niveau gereduceerd kon worden. Hieruit kwam naar voren dat dat niet gelukt is. Gegeven het feit dat de kritieke planning van de bouw hiermee niet in gevaar komt, hebben wij daarom besloten om als uitgangspunt aan te houden dat het restant van de dekvloeren op de zaterdagen gesloopt zal worden, ook het loshakken van de restanten wordt ook op de zaterdagen meegenomen.
(…)”

1.15.

De sloop van de dekvloeren heeft nadien uitsluitend op zaterdagen plaatsgevonden en is in februari 2019 afgerond.

1.16.

In de maanden maart tot en met mei 2019 heeft er overleg plaatsgevonden tussen Van Lanschot en CBRE/ABC Nova over de overlast die Van Lanschot ervaarde van de renovatiewerkzaamheden. Dit heeft ertoe geleid dat partijen eind mei 2019 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten over onder meer het verplaatsen van de dealingroom van Van Lanschot op kosten van CBRE. In die vaststellingsovereenkomst is het volgende opgenomen, voor zover hier van belang:
“(…)

1.1

Voor de verplaatsing van de dealingroom naar een alternatieve locatie in het (sic, ktr) E-toren van het WTC complex op de Amsterdam Zuidas zal Verhuurder aan Huurder een eenmalige cash bijdrage voldoen van EUR 200.000 (incl. BTW). Deze bijdrage wordt door Verhuurder betaald binnen vijf werkdagen na ondertekening van deze Overeenkomst door Huurder.

1.2

De verplaatsing van de dealingroom door Huurder wordt met spoed in werking gesteld (…) en beide Partijen spannen zich in om de doorlooptijd van de verplaatsing van de dealingroom zo kort mogelijk te laten zijn. (…) Partijen zullen dit verder bespreken en onderzoeken. (…)

1.3

Vanaf het moment van verplaatsing van de dealingroom medewerkers (sic, ktr) ontvangt Huurder een huurkorting (…) van EUR 16.666 per maand (exclusief BTW).

(…)

2.1

De onder 1.1 genoemde vergoeding en onder artikel 1.3 genoemde huurkorting zijn uitsluitend bedoeld als vergoeding voor de overlast en hinder die Huurder tot aan de verplaatsing van de dealingroom heeft ervaren en ervaart en ter dekking van de door haar in dat verband gestelde schade. Gegeven de ervaringen tot nu toe gaan Partijen er vanuit dat met en na de verplaatsing van de dealingroom geen wezenlijke overlast en hinder in de dealingroom meer zal worden ervaren door Huurder met betrekking tot de werkzaamheden in het kader van de realisatie van Tower Ten.

2.2

Door voldoening van de genoemde vergoeding en verlening van de voornoemde huurkorting wordt Verhuurder door Huurder finaal gekweten in verband met de geleden en tot aan de verplaatsing eventueel nog te lijden schade door de overlast en hinder in de dealingroom en de kosten van verplaatsing van de dealingroom en doet Huurder volledig en onherroepelijk afstand van alle verdere aanspraken ter zake a) de overlast en hinder in de dealingroom op de huidige locatie en b) de verplaatsing van de dealingroom.

(…)”

1.17.

Van Lanschot heeft op 17 juni 2019 de dealingroom verplaatst naar de tweede verdieping (level 3) van de E-toren.

1.18.

Op 20 en 21 juni 2019 heeft Van Lanschot ernstige overlast ervaren van de renovatiewerkzaamheden in de dealingroom en op de verdiepingen 1 t/m 5 van de E-toren.

1.19.

Bij e-mail van 21 juni 2019 heeft Van Lanschot CBRE het volgende geschreven, voor zover hier van belang:
“(…)

Meerdere medewerkers hebben vanochtend aangegeven dat ze vannacht niet hebben kunnen slapen doordat ze het urenlange gedreun nog steeds hoorden.
Ook vanochtend geven medewerkers aan dat het eindeloze gedreun tot irritatie en boosheid leidt en dat de werkzaamheden hieronder leiden. Ik wil je nogmaals vragen om
welmet ons in gesprek te gaan over het verplaatsen van deze werkzaamheden naar buiten werktijd. We kunnen niet accepteren dat we op een A-locatie huren en dat onze business en medewerkers schade ondervinden en dat jullie nier bereid zijn om naar een structurele oplossing te zoeken. Ook in het licht van het signaal van gisteren dat er wellicht nog meer forse overlast zal volgen.
(…)”

1.20.

CBRE DOF heeft een bouwvergunning om de sloop- en bouwwerkzaamheden uit te voeren van maandag tot en met zaterdag van 7:00 uur tot 19:00 uur. In overleg met Van Lanschot is er ontheffing gevraagd om te mogen werken van 19:00 tot 23:00 uur, maar deze ontheffing is geweigerd. CBRE DOF heeft tegen deze beslissing bezwaar aangetekend, maar op dat bezwaar is door de gemeente nog niet beslist.

1.21.

De door de werkzaamheden veroorzaakte geluidsoverlast wordt dagelijks gemeten en blijft binnen de grenzen van het Bouwbesluit (daggemiddelde van 80 decibel). Het Bouwbesluit kent geen normeringen voor trillingen.

1.22.

De renovatiewerkzaamheden duren naar verwacht tot 2023. Volgens een opgaaf van Ballast Nedam zullen er nog 62 constructieve sloopdagen plaatsvinden en is het de verwachting dat die werkzaamheden in oktober 2020 zullen zijn afgerond.

1.23.

Het aanvankelijke tweewekelijkse overleg tussen Van Lanschot en ABC Nova over de werkzaamheden vindt inmiddels op wekelijkse basis plaats.

Vordering

2. Van Lanschot vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kosten rechtens:

2.1.

primaireen gebod aan CBRE om de constructieve (sloop)werkzaamheden aan het WTC te Amsterdam buiten reguliere kantoortijden uit te (doen) voeren en
subsidiaireen gebod aan CBRE om de constructieve (sloop)werkzaamheden aan het WTC te Amsterdam te (doen) stoppen, totdat zij in overleg met Van Lanschot een bindende planning met bindende afspraken heeft vastgesteld die tegemoet komt aan het gerechtvaardigde belang van Van Lanschot om niet aan ernstige hinder blootgesteld te worden, en om zich vervolgens aan deze planning met afspraken te houden;

2.2.

zowel primair als subsidiairop straffe van een dwangsom van EUR 100.000 voor iedere dag dat CBRE niet aan dit gebod mocht voldoen.

3. Van Lanschot stelt hiertoe - kort gezegd - dat CBRE bij de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden onvoldoende rekening houdt met haar belangen. Van Lanschot realiseert zich dat zij als huurder een zekere mate van hinder dient te gedogen, maar dat geldt niet voor de onhoudbare ernstige hinder die zij thans van de werkzaamheden ondervindt. Volgens Van Lanschot levert de overlast een gebrek op onder de huurovereenkomst omdat er nagenoeg geen huurgenot is op de eerste vijf verdiepingen van de door haar gehuurde E-toren, waarin zich een van haar meest bedrijfskritische onderdelen, namelijk de dealingroom, bevindt. Daarnaast stelt Van Lanschot zich op het standpunt dat CBRE zich niet houdt aan het onder 1.11 genoemde BLVC plan, dat bindend is en als renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft te gelden. Het plan is niet realistisch en ondeugdelijk. Een redelijk voorstel zou moeten inhouden dat de onderhavige overlast gevende werkzaamheden buiten kantoortijden worden uitgevoerd, zoals dat ook onder v van bijlage 9 bij de huurovereenkomst (zie 1.4) is overeengekomen. Van Lanschot maakt aanspraak op een huurgenot dat recht doet aan het haar verstrekte plan en waar zij overeenkomstig de onder 1.11 opgenomen tabel slechts ‘enige hinder’ of ‘geen hinder’ heeft, aldus Van Lanschot.

Verweer

4. CBRE voert - samengevat - als verweer dat toewijzing van de vordering zou leiden tot een vertraging van het project met ongeveer een jaar en tot enorme schade. CBRE betwist dat het onder 1.11 genoemde BLVC plan bindend is tussen haar en Van Lanschot. Het betreft een door de gemeente goedgekeurd plan dat de aannemer nodig heeft om een zogeheten WIOR-vergunning te krijgen en is een kaderplan. CBRE heeft Van Lanschot voor de door haar in de D-toren gehuurde verdiepingen een renovatievoorstel gedaan, ter onderbouwing waarvan zij de desbetreffende huurovereenkomst heeft overgelegd, maar ontkent dat zij voor de E-toren eveneens een renovatievoorstel had moeten doen. CBRE verschaft Van Lanschot 6-wekelijkse planningen en doet er alles aan om Van Lanschot zo goed mogelijk te informeren, onder meer tijdens het wekelijkse overleg tussen Van Lanschot en ABC Nova. Ook voert CBRE aan dat zij additionele maatregelen heeft getroffen, zoals het aanbrengen van een geluidswerende wand, het uitvoeren van de sloop van de dekvloeren op zaterdagen (zie 1.15) en het verplaatsen van de dealingroom (zie de onder 1.16 genoemde vaststellingsovereenkomst). Op grond van de algemene bepalingen (zie 1.4) is CBRE gerechtigd de renovatiewerkzaamheden uit te voeren en leveren deze geen gebrek op. Wel is er sprake van een verhoogde zorgplicht, maar daaraan wordt in dit geval voldaan omdat CBRE zich ten opzichte van Van Lanschot tot het uiterste inspant om overlast en hinder te voorkomen. Van Lanschot heeft ervoor gekozen de dealingroom zelf te verplaatsen naar de tweede verdieping. Als zij daarover overleg had gevoerd met CBRE, had CBRE Van Lanschot ervan kunnen overtuigen dat zij beter voor een hogere verdieping had kunnen kiezen omdat de overlast per verdieping hoger steeds minder wordt, aldus steeds CBRE.

Beoordeling

Toets kort geding

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Van Lanschot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Nadere standpunten ter zitting

6. Ter zitting heeft Van Lanschot het petitum in die zin aangepast dat dit slechts ziet op constructieve sloopwerkzaamheden en niet op overige werkzaamheden. Ook heeft Van Lanschot het primair door haar gevorderde gebod gewijzigd in een verbod om de constructieve sloopwerkzaamheden tijdens reguliere kantooruren te laten plaatsvinden. Verder is duidelijk geworden dat de tot 20 juni 2019 ervaren overlast uitsluitend in de (voormalige locatie van de) dealingroom werd ervaren en dat deze is afgedaan door middel van de onder 1.16 genoemde vaststellingsovereenkomst. Reden voor de overlast in de dealingroom was dat deze zich buiten de E-toren bevond op een constructie van metalen palen, terwijl de dealingroom thans op de tweede verdieping van de E-toren is gevestigd. Ook heeft Van Lanschot erkend dat de door haar onder 2.8 van de dagvaarding ingenomen stelling dat er vanaf maart 2018 overlast was op de eerste vier verdiepingen van de E-toren onjuist is. De overlast in de E-toren zelf is eerst 20 juni 2019 aangevangen. CBRE heeft op haar beurt ter zitting erkend dat er sprake was van ernstige overlast op 20 en 21 juni 2019 en dat daarover richting Van Lanschot helderder gecommuniceerd had kunnen worden. Ook heeft CBRE toegezegd Van Lanschot concretere planningen te zullen overhandigen.

Renovatievoorstel E-toren

7. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het BLVC plan (zie 1.11) geen bindende afspraken jegens Van Lanschot behelst. Zoals CBRE ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt, betreft dit een globaal kaderplan tussen de gemeente en Ballast Nedam dat is opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van de nodige vergunningen. Dat Van Lanschot commentaar op het plan heeft mogen leveren maakt nog niet dat zij daarbij partij is geworden. Een en ander moet worden geplaatst in het kader van de op CBRE rustende zorg- en informatieplicht. Wel is het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zo, dat de verwachtingen die Van Lanschot van de overlast mocht hebben door de inhoud van dit plan en met name de tabel hinderplanning zijn ingevuld. Dat betekent dat zij mocht verwachten dat zij hooguit ‘enige hinder’ van de werkzaamheden zou ondervinden. Dit heeft CBRE ten aanzien van de E-toren ook als zodanig aangekondigd in haar brief van 11 oktober 2017 (zie 1.8).

8. Vaststaat dat CBRE Van Lanschot voor de door haar in de D-toren gehuurde verdiepingen een door Van Lanschot geaccepteerd renovatievoorstel heeft gedaan. Dat CBRE gehouden was om Van Lanschot ook ten aanzien van de E-toren een dergelijk voorstel te doen, is in dit geding niet voldoende aannemelijk geworden. In artikel 14.4 van de tussen partijen algemene bepalingen (zie 1.4) is vermeld dat het gestelde in artikel 7:220 lid 1 t/m 3 BW niet van toepassing is, terwijl de verplichting als opgenomen in artikel 14.2 van de algemene bepalingen is toegespitst op renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde zelf (de E-toren), waarvan in dit geval geen sprake is (de D-toren). Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geldt hetzelfde voor de bepaling v. van bijlage 9 bij de huurovereenkomst (zie 1.4), nu daarin ook van werkzaamheden in of aan het gehuurde wordt gesproken. De kans dat de bodemrechter CBRE op grond van die bepaling zal veroordelen de werkzaamheden buiten kantoortijden uit te voeren, lijkt dermate gering dat het niet gerechtvaardigd is daar in kort geding op vooruit te lopen.

Gebrek

9. Vervolgens dient te worden beoordeeld of de overlast die Van Lanschot ondervindt kwalificeert als een gebrek, waarbij het gaat om de overlast vanaf 20 juni 2019 (zie onder 6) omdat partijen het erover eens zijn dat zij met betrekking tot de overlast van daarvoor sluitende afspraken hebben gemaakt (zie de vaststellingsovereenkomst - 1.16).

10. De kantonrechter is voorshands met Van Lanschot van oordeel dat de onder 9 bedoelde kwalificatie niet is uitgesloten in artikel 14.4 van de algemene bepalingen (zie 1.4). Daarin wordt immers uitsluitend vermeld dat renovatie en onderhoudswerkzaamheden geen gebrek opleveren, maar dat is iets anders dan de overlast die een huurder van die werkzaamheden ondervindt indien deze het gevolg is van het nalaten van het treffen van redelijke voorzorgsmaatregelen door CBRE.

11. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ten aanzien van overlast door werkzaamheden heeft de Hoge Raad in zijn (nog onder oud recht gewezen) arrest van 7 december 2001 (NJ 2002, 26) - kort gezegd - geoordeeld dat herstel- en renovatiewerkzaamheden van objecten in de woon- en werkomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en de nadelige gevolgen daarvan in beginsel moeten worden gedragen door degene die daardoor als omwonende toevallig getroffen wordt, maar dat op de veroorzaker van die nadelige gevolgen wel een verhoogde zorgplicht rust om de door de werkzaamheden veroorzaakte hinder en overlast binnen de redelijke grenzen te voorkomen en te beperken.

12. Alhoewel CBRE moet worden toegegeven dat zij diverse maatregelen heeft getroffen om aan haar verhoogde zorgplicht jegens Van Lanschot te voldoen, acht de kantonrechter aan de hand van de door Van Lanschot overgelegde videobeelden voldoende aannemelijk geworden dat zij die plicht ten aanzien van de werkzaamheden op 20 en 21 juni 2019 heeft geschonden. Op die beelden is te zien en te horen dat er sprake is van dermate ernstige trillingen en geluidshinder op de onderste verdiepingen van de E-toren, dat daar op dat moment niet of nauwelijks viel te werken. Dat de geluidsoverlast binnen de toegestane normen van het Bouwbesluit viel, doet - mede gelet op de omstandigheid dat vooral de trillingen als zeer hinderlijk worden ervaren en daarvoor geen normen bestaan - daaraan niet af. Zoals ter zitting ook met partijen besproken, dient CBRE Van Lanschot bij dergelijke werkzaamheden tijdig en duidelijk te waarschuwen, zodat Van Lanschot daarmee rekening kan houden en zelf maatregelen kan treffen, bijvoorbeeld door haar medewerkers te verzoeken thuis te werken. Onbegrijpelijk is dat partijen op maandag 17 juni 2019 met elkaar over de overlast hebben gesproken en dat CBRE Van Lanschot niet in de hiervoor bedoelde zin heeft gewaarschuwd voor de sloopwerkzaamheden die een paar dagen later zouden plaatsvinden. Een duidelijke communicatie en planning hoort bij de verhoogde zorgplicht van CBRE en door na te laten Van Lanschot duidelijk te waarschuwen heeft CBRE niet aan die zorgplicht voldaan. Daarmee is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor zij niet het huurgenot heeft wat zij mocht verwachten (zie onder 10 en 11). De kantonrechter betrekt bij haar - voorlopig - oordeel dat Van Lanschot van CBRE huurt op een A-locatie op de Zuidas tegen een huurprijs van circa € 5 miljoen per jaar.

13. Dat aannemelijk is dat sprake is van een gebrek maakt nog niet dat de vordering van Van Lanschot kan worden toegewezen. Mede gelet op de korte duur van de overlast (vanaf 20 juni 2019), zal de kantonrechter daartoe niet overgaan. Nog daargelaten dat onvoldoende duidelijk is dat dit uitvoerbaar is, zou toewijzing van de primaire vordering betekenen dat er uitsluitend nog op zaterdagen gesloopt kan worden. Dit heeft niet alleen voor CBRE maar ook voor betrokken en omwonende derden dermate verstrekkende gevolgen (vertraging van het bouwproject en schade), dat de aard van het gebrek (onvoldoende duidelijke communicatie over de te verwachten overlast) een dergelijke veroordeling niet rechtvaardigt. De subsidiaire vordering acht de kantonrechter onvoldoende concreet om te kunnen toewijzen. Het risico op executieproblemen zou daarmee te groot worden. De kantonrechter gaat er echter wel vanuit dat CBRE de door haar ter zitting gedane toezeggingen zal nakomen, omdat zij daartoe - zoals hiervoor is overwogen - gehouden is. Het gaat daarbij in de eerste plaats om heldere communicatie, bij voorkeur door CBRE zelf (in de persoon van de heer [naam 5] ), en verder om een kortere termijn planning waarvan een eventuele bijstelling zodra mogelijk door CBRE aan Van Lanschot wordt gecommuniceerd.

Proceskosten

14. In de omstandigheid dat beide partijen - boven de streep - deels in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.