ECLI:NL:RBAMS:2019:5008

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7774283 KK EXPL 19-511

vonnis van: 10 juli 2019

func.: 560

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

t e g e n

1. [gedaagde sub 1]nader te noemen: [gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]nader te noemen: [gedaagde sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

gemachtigde: mr. M. Zwennes

Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagden] genoemd.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Rochdale heeft bij dagvaarding van 22 mei 2019, met producties, een voorziening gevorderd.

[gedaagden] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling op voorhand bij brief van 29 mei 2019 producties overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft op 24 juni 2019 plaatsgevonden. Voor Rochdale is verschenen [medewerker] , vergezeld door de gemachtigde en mr. L. Hennink. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in persoon verschenen bijgestaan door hun gemachtigde en mr. P. Schouten. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht – mr. Zwennes mede aan de hand van een pleitnota - en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. In dit geding wordt uitgegaan van het volgende:

1.1.

Rochdale is een woningbouwvereniging die overwegend sociale huurwoningen verhuurt in Amsterdam. Toewijzing van sociale huurwoningen vindt plaats via een bepaald systeem, waarbij rekening wordt gehouden met de inschrijfduur in de gemeente Amsterdam. Als een gegadigde voor een huurwoning een andere huurwoning in Amsterdam achterlaat, wordt die aangemerkt als “doorschuiver”. De gemiddelde inschrijfduur om voor een sociale huurwoning in Amsterdam in aanmerking te komen is op dit moment ruim 15 jaar.

1.2.

[gedaagden] zijn vluchtelingen uit [land] . Zij hebben drie kinderen, in de leeftijd van 2, 6 en 7 jaar oud. Op 19 april 2011 is aan hen asiel verleend in Nederland. De eerste vier jaar hebben zij in een AZC-woning in [vestigingsplaats] gewoond, waarna zij zelfstandig in [vestigingsplaats] zijn gaan wonen. Zij hebben die woning toegewezen gekregen via het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (hierna: COA).

1.3.

[gedaagden] wilden verhuizen naar Den Haag of Amsterdam omdat daar meer werk te vinden was. Via een familielid zijn zij in contact gekomen met [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), die zou kunnen bemiddelen bij het vinden van een geschikte huurwoning. Voor de bemiddeling hebben [gedaagden] een bemiddelingsovereenkomst met [bedrijf] gesloten en aan [bedrijf] € 1.500,00 betaald.

1.4.

[gedaagde sub 1] heeft de inloggegevens van zijn e-mailaccount en Woningnet aan [bedrijf] gegeven.

1.5.

Begin 2018 is de woning aan het adres [adres 1] vrijgekomen voor verhuur. Om huurders te kunnen laten reageren om in aanmerking te komen voor een huurwoning bedient Rochdale zich van Woningnet. Via Woningnet is op deze woning gereageerd.

1.6.

Vervolgens zijn de volgende documenten/gegevens aan Rochdale en/of Woningnet verstrekt:

 een verklaring, gedateerd 9 april 2018, die is ondertekend door [verhuurder] , waarin is vermeld dat [gedaagde sub 1] huurder is van de woning aan de [adres 2] ;

 een huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [gedaagde sub 1] met betrekking tot de woning aan de [adres 2] ;

 een uittreksel uit de Basisregistratie Personen, waarin is vermeld dat [gedaagde sub 1] sinds 6 juni 2007 zijn ingeschreven op het adres [adres 2] ;

 een inkomensverklaring van [gedaagde sub 1] .

1.7.

Op 28 april 2018 hebben [gedaagden] met Rochdale een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres 1] .

1.8.

Begin 2019 heeft Rochdale een lijst ontvangen van woningen die mogelijk zijn verhuurd op basis van valse documenten. Rochdale heeft vervolgens een onderzoek ingesteld en een uittreksel van de BRP opgevraagd.

1.9.

Op 1 april 2019 heeft Rochdale een bezoek gebracht aan [gedaagden] en medegedeeld dat de woning aan [gedaagden] is toegewezen op basis van valse gegevens en dat zij op basis van de juiste gegevens niet voor de woning in aanmerking zouden zijn gekomen. Rochdale heeft voorgesteld een langere opzegtermijn in acht te nemen als [gedaagden] de huurovereenkomst zouden opzeggen.

1.10.

Bij brief van 10 april 2019 heeft Rochdale aan [gedaagden] geschreven dat zij de huurovereenkomst met Rochdale moeten opzeggen en dat zij daarbij een opzegtermijn van één maand in acht moeten nemen. [gedaagden] hebben daar geen gehoor aan gegeven.

1.11.

Per brief van 11 april 2019 heeft mr. Zwennes namens [gedaagden] aan Rochdale bericht dat de huurovereenkomst via bemiddeling door [bedrijf] tot stand is gekomen en dat zij niet hebben geweten dat [bedrijf] documenten zou vervalsen. Zij hebben aan die vervalsingen part noch deel gehad en konden dat ook niet vermoeden. Zij zijn van de woning afhankelijk en zijn bereid om samen met Rochdale op te treden tegen de fraudeurs.

1.12.

Bij brief van 2 mei 2019 heeft mr. Visser namens Rochdale aan [gedaagden] bericht dat Rochdale de huurovereenkomst vernietigt op grond van bedrog en/of dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat [gedaagden] de woning moeten verlaten.

Vordering

2. Rochdale vordert ontruiming van de woning binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van € 100,00 voor elke dag, een gedeelte daaronder begrepen, dat [gedaagden] de ontruimingsveroordeling niet nakomen, met een maximum van € 2.500,00, en als [gedaagden] met de ontruiming in gebreken blijven, deze op kosten van [gedaagden] te doen uitvoeren door de deurwaarder. Rochdale vordert daarnaast betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten en om [gedaagden] in de proceskosten te veroordelen.

3. Zij stelt daartoe – kort gezegd – dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd en dat [gedaagden] thans zonder recht of geldige titel in de woning verblijft. Volgens Rochdale is de huurovereenkomst op grond van bedrog dan wel onder invloed van dwaling tot stand gekomen. Door dan wel namens [gedaagden] zijn bij het tot stand komen van de huurovereenkomst valse gegevens verstrekt. Het gaat dan om de verhuurderverklaring, het uittreksel BRP en de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] . Op basis van de juiste gegevens waren [gedaagden] volgens het woningverdelingssysteem niet voor de woning in aanmerking gekomen en had Rochdale [gedaagden] de woning nooit aangeboden. [gedaagden] dienen de woning dan ook te ontruimen.

Verweer

4. [gedaagden] betwisten de vordering en voeren daartoe – kort gezegd – aan dat zij zelf slachtoffer zijn geworden van oplichting door het bemiddelingsbureau. [gedaagden] hebben alle stukken die noodzakelijk zijn voor het aangaan van de huurovereenkomst naar het bemiddelingsbureau opgestuurd en zij hebben zelf niets vervalst. Het bemiddelingsbureau heeft alle stukken naar Rochdale gestuurd, [gedaagden] hebben die documenten niet meer gezien. [gedaagden] wisten ook niet dat het bemiddelingsbureau documenten heeft vervalst. Zij dachten met een makelaar van doen te hebben die bemiddelde bij het vinden van woonruimte. Dat gaat in hun land van herkomst ook zo. Van bedrog kan geen sprake zijn.

5. Bij het beroep op dwaling moeten de mededelingsplicht van [gedaagden] en de onderzoeksplicht van Rochdale tegen elkaar worden afgewogen. Rochdale heeft in het geheel geen onderzoek verricht, maar blind vertrouwd op de aan hen verstrekte gegevens. Rochdale was echter op 25 april 2018 al bekend, althans dat had zij redelijkerwijs kunnen zijn, met fraude omtrent inschrijvingen via Woningnet. [gedaagden] verwijzen naar twee uitspraken van de kantonrechter in Den Haag uit 2017, die niet zijn gepuliceerd. Daarnaast verwijzen [gedaagden] naar een artikel in dagblad Trouw van 30 maart 2018, waarin over deze wijze van fraude wordt geschreven. Op basis van die kennis had Rochdale additioneel onderzoek moeten doen. Zij kan heel makkelijk de BRP raadplegen en dan had Rochdale gezien dat de gegevens niet klopten. Daar komt bij dat de juiste BRP-gegevens reeds bekend waren bij Rochdale, voordat op de huidge woning is gereageerd. [gedaagde sub 1] had immers in een eerder stadium met Rochdale gesproken over woningruil en hij heeft toen hun gegevens, waaronder hun woonadres in [vestigingsplaats] , aan Rochdale verstrekt. [gedaagden] heeft hierbij documenten overhandigd waaruit bleek dat hij niet in Amsterdam woonde.

6. Rochdale heeft daarnaast niet aannemelijk gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij bij het sluiten daarvan beschikte over de juiste gegevens. Rochdale heeft de mogelijkheid om 5% van hun woningvoorraad naar eigen inzicht te verhuren.

7. De redelijkheid en billijkheid staat volgens [gedaagden] ook een ontruiming in de weg. Een gezin wordt het huis uit gezet terwijl het daaraan geen schuld heeft en waarvoor geen alternatieven voorhanden zijn. Het belang van Rochdale, dat een voorbeeld wil stellen, is daartegenover te verwaarlozen.

8. Ten slotte betwisten [gedaagden] het spoedeisend belang.

Beoordeling

9. [gedaagden] heeft betoogd dat Rochdale geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering, maar dat betoog wordt verworpen. Gelet op de schaarste van sociale huurwoningen in Amsterdam en in het verlengde hiervan het belang voor Rochdale om zo spoedig mogelijk weer over een woning te kunnen beschikken teneinde deze ter beschikking te stellen aan woningzoekenden, is het spoedeisend belang gegeven. Rochdale kan daarom in haar vordering worden ontvangen.

10. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

11. Daarbij is voorts van belang dat bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming, in kort geding grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van een woonruimte omkleedt en daarnaast het praktisch gezien onomkeerbare karakter van een veroordeling tot ontruiming.

12. Er moet worden beoordeeld of Rochdale de huurovereenkomst met [gedaagden] op goede grond buitengerechtelijk heeft vernietigd. Rochdale heeft aan die vernietiging ten grondslag gelegd dat er sprake is van bedrog dan wel dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst.

13. Voor het aannemen van bedrog is vereist dat aan Rochdale opzettelijk onjuiste gegevens zijn verstrekt, waardoor Rochdale met [gedaagden] een huurovereenkomst is aangegaan.

14. [gedaagden] hebben erkend dat de aan Rochdale verstrekte gegevens vals zijn en dat op basis van die gegevens een huurovereenkomst tussen Rochdale en [gedaagden] tot stand is gekomen. Op basis hiervan staat vast dat opzettelijk valse gegevens zijn verstrekt en er dus sprake is van bedrog bij het aangaan van de huurovereenkomst. Uit artikel 3:44 lid 5 Burgerlijk Wetboek volgt dat indien de huurovereenkomst tot stand is gekomen door bedrog van iemand die geen partij bij de huurovereenkomst is (in dit geval het bemiddelingsbureau) Rochdale hierop geen beroep jegens [gedaagden] kan doen indien [gedaagden] geen reden hadden het bestaan van het bedrog te veronderstellen.

15. Op basis van de thans bekende feiten is niet voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] hadden moeten vermoeden dat [bedrijf] de documenten zou vervalsen. Daarvoor is redengevend dat [gedaagden] er onbetwist op hebben gewezen dat zij in een eerder stadium, bij hun verzoek aan Rochdale om woningruil, hun (niet vervalste) gegevens aan Rochdale hebben verstrekt. Ook is thans onvoldoende aannemelijk dat [gedaagden] de documenten die het bemiddelingsbureau aan Rochdale heeft verstrekt in het kader van het sluiten van de huurovereenkomst heeft gezien voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] zijn inloggegevens van zijn e-mailaccount en Woningnet aan het bemiddelingsbureau heeft gegeven is onvoldoende om te concluderen dat [gedaagden] hadden moeten aannemen dat [bedrijf] bedrog zou plegen. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagden] gelet op hun achtergrond en langdurige verblijf buiten de randstad niet of minder goed bekend verondersteld kunnen worden met de schaarste op de sociale woningmarkt in Amsterdam en de enorme wachtlijsten.

15. De tweede grondslag betreft het beroep op dwaling door Rochdale bij het aangaan van de overeenkomst. Van dwaling is sprake als een partij uitgaat van bepaalde onjuiste gegevens bij het aangaan van een overeenkomst door een onjuiste voorstelling van zaken van de andere partij. Als bij een juiste voorstelling van zaken die overeenkomst niet zou zijn gesloten, kan de overeenkomst worden vernietigd indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij de wederpartij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder de inlichting zou zijn gesloten. Anders dan bij bedrog, hoeft bij dwaling de onjuiste mededeling niet opzettelijk te zijn verricht. Met andere woorden: ook zonder dat een wederpartij een verwijt kan worden gemaakt, kan jegens haar een beroep op dwaling worden gedaan.

15. Vast staat dat de gegevens die zijn aangeleverd ten behoeve van het sluiten van de overeenkomst niet juist zijn. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd, is voldoende aannemelijk dat [gedaagden] niet in aanmerking zouden zijn gekomen voor de woning als de juiste gegevens waren verstrekt. Hun inschrijvingsduur bij Woningnet was daarvoor te kort. Dat Rochdale 5% van de huurvoorraad zelf mag verdelen is niet voldoende om te concluderen dat Rochdale op basis van de juiste gegevens zou hebben beslist om de woning aan [gedaagden] toe te kennen. Die bevoegdheid komt volledig toe aan Rochdale en er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan [gedaagden] mochten aannemen dat Rochdale in hun geval van haar discretionaire bevoegdheid gebruik zou maken om in afwijking van het toewijzingssysteem, aan hen een woning toe te kennen. Er wordt daarom vanuit gegaan dat Rochdale de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten.

15. Het feit dat niet [gedaagden] zélf de documenten en gegevens aan Woningnet dan wel Rochdale hebben verstrekt maar dat het bemiddelingsbureau dat heeft gedaan, kan [gedaagden] niet baten. [gedaagde sub 1] heeft zijn persoonlijke inloggegevens van e-mailaccount en Woningnet aan het bemiddelingsbureau verstrekt, die vervolgens op naam van [gedaagden] de stukken hebben ingediend dan wel gegevens bij Woningnet hebben ingevoerd. De informatie die (feitelijk) door het bemiddelingsbureau is verstrekt op naam van [gedaagden] moet worden aangemerkt als een inlichting die door [gedaagden] zélf is gedaan. Door [gedaagden] is niet gesteld dat Rochdale wist of behoorde te weten dat [bedrijf] feitelijk de verstrekker van de gegevens was, in welk geval op Rochdale een verzwaarde onderzoeksplicht zou hebben gerust. Dat de documenten zijn vervalst en de gegevens die bij Woningnet zijn opgegeven niet juist zijn moet in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagden] komen. Doordat zij in het geheel geen zicht hebben gehouden op het handelen van de bemiddelaar en hun inloggegevens van hun persoonlijke account hebben afgedragen, hebben zij dat risico aanvaard.

15. Rest ten slotte nog de vraag of Rochdale in de gegeven omstandigheden een beroep op dwaling toekomt. [gedaagden] hebben betoogd dat dit niet het geval is. Volgens [gedaagden] was Rochdale al op de hoogte van de juiste gegevens, omdat [gedaagde sub 1] die eerder had verstrekt in het kader van een door hem gewenste woningruil. Daarnaast hebben [gedaagden] betoogd dat Rochdale al op de hoogte had kunnen zijn van deze vorm van fraude. Dit had haar moeten bewegen tot uitgebreider onderzoek bij het aangaan van de overeenkomst.

20. De kantonrechter verwerpt het betoog van [gedaagden] dat zij naar aanleiding van de vonnissen die in 2017 door de kantonrechter in Den Haag zijn uitgesproken op de hoogte had moeten zijn van deze vorm van fraude. Dat enkele feit is onvoldoende en bovendien is ook niet vastgesteld dat Rochdale daarvan op de hoogte was. Een onderzoeksplicht brengt niet met zich mee dat bij elke potentiele huurder moet worden bekeken of door hem verstrekte gegevens niet vals zijn. Rochdale doet al onderzoek door het opvragen van verschillende documenten en zij hoeft er niet vanuit te gaan dat die documenten per definitie zijn vervalst. Dat [gedaagde sub 1] eerder met Rochdale heeft gecommuniceerd omtrent een woningruil betekent niet dat Rochdale alle gegevens van [gedaagden] in diens systeem heeft opgenomen. Een dergelijk verplichting bestaat overigens ook niet. Door [gedaagden] zijn geen (andere) aanwijzingen gesteld op grond waarvan Rochdale in dit geval fraude kon vermoeden.

21. Het verliezen van woonruimte heeft [gedaagden] grote gevolgen. Diens belangen kunnen in de gegeven omstandigheden echter niet prevaleren boven het belang van Rochdale. Dat belang is er mede in gelegen om ervoor zorg te dragen dat de toewijzing van de schaarse sociale huurwoning op een eerlijke wijze verloopt en te handhaven waar dat niet is gebeurd. De in dat verband aangevoerde omstandigheden kunnen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid evenmin dragen.

22. Gelet op het vorenstaande is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Rochdale de huurovereenkomst terecht heeft vernietigd en dat [gedaagden] daarmee zonder recht of titel in de woning verblijven. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen. Wel zal een ontruimingstermijn van vijf maanden worden gegeven, zodat [gedaagden] de gelegenheid krijgen om andere woonruimte te zoeken.

23. De gevorderde kosten voor een gedwongen ontruiming zijn voorshands niet toewijsbaar, omdat onvoldoende duidelijk is dat deze kosten werkelijk zullen worden gemaakt en van de hoogte van die kosten dan zijn. Voorts zal de dwangsom worden afgewezen, omdat Rochdale met de ontruimingsveroordeling over een executoriale titel bezit, die zij feitelijk ten uit voer kan doen leggen.

23. De buitengerechtelijke kosten zijn niet inhoudelijk weersproken en toewijsbaar.

23. Als in het ongelijk gestelde partij moeten [gedaagden] de proceskosten dragen.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] om de woning aan het adres [adres 1] uiterlijk 10 december 2019 te ontruimen en ter beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 452,60 aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op:
exploot € 102,13
salaris € 480,00
griffierecht € 121,00
-----------------
totaal € 703,13
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Pieters, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.