ECLI:NL:RBAMS:2019:5813 - Rechtbank Amsterdam - Bepaling WOZ-waarde van een kantoorpand en geschil over h...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 18/2672

uitspraak van de meervoudige kamer van 7 augustus 2019 in de zaak tussen

de besloten vennootschap [eiseres] , te [plaatsnaam] , eiseres

(gemachtigde: [naam] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

Partijen worden hierna [eiseres] en de heffingsambtenaar genoemd.

Procesverloop

Met het besluit van 31 mei 2017 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak [naam bedrijf] in [plaatsnaam] (hierna: het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 11.909.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt.

[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Met de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2018 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar, voor zover hier van belang, het bezwaar gegrond verklaard, de
WOZ-waarde verlaagd naar € 10.257.000,- en de proceskosten vergoed.

[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het beroep is behandeld op de zitting van 16 juli 2019. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , waarnemer van de gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] vergezeld door

[naam] , taxateur.

Overwegingen

Inleiding

1.
Het object betreft een kantoorpand, gebouwd in 1989 met een verhuurbaar oppervlakte van 5.947 m2. [eiseres] heeft het object vanaf 8 mei 2012 gehuurd en in gebruik genomen als hoofdkantoor. Per 1 september 2017 is het object verhuurd aan een andere huurder, [naam bedrijf] .

2. In geschil is in deze procedure de waarde van het object op de waardepeildatum
1 januari 2016. [eiseres] vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit in beroep een waarde van € 8.303.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de door hem bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde van € 10.257.000,-.

Waarderingsmethode

3.
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object in deze zaak moet worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de HWK-methode). De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen. De HWK-methode houdt in essentie in dat de waarde wordt bepaald door de
huurwaardete vermenigvuldigen met de zogenoemde
kapitalisatiefactorom zo te komen tot een waarde in het economische verkeer voor het object.

5. De bewijslast voor de juistheid van de aan het object toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. De vraag die de rechtbank in deze zaak dus (eerst) moet beantwoorden is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In de taxatie-technische onderbouwing bij het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de waarde nader gemotiveerd.

Huurwaarde

6.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurwaarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. Voor de onderbouwing van de te hanteren huurwaarde van € 164,- per m2, heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de huurovereenkomst die [naam bedrijf] vanaf 1 september 2017 voor de duur van 10 jaar met de eigenaar van het object heeft gesloten. Uit deze huurovereenkomst volgt ook dat voor de parkeerplaatsen een jaarhuur van € 2.150,- per parkeerplaats wordt betaald.

6.2.

Ondanks dat de huurovereenkomst één jaar en negen maanden na de peildatum is gesloten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar deze transactie kon gebruiken om de huurwaarde van het object te bepalen. Anders dan door [eiseres] ter zitting is betoogd, betekent het enkele feit dat het tijdsverloop tussen de huurtransactie en de waardepeildatum langer dan één jaar is, in dit geval niet dat de transactie niet bruikbaar is. Volgens de rechtbank ligt de realisatie van het huurcijfer niet te ver verwijderd van de waardepeildatum nu het gerealiseerde huurcijfer van het eigen (kantoor)pand bij uitstek bruikbaar is om de huurwaarde van het object vast te stellen. Er zijn ook geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die aan de bruikbaarheid van dit eigen transactiecijfer in de weg staan.

Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de taxatie is uitgegaan van de huurwaarde van het pand exclusief de eigen parkeerplaatsen en dat de parkeerplaatsen apart zijn gewaardeerd. De rechtbank gaat uit van de juistheid van deze stelling. Er is daarom geen aanleiding om de stelling van [eiseres] te volgen dat er bij de bepaling van de waarde van het object sprake is van een dubbeltelling van de parkeerplaatsen.

Kapitalisatiefactor

7.1.

Voor de berekening van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar de verkooptransacties van twee vergelijkingsobjecten (gelegen aan de [adres] en [adres] , beide te [plaatsnaam] ) gebruikt. De rechtbank is - met partijen – van oordeel dat deze twee objecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object. Er zijn echter geen huurcontracten van de twee vergelijkingsobjecten overgelegd. Zoals ter zitting door de heffingsambtenaar is bevestigd, is voor de bepaling van de huurwaarde van de vergelijkingsobjecten de zogenoemde getaxeerde huur berekend. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een modelmatige berekening, waarin een grote hoeveelheid gegevens van huurcontracten zijn verwerkt. Deze gegevens heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd. [eiseres] betoogt dat de manier waarop de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor heeft onderbouwd daarom onvoldoende inzichtelijk is.

7.2.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij de huurwaarde van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. Op deze manier is het voor [eiseres] niet te controleren op basis van welke gegevens de waardering tot stand is gekomen en is [eiseres] dus niet in staat om de berekening van de heffingsambtenaar verder inhoudelijk te betwisten. Hierdoor ontstaat een ongelijkwaardige procespositie van partijen en kan de rechtbank de gehanteerde kapitalisatiefactor niet volgen. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk kunnen maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen. Aan de overige argumenten van [eiseres] komt de rechtbank daarom niet meer toe.

Conclusies over de waarde

8. De volgende vraag is dan of [eiseres] de door haar voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval. [eiseres] heeft immers in het geheel geen onderbouwing gegeven voor de door haar voorgestelde waarde van € 8.303.000,-. De rechtbank volgt [eiseres] hierin dan ook niet.

9. Dit betekent dat beide partijen de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt daarom zelf - schattenderwijs - de waarde van het object voor het belastingjaar 2017 vast op € 9.800.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting moet voor dit belastingjaar in overeenstemming met deze waarde worden verminderd.

Griffierecht en proceskosten

10.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [eiseres] het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

11.
De rechtbank zal de heffingsambtenaar verder veroordelen in de door [eiseres] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;
stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2017 vast op
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting voor het belastingjaar 2017 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 338,- aan [eiseres] te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van € 1.024,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, voorzitter, mr. J.C.S. van Limburg Stirum en mr. D. Sullivan, leden, in aanwezigheid van mr. C. Pasteuning, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2019.

voorzitter

griffier

is verhinderd deze uitspraak

te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

U kunt binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam , Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .