ECLI:NL:RBAMS:2019:626

• Datum uitspraak: 30 januari 2019
• Publicatiedatum: 31 januari 2019
• Zaaknummer: C/13/658872 / KG ZA 18-1350
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.J. Beukenhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning door een verhuurster tegen drie huurders in kort geding

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam op 30 januari 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een verhuurster en drie huurders. De verhuurster, eiseres, vorderde dat een van de huurders, [gedaagde sub 3], de woning zou verlaten, terwijl de andere twee huurders, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], in het geding betrokken waren. De eiseres stelde dat de huurders zonder recht of titel in de woning verbleven, omdat zij niet als medehuurder in de huurovereenkomst stonden. De huurders voerden verweer en stelden dat er een mondelinge overeenkomst bestond met de vertegenwoordiger van de verhuurster, waardoor zij recht hadden op bewoning.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de vordering tot ontruiming van [gedaagde sub 3] toewijsbaar was, omdat hij pas in januari 2018 in de woning was komen wonen en geen schriftelijke toestemming had verkregen van de verhuurster. Voor [gedaagde sub 2] werd de vordering afgewezen, omdat niet voldoende aannemelijk was dat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. De rechter verbood [gedaagde sub 1] om de woning zonder toestemming van de verhuurster in gebruik te geven of onder te verhuren aan derden, met uitzondering van [gedaagde sub 2]. De proceskosten werden verrekend, waarbij iedere partij de eigen kosten droeg.

De uitspraak benadrukt het belang van schriftelijke overeenkomsten in huurrelaties en de noodzaak voor huurders om toestemming te vragen voor bewoning door derden. De rechter heeft de belangen van de verhuurster afgewogen tegen de rechten van de huurders, waarbij de spoedeisendheid van de situatie voor de verhuurster leidend was in de beslissing.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningen rechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/658872 / KG ZA 18-1350 AB/MAH

Vonnis in kort geding van 30 januari 2019

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats ] ,

eiseres bij dagvaarding van 7 januari 2019
advocaat mr. E.M. de Bie te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats ] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats ] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats ] ,

gedaagden,
in persoon verschenen.

Eiseres zal hierna ook verhuurster worden genoemd en gedaagden ook afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

1. De procedure

Eiseres heeft ter zitting van 16 januari 2019 gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. De door [gedaagde sub 1] op 15 januari 2019 ingediende vordering in reconventie is niet in behandeling genomen, omdat zonder advocaat geen eis in reconventie kan worden ingesteld (artikel 7.1 Procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie). Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Aanwezig waren:

- aan de zijde van eiseres: [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , met mr. Jansen; en

- aan de zijde van gedaagden: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

2. De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 maart 2011 de woning [adres] . In de huurovereenkomst van 8 maart 2011 is vermeld als
- verhuurder: makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar] ) namens eigenaar [eigenaar] ,

- huurders: [gedaagde sub 1] en [naam 4] .
De overeenkomst is ondertekend door [makelaar] , [gedaagde sub 1] en [naam 4] .

2.2.

Op 30 oktober 2013 heeft [gedaagde sub 1] aan [makelaar] gemaild dat [naam 4] per direct niet meer op de [adres] woont en dat [gedaagde sub 1] dus per november 2013 de enige hoofdhuurder zal zijn. Daarnaast vraagt [gedaagde sub 1] in de mail om een oplossing voor rotte en lekkende kozijnen en andere mankementen aan de woning. Daarop heeft [makelaar] hem de volgende dag geantwoord:
“We hebben uw mail doorgestuurd naar de huiseigenaar. Er wordt aan gewerkt.”.

2.3.

Na het overlijden van [eigenaar] op 7 februari 2015 is de eigendom van de woning overgegaan op eiseres, zijn echtgenote. Zij kreeg vier dagen later een herseninfarct; sindsdien houdt [naam 2] , de echtgenoot van haar dochter

[naam 3] , zich bezig met het onderhoud van het pand waarin de woning zich bevindt. De andere dochter, [naam 1] , doet sinds enig moment in 2015 de administratie van het pand.

2.4.

Op 13 augustus 2018 heeft de gemeente aan eiseres het voornemen gestuurd om een boete van € 6.000 op te leggen, omdat zij de woning in strijd met de regels aan drie huishoudens verhuurt. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] staan ingeschreven op het adres van de woning. Dezelfde dag heeft de gemeente haar in een ‘informatiebrief’ geschreven dat zij gelegenheid krijgt om een vergunning aan te vragen om de woning van één zelfstandige naar drie onzelfstandige woningen om te zetten (omzettingsvergunning). De gemeente zal dan onderzoeken of legalisatie mogelijk is en als dat niet zo is een last onder dwangsom opleggen om de overtreding te doen beëindigen.

2.5.

Bij brieven van 26 september 2018 heeft [naam 1] namens eiseres [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gesommeerd de woning voor 1 november 2018 te verlaten omdat zij geen toestemming hebben om daar te wonen. Zij heeft [gedaagde sub 1] dezelfde dag schriftelijk verzocht ervoor te zorgen dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning voor 1 november 2018 verlaten. Gedaagden hebben aan de sommaties geen gehoor gegeven.

2.6.

[naam 1] heeft namens eiseres op 27 september 2018 bij de gemeente een omzettingsvergunning aangevraagd.

3. Het geschil

3.1.

Eiseres vordert kort gezegd:

om [gedaagde sub 1] te gebieden het ertoe te leiden dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning aan de [adres] verlaten,

om [gedaagde sub 1] te verbieden deze woning zonder toestemming van eiseres in gebruik te geven of onder te verhuren aan derden,

om [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te gebieden de woning te ontruimen en bij gebreke daarvan de ontruimingskosten aan eiseres te betalen,

een en ander op straffe van dwangsommen en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

3.2.

Gedaagden voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eiser(es) niet kan worden gevergd dat zij/hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Eiseres heeft voldoende spoedeisend belang, omdat haar een last onder dwangsom van de gemeente van € 50.000 boven het hoofd hangt als de woning door drie personen bewoond blijft zonder dat zij een omzettingsvergunning heeft. Eiseres wil uiteindelijk de aanvraag voor de omzettingsvergunning niet doorzetten, omdat zij niet bereid is de vereiste investering van rond de € 12.000 voor geluidsisolatie te doen. Zij heeft de vergunning wel – onder protest – aangevraagd om te voorkomen dat de gemeente de boete van € 6.000 oplegt. Namens haar is verklaard dat de boete inmiddels inderdaad van de baan is, nu zij een omzettingsvergunning heeft aangevraagd.

4.3.

De volgende vraag is of voldoende aannemelijk is, dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in het gehuurde verblijven en dat moeten verlaten. Volgens eiseres is dit het geval, omdat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] niet als medehuurder in het contract staan en onderhuur verboden is op grond van artikel 1.3 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden. Volgens gedaagden is er al jaren een mondelinge overeenkomst met [naam 2] , die inhoudt dat [gedaagde sub 1] de woning bewoont met twee huisgenoten en weet [naam 2] ook dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op dit moment die huisgenoten zijn. Dat weet hij volgens gedaagden omdat hij regelmatig aan het werk was in zijn garage op de begane grond en omdat hij ook zelf in de woning is geweest met een aannemer en hen daar heeft ontmoet. Gedaagden hebben een verklaring van een buurvrouw overgelegd die een en ander bevestigt. Gedaagden voeren aan dat zij [naam 2] onder deze omstandigheden mochten beschouwen als vertegenwoordiger van de eigenaar, dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dus medehuurder zijn en dat zij dus in ieder geval niet zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. Eiseres en ter zitting ook [naam 2] hebben het bestaan van mondelinge overeenkomsten ontkend. [naam 2] heeft verklaard alleen [gedaagde sub 1] te kennen en niet [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

4.4.

Uit de verklaringen van beide partijen blijkt dat tot september 2015 niet steeds duidelijk was wie namens de eigenaar kon en mocht optreden en wie concreet het aanspreekpunt voor de huurders was. Aanvankelijk was dat makelaar [makelaar] . Die heeft immers in 2011 namens de eigenaar (de in 2015 overleden echtgenoot van eiseres) de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [naam 4] gesloten. Uit de mail van [gedaagde sub 1] van 30 oktober 2013 en het antwoord van [makelaar] van 31 oktober 2013, genoemd onder 2.2 hierboven, blijkt dat zowel [makelaar] als [gedaagde sub 1] ook toen nog [makelaar] als aanspreekpunt voor zowel administratieve als onderhoudszaken beschouwden. Vervolgens is de bemoeienis van [makelaar] op enig moment gestopt. [naam 2] heeft ter zitting verklaard dat dit eind 2013 moet zijn geweest. Op grond van de stukken en de verklaringen ter zitting is aannemelijk geworden dat [naam 2] vervolgens feitelijk is opgetreden als beheerder. Hij had een garage onderin het pand en was daar regelmatig aan het werk, waar hij door de bewoners kon worden aangesproken. Hij kon de bewoners bovendien af en toe langs zien komen op weg naar hun erboven gelegen woning.

4.5.

Na het vertrek van [makelaar] mochten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] [naam 2] als hun aanspreekpunt en de vertegenwoordiger van verhuurder beschouwen. Door of namens de verhuurder was hun geen andere contactpersoon aangewezen. Voor zover daarover onduidelijkheid bestond kan dit niet voor rekening van gedaagden komen. Niet betwist is dat [gedaagde sub 2] al ruim vijf jaar in de woning woont. [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat hij in 2013 aan [naam 2] toestemming heeft gevraagd voor de komst van [gedaagde sub 2] en dat [naam 2] deze mondeling heeft gegeven. [naam 2] ontkent dit. Een en ander vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor dit kort geding zich niet leent.

4.6.

Bij deze stand van zaken is onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontruiming van [gedaagde sub 2] zal toewijzen. De in dit kort geding tegen hem gevraagde voorzieningen zullen dan ook worden afgewezen.

4.7.

Voor [gedaagde sub 3] ligt dit anders. Hij is pas in januari 2018 in de woning komen wonen. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat hij ook daarvoor mondeling toestemming van

[naam 2] heeft gekregen. [naam 2] ontkent dat. Ter zitting heeft [naam 1] , dochter van eiseres, echter verklaard dat zij alle bewoners in september 2015 heeft gemaild dat zij voortaan de administratie doet; ook heeft zij verklaard dat [gedaagde sub 1] daarna altijd met haar heeft gemaild. Dit is door [gedaagde sub 1] op zichzelf niet betwist. Daarmee hadden de bewoners weer een aanspreekpunt, bij wie zij de komst van [gedaagde sub 3] schriftelijk hadden moeten melden. Dat hebben zij niet gedaan.

4.8.

De gevraagde ontruiming van [gedaagde sub 3] zal dan ook worden toegewezen. Een ontruimingstermijn van drie maanden komt in de gegeven omstandigheden redelijk voor. Toegewezen wordt ook de vordering van eiseres om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde sub 3] . Voor het daarnaast opleggen van dwangsommen is geen grond.

4.9.

De vordering om [gedaagde sub 1] , op straffe van dwangsommen, te gebieden het ertoe te leiden dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning verlaten wordt afgewezen. [gedaagde sub 2] hoeft de woning immers (nog) niet te verlaten en eiseres kan met de tegen [gedaagde sub 3] uit te spreken veroordeling diens ontruiming zelf bewerkstelligen.

4.10.

Aangezien onderhuur of ingebruikgeving door [gedaagde sub 1] zonder toestemming van verhuurster niet is toegestaan zal hem dat worden verboden, met dien verstande dat bewoning door [gedaagde sub 2] niet onder dit verbod valt. Niet kan immers worden uitgesloten dat hij als legale (medehuurder of) onderhuurder moet worden aangemerkt. Vordering 2) zal daarom als volgt worden toegewezen.

4.11.

Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld zullen de proceskosten tussen hen worden verrekend zoals hierna is vermeld.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verbiedt [gedaagde sub 1] de woning aan de [adres] zonder toestemming van eiseres in gebruik te geven of onder te verhuren aan derden (anderen dan [gedaagde sub 2] ), op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag voor iedere overtreding van dit verbod, met een maximum van € 10.000,00;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 3] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm overeenkomstig de artikelen 555 e.v. en 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 3] , indien hij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en eiseres de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan eiseres de kosten van de ontruiming te voldoen binnen zeven dagen na ontvangst van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten indien [gedaagde sub 3] niet binnen genoemde termijn heeft betaald;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

verrekent de proceskosten aldus tussen partijen dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2019. ^[1]

Voetnoten

1. type: MAH