Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/7477 en 19/416
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2019 in de zaken tussen
[eiser] , te Huizen, eiser
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder (gemachtigde: mr. P.E.H.A. Ingenhou)
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waardes van, voor zover relevant, de onroerende zaken aan [adres 5] in Amsterdam (hierna: de woningen), voor het belastingjaar 2018 vastgesteld. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting voor 2018 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en een taxatierapport ingediend.
In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar, voor zover relevant, het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waardes verlaagd en de aanslag vanwege deze verlaging verminderd.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn gevoegd behandeld op de zitting van 8 juli 2019. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] , waarnemer van de gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door mr. B.M. Soemodipoero (taxateur).
Overwegingen
Inleiding1. [eiser] is eigenaar van de woningen. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waardes van de woningen.
Goede procesorde
2.1.
Op 1 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar vier taxatie-technische reacties met daarbij vier taxatieoverzichten (de stukken) naar de rechtbank verzonden. De rechtbank heeft deze stukken op 3 juli 2019 ontvangen en aan [eiser] doorgestuurd. [eiser] heeft deze stukken vervolgens pas op vrijdag 5 juli 2019 ontvangen. De maandag daarop heeft de zitting plaatsgevonden. De stukken zelf dateren van 20 mei 2019.
2.2.
Ter zitting heeft [eiser] betoogd dat de stukken te laat zijn ingediend en wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moeten worden gelaten. De rechtbank volgt [eiser] hierin. Dat de door de heffingsambtenaar op 1 juli 2019 verzonden stukken [eiser] pas op vrijdag 5 juli 2019 hebben bereikt, komt voor rekening en risico van de heffingsambtenaar. Zeker nu de heffingsambtenaar de stukken niet direct aan [eiser] heeft doen toekomen. Dit is dusdanig kort voor de zitting, dat [eiser] – maar ook de rechtbank – zich onvoldoende heeft kunnen voorbereiden op de stukken en daarmee niet adequaat kan reageren. Dit geldt temeer nu de stukken dateren van mei 2019 en niet is gebleken dat de stukken niet eerder opgestuurd hadden kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] dan ook in zijn procespositie geschaad.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat [eiser] wordt bijgestaan door een professionele gemachtigde en dat zo’n gemachtigde in korte tijd de kern van stukken kan inschatten en dat het repeterende objecten zijn. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Ook een professionele gemachtigde dient voldoende gelegenheid te krijgen om de stukken te bestuderen en zijn nadere standpunt te bepalen. De Algemene wet bestuursrecht stelt niet voor niets regels over de termijn voor het indienen van stukken voor een zitting. Het gaat bovendien in deze zaak om vier objecten, die weliswaar in bepaalde opzichten vergelijkbaar zijn, maar niet identiek. Gelet hierop, zal de rechtbank de stukken niet bij haar beoordeling betrekken.
Standpunten
3.1.
In de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar de waardes van de woningen verlaagd, zoals in het overzicht hieronder weergegeven. Zoals partijen hebben bevestigd op de zitting, zijn alleen de waardes van deze vier woningen nog in geschil. Voor zover het beroep ook zag op de woningen aan [adres 6] , heeft [eiser] zijn beroep niet gehandhaafd.
Onroerende zaak
WOZ-waarde
Adres I
€ 292.000,-
Adres II
€ 292.000,-
Adres III
€ 254.000,-
Adres IV
€ 260.000,-
3.2.
Naar aanleiding van het in bezwaar door [eiser] overgelegde taxatierapport van DeJuisteWaarde.nl van 20 september 2018, heeft de heffingsambtenaar zijn waardes nader onderbouwd met verkoopprijzen van een drietal vergelijkingsobjecten [adres 7] en [adres 8] ). Daarmee komt de heffingsambtenaar uit op hogere WOZ-waardes dan die in het taxatierapport van [eiser] zijn voorgesteld.
3.3.
[eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waardes ook in de bestreden uitspraak te hoog heeft vastgesteld. Volgens hem zijn de woningen minder goed onderhouden, minder luxe en minder doelmatig dan de vergelijksobjecten, omdat de woningen van [eiser] op de waardepeildatum van 1 januari 2017 nog volledig gerenoveerd en gemoderniseerd moesten worden. Ook met de vergelijkingsobjecten [adres 7] en [adres 8] , heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van de woningen. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn alle drie al volledig gerenoveerd tussen 2004 en 2007, terwijl de renovatie van het gehele pand van [eiser] pas in mei 2018 is gestart. Hij vindt daarom dat de waardes lager moeten worden vastgesteld, zoals in het overzicht hieronder weergegeven. Ter onderbouwing verwijst [eiser] weer naar het in bezwaar overgelegde taxatierapport.
Onroerende zaak
WOZ-waarde
Adres I
€ 169.000,-
Adres II
€ 169.000,-
Adres III
€ 149.000,-
Adres IV
€ 149.000,-
Toetsingskader
4.1. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woningen op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waardes niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen?
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of [eiser] de door hem verdedigde waardes aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waardes komen.
Beoordeling
5.1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet kunnen onderbouwen of de vergelijkingsobjecten [adres 7] en [adres 8] , wat betreft de onderhoudsstaat en mate van luxe, voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Afgezien van de adressen, verkoopdatum, verkoopcijfer en woonoppervlakte, ontbreken verdere details en gegevens over deze objecten. Nu er geen andere, wel geschikte, vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar aan de waardering ten grondslag zijn gelegd, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
De rechtbank moet vervolgens beoordelen of [eiser] de door hem verdedigde waardes aannemelijk heeft gemaakt. In het overgelegde taxatierapport zijn drie vergelijkingsobjecten gehanteerd, namelijk de [adres 9] Ook voor deze objecten is niet inzichtelijk gemaakt of deze voldoende vergelijkbaar zijn en zo ja, of rekening is gehouden met de verschillen. Het betreffen alle drie zeer nette en gemoderniseerde appartementen, gelegen op eigen grond, aldus de opmerkingen bij de rekenkundige onderbouwing. Daarnaast is in het taxatierapport geen nadere onderbouwing gegeven voor de zogenoemde koldu (kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid, uitstraling) scores en hoe deze te herleiden zijn tot marktgegevens. Dit betekent dat [eiser] de door hem verdedigde waardes ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.3.
De rechtbank zal de WOZ-waardes van de woningen voor het belastingjaar 2018 daarom zelf schattenderwijs bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank deze waardes vast, zoals in het overzicht hieronder weergegeven.
Onroerende zaak
WOZ-waarde
Adres I
€ 240.000,-
Adres II
€ 240.000,-
Adres III
€ 230.000,-
Adres IV
€ 230.000,-
Conclusies
6.1.
De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak wat betreft de WOZ-waardes voor de genoemde woningen vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waardes van de woningen voor 2018 te verlagen tot de bedragen in het overzicht onder rechtsoverweging 5.3.
6.2.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [eiser] het door hem betaalde griffierecht vergoedt (€ 46,- voor zaak AMS 18/7477 en € 47,- voor zaak AMS 19/416).
6.3.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tevens in de door [eiser] gemaakte proceskosten. Voor de bezwaarfase heeft [eiser] zijn proceskosten al vergoed gekregen, evenals een vergoeding voor het taxatierapport. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn betoog dat de wegingsfactor 1,5 zou moeten zijn. De zaak heeft naar het oordeel van de rechtbank een gemiddeld gewicht en is niet van een bovengemiddelde grootte of zwaarte. Zo heeft de heffingsambtenaar voor de woningen dezelfde drie vergelijkingsobjecten gehanteerd. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
6.4.
Wat betreft de vergoeding voor het taxatierapport heeft [eiser] op zitting te kennen gegeven aan te sluiten bij de door de heffingsambtenaar gehanteerde Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796). [eiser] verwees nog naar een oudere versie. Echter, de heffingsambtenaar heeft wel een te lage vergoeding toegekend, omdat het 2 uur in plaats van 4 uur heeft gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de taxateur van [eiser] de objecten inpandig heeft opgenomen en in het rapport zijn ook foto’s bijgevoegd. Dit betekent dat de heffingsambtenaar nog 2 uur (per uur € 53,-, vermeerderd met 21% BTW) moet vergoeden, dat wil zeggen € 128,26. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegezegd dat de kosten voor de kadastrale uittreksels nog vergoed worden (€ 8,-).
6.5.
In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan [eiser] te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand, deel van het taxatierapport en kadastrale uittreksels) € 1.160,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak wat betreft de WOZ-waardes voor de onroerende zaken [adres I] , [adres II] , [adres III] en [adres IV] .
- stelt de WOZ-waardes van de woningen voor het belastingjaar 2018 vast op € 240.000,-, € 240.000,-, € 230.000,- en € 230.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting voor het belastingjaar 2018 overeenkomstig deze waardes wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 93,- aan [eiser] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiser] tot een bedrag van € 1.160,62,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Pasteuning, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2019.
griffier
is niet in staat omde uitspraak te ondertekenen
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.