ECLI:NL:RBAMS:2019:661

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7105313 CV EXPL 18-16761

vonnis van: 29 januari 2019

fno.: 519

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. R.M. Berendsen

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 12 juli 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 19 december 2018. Voor [eiseres] is verschenen haar gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Met ingang van 1 juni 2010 verhuurt [eiseres] aan [gedaagde] de woonruimte aan het adres [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde heeft een oppervlakte van ca 32 m2 en geen aparte slaapkamer. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing.

1.2.

Artikel 1.3. van de algemene bepalingen luidt als volgt:
“Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (….).”

1.3.

Artikel 1.4. van de algemene bepalingen luidt als volgt:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

1.4.

Artikel 1.5. van de algemene bepalingen luidt als volgt:
“Indien verhuurder redenen heeft om aan te nemen, dat huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur heeft afgestaan of daarin pension verleent, is huurder verplicht mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruikers(s) of onderhuurder(s) te verstrekken”

1.5.

Artikel 20.6 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt (…). Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd”.

1.6.

Geïndexeerd bedraagt de boete bedoeld in voornoemde bepaling sinds 1 januari 2018 € 30,93.

1.7.

Bij brief van 23 oktober 2017 heeft [eiseres] aan haar huurders, waaronder [gedaagde] , aangekondigd dat zij in het kader van woonfraude onderzoek door huisbezoeken het juiste gebruik van haar woningen zou inspecteren.

1.8.

Op 10, 17 en 22 november 2017, 25 januari 2018, 9 februari 2017,
14 maart 2018 en 20 april 2018 heeft [eiseres] getracht het gehuurde te inspecteren. De deur van het gehuurde is geen van die keren geopend. [eiseres] heeft geen brief aan [gedaagde] gestuurd met de mededeling dat zij vergeefs heeft getracht het gehuurde te bezoeken en het verzoek een afspraak te maken.

1.9.

Blijkens een uittreksel uit de basisregistratie personen d.d. 8 maart 2018 staat [naam 1] per 18 maart 2011 ingeschreven op het adres van het gehuurde. Blijkens een uittreksel uit de basisregistratie personen d.d. 4 juli 2018 staat [naam 2] eveneens ingeschreven op het adres van het gehuurde.

1.10.

Blijkens een uittreksel uit het handelsregister is de eenmanszaak van
[naam 1] per 1 oktober 2011 gevestigd op het adres van het gehuurde. Dit geldt ook voor de eenmanszaken van [naam 2] (per 6 maart 2013) en
[gedaagde] (per 7 januari 2017).

1.11.

Bij brief van 16 april 2018 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde] het volgende geschreven:
“Volgens de administratie van mijn cliënte heeft u haar geen toestemming gevraagd om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur.Uit de basisregistratie personen blijkt dat er drie personen in uw appartement wonen. Ook uit het handelsregister blijkt dat: naast u staan ingeschreven sinds 7 januari 2017 de heer [naam 2] en de [naam 1] ”

Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om onder meer het gebruik van het gehuurde door [naam 2] en [naam 1] te staken en gestaakt te houden.

1.12.

Bij brieven van 16 april 2018 heeft [eiseres] aan [naam 2] en [naam 1] bericht dat zij zonder recht in het gehuurde verblijven. Daarbij zijn laatstgenoemden gesommeerd om het gebruik van het gehuurde te staken en gestaakt te houden.

1.13.

Bij e-mail van 23 april 2018 heeft [gedaagde] – onder meer – het volgende aan de gemachtigde van [eiseres] geschreven:
“ Uw cliënt had al jaren geleden kunnen zien wat mijn woonsituatie was omdat elk jaar de inkomensgegevens worden opgevraagd bij de Belastingdienst. Deze personen(ktr- [naam 2] en [naam 1] ) staan namelijk al jaren bij mij ingeschreven.(…)Mijn broer (ktr- [naam 2] ) was al langer bij mij woonachtig en later ook de heer[naam 1] vanwege privé-omstandigheden. Als familielid help je elkaar uit de brand en is het daarom ook niet ongewoon dat ik dat in deze situatie doe. Ik ging er vanuit dat dat geen problemen zou geven net als bijvoorbeeld een bij partner die bij mij zou intrekken. (…) De heer [naam 1] heeft naar aanleiding van dit schrijven een tijdelijk onderkomen gevonden waar hij kan verblijven. (…) Mijn broer kan ik niet zomaar op straat zetten omdat het simpelweg mijn broer is”.

1.14.

Op 1 mei 2018 heeft [eiseres] [gedaagde] , diens broer [naam 1] en [naam 1] gedagvaard en onder meer ontruiming van het gehuurde gevorderd.

1.15.

Op 3 mei 2018 hebben inspecteurs van [eiseres] in het kader van het preventief woonfraude onderzoek een huisbezoek afgelegd op het gehuurde, waarbij zij [gedaagde] aangetroffen. Op 25 mei 2018 hebben de inspecteurs van dit huisbezoek rapport opgemaakt. In dit rapport is vermeld dat zij in de kledingkast alleen herenkleding hebben aangetroffen, vermoedelijk van de bewoner zelf.

1.16.

Op 23 mei 2018 heeft de behandeling van het kort geding plaatsgevonden. [gedaagde] heeft onder meer overgelegd een mail van 24 april 2018 van de gemeente Amsterdam, waarin zij de op die dag door [naam 1] opgegeven adreswijzing naar de [adres 2] te [woonplaats] heeft bevestigd.

1.17.

Bij vonnis van 7 juni 2018 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiseres] afgewezen.

vordering en verweer

2. [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

2.1.

veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 119.790,00, althans € 1.886,73, althans € 989,76, wegens de contractuele boete en, voor zover de contractuele boete lager is dan de geleden schade het verschil tussen de schade ter grootte van € 22.301,57, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

2.2.

ontbinding van de tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst;

2.3.

veroordeling van [gedaagde] om binnen twee dagen althans binnen een nader door de kantonrechter vast te stellen aantal dagen na het te dezen te wijzen vonnis het gehuurde leeg en ontruimd aan [eiseres] op te leveren, met medeneming van al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutels, alles in overeenstemming met de contractuele en wettelijke verplichtingen dienaangaande;

2.4.

veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 437,22 voor iedere maand of gedeelte van een maand na de ontbinding dat het gehuurde niet ter vrije beschikking van [eiseres] is gekomen, alles vermeerderd met de contractuele boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand;

2.5.

veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na het wijzen van het vonnis.

3. [eiseres] stelt hiertoe dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zo heeft hij het gehuurde zonder toestemming van [eiseres] geheel/gedeeltelijk aan [naam 2] en [naam 1] onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven. Aldus heeft [gedaagde] artikel 1.3. van de algemene bepalingen en artikel 7:244 Burgerlijk Wetboek (BW) overtreden. Voor zover in deze procedure niet zou kunnen worden bewezen geacht dat [naam 1] en [naam 1] in het gehuurde hebben gewoond, dan bestond het gebruik door hen van het gehuurde uit het gebruik als briefadres. In ieder geval heeft de tekortkoming er in bestaan dat [gedaagde] geweigerd heeft om mee te werken aan het onderzoek, bedoeld in artikel 1.5 van de algemene bepalingen en zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) door aan [eiseres] niet de inlichtingen te verschaffen omtrent [naam 1] en [naam 1] , aldus [eiseres] .

4. Het onder 2.1. genoemde bedrag van € 119.790,00 stoelt [eiseres] op artikel 1.4. van de algemene bepalingen, de contractuele boete. Bij het berekenen van voormeld bedrag is [eiseres] uitgegaan van ongeoorloofde onderhuur/ingebruikgeving per 18 maart 2011 (inschrijvingsdatum [naam 1] op het adres van het gehuurde) en van een kale huurprijs van € 13,28 per dag. [eiseres] vordert subsidiair op grond van artikel 20.6 van de algemene bepalingen de boete over de periode vanaf 23 maart 2018 althans 21 april 2018 tot 23 mei 2018, de dag waarop [gedaagde] bewijs verstrekte waaruit bleek dat [naam 1] opgave heeft gedaan van verhuizing, derhalve € 1.886,73 respectievelijk € 989,76.

5. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Hij voert aan dat geen sprake is van ongeoorloofde onderhuur dan wel ingebruikgeving aan derden met betrekking tot het gehuurde noch als woonadres noch als postadres.

6. De overige stellingen en verweren van partijen komen voor zover van belang bij de beoordeling aan de orde.

beoordeling

7. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst schendt door het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden als woonadres dan wel als postadres.

8. Op [eiseres] rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde] het gehuurde feitelijk in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd aan derden. [eiseres] heeft haar standpunt onderbouwd door te wijzen op de onder 1.9 genoemde uittreksels, het aannemen van de post door [naam 1] en de onder 1.13 genoemde e-mail van [gedaagde] .

9. Het feit dat [naam 1] tot 24 april 2018 en [naam 1] op het gehuurde stonden/staan ingeschreven vormt hiertoe naar het oordeel van de kantonrechter wel een aanwijzing, maar is op zichzelf onvoldoende om dit als vaststaand aan te nemen, mede gelet op hetgeen hierna nog zal worden overwogen.

10. [eiseres] heeft gesteld dat zij één keer fysiek in de woning is geweest, waarbij [gedaagde] als enige is aangetroffen (zie 1.15). Dat [naam 1] de post van een postbeambte heeft aangenomen is uitdrukkelijk betwist door [gedaagde] . Hij heeft gesteld dat niet is uit te sluiten dat de postbeambte zonder een persoon gezien te hebben de naam [naam 1] op het poststuk heeft geschreven, nu hij deze naam op andere poststukken heeft zien staan. De kantonrechter is van oordeel dat ook al zou komen vast te staan dat [naam 1] een keer post heeft aangenomen, dit op zichzelf nog geen voldoende aanwijzing is dat er dus van gebruik van het gehuurde door derden in de zin als vorenbedoeld sprake is.

11. [eiseres] heeft zich beroepen op de e-mail van [gedaagde] van 23 april 2018 (1.13), waarin [gedaagde] stelt dat zijn broer al langer bij hem woonachtig was en later ook [naam 1] wegens privé omstandigheden. [gedaagde] heeft tijdens de behandeling van het kort geding verklaard dat hij dit uit angst heeft gezegd, omdat hij wist dat het inschrijven van mensen op je woonadres zonder dat zij daar feitelijk wonen niet is toegestaan. Deze verklaring komt de kantonrechter niet onaannemelijk voor

12. [gedaagde] heeft vier getuigenverklaringen in het geding gebracht Alle getuigen verklaren in duidelijke bewoordingen dat alleen [gedaagde] in de woning heeft gewoond en nog steeds woont. [eiseres] heeft ter zitting gesteld dat de getuigen niet uit eigen waarneming hebben verklaard. De kantonrechter overweegt dat [eiseres] er aan voorbij gaat dat één van de verklaringen van een direct omwonende is en de andere drie getuigen verklaren regelmatig bij [gedaagde] over de vloer te komen. Daarnaast heeft [eiseres] op haar beurt haar stellingen niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van camerabeelden, (onderzoeks)rapporten of verklaringen van (andere) omwonenden. [eiseres] heeft geen bewijsaanbod gedaan.

13. In het licht van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde feitelijk of gedeeltelijk in gebruik of in huur heeft afgestaan aan derden. [eiseres] heeft zich ter zitting erop beroepen dat zij als particuliere verhuurder vanwege de beperkingen uit hoofde van de privacy-wetgeving moeilijk haar stellingen nader kan onderbouwen en in een zekere bewijsnood verkeert. De kantonrechter overweegt dat [eiseres] deze omstandigheid, wat daarvan zij, voor haar risico komt. Daarnaast acht de kantonrechter deze stellingname ten minste onvolledig, omdat niet valt in te zien waarom [eiseres] niet ook bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden had kunnen verzamelen en inbrengen. Die aanpak wordt immers ook in vergelijkbare zaken vaak door verhuurders gevolgd.

14. [eiseres] heeft – subsidiair – gesteld dat ook het feit dat [gedaagde] heeft toegestaan dat het feit dat derden zich hebben ingeschreven op het adres van het gehuurde, kwalificeert als een toerekenbare tekortkoming jegens de verhuurder. [eiseres] heeft in dit verband verklaard dat in verband met aangescherpt handhavingsbeleid van de gemeente, zij haar controles van het GBA vanaf 2017 heeft geïntensiveerd. [eiseres] heeft er belang bij dat zich geen andere personen dan de huurder inschrijven op het adres van het gehuurde vanwege de boete die zij opgelegd kan krijgen door de gemeente.

15. De kantonrechter oordeelt als volgt. Gesteld noch gebleken is dat uit de huurovereenkomst noch de wettelijke bepalingen inzake de huur van woningen in het BW volgt dat er een verbod bestaat om andere personen dan de huurder op het adres van het gehuurde in te schrijven. Niettemin kan sprake zijn van niet goed huurderschap wanneer als gevolg van meerdere inschrijvingen de verhuurder hiervan nadelige financiële gevolgen ondervindt. [eiseres] heeft verwezen naar een vergelijkbare situatie aan de [adres 3] in [woonplaats] waarvoor zij inmiddels de aanzegging van een boete heeft ontvangen. Dat sprake is van vergelijkbare situaties is echter onvoldoende komen vast te staan nu het in het aangehaalde geval blijkens de overgelegde beslissing van de gemeente gaat om het zonder vergunning omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Dat is in de hier aan de orde zijnde eenkamerwoning niet aan de orde. Voorts is niet gebleken dat de gemeente in het onderhavige geval al tot het opleggen van sancties is overgegaan.

16. [naam 1] is inmiddels uitgeschreven van het adres van [gedaagde] . Zijn broer staat nog wel bij hem ingeschreven. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn broer niet elders kan worden ingeschreven en dat hij hiermee een verplichting in de sfeer van de familieverhoudingen nakomt. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hiermee wel in strijd met zijn verplichtingen jegens [eiseres] als verhuurder handelt, nu voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] de kans loopt hierdoor door de gemeente te worden beboet, gezien de intensivering van het beleid om woonfraude tegen te gaan. Deze tekortkoming is echter nog niet zodanig ernstig dat dit de meest vergaande sanctie rechtvaardigt, te weten ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] moet er wel rekening mee houden dat ook een beperkte vorm van wanprestatie, in geval deze repeterend van aard is, uiteindelijk wel tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden en hij loopt intussen het risico dat hij door [eiseres] wordt aangesproken ter zake van schade die [eiseres] lijdt in geval de gemeente alsnog tot het opleggen van een boete overgaat.

17. Ten slotte maakt [eiseres] [gedaagde] het verwijt dat hij niet heeft meegewerkt aan het onderzoek van [eiseres] . De kantonrechter acht deze stelling, mede in het licht van het gevoerde verweer, onvoldoende onderbouwd. Medewerkers van [eiseres] zijn een aantal keer aan de deur geweest bij [gedaagde] waarbij er niet is open gedaan. [gedaagde] heeft uitgelegd dat dat kan kloppen omdat er overdag vaak niemand thuis is omdat hij dan werkt. Hij heeft verder onbestreden gesteld dat [eiseres] niet op andere wijze met hem contact heeft gezocht om tot een huisbezoek te komen. Op 3 mei 2018 hebben medewerkers van [eiseres] [gedaagde] wel thuis aangetroffen en hebben zij de woning kunnen inspecteren en met [gedaagde] een gesprek gevoerd, waarbij hij op gestelde vragen heeft geantwoord. Van het bezoek is een rapport opgesteld dat door [eiseres] is overgelegd. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [gedaagde] niet heeft meegewerkt aan het onderzoek van [eiseres] .

18. Gelet op het voorgaande komen de vorderingen ten aanzien van boetes en schadevergoeding evenmin voor toewijzing in aanmerking.

19. Gelet op de uitkomst van de procedure zal [eiseres] worden veroordeeld in de proceskosten. Nu [gedaagde] in persoon procedeert, zal het salaris gemachtigde op nihil worden gesteld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.