ECLI:NL:RBAMS:2019:6610

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7893955 KK EXPL 19-675

vonnis van: 6 september 2019

func.: 991

vonnis van de kantonrechterkort geding

i n z a k e

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. N. Vos

t e g e n

1. [gedaagde sub 1]

2. [gedaagde sub 2]

3. [gedaagde sub 3]

allen wonende te [woonplaats]

gedaagden

nader gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

nader afzonderlijk te noemen: respectievelijk gedaagde sub 1, 2 en 3

gemachtigde: mr. M. Meijer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 12 juli 2019, met producties, heeft Rochdale een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 27 augustus 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Rochdale is verschenen bij [naam medewerker] , medewerker van de afdeling bestrijding onrechtmatige bewoning bij Rochdale, en [naam manager] , manager bedrijfsvoering, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagden] is verschenen bij de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet. Zij is eigenaresse van de woning aan [adres] te [plaats] , hierna: het gehuurde.

1.2.

Rochdale verhuurde bovengenoemde (sociale huur)woning sinds 1 april 1992 aan [huurder] . Sinds 15 februari 1994 verhuurt Rochdale de woning aan de dochter van [huurder] (gedaagde sub 1) en haar echtgenoot (gedaagde sub 2). Gedaagde sub 3 is de zoon van gedaagden sub 1 en 2.

1.3.

Sinds 16 januari 2013 staat gedaagde sub 1 niet meer op het adres van het gehuurde ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Zij woont in een koopwoning aan het adres [adres koopwoning] te [plaats] . Sinds 12 april 2014 staat zij daar ingeschreven met vier kinderen.

1.4.

Op het adres van het gehuurde staan gedaagden sub 2 en 3 sinds respectievelijk 16 april 2013 en 3 mei 2013 ingeschreven.

1.5.

Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst zijn huurders gehouden de woning zelf te bewonen en aldaar hun hoofdverblijf te hebben.

1.6.

Op 25 juli 2017 heeft Rochdale een anonieme melding ontvangen waarin is vermeld dat de huurders circa 1,5 tot 2 jaar niet meer werden gezien in of rondom het gehuurde. Vervolgens heeft Rochdale een onderzoek ingesteld. In dat kader zijn door medewerkers van Rochdale onder andere onaangekondigde huisbezoeken afgelegd in de periode van 10 oktober 2017 tot 15 maart 2019, soms vergezeld door de wijkagent. Ook is met omwonenden gesproken. Van het onderzoek is een rapportage opgesteld. Hierin staat voor zover relevant dat de woning bij elk huisbezoek ofwel leeg en onbewoond was, ofwel dat daar steeds niemand werd aangetroffen.

1.7.

Op 9 juli 2018 heeft een buitendienstinspecteur van de gemeente [plaats] een rapport opgesteld met betrekking tot een onderzoek aan het gehuurde. In het rapport staat, voor zover relevant:
Onderzoek ivm Project Feitelijke Leegstand. (…) Op maandag 9 juli 2018 omstreeks 8.15 uur bezoeken collega [naam collega] en ik zonder voorafgaande afspraak het adres [adres] . (…) Er wordt niet open gedaan. Vanaf de straat zien wij dat de woning er leeg uitziet. We kijken door de brievenbus en zien dat de trap en gang geheel onbekleed zijn. (kaal) dan horen we een buurvrouw uit een raam op de eerste etage roepen (…). Ik vraag de vrouw of de buurman hier ook woont. Nee, zegt zij hij woont ergens anders maar ze zijn de woning aan het opknappen met nieuwe keuken en plafonds. (…)We komen aan bij het adres [adres koopwoning] (…). Ik vraag (..) of [gedaagde sub 2] thuis is. De jongen vraagt of hij zijn moeder mag roepen. (...) Ik vraag aan de vrouw of [gedaagde sub 2] thuis is. Nee, hij is er niet. Ik vraag aan de vrouw “hij woont hier toch ook?” ja zeker hij is mijn man. Maar soms is hij ook niet hier. Ik vraag wie er allemaal in de woning verblijven. De vrouw noemt de kinderen, zich zelf en de man. De zoon op die ook in de [adres] staat ingeschreven woont hier niet. Hij verblijft soms bij zijn vader op de [adres] . (…)

1.8.

Op 12 maart 2019 heeft Rochdale [gedaagden] uitgenodigd voor een gesprek op kantoor bij Rochdale op 19 maart 2019. Aan deze uitnodiging is geen gevolg gegeven.

1.9.

Bij brieven van 19 maart 2019 en 1 april 2019 heeft Rochdale [gedaagden] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, omdat zij de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.

1.10.

[gedaagden] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

Vordering

2. Rochdale vordert dat [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:

2.1.

het gehuurde binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom;

2.2.

de proceskosten te betalen.

3. Rochdale stelt hiertoe dat uit uitgebreid onderzoek is gebleken dat [gedaagden] het gehuurde niet daadwerkelijk bewoont en het al een lange tijd leeg staat. Daarmee handelt zij in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst dan wel wetgeving, hetgeen jegens Rochdale een wanprestatie oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vooruitlopend hierop verzoekt Rochdale ontruiming. Het gehuurde is een schaarse sociale huurwoning en dient zo snel mogelijk te worden verhuurd aan een woningzoekende die de woning wel nodig heeft en ook daadwerkelijk zal bewonen. Verkoop is niet aan de orde. [gedaagden] heeft het gehuurde waarschijnlijk niet nodig, nu gedaagde sub 2 vijfentwintig kadastrale objecten in [plaats] in eigendom heeft, waaronder diverse woningen en bedrijfspanden. Gedaagde sub 1 staat ingeschreven op het adres van een riante koopwoning aan de [adres koopwoning] . Zij heeft tijdens een onaangekondigd huisbezoek van Rochdale verklaard dat het gezin daar woonachtig is.

Verweer

4. [gedaagden] voert primair aan dat gedaagden sub 2 en 3 wel in het gehuurde wonen en daar ook hun hoofdverblijf hebben. Gedaagde sub 1 woont elders, omdat zij en haar man ervoor hebben gekozen om gescheiden van elkaar te wonen. Niet wordt betwist dat het gehuurde enige tijd is verbouwd. Dat doet [gedaagden] niet voor niets en zeker niet als zij daar niet wil blijven wonen. De omstandigheid dat gedaagde sub 2 vermogend is en diverse kadastrale objecten in [plaats] in eigendom heeft is geen gerechtvaardigde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Rochdale overlegt alleen anonieme verklaringen of verklaringen van horen zeggen als bewijs. Er verblijven geen andere personen dan [gedaagden sub 2 en 3] in het gehuurde noch is er immer onderverhuurd. Daar heeft Rochdale geen bewijs van overgelegd en daartoe is voor [gedaagden] ook geen financiële noodzaak. Dat [gedaagden] deze zomer twee maanden op vakantie is gegaan, afzonderlijk van elkaar op gescheiden plekken, levert geen wanprestatie op. Gedaagden sub 2 en 3 wonen prettig in het gehuurde en willen daar graag blijven wonen. [gedaagden] is ook geïnteresseerd om het gehuurde te kopen.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Rochdale heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat zij snel moet kunnen optreden tegen onrechtmatig gebruik van schaarse sociale huurwoningen, zoals de door [gedaagden] gehuurde woning.

7. Voldoende aannemelijk is geworden dat het gehuurde vanaf in ieder geval 10 oktober 2017, al dan niet verband houdende met een verbouwing, niet werd bewoond en leeg heeft gestaan. Rochdale heeft haar stellingen onderbouwd met een onderzoeksrapport, een rapport van de buitendienstinspecteur van de gemeente [plaats] , (anonieme) omwonenden die bevestigen dat zij zeker weten dat het gehuurde al een lange tijd leeg staat, alsmede verklaringen van medewerkers van Rochdale, die bij gelegenheid vergezeld door de wijkagent diverse onaangekondigde huisbezoeken hebben afgelegd.

8. [gedaagden] betwist niet dat het gehuurde langdurig is verbouwd, maar wel dat vader en zoon hun hoofdverblijf niet langer hebben in het gehuurde. De verder niet onderbouwde betwisting van [gedaagden] is weinig geloofwaardig, nu het door Rochdale gestelde wordt bekrachtigd door niet alleen diverse omwonenden, maar ook door de wijkagent. Voorts blijkt uit het door Rochdale overgelegde onderzoeksrapport van de gemeente [plaats] niet alleen dat het gehuurde niet wordt bewoond door [gedaagden] , maar ook dat in ieder geval gedaagden sub 1 en 2 wél wonen op het adres [adres koopwoning] te [woonplaats] . Dat blijkt ook afdoende uit de verklaring van gedaagde sub 1 (zie 1.7). De man en de vrouw zijn ook niet gescheiden. Dat de man soms niet in die woning is en de zoon soms bij zijn vader verblijft op de [adres] is onvoldoende om aan te nemen dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft op de [adres koopwoning] .

9. [gedaagden] is door Rochdale herhaaldelijk aangeschreven omtrent de constateringen. Hierop heeft [gedaagden] steeds niet gereageerd, noch heeft zij de bevindingen ontkracht door een verklaring of tegenbewijs. Voorts is [gedaagden] uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Rochdale, waar niemand is verschenen.

10. Voldoende aannemelijk is geworden dat het gehuurde gedurende een lange tijd is onttrokken aan de zeer schaarse sociale woningmarkt. Rochdale heeft als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet de verplichting zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van haar sociale huurwoningen. Nu voldoende aannemelijk is dat het gehuurde gedurende een lange periode niet is gebruikt en [gedaagden] daar niet het hoofdverblijf had, levert dat een tekortkoming jegens Rochdale op, zodanig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Rochdale dient zo spoedig mogelijk weer over het gehuurde te beschikken om dit opnieuw te kunnen verhuren aan woningzoekenden die het gehuurde wel feitelijk bewonen. De wachttijden voor het kunnen verkrijgen van sociale huurwoningen zijn hoog en bedragen veelal meerdere jaren. Het zwaarwegende belang van Rochdale dient te prevaleren boven het belang van [gedaagden] om het gehuurde te behouden.

11. Door het gehuurde voor een periode van circa anderhalf jaar niet te bewonen en daar dus niet het hoofdverblijf te hebben, schiet [gedaagden] ernstig tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en [gedaagden] veroordeeld zal worden om het gehuurde te ontruimen. Daarom is het gerechtvaardigd om [gedaagden] vooruitlopend daarop in dit kort geding te veroordelen om het gehuurde te ontruimen.

12. Gelet op het feit dat Rochdale met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu zo’n onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

13. [gedaagden] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] om de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege hen aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte van de sleutels aan Rochdale en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op:
explootkosten € 203,96
salaris gemachtigde € 480,00
griffierecht € 121,00
-----------------
totaal € 804,96
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.