ECLI:NL:RBAMS:2019:6616

• Datum uitspraak: 28 augustus 2019
• Publicatiedatum: 9 september 2019
• Zaaknummer: C/13/657470 / HA ZA 18-1184
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.L.S. Kalff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afdracht van huurpenningen door beheerder aan nieuwe eigenaar na overdracht van commercieel vastgoed, beoordeling van onrechtmatige daad en zaakwaarneming

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, vorderden Boron Estates Holding B.V. en Tiaviant B.V. (hierna: Boron c.s.) betaling van huurpenningen door JONES LANG LASALLE B.V. (hierna: JLL) na de overdracht van een kantoorgebouw. De procedure begon met een dagvaarding op 26 oktober 2018, gevolgd door een tussenvonnis op 24 april 2019 waarin een comparitie van partijen werd gelast. De kern van het geschil was of JLL onrechtmatig had gehandeld door huurpenningen die zij had geïnd niet aan Boron c.s. uit te betalen. Boron c.s. stelde dat zij recht had op een deel van de huurpenningen op basis van een koopovereenkomst met HSH Nordbank AG, de vorige eigenaar van het vastgoed. JLL voerde aan dat zij geen contractuele verplichting had jegens Boron c.s. en dat zij enkel de belangen van BT Utrecht Project behartigde, de partij met wie zij een property management agreement had.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/657470 / HA ZA 18-1184

Vonnis van 28 augustus 2019

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BORON ESTATES HOLDING B.V. ,

gevestigd te Zeist,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TIAVIANT B.V. ,

gevestigd te Utrecht,

eiseressen,

advocaat mr. R.Q. Potter te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

JONES LANG LASALLE B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.M.T. van der Werff te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Boron c.s. en JLL worden genoemd. Afzonderlijk zullen eiseressen Boron en Tiaviant worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• dagvaarding van 26 oktober 2018, met producties,
• de conclusie van antwoord, met producties,
• het tussenvonnis van 24 april 2019 waarin ambtshalve een comparitie van partijen is gelast, en
• het proces-verbaal van comparitie van 10 juli 2019 met de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

JLL is onderdeel van een Brits-Amerikaans multinational gespecialiseerd in het aanbieden van financiële en professionele diensten ten aanzien van (de exploitatie van) commercieel vastgoed. JLL beheerde het kantoorgebouw, gelegen aan de [locatie 1] (hierna: het OG).

2.2.

Boron is houdstermaatschappij en houdt onder meer aandelen in Tiaviant en de BCD Group. BCD Travel Services B.V. en BCD Travel Nederland B.V. (hierna: BCD Travel (1) en BCD Travel (2)) maken onderdeel uit van de BCD Group. BCD Travel (1) en (2) huurden een ruimte in het OG.

2.3.

BT Utrecht PT Funding Company Ltd (hierna: BT Utrecht Funding) was de eigenaar van het OG. BT Utrecht Funding had een recht van hypotheek gevestigd op het OG ten behoeve van HSH Nordbank AG (hierna: HSH), strekkende tot zekerheid voor terugbetaling van al hetgeen BT Utrecht Funding aan HSH verschuldigd was uit hoofde van een overeenkomst van geldlening.

2.4.

De ruimtes in het OG werden gehuurd door acht huurders. Drie van hen, BCD Travel (1) en (2) en Centrum Indicatiestelling Zorg, zijn een huurovereenkomst aangegaan met Europalaan Utrecht B.V. De overige vijf, Stichting Reinaerde, GGN Mastering Credit N.V., Robert Half International B.V., Lyreco Nederland B.V. en Terberg Leasing B.V. zijn een huurovereenkomst aangegaan met BT Utrecht PT Project Company Ltd (hierna: BT Utrecht Project). Deze overige vijf huurders worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de huurders.

2.5.

BT Utrecht Funding is haar verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening jegens HSH niet nagekomen. HSH heeft haar hypotheekrecht op het OG uitgewonnen. De executie van het OG zou plaatsvinden op 31 mei 2016 met een openbare veiling. Boron heeft op 13 mei 2016 in het kader van de executie een onderhands bod op het OG uitgebracht van € 24 miljoen. Het bod van Boron is door HSH geaccepteerd, waarna HSH en Boron op 19 mei 2016 een koopovereenkomst hebben gesloten betreffende de onderhandse verkoop van het OG (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst, is voor zover van belang, het volgende bepaald, waarbij Boron als koper is aangeduid:

“(…)
6. BATEN EN LASTEN

De baten en lasten van het verkochte zijn voor rekening van koper vanaf datum van het verlijden van de akte tot levering. (…)”

2.6.

JLL heeft als beheerder van het OG opgetreden en was namens BT Utrecht Project contactpersoon voor de huurders. JLL heeft ten behoeve van BT Utrecht Project diverse beheerstaken uitgevoerd, waaronder inning van de huurpenningen en servicekosten, op grond van een property management agreement.

2.7.

JLL heeft facturen met datum 1 september 2016 aan de huurders verzonden voor de huurpenningen en servicekosten voor de periode oktober-december 2016. Voldoening van de facturen diende uiterlijk op 1 oktober 2016 te geschieden op een bankrekening bij Deutsche Nederland N.V. (hierna Deutsche Bank) met rekeningnummer NL 81 DEUT 0265131359. In het bericht van JLL aan de huurders staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…) Namens [BT Utrecht Project] brengen wij u in rekening:

(…)

Wij verzoeken u vriendelijk bovenstaand bedrag voor de vervaldatum van 1 oktober 2016 over te maken op onderstaand rekeningnummer.

Betalingsgegevens

Rekeningnummer NL81 DEUT 0265 1313 59

Tenaamstelling [BT Utrecht Project]

BTW nr. 8187.48.618.B.01”

2.8.

Boron heeft op 5 september 2016 een bericht aan de huurders en JLL gezonden, waarin zij aangaf, voor zover van belang:

“(…) [Boron] is een vennootschap in volle eigendom van de familie [familienaam] van Vlissingen. Deze vennootschap verwerft binnen 7 werkdagen het eigendom van [locatie 2] .

U vertegenwoordigt een onderneming die een deel van dit vastgoed huurt.

U heeft van de beheerder JLL een huur factuur gekregen die betrekking heeft op de periode van 1 oktober as tot en met 31 december as.

Als nieuwe eigenaar en toekomstig rechthebbende van deze huurpenningen verzoeken wij u de betaling van de door u ontvangen factuur van JLL aan te houden tot de nieuwe eigendom situatie helder is. (…)”

2.9.

De huurders hebben de huurpenningen en servicekosten voor oktober-december 2016 overeenkomstig de facturen van JLL op genoemde rekening van Deutsche Bank voldaan voor 1 oktober 2016. Drie andere huurders, BCD Travel (1) en (2) en Centrum Indicatiestelling Zorg hebben, na openbaarmaking door HSH van haar pandrecht op de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende vorderingen, de huurpenningen aan HSH voldaan.

2.10.

Bij akte tot levering na onderhandse executoriale verkoop van 18 oktober 2016 (hierna: akte tot levering) heeft Boron het OG in eigendom verkregen. Hierin is, voor zover van belang, het volgende bepaald, waarbij Boron als koper is aangeduid en het OG als Registergoed:

“(…)
Artikel 5 Bepalingen

Voormelde overeenkomsten van koop en levering zijn aangegaan onder de bepalingen vermeld in de akte houdende vaststelling bijzondere veilingvoorwaarden, (…) de Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden 2015 (“
AVVI 2015 ”), (…) voor zover daarvan bij de bijzondere veilingvoorwaarden niet is afgeweken, en de bepalingen vermeld in de Koopovereenkomst, waaronder:

(…)

5.3

Feitelijke levering/aanvaarding

Het Registergoed wordt aanvaard in de staat waarin het zich bevindt bij de ondertekening van deze akte.

Het Registergoed wordt aanvaard onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en), met inachtneming van artikel 22 van voormelde bijzondere veilingvoorwaarden, alsmede de publicatie van een extra bericht op zeventien mei tweeduizend zestien op [URL] , aan partijen genoegzaam bekend zodat daarvan te dezen geen nadere omschrijving wordt verlangd.

(…)

5.5

Baten en lasten

De baten en lasten van het Registergoed zijn met ingang van heden voor rekening van Koper. (…)”

In de bijzondere veilingvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“(..)
Artikel 22 Huur/gebruik

(..)

22.3

Conform en in aanvulling op artikel 22 lid 4 AVVI 2015 geldt dat wat betreft iedere, ten tijde van de datum van het passeren van de akte van kwijting, dan wel, in geval van een koopovereenkomst krachtens artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, ten tijde van de datum van het passeren van de akte van levering, van kracht zijnde overeenkomst tot gebruik/huurovereenkomst:

(…)

(e) de eventuele lopende bruikleen-/huurtermijn tussen de Rechthebbende/Verkoper en de Koper niet verrekend zal worden. (…)”

2.11.

In de overgedragen administratie van JLL aan Boron c.s. heeft Boron een overzicht aangetroffen, gemaakt door JLL op 27 oktober 2016. In dit overzicht staat onder meer:

3. Het geschil

3.1.

Boron c.s. vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – samengevat – primair veroordeling van JLL tot betaling van € 274.229,52, te vermeerderen met rente en kosten. Subsidiair vordert Boron c.s. een verklaring voor recht dat sprake is van onrechmatig handelen van JLL door haar handelwijze jegens Boron c.s., waarbij JLL veroordeeld wordt voor de als gevolg daarvan door Boron c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat.

3.2.

Aan de vordering legt Boron c.s. ten grondslag dat JLL onrechtmatig heeft gehandeld door te weigeren het deel van de huurpenningen en servicekosten dat aan Boron toekomt (74/92ste) aan haar uit te betalen en voorts willens en wetens de mogelijkheid van Boron tot verhaal op de vermogensbestanddelen van BT Utrecht Funding illussoir heeft gemaakt.

3.3.

JLL voert als verweer dat JLL geen contractuele verplichting heeft jegens Boron c.s. Daarnaast is Boron als onderdeel van de koopovereenkomst overeengekomen dat geen verrekening van de huurpenningen en servicekosten zal plaatsvinden. JLL betoogt dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens Boron c.s., omdat zij geen belangen van Boron behartigde, maar slechts van BT Utrecht Project . JLL heeft op grond van de overeenkomst met BT Utrecht Project de huurpenningen en servicekosten aan haar uitbetaald.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kern van het verwijt dat Boron c.s. JLL maakt, is dat JLL onrechtmatig heeft gehandeld door de huurpenningen en servicekosten die zij van de huurders heeft geïnd niet voor 74/92ste deel aan Boron uit te betalen. Het 74/92ste deel ziet op het restant van het 4e kwartaal nu de overdracht van het OG aan Boron op 18 oktober 2016 plaatsvond. Daarbij merkt de rechtbank op dat, na debat op dit punt ter comparitie, partijen het erover eens zijn dat de huurpenningen en servicekosten voldaan zijn aan JLL (de rekening van Deutsche Bank stond op haar naam) en aldus onderdeel van haar vermogen zijn geworden. Er is dus geen sprake van een “houden van gelden voor Boron” waar in de dagvaarding van uitgegaan wordt.

4.2.

Tussen partijen staat in deze procedure vast dat JLL op basis van een overeenkomst beheersdaden verrichtte voor BT Utrecht Project. Op grond van deze property management agreement was JLL verplicht de huurpenningen en servicekosten bij huurders te innen en door te betalen aan BT Utrecht Project. Dat deze verplichting van JLL aan BT Utrecht Project uit de property management agreement voortvloeit, is door JLL aangevoerd en door Boron c.s. niet betwist en staat dus vast.

4.3.

Boron heeft een koopovereenkomst gesloten met HSH met betrekking tot de onderhandse verkoop van het OG. Boron c.s. meent op basis van artikel 6 van deze koopovereenkomst dat zij vanaf het moment van levering van het OG (18 oktober 2018) rechthebbende is op de huurpenningen en servicekosten. In dit geval zou het dan gaan om 74/92ste deel. Boron c.s. meent dat deze bepaling voor gaat boven de bepaling uit de bijzondere veilingvoorwaarden waarin verrekening wordt uitgesloten.

4.4.

De exacte betekenis van de afspraak over verrekening tussen Boron als koper en HSH als verkoper van het OG is in deze procedure niet komen vast te staan. Boron c.s. en JLL hebben daar verschillende standpunten over ingenomen. Maar ook los daarvan komt de stelling van Boron c.s. er in feite op neer dat JLL, om een onrechtmatige daad jegens Boron c.s. te voorkomen, een tekortkoming zou hebben moeten plegen onder de overeenkomst die zij, JLL, met BT Utrecht Project had gesloten. Daarvoor heeft Boron c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.5.

In de veronderstelling dat Boron en HSH hebben afgesproken dat Boron gerechtigd is tot de huurpenningen en servicekosten vanaf 18 oktober 2018 geldt dat deze afspraak niet met JLL is gemaakt. Weliswaar heeft Boron JLL op de hoogte gehouden van de koop en van het moment van levering van het OG, maar dat maakt nog niet dat JLL gehouden is huurpenningen en servicekosten aan Boron af te dragen. Daar komt bij dat Boron in de koopovereenkomst afspraken
met HSH heeft gemaakt terwijl JLL zich verplicht had
jegens BT Utrecht Project om huurpenningen en servicekosten aan haar af te dragen. Dat zijn verschillende entiteiten, terwijl gesteld noch gebleken is dat BT Utrecht Project afspraken met HSH heeft gemaakt over gerechtigdheid op huurpenningen en servicekosten.

4.6.

Voorts geldt dat, anders dan Boron c.s. heeft gesteld, JLL geen belangen van Boron heeft behartigd en daartoe ook niet gehouden was. JLL was partij bij een overeenkomst met BT Utrecht Project en had in beginsel slechts met haar belangen rekening te houden. Op grond van deze overeenkomst diende JLL de geïnde huurpenningen en servicekosten aan BT Utrecht Project af te dragen. Dat JLL op de hoogte was van de aanstaande levering van het OG aan Boron maakt dit niet anders.

4.7.

Uit het JLL huuroverzicht, dat Boron in de administratie van JLL heeft gevonden, kan evenmin worden afgeleid dat JLL gehouden was de geïnde huurpenningen en servicekosten (deels) aan Boron af te dragen. Het betreft hier een intern document dat, zoals JLL ter comparitie heeft toegelicht, onderdeel kan zijn van gevoerd standaardbeleid waarbij medewerkers betrokken zijn die niet op de hoogte zijn van de executieverkoop. Waarom het overzicht in deze casus is opgesteld heeft JLL evenwel niet kunnen achterhalen. Maar ook los hiervan levert het bestaan van dit overzicht op zich zelf geen afdwingbare verplichting voor JLL op om de geïnde huurpenningen en servicekosten (deels) aan Boron af te dragen. Datzelfde geldt voor de stelling van Boron c.s. dat het in de markt gebruikelijk is dat huurpenningen en servicekosten door een beheerder worden uitbetaald aan de nieuwe eigenaar voor zover die betrekking hebben op de periode na overdracht. Ook als dat het geval is – dat is niet komen vast te staan – levert dat nog geen afdwingbare verplichting tot betaling aan Boron op.

4.8.

Boron c.s. heeft nog aangevoerd dat nu HSH ten aanzien van de drie huurders die aan haar hadden betaald op basis van het openbaar gemaakte pandrecht (zie 2.9) wel 74/92ste deel van de huurpenningen en servicekosten heeft doorbetaald volgt dat ook JLL daartoe gehouden was. Boron c.s. miskent hierbij dat JLL en HSH verschillende partijen zijn en JLL niet gehouden is te doen waar HSH toe gehouden is. Ten overvloede voegt de rechtbank hier nog aan toe dat Boron met HSH een overeenkomst had gesloten (de koopovereenkomst) wat ten aanzien van JLL nu juist niet het geval was.

4.9.

De rechtbank heeft hierbij ook betrokken de (door partijen overigens niet aangehaalde) in de jurisprudentie ontwikkelde Alog-criteria (vgl. HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069 en hof 's-Hertogenbosch 18 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1735). Deze criteria geven een handvat voor de situatie dat de belangen van een derde zo nauw betrokken zijn bij de uitvoering van een overeenkomst dat dit mee kan brengen dat de contractant zijn gedrag mede door die belangen dient te laten bepalen. Maar ook bij toepassing van deze criteria heeft Boron c.s. onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat JLL onrechtmatig heeft gehandeld.

4.10.

Ook heeft JLL niet in strijd met een wettelijke plicht gehandeld, zoals Boron c.s. nog heeft gesteld. De figuur van zaakwaarneming gaat niet op, omdat op grond van artikel 6:198 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) JLL zich in dat geval willens en wetens had moeten inlaten met het behartigen van de belangen van Boron en daarvan geen sprake is. Uit het feit dat JLL kort nadat Boron het eigendom van het OG had verkregen een bericht aan de huurders heeft gestuurd dat het pand is verkocht, JLL niet langer het beheer zou uitvoeren en dat de huurders zich konden richten tot Boron, blijkt dat JLL zich niet willens en wetens heeft ingelaten met het behartigen van het belangen van Boron.

4.11.

Boron c.s. heeft haar subsidiaire vordering onderbouwd met de stelling dat JLL willens en wetens de verhaalsmogelijkheden van Boron c.s. illusoir heeft gemaakt. Deze stelling is onvoldoende uitgewerkt, nu Boron c.s. heeft nagelaten aan te geven op welke wijze zij geprobeerd heeft verhaal te nemen en op welke grond zij dat zou kunnen. Bij dat laatste is van belang dat Boron het OG niet van BT Utrecht Project maar van HSH heeft gekocht, zodat het zonder toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk is op welke grond Boron c.s. iets te vorderen heeft van BT Utrecht Project.

4.12.

De rechtbank komt tot de conclusie geen sprake is van een onrechtmatig handelen aan de zijde van JLL. Bij deze stand van zaken behoeven de verschillende wettelijke gronden voor het onrechtmatig handelen van JLL geen nadere bespreking. De vorderingen van Boron c.s. zullen worden afgewezen.

4.13.

Boron c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. JLL heeft verzocht daarbij de daadwerkelijk gemaakte proceskosten in aanmerking te nemen. De rechtbank wijst dit verzoek af, nu daartoe misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is vereist hetgeen gesteld noch gebleken is.

4.14.

De kosten aan de zijde van JLL worden begroot op:

- griffierecht € 3.946,00

- salaris advocaat
4.804,00 (2,0 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 8.750,00

4.15.

De gevorderde wettelijke rente en nakosten worden als volgt toegewezen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Boron c.s. in de proceskosten, aan de zijde van JLL tot op heden begroot op € 8.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Boron c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Boron c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door
mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2019.