ECLI:NL:RBAMS:2019:7486

• Datum uitspraak: 11 oktober 2019
• Publicatiedatum: 10 oktober 2019
• Zaaknummer: 7580191 CV EXPL 19-5316
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E. Pennink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder hoeft btw over makelaarscourtage niet te betalen wegens misleidende handelspraktijk

De verhuurder sloot met makelaar Eday een overeenkomst voor het vinden van een huurder tegen een courtage van 8% van de huurprijs. In de overeenkomst stond dat de genoemde bedragen exclusief btw waren, maar de btw werd pas later in de factuur vermeld. De verhuurder betaalde de factuur, maar vorderde later terugbetaling van de btw omdat hij meende dat deze niet was overeengekomen.

De kantonrechter beoordeelde of de verhuurder als consument handelde en oordeelde dat dit het geval was, aangezien hij een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De makelaar werd als professionele partij beschouwd.

De rechter stelde vast dat het niet duidelijk vermelden van de btw in het courtagepercentage een misleidende handelspraktijk is volgens de wet. Hierdoor was de verhuurder niet goed geïnformeerd en kon hij geen geïnformeerd besluit nemen. Daarom werd de overeenkomst partieel vernietigd voor zover het de btw betreft en werd de makelaar veroordeeld tot terugbetaling van de btw aan de verhuurder.

Uitkomst: De verhuurder hoeft de btw over de makelaarscourtage niet te betalen en krijgt €282,24 terugbetaald.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7580191 CV EXPL 19-5316

vonnis van: 11 oktober 2019

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

procederend in persoon

t e g e n

de besloten vennootschap Eday Housing Services BV

gevestigd te Amstelveen

gedaagde

nader te noemen: Eday

vertegenwoordigd door: [naam directeur] , directeur

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter heeft acht geslagen op de volgende processtukken en proceshandelingen:

- de dagvaarding van 20 februari 2019 met producties;
- verzoeken om uitstel voor het indienen van een conclusie van antwoord;
- de rolmededeling van 24 mei 2019;

- een conclusie van antwoord;

- het instructievonnis van 21 juni 2019;
- de dagbepaling van de comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 10 september 2019. [eiser] is in persoon verschenen. Eday is, hoewel deugdelijk opgeroepen, niet verschenen. [eiser] is gehoord en heeft vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

Eday heeft bij brief, gedateerd 10 september 2019, door de rechtbank ontvangen op 12 september 2019, medegedeeld dat de directeur door omstandigheden de zitting niet heeft kunnen bijwonen en dat zijn verweer zich beperkt tot hetgeen hij eerder heeft gemeld, namelijk dat er een getekende opdrachtbevestiging is waarin duidelijk staat aangegeven dat de bedragen die vermeld staan in de overeenkomst met BTW zouden worden belast.

De hiervoor genoemde brief van Eday is ontvangen nadat de behandeling van de zaak op

10 september 2019 is gesloten, zodat op de inhoud ervan geen acht wordt geslagen.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] is eigenaar van het appartement gelegen aan het adres [adres] .

1.2.

Partijen hebben op 5 november 2018 een zogenoemde Overeenkomst tot Dienstverlening (hierna ook: de overeenkomst) gesloten, op grond waarvan Eday zicht ertoe verbindt om [eiser] in contact te brengen met potentiële huurders met als doel zo snel mogelijk een huurovereenkomst tussen [eiser] en een potentiële huurder tot stand te laten komen.

1.3.

In deze overeenkomst staat onder meer het navolgende:

“Vergoeding

De courtage bedraagt 8% van de huurprijs voor maximaal 1 jaar, met een minimum van € 800,00. De courtage wordt berekend over de initiële huurperiode, overeengekomen tussen de huurder en Opdrachtgever.

(…)

Algemene voorwaarden

Op de opdracht zijn de bijgevoegde Algemene voorwaarden van Eday van toepassing. Door ondertekening van deze offerte verklaart Opdrachtggever de betreffende voorwaarden te hebben ontvangen en hiermee in te stemmen. In deze Opdracht worden de definities als bedoeld in artikel 1 gehanteerd. In dit verband wijs ik u erop dat alle in deze Opdracht genoemde prijzen exclusief btw zijn (zie artikel 6 lid 1).”

1.4.

Artikel 6 lid 1 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

“De hoogte dan wel de wijze van berekening van Courtage wordt opgenomen in de Opdracht. Alle daarin genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting (BTW).”

1.5.

Eday heeft een huurder gevonden die het appartement vanaf 1 januari 2019 huurt tegen een huurprijs van € 1.350,00 per maand en een maandelijkse vergoeding voor stoffering van 50,00 per maand.

1.6.

Eday heeft op 31 december 2018 aan [eiser] een factuur gezonden van € 1.626,24. Hierin staat dat aan verhuur courtage van 8% een bedrag van € 1.344,00 in rekening is gebracht, dat dit bedrag is verhoogd met 21% aan BTW, en dat het totaal te betalen bedrag € 1.626,24 is

1.7.

[eiser] heeft het gefactureerde bedrag van € 1.626,24 voldaan, dan wel dit bedrag is in mindering gebracht op de door hem van Eday te ontvangen huur.

1.8.

[eiser] heeft Eday op 9 januari 2019 om teruggave van de in rekening gebrachte BTW gevraagd omdat dit naar zijn mening niet is overeengekomen.

1.9.

Eday heeft aan dit verzoek niet voldaan omdat naar haar mening de BTW terecht in rekening is gebracht.

Vordering

2. [eiser] vordert vernietiging van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht en Eday te veroordelen tot terugbetaling van € 1.626,24, vermeerderd met de wettelijke rente.

3. [eiser] voert het volgende aan. Partijen zijn bij het sluiten van de overeenkomst een courtage van 8% zijn overeengekomen. [eiser] betoogt dat ESH niet kenbaar heeft gemaakt dat in dit percentage geen BTW is begrepen en hij verkeerde dan ook in de veronderstelling dat de BTW in dit percentage is begrepen. Uit de factuur van Eday blijkt echter dat over de courtage 21% BTW is berekend. [eiser] betoogt dat op grond van artikel 6:193d lid 1 BW sprake is van een misleidende handelspraktijk aangezien sprake is van een misleidende omissie in de zin van artikel 6:193d lid 2 BW omdat, kort gezegd, essentiële informatie, namelijk de in rekening te brengen belastingen, is weggelaten. De overeenkomst is daarom als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen zodat deze op grond van artikel 6:193j lid 3 BW jo. artikel 6:193b lid 3 sub a BW vernietigbaar, aldus [eiser] .

Verweer

4. Eday verweert zich tegen de vordering en voert aan dat zowel in de overeenkomst als in de algemene voorwaarden staat dat de in de overeenkomst vermelde bedragen exclusief BTW zijn. Eday betoogt verder dat twijfelachtig is of [eiser] als particulier optreedt aangezien hij een woning verhuurt die niet door hemzelf bewoond wordt en hij een zo hoog mogelijke marktprijs exploiteert. Verder had [eiser] voldoende tijd om de overeenkomst en de algemene voorwaarden op inhoud te controleren. Eday voert tot slot aan dat de door haar verrichte werkzaamheden naar behoren en zonder enig protest van [eiser] zijn uitgevoerd.

Beoordeling

5. Het geschil spitst zich toe op de vragen of [eiser] in de hoedanigheid van ‘consument’ de onderhavige overeenkomst met Eday heeft gesloten en zo ja, of er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193e sub c BW.

6. Artikel 6:193a aanhef en sub a BW bepaalt dat in deze afdeling onder consument wordt verstaan een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Er bestaat aanleiding om voor een nadere uitleg van het begrip consument aansluiting te zoeken naar het begrip consument in de artikelen 17 en 18 van de EEX- Verordening nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 (hierna; EEX-Verordening. Het Europese Hof van Justitie heeft op 25 januari 2018 in de zaak [naam zaak] , C-498/16, EU:C:2018:37 overwogen dat het begrip consument restrictief moet worden uitgelegd, door aansluiting te zoeken bij de positie van deze persoon in een bepaalde overeenkomst, rekening houdend met de aard en het doel van deze overeenkomst, en niet bij de subjectieve situatie van deze persoon, aanzien eenzelfde persoon voor sommige verrichtingen als consument en voor andere verrichtingen als marktdeelnemer kan worden beschouwd.

7. [eiser] heeft ter zitting medegedeeld dat hij tot een jaar geleden in het onder rov. 1.1. vermelde appartement heeft gewoond, dat hij vorig jaar is verhuisd naar [plaats] en dat hij toen heeft besloten om het appartement in [plaats] te verhuren. [eiser] voert aan dat hij geen ondernemer is, dat hij niet is ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel, dat hij niet eerder een pand heeft verhuurd en ook geen andere panden verhuurt. Ook heeft [eiser] medegedeeld dat hij niet werkzaam is in de onroerend goed sector. Gelet op deze ter zitting gegeven informatie wordt overwogen dat, in het kader van de tussen partijen gesloten overeenkomst, die door Eday ook niet is bestreden, die strekt tot het verhuren van eerdergenoemd appartement, waarvan [eiser] eigenaar is en waarin hij zelf eerder heeft gewoond, [eiser] dient te worden aangemerkt als een consument, aangezien hij een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Verder wordt overwogen dat Eday als professionele partij moet worden beschouwd, hetgeen ook niet in geschil is.

8. Artikel 6:193d lid 1 BW bepaalt dat een handelspraktijk bovendien misleidend is indien er sprake is van een misleidende omissie. In lid 2 is vervolgens bepaald dat iedere handelspraktijk waarbij essentiële informatie, welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Vervolgens is in artikel 6:193e aanhef en sub c BW bepaald dat onder essentiële informatie moet worden begrepen de prijs inclusief belastingen.

9. Naar het oordeel van de kantonrechter is de handelwijze van Eday door een percentage aan courtage overeen te komen, waarover vervolgens nog BTW wordt gerekend, als een oneerlijke handelspraktijk aan te merken. Door [eiser] geen volledige duidelijkheid te verschaffen over het aan courtage inclusief BTW in rekening te brengen tarief, heeft Eday essentiële informatie aan [eiser] over het in rekening te brengen percentage aan courtage weggelaten. Eerst wordt immers een percentage genoemd van 8% en later in de overeenkomst wordt verwezen naar een verhoging met de BTW. Door [eiser] op dit punt niet volledig te informeren heeft Eday [eiser] niet de gelegenheid geboden een goed besluit over de transactie te nemen en heeft Eday zich schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Een doelmatige, evenredige en afschrikwekkende sanctie op deze handelwijze van Eday is dat wordt vastgesteld dat [eiser] slechts tegen het courtage percentage van 8% met Eday heeft gecontracteerd. Hierbij is in aanmerking genomen dat Eday de verder in de overeenkomst opgenomen werkzaamheden heeft verricht, zodat aanleiding bestaat de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel te vernietigen op basis van artikel 6:193j lid 3 BW in die zin dat de in rekening gebracht BTW niet voor rekening van [eiser] komt.

10. De partiële vernietiging leidt ertoe dat de in rekening gebrachte BTW niet is overeengekomen en dat [eiser] ten onrechte een bedrag aan BTW heeft betaald. Het vorenstaande leidt ertoe dat de gevorderde hoofdsom voor een bedrag van € 282,24 toewijsbaar is.

11. De vordering strekkende tot veroordeling van Eday tot vergoeding van de gemaakte kosten voor de aangetekende brief van 29 januari 2019 toewijsbaar. [eiser] heeft deze vordering niet onderbouwd door overlegging van het bewijs van aangetekende verzending met vermelding van de verzendkosten.

12. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt Eday veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] , waarbij de verletkosten worden vastgesteld op

€ 150,00.

BESLISSING

De kantonrechter:

vernietigt de tussen partijen gesloten overeenkomst voor wat betreft het percentage van 21% over de te berekenen courtage van 8% van de jaarhuur;

veroordeelt Eday tot betaling aan [eiser] van € 282,24 aan hoofdsom;

veroordeelt Eday in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:

voor verschuldigd griffierecht € 231,00

aan explootkosten € 103,58

aan verletkosten
€ 150,00

in totaal, inclusief voor zover verschuldigd, BTW € 484,58

veroordeelt Eday in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eday niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.