ECLI:NL:RBAMS:2019:7842

• Datum uitspraak: 21 oktober 2019
• Publicatiedatum: 22 oktober 2019
• Zaaknummer: 19/675
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Mondelinge uitspraak
• Rechters: J.T. Kruis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling en onroerende zaakbelasting

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam op 21 oktober 2019 uitspraak gedaan in een beroep tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning door de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam. De heffingsambtenaar had in een beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 185.000,- voor het kalenderjaar 2018. Eiser, de eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar dit bezwaar werd ongegrond verklaard in de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2019. Hierop heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank.

Tijdens de zitting op 21 oktober 2019 was eiser aanwezig, evenals de heffingsambtenaar en een taxateur. De rechtbank heeft na de zitting onmiddellijk uitspraak gedaan en het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank overwoog dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op basis van de waarde in het economische verkeer, wat betekent dat de waarde is wat de meest biedende koper zou betalen. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende vergelijkingsobjecten had gebruikt om de waarde van de woning te onderbouwen en dat er geen rekening gehouden kon worden met het lidmaatschapsrecht dat eiser had op de woning.

De rechtbank concludeerde dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog was en dat er geen aanwijzingen waren dat de waarde van de woning van eiser onjuist was vastgesteld. Eiser werd erop gewezen dat hij hoger beroep kon instellen bij het gerechtshof Amsterdam als hij het niet eens was met de uitspraak. De uitspraak werd gedaan door mr. J.T. Kruis, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 19/675

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 oktober 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 185.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2019. Eiser was aanwezig.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door [naam] (taxateur).

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk.

Overwegingen

1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.

2. De WOZ-waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. ^[1] De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Dit is de zogeheten overdrachtsfictie. Dat betekent dat met de omstandigheid dat sprake is van een lidmaatschapsrecht (zoals dat gold bij de woning van eiser op 1 januari 2017) in plaats van een appartementsrecht geen rekening gehouden kan worden.

3. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het zijn allemaal appartementen in een flat, liggen in dezelfde straat, hebben dezelfde oppervlakte en hebben een berging. De heffingsambtenaar mocht deze vergelijkingsobjecten gebruiken om de waarde van de woning van eiser te onderbouwen.

4. Eiser heeft aangevoerd dat er verschillen zijn qua onderhoud, kwaliteit en in de (kas)reserves van de verschillende verenigingen van eigenaars (vve’s). Bij de vve van eiser is de pui gedateerd en ook is de ketel voor blokverwarming aan vervanging toe. Daar tegenover staat dat het onderhoud redelijk tot goed is en er ook een substantiële reserve in de kas zit.

5. De rechtbank is van oordeel dat de negatieve en positieve punten van de vve van eiser elkaar min of meer in evenwicht houden. Er zijn geen aanwijzingen om aan te nemen dat bij de vergelijkingsobjecten sprake is van vve’s die op alle fronten veel beter scoren dan de vve van eiser. Dit betekent dat er niet hoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in onderhoud, kwaliteit of vve-reserves.

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De vierkantemeterprijs is lager dan de vierkantemeterprijs van de drie vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt nog op dat eiser zijn woning bijna een jaar voor de waardepeildatum heeft gekocht voor € 172.500,-. Ook dat is een aanwijzing dat de waarde van de woning met € 185.000,- op 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld, gelet op het feit dat bij de aankoopprijs nog een bedrag aan erfpachtcorrectie zou moeten worden opgeteld en er daarnaast nog aanvullend moet worden gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling tussen het moment van aankoop en 1 januari 2017.

7. De rechtbank wijst eiser er op dat hij hoger beroep in kan stellen bij het gerechtshof Amsterdam als hij het niet eens is met deze uitspraak.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.T. Kruis, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier, op 21 oktober 2019.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.

Voetnoten

1. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.