ECLI:NL:RBAMS:2019:8209

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht - team kanton

zaaknummer: 7125259 CV EXPL 18-17399

vonnis van: 4 november 2019

fno.: 245

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Libra International B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Libra

gemachtigde: mr. J.M. de Bruin

t e g e n

1. [gedaagde sub 1]gevestigd te [vestigingsplaats]

2. [gedaagde sub 2]

3. [gedaagde sub 3]

4. [gedaagde sub 4]

5. [gedaagde sub 5]

6. [gedaagde sub 6]

7. [gedaagde sub 7]

8. [gedaagde sub 8]

9. [gedaagde sub 9]

10. zij die verblijven in de (gebouwde) onroerende zaak, of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats]

allen wonende te [woonplaats]
gedaagden

nader tezamen te noemen: [gedaagden] (ev)

gemachtigde: mr. H.M. Punt

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 30 juli 2018 met producties
- antwoord met producties
- instructievonnis

- conclusie van repliek met een producties

- conclusie van dupliek met een productie

- akte uitlating aanvullende productie

Ten slotte is vonnis bepaald. Dit vonnis heeft de kantonrechter noodgedwongen meerdere keren moeten aanhouden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Bij de beoordeling van de vordering gaat de kantonrechter uit van de navolgende feiten en omstandigheden:

1.1.

Gedaagde sub 1, [gedaagden] , heeft volgens haar statuten ten doel het aan- en verkopen, het beheren en de exploitatie van onroerend goed, met name ten behoeve van de huisvesting van de leden van [gedaagde sub 1] van het [vereniging] / [vereniging] .

1.2.

Vanaf 1 mei 1994 huurt [gedaagden] van (de rechtsvoorganger van) Libra de bovenwoning aan de [adres 1] te [plaats] (verder: het gehuurde). Het pand bestaat uit twee woningen; de bovenwoning en de benedenwoning. Het is een zogenoemd rijtjeshuis met buren aan beide zijden. Libra is op 31 oktober 2006 eigenaar geworden van het pand, waarin het gehuurde zich bevindt. Libra is gelijktijdig eigenaar geworden van het belendende pand [adres 2] te [plaats] .

1.3.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te dienen als woonhuis voor studenten. De huurprijs bedraagt thans € 4.000,- per maand, exclusief bijkomende kosten. In de huurovereenkomst is opgenomen:
BestemmingHet gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonhuis voor studenten.Bijzondere bepalingen- […]- Tussenmuurtjes mogen door huurders worden geplaatst.

1.4.

Daarnaast zijn op de huurovereenkomst van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst’ (tekst 1977), waarin in artikel 1 (samengevat) is opgenomen:
De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en met in acht neming van bestaande zakelijke rechten en van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen.

1.5.

De huurders zijn allen student, lid van het dispuut [gedaagden] en wonen in het gehuurde, met uitzondering van gedaagde sub 6. Er wonen acht studenten in het gehuurde. De bewoners hebben ieder een eigen kamer, er is een gemeenschappelijke keuken, een gemeenschappelijke badkamer en een grote gemeenschappelijke woonkamer.

1.6.

Op 14 september 2016 heeft de politie na een overlastmelding van een buurvrouw, wonend op [adres 3] , het gehuurde bezocht. Er waren toen twee bewoners aanwezig. Bij brief van 28 september 2016 heeft Libra [gedaagden] over overlast aangeschreven. In haar reactie van 20 oktober 2016 heeft [gedaagden] de overlast ontkend en gesteld juist rekening te houden met de buren. Zij heeft daarbij gesteld dat slechts in een bepaalde periode van het jaar (de kennismakingstijd van de studenten), gedurende 6 dagen verspreid over twee weken, beginnende studenten het huis bezoeken en dat die studenten rond 23.00 uur weer weg gaan. In die periode wordt extra op eventuele overlast gelet.

1.7.

Per 1 januari 2017 is het beleid van de Gemeente met betrekking tot woongroepen c.q. meer dan twee hoofdhuurders of onzelfstandige huishoudens in één zelfstandige woning gewijzigd. Er is altijd een vergunning nodig als een woonruimte door meerdere mensen - niet behorend tot één gezin - wordt bewoond. Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet is het verboden zonder vergunning woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Niet meer dan twee onzelfstandige huishoudens mogen in één zelfstandige woonruimte wonen. Aan de omzettingsvergunning zijn voorwaarden verbonden. Bij het afgeven van zo’n vergunning wordt onderscheid gemaakt tussen het omzetten van een woning naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten of naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten.

1.8.

Naar aanleiding van een brief van 30 augustus 2017 van de beheerder van het (naastgelegen) pand [adres 3] , heeft Libra [gedaagden] op 12 september 2017 aangeschreven over een melding van een brandgevaarlijke situatie met fakkels. [gedaagden] heeft gereageerd op 9 oktober 2017 en gesteld dat van een brandgevaarlijke situatie geen sprake is geweest, dat de fakkels alleen op straat zijn gebruikt en dat zij beschikbaar zijn voor een gesprek, zo Libra dat zou willen. Daarop is Libra niet ingegaan.

1.9.

Bij brief van 5 december 2017 heeft de Gemeente [gemeente] (hierna: de Gemeente) Libra bericht dat het gehuurde op 30 november 2017 is bezocht door toezichthouders van de afdeling Wonen en dat tijdens dat onderzoek is geconstateerd dat het gehuurde kamergewijs wordt verhuurd aan 8 personen. dat is in strijd met het bepaalde in artikel 21 onder c van de Huisvestingswet, nu het gehuurde zonder vergunning van burgemeester en wethouders van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woningen is omgezet. Libra is als eigenaar verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van haar bezit en Libra dient de overtreding ongedaan te maken door de kamergewijze verhuur aan afzonderlijke huishoudens te staken, tenzij Libra van mening is dat het gebruik kan worden gelegaliseerd. In dat geval dient zij een omzettingsvergunning aan te vragen, aldus de Gemeente in haar brief.

1.10.

Na augustus/september 2017 zijn er geen meldingen van overlast meer geweest. De huurster van [adres 3] is verhuisd; zij woont niet meer op de [straatnaam] te [woonplaats] . Wel is op 14 februari 2018 een melding gedaan van een stoel die op een terras van een woonruimte op de [adres 4] terecht is gekomen, maar [gedaagden] en de bewoners hebben tegenover Libra ontkend dat zij daar iets mee van doen hebben.

1.11.

Libra heeft in januari 2018 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De vergunning is door de Gemeente op 29 maart 2018 geweigerd.
De weigering vermeldt:
Ten aanzien van de toets aan de beleidsregel voor woonruimteverdeling het volgende:Op tekening zijn naast de gemeenschappelijke ruimte, die aan de eisen wat betreft de afmeting lijkt te voldoen, 8 slaapkamers ingetekend. Dit betekent dat er 8 onzelfstandige wooneenheden worden voorgesteld. Voor deze categorie gelden speciale voorwaarden. De onzelfstandige woonruimtes moeten worden beheerd door een speciale instelling, die zich krachten de statuten richt op de verhuur en beheer van onzelfstandige woonruimten aan bijvoorbeeld jongeren of studenten. De instelling moet als zodanig ingeschreven staan bij de KvK. Het voorgaande zal moeten worden aangetoond. Daarnaast is niet aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarde dat maximaal 25% van de woningen die door het zelfde trappenhuis worden ontsloten mogen worden omgezet. De tekeningen geven geen inzicht in de ontsluiting, zodat de voorgaande toets ook niet op basis van de aanvraag kan worden verricht.Libra heeft bezwaar en beroep aangetekend tegen de weigering. De procedure loopt nog.

1.12.

Bij brief van 13 juni 2018 heeft de Gemeente besloten wegens het ontbreken van een vergunning (ook voor [adres 2] , eveneens eigendom van Libra) Libra een last onder dwangsom van € 35.000,- op te leggen. De dwangsom zal verbeurd worden vier maanden na 13 juni 2018, indien de situatie niet ongedaan is gemaakt. Libra heeft bezwaar aangetekend tegen het besluit. Deze procedure loopt ook nog.

1.13.

Bij vonnis van 26 juli 2019 heeft de kantonrechter te Amsterdam in de bodemprocedure (kort gezegd) de vordering van Libra tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte [adres 5] te [plaats] afgewezen en is Libra veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan het aanvragen van de benodigde vergunningen, zodat de huursituatie kan worden gelegaliseerd.

1.14.

[gedaagden] heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden om het gehuurde aan te kopen, maar Libra wenst het pand en/of het gehuurde niet te verkopen.

Vordering en verweer

2. Libra vordert – kort weergegeven en gelet op het kort geding-vonnis tussen partijen van 4 september 2018 – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontbinding van de huurovereenkomst tussen Libra en [gedaagden] van 1 mei 1994 betreffende het gehuurde aan de [adres 1] te [plaats] , met veroordeling van [gedaagden] en de bewoners tot ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3. Libra stelt hiertoe, samengevat en kort weergegeven, dat [gedaagden] wanprestatie levert van zodanige omvang dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Daarnaast stelt Libra zich op het standpunt dat het gebruik van het gehuurde door [gedaagden] en de bewoners in strijd is met de gemeentelijke regelgeving. Libra loopt het risico op het verbeuren van aanzienlijke dwangsommen. De vereiste vergunning is afgewezen en het kan niet van Libra gevergd worden de procedure voor de Gemeente (in beroep en bezwaar) af te wachten.

4. [gedaagden] verweert zich tegen de vordering. Zij betwist allereerst dat er sprake is van overlast. De laatste melding dateert van 30 augustus 2017 en nadien zijn er geen klachten meer geweest die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Met betrekking tot gemeentelijke regelgeving meent [gedaagden] dat het de verantwoordelijkheid van Libra is om ervoor te zorgen dat zij de voor gebruik overeenkomstig de huurovereenkomst noodzakelijke vergunningen verkrijgt. [gedaagden] gebruikt het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst en van wanprestatie is geen sprake.

5. Verdere standpunten zullen bij de beoordeling aan de orde komen.

Beoordeling

6. Allereerst wordt overwogen dat het voor de kantonrechter voldoende aannemelijk is geworden dat gedaagde sub 6, de heer [gedaagde sub 6] niet in het gehuurde woonachtig is. Anders dan Libra stelt is het aan haar om te stellen en onderbouwen dat de heer [gedaagde sub 6] daar (wel) woont; daarin is zij niet geslaagd. De vordering jegens de heer [gedaagde sub 6] , zal daarom worden afgewezen.

7.
Wanprestatie - overlastDe kantonrechter is met [gedaagden] van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat van enige relevante overlast sprake is (geweest). De meldingen komen van één buurvrouw, die inmiddels is verhuisd en sinds september 2017 zijn er geen nieuwe meldingen binnen gekomen. De door Libra aangehaalde tweede buurman heeft zelf niet geklaagd. [gedaagden] heeft daarbij toegezegd goed te zullen (blijven) letten op, en te zullen optreden tegen, onrechtmatige overlast-veroorzakende situaties. Dat is haar kennelijk de laatste jaren goed afgegaan en er is geen reden om te verwachten dat dat in de toekomst niet (meer) zal lukken.

8.
Wanprestatie - gemeentelijke regelgevingLibra heeft gesteld dat [gedaagden] handelt in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door het gehuurde aan de 8 huurders in gebruik te geven, terwijl daar geen vergunning voor is. Libra verwijst daarbij op artikel 1 van de algemene bepalingen, behorende bij de huurovereenkomst, waaruit volgt dat [gedaagden] alleen mag gebruiken met in acht neming van ‘van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen’. De Gemeente eist voor de verhuur door [gedaagden] inmiddels een vergunning en die vergunning bezit [gedaagden] niet. Bovendien handelt [gedaagden] in strijd met het geldende bestemmingsplan, waaruit volgt dat het gehuurde bestemd is voor één huishouden, bestaande uit hooguit twee zelfstandige huurders. [gedaagden] kan eenvoudig aan haar verplichtingen voldoen door het gehuurde aan slechts twee studenten in gebruik te geven. Daarvoor is geen vergunning noodzakelijk, aldus steeds Libra.

9. Anders dan Libra is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet schendt. Uit de bepalingen van de huurovereen-komst volgt duidelijk dat bij het sluiten van de huurovereenkomst de toenmalige verhuurder [gedaagden] toestemming heeft gegeven het gehuurde te gebruiken voor bewoning door meer dan twee huurders. Gelet op de omvang van het gehuurde (drie verdiepingen) en de wetenschap dat er studenten in zouden gaan wonen, met een daarop afgestemde prijs, is niet goed denkbaar dat bewoning door slechts twee studenten ooit in de bedoeling van partijen heeft gelegen. De bevoegdheid tussenmuren te mogen plaatsen, ondersteunt dit. Van schending van verplichtingen uit de huurovereenkomst is derhalve geen sprake.

10. Dat wordt niet anders door artikel 1 van de algemene bepalingen. Libra heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat die bepaling ziet op situaties als de onderhavige, waarin door een onvoorzien en gewijzigd overheidsbeleid de verhuurder een vergunning dient te hebben om het gehuurde door de huurder overeenkomstig de huurovereenkomst te laten gebruiken. Dat Libra niet wist dat [gedaagden] het gehuurde aan meer dan twee huurders verhuurde, is daarbij ongeloofwaardig. De huurders wonen al vele jaren met 8 personen in het gehuurde en Libra was daarvan op de hoogte, althans kon daarvan op de hoogte zijn. Van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] is in elk geval geen sprake.

11.
Omzettingsvergunning - last onder dwangsomVast staat dat de aanvraag voor de vergunning van Libra tot het omzetten van de zelfstandige woonruimte in 8 wooneenheden (de zogenoemde omzettingsvergun-ning) door de Gemeente is geweigerd. Libra heeft weliswaar op dit moment dus geen vergunning voor de verhuur door [gedaagden] aan de 8 huurders, terwijl zij die sinds enige tijd wel dient te bezitten, maar de procedure in beroep en bezwaar is nog niet afgerond. Die procedure werd in kort geding en wordt thans nog steeds door de kantonrechter niet kansloos geacht, althans daartoe heeft Libra onvoldoende gesteld. Hetzelfde geldt ten aanzien van de stelling van Libra dat van haar het afwachten van de bestuursrechtelijke procedure niet gevergd kan worden. Ook tegen het besluit tot het opleggen van een last onder dwangsom, is bezwaar aangetekend.

12. Partijen zullen dus alsnog en gezamenlijk moeten proberen de huidige situatie te legaliseren. Libra loopt daarbij het risico dat als benodigde vergunningen door haar toedoen worden geweigerd, zij de huurovereenkomst ook dan niet zal kunnen beëindigen.

13. Libra wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] belast, zoals hieronder bepaald.

BESLISSING

De kantonrechter:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt Libra in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagden] tot heden begroot op € 480,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

- veroordeelt Libra in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de exploot-kosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Libra niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.

Griffier Kantonrechter