Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7225846 CV EXPL 18-20830
vonnis van: 12 februari 2019
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap [naam vennootschap]
gevestigd te Hilversum
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
verweerster in reconventie
nader te noemen: [naam vennootschap]
gemachtigde: mr. N. Hof
t e g e n
de besloten vennootschap BQ Uitzendbureau B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
eiseres in reconventie
nader te noemen: BQ
procederend bij [naam eigenaar] , eigenaar.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 11 september 2018 met producties;
- antwoord met producties tevens eis in reconventie;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
- antwoord met producties tevens eis in reconventie;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
- antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis in conventie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 15 januari 2019. Voor [naam vennootschap] is verschenen [naam directeur] , directeur/eigenaar, vergezeld door de gemachtigde. Voor BQ is verschenen [naam eigenaar] (hierna [naam eigenaar] ), eigenaar, vergezeld door [naam manager] (hierna [naam manager] ), manager. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Tijdens een schorsing hebben partijen getracht in onderling overleg tot een oplossing te komen, wat niet is gelukt. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in reconventie
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Tussen partijen heeft (laatstelijk) vanaf 9 december 2013 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna het gehuurde). De huurprijs bedroeg € 2.111,15 per maand.
1.2.
BQ heeft bij het aangaan van de overeenkomst een bankgarantie afgegeven voor € 3.000,00 welke door [naam vennootschap] is te gelde is gemaakt..
1.3.
In de huurovereenkomst is bepaald onder 3.3 en 3.4:
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
1.4.
Onder artikel 8 is opgenomen:
Break optie: huurder heeft de mogelijkheid om het contract eenmalig tussentijds op te zeggen per 1-8-2014 met inachtneming van 6 maanden opzegtermijn, gedurende gehele periode niet eerder dan 1-9-2014.
Break optie: huurder heeft de mogelijkheid om het contract eenmalig tussentijds op te zeggen per 1-8-2014 met inachtneming van 6 maanden opzegtermijn, gedurende gehele periode niet eerder dan 1-9-2014.
1.5.
Op de overeenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. Artikel 6.12.1 hiervan luidt:
Indien verhuurder of huurder na ondertekening van deze huurovereenkomst een afwijking en/of aanvulling van enige bepaling van deze huurovereenkomst verlangt, dient verhuurder of huurder zijn verzoek voor deze afwijking en/of aanvulling schriftelijk in te dienen.
Indien verhuurder of huurder na ondertekening van deze huurovereenkomst een afwijking en/of aanvulling van enige bepaling van deze huurovereenkomst verlangt, dient verhuurder of huurder zijn verzoek voor deze afwijking en/of aanvulling schriftelijk in te dienen.
1.6.
Artikel 7 van deze bepalingen luidt:
BoetebepalingIndien huur zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst of de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…)
BoetebepalingIndien huur zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst of de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…)
1.7.
Artikel 18.2 van deze bepalingen luidt:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
1.8.
Op 9 november 2017 heeft een telefoongesprek tussen [naam eigenaar] en [naam vennootschap] plaatsgevonden waarbij is gesproken over de wens van [naam eigenaar] om met BQ te verhuizen naar een groter pand. [naam manager] heeft het in de auto via de speaker gevoerde gesprek gevolgd. [naam vennootschap] heeft hierna diverse keren per mail mogelijk interessante panden aan [naam eigenaar] voorgesteld.
1.9.
Per mail van 30 mei 2018 bericht [naam eigenaar] aan [naam vennootschap] dat er een geschikt pand is gevonden maar zij nog niet definitief kan opzeggen. Per mail van 31 mei 2018 aan de beheerder [naam beheerder] Vastgoed (hierna [naam beheerder] ) zegt [naam eigenaar] de huur definitief op per 1 augustus 2018. Zij verwijst daarbij naar een in november 2017 met [naam vennootschap] mondeling gemaakte afspraak.
1.10.
Per mail van 5 juni 2018 reageert [naam beheerder] dat er geen afwijkende afspraken gemaakt zijn en de huuropzegging niet bevestigd kan worden maar dat het huurcontract doorloopt tot 31 juli 2019.
1.11.
BQ heeft het gehuurde op 31 juli 2018 verlaten en de sleutels per aangetekende post aan [naam beheerder] toegezonden.
1.12.
[naam vennootschap] heeft de huurovereenkomst per 14 oktober 2018 buitengerechtelijk ontbonden en het gehuurde per 15 oktober 2018 aan een andere partij verhuurd.
1.13.
Bij brief van 2 augustus 2018 heeft de gemachtigde van [naam vennootschap] BQ gesommeerd tot betaling van de huur over augustus 2018 van € 2.111,15.
In conventie
Vordering
2. [naam vennootschap] vordert -na wijziging van eis- bij voorraad te verklaren vonnis:
te verklaren voor recht dat [naam vennootschap] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden per 14 oktober 2018;
te verklaren voor recht dat BQ toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zij daarom schadeplichtig is voor de door [naam vennootschap] geleden schade;
BQ te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur vanaf 1 augustus 2018 tot 14 oktober 2018 te vermeerderen met de daarover verschuldigde boete per achterstallige huurtermijn van € 300,00 per maand;
BQ te veroordelen tot vergoeding van de schade gelegen in het positief contractsbelang, zijnde de maandelijkse huurtermijnen in de periode gelegen tussen het moment van de ontbinding, zijnde 14 oktober 2018 en de einddatum van de overeenkomst bij een wel geldige opzegging, zijnde 1 augustus 2019;
BQ te veroordelen tot betaling van de direct opeisbare boete van € 250,00 per dag vanaf 31 juli 2018, zijnde de dag waarop BQ het gehuurde heeft verlaten tot aan 14 oktober 2018;
BQ te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
[naam vennootschap] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat er met [naam eigenaar] geen nadere afspraken zijn gemaakt over een kortere opzegtermijn. Aan BQ is te kennen gegeven dat zij zich niet aan de in de huurovereenkomst gestelde opzegtermijn van 6 maanden heeft gehouden en dat [naam vennootschap] zich op die termijnoverschrijding beroept. BQ blijft om die reden aan de huurovereenkomst gebonden en [naam vennootschap] maakt aanspraak op de verschuldigde huurtermijnen tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de boeterente en de direct opeisbare boete nu BQ zich niet aan de voorwaarden van de overeenkomst heeft gehouden.
Volgens [naam vennootschap] was er geen sprake van beëindiging van de huurovereenkomst maar juist van een nieuwe huurovereenkomst voor 5 jaar met verlenging van 5 jaar. Dit heeft [naam vennootschap] zo besproken met [naam manager] waarbij tevens is gesproken over het vervangen van de vloer en herstel van het schilderwerk in het gehuurde.
Volgens [naam vennootschap] was er geen sprake van beëindiging van de huurovereenkomst maar juist van een nieuwe huurovereenkomst voor 5 jaar met verlenging van 5 jaar. Dit heeft [naam vennootschap] zo besproken met [naam manager] waarbij tevens is gesproken over het vervangen van de vloer en herstel van het schilderwerk in het gehuurde.
Verweer
3. BQ heeft aangevoerd, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij met [naam vennootschap] in het telefoongesprek van 9 november 2018 een opzegtermijn van 1 à 2 maanden is overeengekomen. [naam vennootschap] was in ieder geval vanaf die datum op de hoogte van het feit dat BQ op termijn het gehuurde zou verlaten. Er zijn ook potentiele huurders langs geweest in het gehuurde om te kijken. Aangezien BQ op 31 mei 2018 definitief andere ruimte had gevonden per 1 augustus 2018 kon zij eerst dan pas opzeggen.
In de mail van 31 mei 2018 van [naam vennootschap] aan [naam eigenaar] bevestigt hij dat er in het telefoongesprek van 9 november 2017 is aangegeven dat hij lopende de huurovereenkomst op zoek zou kunnen gaan naar een andere huurder en dat indien deze gevonden is, de huurovereenkomst met BQ eerder beëindigd kan worden, maar dat die situatie zich thans niet voordoet.
Dat [naam vennootschap] met [naam manager] heeft gesproken over het vervangen van de vloer en herstel van het schilderwerk in het gehuurde was in verband met een grote lekkage in april 2018 en daarom noodzakelijk. [naam manager] is niet bevoegd om beslissingen aangaande de huurovereenkomst te nemen en daar is ook helemaal niet over gesproken.
Dat [naam vennootschap] met [naam manager] heeft gesproken over het vervangen van de vloer en herstel van het schilderwerk in het gehuurde was in verband met een grote lekkage in april 2018 en daarom noodzakelijk. [naam manager] is niet bevoegd om beslissingen aangaande de huurovereenkomst te nemen en daar is ook helemaal niet over gesproken.
Comparitie
4. [naam vennootschap] heeft ter zitting toegelicht dat hij in het telefoongesprek van 9 november 2017 wel de woorden 1 à 2 maanden heeft genoemd maar in een andere context dan de uitleg die BQ er nu aan geeft. Voorts waren de mensen die in april 2018 kwamen kijken in het gehuurde geen potentiële huurders maar beleggers die het pand eventueel wilden kopen.
Het gehuurde diende eerst opgeknapt te worden, daardoor is het later te huur gezet. Bovendien heeft de nieuwe huurder per 15 oktober 2018 een huurvrije periode van 1 maand gehad. Het huurcontract met BQ liep gewoon door, aldus [naam vennootschap] . De gemachtigde van [naam vennootschap] heeft eerst geprobeerd met BQ in onderling overleg de zaak op te lossen, hetgeen niet is gelukt. [naam vennootschap] verwijst naar productie 3 bij dagvaarding, de mail van 30 mei 2018 van [naam eigenaar] aan hem waarin zij te kennen geeft nog niet te willen opzeggen alsmede naar productie 4 bij de conclusie van antwoord waarin staat dat de vloer in het gehuurde vervangen moet worden en er geschilderd moet worden. Daaruit blijkt dat BQ langer zou blijven.
Met betrekking tot de breakoptie in het huurcontract stelt [naam vennootschap] dat deze slechts éénmalig was bedoeld, de daar genoemde datum 1 augustus dient 1 september te zijn.
Het gehuurde diende eerst opgeknapt te worden, daardoor is het later te huur gezet. Bovendien heeft de nieuwe huurder per 15 oktober 2018 een huurvrije periode van 1 maand gehad. Het huurcontract met BQ liep gewoon door, aldus [naam vennootschap] . De gemachtigde van [naam vennootschap] heeft eerst geprobeerd met BQ in onderling overleg de zaak op te lossen, hetgeen niet is gelukt. [naam vennootschap] verwijst naar productie 3 bij dagvaarding, de mail van 30 mei 2018 van [naam eigenaar] aan hem waarin zij te kennen geeft nog niet te willen opzeggen alsmede naar productie 4 bij de conclusie van antwoord waarin staat dat de vloer in het gehuurde vervangen moet worden en er geschilderd moet worden. Daaruit blijkt dat BQ langer zou blijven.
Met betrekking tot de breakoptie in het huurcontract stelt [naam vennootschap] dat deze slechts éénmalig was bedoeld, de daar genoemde datum 1 augustus dient 1 september te zijn.
5. BQ heeft ter zitting toegelicht dat zij in het telefoongesprek van 9 november 2017 meteen al heeft gezegd te willen vertrekken, hopelijk in de zomer van 2018. [naam vennootschap] stelde voor nog niet op te zeggen zonder dat een nieuw pand beschikbaar was maar daarvoor te zijner tijd 1 à 2 maanden te nemen.. Daarna deed [naam vennootschap] voorstellen om te helpen zoeken naar een ander pand. Deze lezing heeft [naam manager] ter zitting bevestigd.
Beoordeling
6. De kantonrechter overweegt dat het voor een verhuurder van bedrijfsruimte wettelijk niet mogelijk is, gelet op het in artikel 7:231 BW neergelegde uitgangspunt, een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De daarop ziende verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.
7. De in de huurovereenkomst opgenomen breakoptie zoals opgenomen onder 1.4 is onduidelijk en voor meerdere uitleg vatbaar.. De door [naam vennootschap] gestelde typefout dat 1 augustus 1 september 2014 dient te zijn maakt het niet duidelijker. Dat er slechts eenmalig kon worden opgezegd strookt niet met de tekst erna “gedurende de hele periode”. Deze onduidelijkheden komen voor rekening en risico van [naam vennootschap] . BQ heeft een beroep op deze breakoptie gedaan. Ook daarbij dient echter een opzegtermijn van 6 maanden in acht te worden genomen zodat ook met toepassing van de breakoptie de huur eerst per 1 december 2018 zou eindigen.
8. Beide partijen wensen beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is ook in hun beider belang. Ter zitting heeft [naam vennootschap] haar eis zonodig gewijzigd in een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal, gelet op het feit dat het gehuurde per 15 oktober 2018 opnieuw is verhuurd en [naam vennootschap] de huurovereenkomst buitengerechtelijk per 14 oktober 2018 wenste te ontbinden, de huurovereenkomst ontbinden per 14 oktober 2018.
9. BQ heeft als meest verstrekkende verweer gesteld dat er afwijkende afspraken met [naam vennootschap] zijn gemaakt over de opzeggingstermijn. Daarbij beroept BQ zich op een telefoongesprek tussen [naam eigenaar] en [naam vennootschap] op 9 november 2017.
10. De kantonrechter overweegt het volgende, waarbij op onderdelen een voortschrijdend inzicht is toegepast in vergelijking met het hetgeen ter zitting is besproken. Op grond van artikel 6.12.1 van de algemene bepalingen dienen afwijkende afspraken schriftelijk te worden vastgelegd. BQ kan zich derhalve niet beroepen op een mondeling gemaakte afspraak, over afwijking van de van de in de huurovereenkomst opgenomen opzeggingstermijn, nog afgezien van het feit dat een dergelijke afspraak door [naam vennootschap] wordt betwist. Aan de toelating tot het bewijs van die mondelinge afspraak door BQ wordt daarom niet toegekomen.
Nu BQ op 31 mei 2018 definitief heeft opgezegd kon de huurovereenkomst met toepassing van de breakoptie eerst op 1 december 2018 eindigen en niet per 1 augustus 2018 zoals BQ wenste. De huurovereenkomst is derhalve na 1 augustus 2018 doorgelopen tot het rechtsgeldig einde daarvan dat zoals hiervoor overwogen te stellen is op 14 oktober 2018. BQ is daarom de huur over de periode van 1 augustus 2018 tot 14 oktober 2018 verschuldigd. De daarop gebaseerde vordering is derhalve toewijsbaar.
Nu BQ op 31 mei 2018 definitief heeft opgezegd kon de huurovereenkomst met toepassing van de breakoptie eerst op 1 december 2018 eindigen en niet per 1 augustus 2018 zoals BQ wenste. De huurovereenkomst is derhalve na 1 augustus 2018 doorgelopen tot het rechtsgeldig einde daarvan dat zoals hiervoor overwogen te stellen is op 14 oktober 2018. BQ is daarom de huur over de periode van 1 augustus 2018 tot 14 oktober 2018 verschuldigd. De daarop gebaseerde vordering is derhalve toewijsbaar.
11. Nu BQ voornoemde huurtermijnen over drie maanden (augustus, september en oktober 2018) niet tijdig heeft voldaan, is de daarop gebaseerde boete van € 300,00 per maand eveneens toewijsbaar.
12. Aangezien BQ reeds op 31 juli 2018 het gehuurde heeft verlaten, heeft zij niet voldaan aan de huurovereenkomst voor wat betreft het gebruik van het gehuurde in de periode van 1 augustus tot 14 oktober 2018. Daarmee heeft zij in principe de direct opeisbare boete van € 250,00 per dag verbeurd. De kantonrechter ziet echter in de omstandigheden van het geval, zoals het feit dat [naam vennootschap] reeds in november 2017 wist van de verhuisplannen van BQ en zich actief heeft opgesteld om een andere geschikte locatie te vinden, deze boete te matigen tot nihil.
13. Ten aanzien van de gevorderde (aanvullende) schadevergoeding overweegt de kantonrechter het volgende. Volgens artikel 6:277 BW dient een partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd de door de wederpartij geleden schade als gevolg van deze ontbinding te vergoeden. Tot deze schade kan ook het zogenaamde positieve contractsbelang behoren. Het positief contractsbelang (de verschuldigde schadevergoeding) wordt gevonden door een vergelijking van de vermogenssituatie zoals deze zou zijn als de overeenkomst correct zou zijn nagekomen met de vermogenssituatie na ontbinding zonder schadevergoeding, maar ná afwikkeling van de ongedaanmakingsverbintenissen. In casu gaat het om schade in de vorm van de maandelijkse huurtermijnen over de periode na 14 oktober 2018 tot 1 augustus 2019. De kantonrechter overweegt dat BQ op 31 mei 2018 schriftelijk heeft opgezegd zodat de huurovereenkomst op 1 december 2018 in ieder geval geëindigd zou zijn. Nu [naam vennootschap] echter vanaf 15 oktober 2018 het gehuurde opnieuw heeft verhuurd en daaruit huurinkomsten ontvangt, bestaat er geen aanleiding aan te nemen dat [naam vennootschap] vanaf 15 oktober 2018 schade heeft geleden. Hierin ziet de kantonrechter aanleiding de gevorderde schadevergoeding af te wijzen. Het feit dat [naam vennootschap] de nieuwe huurder een huurvrije periode van één maand heeft gegeven, doet daar niet aan af, nu dit kennelijk een keus van [naam vennootschap] is geweest waar BQ buiten stond. Daarnaast verdraagt een dergelijke keus zich niet goed met de op [naam vennootschap] rustende plicht de schade te beperken.
Voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat BQ toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zij daarom schadeplichtig is voor de door [naam vennootschap] geleden schade ziet de kantonrechter gelet op het voorgaande geen aanleiding. Deze zal daarom worden afgewezen.
Voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat BQ toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zij daarom schadeplichtig is voor de door [naam vennootschap] geleden schade ziet de kantonrechter gelet op het voorgaande geen aanleiding. Deze zal daarom worden afgewezen.
14. Gelet op de uitkomst van de procedure waarbij beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In reconventie
Vordering
15. BQ vordert terugbetaling van de bankgarantie alsmede betaling van de door haar gemaakte proceskosten en daaraan gelieerde kosten. Zij voert hiertoe aan dat [naam vennootschap] de bankgarantie ten onrechte heeft getrokken aangezien er geen huurachterstand bestond. Voorts heeft zij kosten moeten maken voor het voeren van telefoongesprekken, het opstellen van mails en de conclusie van antwoord. BQ heeft ter zitting een nota van de kosten tot dan toe overgelegd.
Verweer
16. [naam vennootschap] stelt dat BQ een voorwaardelijke eis reconventie heeft ingesteld en zij rechtsgeldig de bankgarantie heeft getrokken op grond van het feit dat BQ in gebreke bleef de huur vanaf 1 augustus 2018 te voldoen. BQ heeft geen proceskosten nu zij geen griffierecht hoeft te voldoen en zonder advocaat procedeert.
Beoordeling
17. De kantonrechter is van oordeel dat [naam vennootschap] , gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist, dat [naam vennootschap] de door BQ afgegeven bankgarantie op goede gronden heeft getrokken. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Dit bedrag dient echter wel in mindering te strekken op het in conventie toegewezen bedrag.
Dit bedrag dient echter wel in mindering te strekken op het in conventie toegewezen bedrag.
17. Gelet op het voorgaande alsmede op de samenhang met de conventionele vordering, ziet de kantonrechter aanleiding in reconventie eveneens de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] per 14 oktober 2018;
veroordeelt BQ tot betaling aan [naam vennootschap] van:
- een bedrag gelijk aan de huur over 1 augustus 2018 tot en met 14 oktober 2018;
- € 900,00 ter zake van verschuldigde boete;
In reconventie
wijst de vordering met betrekking tot de bankgarantie af, met dien verstande dat het bedrag van € 3.000,00 dient te worden verrekend met de hiervoor genoemde toegewezen huurtermijnen;
In conventie en in reconventie
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.