ECLI:NL:RBAMS:2019:891

• Datum uitspraak: 13 februari 2019
• Publicatiedatum: 12 februari 2019
• Zaaknummer: 6595259
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE-geschil over verbouwing, bouw extra bouwlaag en wijziging splitsingsakte

Deze zaak betreft geschillen binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) over besluiten genomen tijdens vergaderingen van eigenaars. Verzoeker ['G'] vordert vernietiging van meerdere besluiten, waaronder de verbouwing van twee appartementen tot vier zelfstandige woonruimten, de bouw van een extra bouwlaag en de uitbreiding van balkons. Daarnaast verzoekt ['J'] vervangende machtiging voor wijziging van de splitsingsakte.

De rechtbank beoordeelt de besluiten marginaal, waarbij alleen vernietiging mogelijk is indien besluiten onbegrijpelijk of onnavolgbaar zijn of in strijd met redelijkheid en billijkheid. Uit de stukken blijkt dat de verbouwing en het gewijzigde gebruik van de appartementen binnen de bestemming vallen en dat geen sprake is van misbruik van meerderheidspositie door ['J'].

Ook het besluit tot bouw van de extra bouwlaag wordt niet vernietigd, ondanks bezwaren over risico’s en onduidelijkheid over uitvoering. De rechtbank stelt voorwaarden aan de uitvoering en verzekeringen. Het verzoek tot vervangende machtiging voor wijziging van de splitsingsakte wordt toegewezen, terwijl verzoeken tot vernietiging van andere besluiten worden afgewezen.

De proceskosten worden gecompenseerd zodat iedere partij eigen kosten draagt. De uitspraak is gewezen door kantonrechter R.H.C. van Harmelen en openbaar uitgesproken op 13 februari 2019.

Uitkomst: Verzoeken tot vernietiging van besluiten worden afgewezen, behalve het verzoek tot vervangende machtiging voor wijziging splitsingsakte dat wordt toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummers:
6442450 EA VERZ 17-992

6595259 EA VERZ 18-55

6635072 EA VERZ 18-106

beschikkingen van: 13 februari 2019

func.: 562

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoeker sub 1 in zaken 6442450 EA VERZ 17-992, 6595259 EZ VERZ 18-55]

[verzoeker sub 2 in zaken 6442450 EA VERZ 17-992, 6595259 EZ VERZ 18-55]

wonend te [woonplaats]

verzoekers (in de zaken: 6442450 EA VERZ 17-992, 6595259 EA VERZ 18-55)

nader te noemen: (in enkelvoud) ['G']

gemachtigde: mr. T.C. Boer

t e g e n

de vereniging Vereniging van [adres] [Plaats]

gevestigd te Amsterdam

verweerster (in de zaken: 6442450 EA VERZ 17-992, 6595259 EA VERZ 18-55)

nader te noemen: de VVE

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt

e n i n z a k e

[verzoeker in de zaak 6635072 EZ VERZ 18-106]

wonend te [woonplaats]

verzoeker (in de zaak 6635072 EA VERZ 18-106)

nader te noemen: ['J']

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt

t e g e n

[verweerder sub 1 in de zaak 6635072 EA VERZ 18-106]

[verweerder sub 2 in de zaak 6635072 EZ VERZ 18-106]

wonend te [woonplaats]

verweerders (in de zaak 6635072 EA VERZ 18-106)

nader te noemen: (in enkelvoud) ['G']

gemachtigde: mr. T.C. Boer

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

in de zaken 6442450 EA VERZ 17-992, 6595259 EA VERZ 18-55, 6635072

EA VERZ 18-106

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

- beschikking van 24 oktober 2018 (hierna: de tussenbeschikking) en de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen. In aanvulling daarop wordt hier vermeld dat [bedrijf 1] en ABN Amro Bank N.V. als beperkt gerechtigden en het Bureau Erfpacht van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam als grondeigenaar op grond van artikel 5:140 lid 4 Burgerlijk Wetboek door de griffier zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling van 12 september 2018 om te worden gehoord op het verzoek van ['J'] in de zaak EA VERZ 18-106;
- akte na tussenbeschikking, met producties, van ['J'] en de VvE;
- antwoordakte na tussenbeschikking, met producties, van ['G'] ;
- akte na tussenbeschikking van ['J'] en de VvE.

Ten slotte is in de drie genoemde zaken beschikking gevraagd en is in die zaken een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

in de zaken 6442450 EA VERZ 17-992, 6595259 EA VERZ 18-55, 6635072 EA VERZ 18-106

In de tussenbeschikking is de verdere beslissing van de verzoeken aangehouden totdat in de procedure bij de rechtbank (team handel) is beslist over de vorderingen tot ontbinding van de koopovereenkomst die ['G'] met betrekking tot zijn appartement heeft gesloten. Verdere beslissing van de verzoeken is in de tussenbeschikking ook aangehouden in afwachting van de beslissing van de rechtbank (team handel) over het beroep van ['G'] op dwaling ten aanzien van de bepaling in de koopovereenkomst die in de tussenbeschikking in rechtsoverweging 1.4 is weergegeven (hierna: de geen-bezwaar-clausule). De rechtbank (team handel) heeft op 16 januari 2019 vonnis gewezen.

Uit dat vonnis blijkt dat de vorderingen tot ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar zijn. ['G'] houdt dus belang bij beoordeling van zijn bezwaren tegen de besluiten die de VvE heeft genomen. Hetgeen in dat vonnis is overwogen en beslist ten aanzien van het beroep op vernietiging van de geen-bezwaar-clausule wegens dwaling, komt hierna aan de orde voor zover dat voor de beoordeling van de verzoeken van ['G'] en ['J'] van belang is.

Het gaat in deze procedures om de besluiten van de vergadering van eigenaars van de VvE van 11 oktober 2017 en 18 december 2017. Die besluiten houden in (zie rechtsoverweging 1.10 van de tussenbeschikking):
- dat overgegaan kan worden tot de door ['J'] gewenste aanpassingen van de appartementen op de tweede en derde verdieping (hierna: besluit I);
- het bouwen van een extra bouwlaag (hierna: besluit II);
- de uitbreiding van balkons (hierna: besluit III).
['G'] heeft in de zaken 6442450 EA VERZ 17-992 en 6595259 EA VERZ 18-55 om vernietiging van de besluiten I, II en III verzocht.

Verder gaat het hier om de besluiten van de vergadering van eigenaars van 18 december 2017 (zie rechtsoverweging 1.11 van de tussenbeschikking) om niet in te stemmen met wijzigingen van de splitsingsakte en splitsingstekening:
- in verband met het bouwen van de extra bouwlaag (hierna: besluit IV);
- in verband met wijziging van de vierkante meters tussen de privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten op de tweede en derde verdieping (hierna: besluit V). ['J'] heeft in de zaak 6635072 EZ VERZ 18-106 om machtiging verzocht ter vervanging van de toestemming en medewerking van ['G'] voor het notarieel vastleggen van de hiervoor bedoelde wijzigingen van de akte van splitsing en splitsingstekening.

De besluiten I en III zijn genomen in verband met de plannen van ['J'] om
de twee appartementen op de tweede en derde etage te verbouwen en op te delen in twee zelfstandige woonruimten per etage. Daardoor worden de twee zelfstandige woonruimten op de tweede en derde verdieping gewijzigd in vier zelfstandige woonruimten. Verder omvat het plan van ['J'] de bouw van een extra bouwlaag op de derde verdieping van het pand. In verband daarmee is besluit II genomen. In de extra bouwlaag worden vier ruimtes ten behoeve van de tweede en derde verdieping gerealiseerd en één zelfstandig appartement. In totaal zal het pand dan zeven zelfstandige wooneenheden bevatten, inclusief het appartement van ['G'] op de begane grond en het appartement op de eerste verdieping dat door ['J'] aan een derde is verhuurd.

Besluit I

6. Het besluit houdt, kort gezegd, in dat de twee appartementen van ['J'] op de tweede en derde verdieping verbouwd kunnen worden tot in totaal vier zelfstandige woonruimten. Het besluit heeft dus betrekking op een verbouwing van privé gedeelten die ['J'] in eigendom toebehoren. Uit het reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d BW dat in de akte van splitsing is vastgesteld (hierna: het modelreglement) noch uit de uitwerking van het modelreglement in de akte van splitsing blijkt dat de vergadering van eigenaars van de VvE toestemming of goedkeuring dient te verlenen voor deze door ['J'] gewenste verbouwing, aanpassing of verandering van zijn privé gedeelten. Uit hetgeen ['G'] naar voren heeft gebracht, blijkt dat hij niet zozeer bezwaar heeft tegen de verbouwing van de appartementen op zichzelf. Zijn bezwaren tegen het besluit zien veeleer op de verandering in het gebruik van die appartementen omdat die twee appartementen, na de verbouwing, opgedeeld zijn in vier zelfstandige woonruimten. De vraag is dan ook niet of het besluit dat ['J'] kan overgaan tot verbouwing van de appartementen op de tweede en derde verdieping de toets van artikel 5:130 BW kan doorstaan. De vraag is of het gewijzigde gebruik van die appartementen, na de verbouwing, ertoe dient te leiden dat het besluit vernietigd moet worden.

7. Artikel 25 lid 1 van de akte van splitsing houdt in dat de bestemming van de appartementen van ['J'] op de tweede en derde verdieping “woonruimte” is. Verder houdt de bepaling in dat niet is toegestaan om de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf, als bed and breakfast of als zogenaamde short stay. Die omschrijving van de bestemming en de objectieve uitleg die daaraan moet worden gegeven, zijn bepalend voor het gebruik dat van de appartementen gemaakt mag worden. ['G'] stelt niet dat het gebruik van de appartementen op de tweede en derde verdieping, na verbouwing daarvan door ['J'] , in strijd is met de bestemming van de appartementen die in de akte van splitsing is vastgelegd. Zijn betoog komt erop neer dat het gewijzigde gebruik van de appartementen als gevolg van de bewoning van twee zelfstandige woonruimte per appartement, zó bezwaarlijk voor hem is dat het besluit moet worden vernietigd.

8. Op grond van artikel 5:130 jo. artikel 2:15 BW is een besluit vernietigbaar indien het strijdig is met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel in strijd is met het huishoudelijk reglement, of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Hier gaat het om een beroep op de laatste categorie. Daarbij gaat het om een marginale toetsing van het besluit door de rechter. Dat betekent het volgende. Voorop staat dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, ook als dat besluit voor die minderheid nadelig is. Een besluit is dus niet reeds vernietigbaar simpelweg omdat de vergadering van eigenaars de tegengestelde belangen van verschillende appartementseigenaren ook op een andere wijze had kunnen waarderen en dat bij zo’n andere waardering van de belangen een ander besluit genomen had kunnen worden. Het besluit behoort niet door de kantonrechter aan zo’n volle toetsing te worden onderworpen. Die ruime beoordelingsmarge heeft de kantonrechter niet. Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan de beslissingsvrijheid die nu eenmaal toekomt aan een rechtspersoon, in dit geval een VvE. Voor vernietiging van het besluit is dan ook alleen maar plaats indien de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen en een besluit heeft genomen dat onbegrijpelijk en onnavolgbaar is.

9. ['G'] heeft er belang bij dat hij als eigenaar van het appartement op de begane grond niet geconfronteerd wordt met de negatieve gevolgen van een intensievere wijze van bewoning van de appartementen op de tweede en derde etage. Tot die negatieve effecten behoren volgens ['G'] ook negatieve financiële gevolgen door waardevermindering van zijn appartement. Daar tegenover staat het belang van ['J'] om het eigendomsrecht van zijn appartementen op de voor hem financieel meest gunstige wijze te kunnen benutten. Partijen hebben omstandig uiteengezet dat en in welke mate het besluit nadelig is ( ['G'] ), welk belang er bij het besluit bestaat ( ['J'] ) en dat de argumenten van de ander feitelijk onjuist of schromelijk overdreven zijn. In hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, is echter geen aanleiding te vinden voor het oordeel dat het besluit de hiervoor in rechtsoverweging 8 omschreven toets niet kan doorstaan.

10. ['J'] heeft de meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars. ['G'] heeft dus de minderheid. ['J'] zou misbruik kunnen maken van zijn meerderheidspositie. Dat is aanleiding om kritisch te staan ten opzichte van de wijze van besluitvorming in de vergadering van eigenaars. Dat ['J'] een meerderheidspositie heeft, leidt echter niet vanzelfsprekend of automatisch tot de gevolgtrekking dat ['G'] dus geen gelegenheid heeft gehad zijn belangen in de vergadering van eigenaars uiteen te zetten en dat de vergadering van eigenaars die belangen van ['G'] niet bij haar besluitvorming heeft betrokken en meegewogen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit kan volgen dat het besluit tot stand is gekomen doordat ['J'] misbruik heeft gemaakt van zijn meerderheidspositie en dat het besluit daardoor in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, zijn niet gesteld of gebleken.

11. De minderheidspositie van ['G'] in de vergadering van eigenaars is inherent aan het feit dat hij een appartementsrecht heeft gekocht waarbij hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of had kunnen weten dat de bedoeling van de verkoper was dat de overige appartementsrechten in handen kwamen van één ander die dus de meerderheid van de stemmen in de vergadering van eigenaars zou hebben. ['G'] was als Franse expat, die zich bij de koop van het appartement niet heeft laten adviseren door bijvoorbeeld een makelaar, volgens zijn eigen stellingen toen niet bekend met de fenomenen “appartementsrecht” en “Vereniging van Eigenaars”. Dat hij zich daardoor toen niet gerealiseerd heeft dat hij tegenover ['J'] , die de eigendom van de overige appartementsrechten heeft verkregen, een minderheidspositie in de vergadering van eigenaars zou gaan innemen, kan er niet toe leiden dat anders tegen het voorgaande aangekeken moet worden.

12. Bij beoordeling van de vraag of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid is, naast het voorgaande, ook het volgende van belang. Het besluit van de vergadering van eigenaars leidt er toe dat de twee appartementen op de tweede en derde verdieping zullen bestaan uit vier zelfstandige woonruimten. Het gebruik van die woonruimten in de appartementen is echter in overeenstemming met de bestemming van de appartementen (“woonruimte”) die in de akte van splitsing is vastgelegd. Vernietiging van het besluit zou dus tot gevolg hebben dat ['J'] een wijze van gebruik van de appartementen wordt ontzegd die op zichzelf strookt met de bestemming van de appartementen.

13. ['G'] betoogt dat het besluit ook vernietigd moet worden omdat het in strijd is met artikel 7 van het modelreglement. In artikel 7 van het modelreglement is vastgelegd dat voor een besluit tot wijziging van het gebruik van de privé gedeelten eerst publiekrechtelijke vergunning of toestemming moet zijn verkregen. De gemeente Amsterdam heeft op 14 december 2017 vergunning verleend voor het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad door het realiseren van vijf nieuwe zelfstandige woonruimten in het pand: vier op de tweede en derde verdieping, één in de extra bouwlaag op de derde verdieping. Het bezwaar van ['G'] tegen dat besluit is door de gemeente Amsterdam niet-ontvankelijk verklaard omdat het te laat was ingediend. ['G'] heeft tegen die beslissing beroep ingesteld bij deze rechtbank, afdeling Publiekrecht, team Bestuursrecht. Het besluit van de gemeente Amsterdam tot het verlenen van die vergunning is dus nog niet onherroepelijk. Bij de huidige stand van zaken kan echter niet worden gezegd dat het besluit van de vergadering van eigenaars in strijd is met artikel 7 van het modelreglement omdat geen vergunning is verleend. Dat het besluit van de gemeente Amsterdam tot het verlenen van de vergunning bestuursrechtelijk uiteindelijk geen stand zal houden, is niet dermate evident dat daarop in deze procedures vooruit gelopen kan worden.

14. De slotsom is dat het verzoek van ['G'] om besluit I te vernietigen niet toewijsbaar is.

Besluit II

15. Besluit II van de vergadering van eigenaars houdt in dat overgegaan kan worden tot de bouw van een extra bouwlaag op de derde verdieping van het pand.

15. Een bijzonderheid bij de beoordeling van besluit II is dat ['G'] in de geen-bezwaar-clausule in de koopovereenkomst heeft verklaard – voor zover hier van belang – dat hij geen bezwaar zal maken tegen het realiseren van de extra bouwlaag en hieraan zijn medewerking zal verlenen. ['G'] betoogt dat hij gedwaald heeft bij de totstandkoming van de geen-bezwaar-clausule en dat die clausule dus niet aan hem kan worden tegengeworpen. Dat beroep op dwaling was aan de orde in de procedure bij de rechtbank (team handel). Mede in verband daarmee is de verdere beslissing van de onderhavige verzoeken in de tussenbeschikking aangehouden totdat in de procedure bij de rechtbank (team handel) over het beroep van ['G'] op dwaling zou zijn beslist.

15. Na uitleg van de geen-bezwaar-clausule heeft de rechtbank (team handel) in rechtsoverweging 4.3 van het vonnis van 16 januari 2019 geoordeeld dat in die clausule niet een verplichting van ['G'] kan worden gelezen om mee te werken aan de huidige bouwplannen. Daartoe was blijkens het vonnis voor de rechtbank (team handel) redengevend de omstandigheid dat ['J'] niet mocht verwachten dat ['G'] zou instemmen met een ander bouwplan dan ten tijde van de koop aan hem was voorgelegd. Dat plan omvatte alleen de bouw van een extra bouwlaag ten behoeve van één extra toe te voegen appartement. Om die reden heeft de rechtbank (team handel) in dezelfde rechtsoverweging de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst wegens tekortschieten van ['G'] in zijn verplichtingen uit de geen-bezwaar-clausule niet toewijsbaar geoordeeld. Het antwoord op de vraag of ['G'] zich wel of niet terecht op dwaling heeft beroepen, kon volgens rechtsoverweging 4.4 van het vonnis vervolgens in het midden blijven. Ook hier zal bij de beoordeling van besluit II tot uitgangspunt worden genomen dat de huidige bouwplannen van ['J'] méér omvattend zijn dan waarvan ['G'] uitging ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (met de geen-bezwaar-clausule). De geen-bezwaar-clausule staat er daarom niet aan in de weg dat ['G'] zich in de onderhavige procedure teweer stelt tegen besluit II en om vernietiging van dat besluit verzoekt. Of ['J'] bij het aangaan van de koopovereenkomst al van plan was om niet alleen een extra bouwlaag te realiseren maar om ook de appartementen op de tweede en derde verdieping te verbouwen tot vier zelfstandige woonruimten en ['G'] daarover niet heeft geïnformeerd (met – volgens ['G'] – dwaling tot gevolg), of dat ['J'] die méér omvattende bouwplannen pas na het sluiten van de koopovereenkomst heeft ontwikkeld (zoals ['J'] betoogt) behoeft dus hier, net als in de procedure bij de rechtbank (team handel), geen bespreking.

15. De maatstaf voor beantwoording van de vraag of besluit II vernietigd dient te worden is hiervoor in rechtsoverweging 8 beschreven. Dat betekent dat ook ten aanzien van dit besluit om over te gaan tot de bouw van een extra bouwlaag heeft te gelden dat het feit dat de vergadering van eigenaars daarbij de belangen van ['J'] heeft laten prevaleren boven die van ['G'] nog niet met zich brengt dat de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit kan volgen dat het besluit tot stand is komen doordat ['J'] misbruik heeft gemaakt van zijn meerderheidspositie, zijn niet gesteld of gebleken. Dat een vergunning voor de bouw van een extra bouwlaag is verkregen die (nog) niet onherroepelijk is, leidt niet tot de conclusie dat besluit II in strijd is met artikel 7 van het modelreglement.

15. De bezwaren van ['G'] tegen besluit II houden óók in dat het besluit volgens hem door de VvE is genomen hoewel onduidelijk is wie de bouwwerkzaamheden gaat uitvoeren, of dat een vakbekwaam bedrijf is en of dat een bedrijf is dat, indien onverhoopt (verdere) schade bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden ontstaat, de aansprakelijkheid voor die schade via een afdoende verzekering kan dragen. Om te kunnen beoordelen of besluit II niet gepaard gaat met onaanvaardbare risico’s en (ook) op dat punt de toets van artikel 5:130 BW kan doorstaan, is ['J'] in rechtsoverweging 15 van de tussenbeschikking in de gelegenheid gesteld nadere inlichtingen te verstrekken.

15. ['J'] heeft in zijn akte na tussenbeschikking vervolgens naar voren gebracht dat het plaatsen van de “prefab” dakopbouw twee dagen (maar soms ook één dag) in beslag neemt. De afbouw van de binnenzijde van de dakopbouw duurt vervolgens nog circa twee maanden. De start van de werkzaamheden kan binnen enkele maanden na opdrachtverlening plaatsvinden. De opdracht tot het verrichten van de werkzaamheden zal aan [bedrijf 2] worden verleend of aan [bedrijf 3] als deze laatste ruim eerder na opdrachtverlening de werkzaamheden kan uitvoeren. [bedrijf 2] geeft een maximale garantie van 10 jaar. Bij [bedrijf 3] is de garantieperiode 15 jaar. [bedrijf 2] is verzekerd voor een bedrag van
€ 1.250.000,-- per aanspraak met een maximum van € 2.500.000,-- per jaar. [bedrijf 3] heeft een verzekering van € 2.500.000,--, aldus ['J'] .

15. ['G'] voert in zijn antwoordakte na tussenbeschikking wederom aan dat de bouw van de extra bouwlaag gepaard gaat met onaanvaardbare risico’s voor de constructie van het pand. Over dat standpunt is in rechtsoverweging 16 van de tussenbeschikking al een bindende eindbeslissing gegeven. Daarmee is dus over het standpunt van ['G'] (althans in deze instantie) reeds beslist.

15. Verder voert ['G'] aan dat niet zeker is of ['J'] daadwerkelijk opdracht zal geven aan [bedrijf 2] of [bedrijf 3] . Eerder is ['J'] namelijk in zee gegaan met bevriende (en wat ['G'] betreft onbetrouwbare) klusjesmannen. Verder blijkt uit de inlichtingen die ['J'] heeft verstrekt volgens ['G'] niet dat [bedrijf 2] of [bedrijf 3] over een afdoende aansprakelijkheidsverzekering beschikken.

15. ['G'] kan en zal ['J'] mogen houden aan de nakoming van hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 20 is weergegeven, waaronder:
- dat de werkzaamheden zullen worden verricht door [bedrijf 2] of [bedrijf 3] ;
- dat [bedrijf 2] of [bedrijf 3] op afdoende wijze zijn verzekerd tegen eventuele aansprakelijkheid voor schade die de VvE en/of haar leden zullen lijden als gevolg van de werkzaamheden.
['J'] zal uitsluitend gebruik mogen maken van het besluit van de vergadering van eigenaars om over te gaan tot de bouw van een extra bouwlaag op de derde verdieping van het pand als aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan. Daarmee is op afdoende wijze veilig gesteld dat (uitvoering van) besluit II niet de door ['G'] gestelde, onaanvaardbare risico’s voor de VvE en haar leden (waaronder ['G'] ) met zich brengt. Er is daarmee geen plaats voor het oordeel dat besluit II om die reden de toets van artikel 5:130 BW niet doorstaat.

15. Het standpunt van ['G'] dat het besluit om over te gaan tot de bouw van een extra bouwlaag vernietigd dient te worden omdat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en/of artikel 7 van het modelreglement wordt verworpen. Het verzoek van ['G'] tot vernietiging van besluit II is niet toewijsbaar.

Besluit IV

25. De bouw van de extra bouwlaag vergt dat de akte van splitsing/splitsingstekening wordt aangepast. ['G'] heeft daar tegen gestemd. Daarom verzoekt ['J'] vervangende machtiging, ter vervanging van de toestemming en medewerking van ['G'] voor het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing en splitsingstekening. In het verlengde van hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van besluit II wordt geoordeeld dat ['G'] zonder redelijke grond zijn toestemming en medewerking aan wijziging van de akte van splitsing/splitsingstekening in verband met de bouw van de extra bouwlaag heeft onthouden.

25. De beperkt gerechtigden met betrekking tot de appartementen van ['J'] en ['G'] en de grondeigenaar zijn door de griffier opgeroepen om te worden gehoord op het verzoek van ['J'] . De beperkt gerechtigden en de grondeigenaar hebben naar aanleiding daarvan niet iets naar voren gebracht dat in de weg staat aan de aanpassing van de akte van splitsing en splitsingstekening en het verstrekken van een machtiging aan ['J'] ter vervanging van de toestemming en medewerking van ['G'] aan die aanpassingen.

25. Het verzoek van ['J'] om die machtiging aan hem te verstrekken, is toewijsbaar als hierna in het dictum van deze beschikking is omschreven.

Besluit III

28. Het besluit houdt in dat overgegaan kan worden tot uitbreiding van de balkons. De betreffende balkons bevinden zich aan de achtergevel van het pand. Dat de achtergevel en de balkonconstructies gelet op artikel 17 lid 1 sub a van het modelreglement tot het gemeenschappelijke gedeelte van het pand behoren, betekent nog niet dat uitbreiding van de balkons leidt tot wijziging van de goederenrechtelijke situatie en dat daarom een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening noodzakelijk is. Dat standpunt van ['G'] wordt niet gevolgd.

28. Verder heeft ['G'] gesteld dat besluit III vernietigd moet worden omdat de uitbreiding van de balkons negatieve gevolgen heeft voor zijn privacy. De maatstaf voor beantwoording van de vraag of besluit III vernietigd dient te worden is hiervoor in rechtsoverweging 8 beschreven. Ook ten aanzien van het besluit om over te gaan tot uitbreiding van de balkons heeft te gelden dat het feit dat de vergadering van eigenaars de belangen van ['J'] heeft laten prevaleren boven die van ['G'] nog niet met zich brengt dat de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit kan volgen dat het besluit tot stand is gekomen doordat ['J'] misbruik heeft gemaakt van zijn meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars en dat het besluit daardoor in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zijn niet gebleken.

28. Het verzoek van ['G'] om besluit III te vernietigen is niet toewijsbaar.

Besluit V

31. ['G'] heeft in de vergadering van eigenaars van 18 december 2017 niet ingestemd met wijziging van de splitsingsakte en splitsingstekening in verband met wijziging van de vierkante meters tussen de privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten op de tweede en derde verdieping. Gelet op het verzoek van ['J'] om vervangende machtiging dient beoordeeld te worden of ['G'] zonder redelijke grond weigert zijn medewerking of toestemming te verlenen.

31. Volgens ['J'] is bij de splitsing van het pand de scheiding tussen de gemeenschappelijke gedeelten en de privé gedeelten op de tweede en derde verdieping per abuis onjuist ingetekend op de splitsingstekening. Met de wijziging van de akte van splitsing en/of splitsingsrekening wordt beoogd een uitruil te bewerkstelligen van vierkante meters van gemeenschappelijke en privé gedeelten op de tweede en derde verdieping. Dit betekent volgens ['J'] dat het aantal vierkante meters van het gemeenschappelijke gedeelte op de tweede verdieping lager zal worden, maar ook dat het aantal vierkante meters van het gemeenschappelijke gedeelte op de derde verdieping hoger zal worden terwijl het aantal vierkante meters van het privé gedeelte op de derde verdieping lager zal worden. Per saldo zal nagenoeg geen wijziging komen in het aandeel van ['G'] in de gemeenschap van de VvE, terwijl met aanpassing van de splitsingstekening de bestaande, feitelijke situatie wordt gerespecteerd, aldus ['J'] .

31. Ondanks pogingen om bij de mondelinge behandeling van 12 september 2018 duidelijkheid over het standpunt van ['J'] te verkrijgen, is die duidelijkheid niet verschaft. Niet duidelijk is geworden dat bij het vervaardigen van de splitsingstekening een fout is gemaakt en waaruit die fout dan bestaat. Evenmin is ['J'] erin geslaagd om tegenover de betwisting door ['G'] duidelijkheid te verschaffen over zijn standpunt dat aan een uitruil van vierkante meters van gemeenschappelijke en privé gedeelten op de tweede en derde verdieping geen nadelige gevolgen voor ['G'] zijn verbonden omdat die uitruil geen wijziging brengt in het aandeel van ['G'] in de gemeenschap. Ten slotte is onduidelijk gebleven waaruit de wijziging van de splitsingsakte precies bestaat. Om deze redenen kan ['J'] niet worden gevolgd in zijn standpunt dat ['G'] zonder redelijke grond zijn instemming en medewerking heeft onthouden aan wijziging van de splitsingsakte en/of splitsingstekening. Het verzoek van ['J'] tot het verkrijgen van vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:140 BW is niet toewijsbaar.

Ten slotte

34. De in het dictum aan ['J'] te verlenen machtiging leent zich niet voor tenuitvoerlegging. Dat staat niet per definitie in de weg aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dat deel van het dictum. De beslissing in het dictum waarbij aan ['J'] machtiging wordt verleend, zal echter niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat ook voor derden een ongewenste situatie kan ontstaan indien in hoger beroep anders wordt geoordeeld.

34. Partijen zijn in de drie samenhangende verzoekschriftprocedures over en weer deels in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten zullen worden gecompenseerd zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

In de zaken 6442450 EA VERZ 17-992 en 6595259 EA VERZ 18-55

wijst hetgeen verzocht is af;

In de zaak 6635072 EA VERZ 18-106

verleent ['J'] machtiging ter vervanging van de toestemming en medewerking van ['G'] voor het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing en/of daarbij behorende splitsingstekening in verband met het bouwen van een extra bouwlaag op de derde verdieping van het pand (besluit IV) overeenkomstig de concept notariële akte (productie 11 bij het verzoekschrift van ['J'] );

wijst hetgeen verder verzocht is af;

In de zaken 6442450 EA VERZ 17-992 en 6595259 EA VERZ 18-55 en in de zaak 6635072 EA VERZ 18-106

compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Deze beschikking is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.