ECLI:NL:RBAMS:2019:897 - Rechtbank Amsterdam - Verlenging huurovereenkomst kantoorunits met 42 maanden e...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7486349 KK EXPL 19-92

vonnis van: 7 februari 2019

func.: 562

vonnis van de kantonrechter kort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap Taxeco Belastingadviseurs B.V.

gevestigd te Heemstede

eiseres in conventie
verweerster in reconventie

nader te noemen: Taxeco

gemachtigde: mr. H. Oomen

t e g e n

de besloten vennootschap The Office Operators Infinity B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie
eiseres in reconventie

nader te noemen: TOO

gemachtigde: mr. J. Wind

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 29 januari 2019, met producties, heeft Taxeco een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 6 februari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.

Op 7 februari 2019 is een verkort vonnis gewezen. In dat verkorte vonnis is de beslissing op de vorderingen in conventie en in reconventie gegeven. Hetgeen hierna volgt is een uitwerking van dat vonnis en de beslissingen die in dat vonnis zijn gegeven.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

In conventie en in reconventie

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Taxeco heeft op 14 juli 2017 een huurovereenkomst met TOO gesloten. Op grond van die overeenkomst huurt Taxeco van TOO – kort gezegd – drie kantoorunits in het gebouw aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt inclusief servicekosten en btw
€ 15.843,33 per maand.

1.2.

De huurovereenkomst is ingegaan per 15 augustus 2017 en aangegaan voor de duur van 18 maanden. De huurovereenkomst eindigt dus op 14 februari 2019.

1.3.

Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn houdt – voor zover hier van belang – in:
De Overeenkomst wordt aangegaan voor de periode zoals aangegeven in de Overeenkomst. Na het verstrijken van de in de Overeenkomst genoemde periode wordt de Overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van de initiële contractstermijn, onverminderd het overigens in de Algemene Voorwaarde bepaalde. (…)

1.4.

Artikel 6.6. van de algemene voorwaarden houdt – voor zover hier van belang – in:
Ieder der partijen kan de Overeenkomst opzeggen aan het einde van de periode met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.

1.5.

Verder is tussen partijen nog het volgende overeengekomen:
In afwijking van artikel 6 .4 van de algemene voorwaarden kan deze overeenkomst met 42 maanden worden verlengd, mits Texaco (kantonrechter: bedoeld zal zijn “Taxeco”) 3 maanden voor de bovengenoemde einddatum van 14 februari 2019 schriftelijk aangeeft gebruik van dit verlengingsrecht te willen maken.

1.6.

Een brief van Taxeco van 9 november 2018 aan TOO houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
Hierbij doen wij, als huurder, schriftelijk een beroep op ons overeengekomen recht voor verlenging van onze huurovereenkomst met 42 maanden; (…)
In afwijking van 6.4 van uw Algemene Voorwaarden, willen wij onze huurovereenkomst met 42 maanden verlengen en derhalve niet “voor een aansluitende periode van de initiële contracttermijn”. Ter voorkoming van onnodige miscommunicatie (lees: geen verlenging met de initiële contracttermijn) zullen wij in dit verband, een dezer dagen, de huurovereenkomst opzeggen. Voor de goede orde, deze aanstaande opzegging dient derhalve niet als een beëindiging van de huurovereenkomst aangemerkt te worden, zoals bedoeld in 6.6 en 6.7 van uw Algemene Voorwaarden.
Deze verlenging suggereert overigens niet dat wij over de gehele linie tevreden zijn over de door The Office Operators geleverde service (…). In dit kader willen wij nog steeds gecompenseerd worden en zullen wij met u daarover blijven onderhandelen; hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een kortere contracttermijn en/of een lagere maandelijkse huurprijs.
(…)

1.7.

Op het exemplaar van deze brief dat door Taxeco in deze procedure is overgelegd is rechts bovenaan met de hand geschreven:
Ontvangen en gezien door TOO: 9-11-2018 om 19:20 uur
Daarbij is eveneens met de hand geschreven:
[naam 1]
en is een handtekening geplaatst.
“ [naam 1] ” is [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Zij was als receptioniste in dienst van TOO en werkzaam in het kantoorgebouw waarin het gehuurde zich bevindt.

1.8.

Een brief van de advocaat van Taxeco van 14 november 2018 aan TOO houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
Namens uw huurder, Taxeco (…), zeg ik hierbij de (…) Overeenkomst van 14 juli 2017 tegen het einde van de contractsdatum op.
(…)

1.9.

TOO heeft zich tegenover Taxeco op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst wat haar betreft vanwege de opzegging van 14 november 2018 is geëindigd met ingang van 15 februari 2019 en dat Taxeco het gehuurde dan verlaten zal moeten hebben.

Vorderingen en verweren

In conventie

2. Taxeco vordert TOO bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair

2.1.

te gebieden de huurovereenkomst ook na 14 februari 2019 gestand te doen tot het moment dat deze rechtsgeldig is beëindigd, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

subsidiair

2.2.

te gebieden dat huurder het gehuurde na 14 februari 2019 ongewijzigd blijft gebruiken gedurende een periode van drie maanden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

met veroordeling van TOO in de kosten van het geding.

3. Taxeco stelt dat zij tijdig de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van 42 maanden heeft ingeroepen. TOO stelt zich volgens Taxeco ten onrechte op het standpunt dat de huurovereenkomst met ingang van 15 februari 2019 zal eindigen en dat Taxeco het gehuurde dan verlaten zal moeten hebben.

4. TOO voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

In reconventie

5. TOO vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

5.1.

Taxeco te veroordelen het gehuurde te ontruimen, aan haar ter beschikking te stellen en de toegangspassen aan haar te retourneren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

5.2.

Taxeco te veroordelen tot betaling van € 483,91 voor elke dag dat zij met ingang van 15 februari 2019 over het gehuurde blijft beschikken, te vermeerderen met de wettelijke rente;

5.3.

Taxeco te veroordelen tot betaling van € 8.944,11 aan huur over het tijdvak 1 tot en met 14 februari 2019, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

met veroordeling van Taxeco in de kosten van het geding.

6. TOO stelt daartoe dat de brief van 9 november 2018 niet tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst met 42 maanden is verlengd. Taxeco heeft de huurovereenkomst daarentegen opgezegd tegen het einde van de contractdatum, dus met ingang van 15 februari 2019. TOO heeft bij e-mail van 26 november 2018 het einde van de huurovereenkomst per 14 februari 2019 aan Taxeco bevestigd. Taxeco is dan ook gehouden het gehuurde met ingang van 15 februari 2019 aan TOO leeg ter beschikking te stellen. Verder heeft Taxeco volgens TOO niet aan haar verplichting tot betaling van de volledige huur over de maand februari 2019 voldaan.

7. Taxeco voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

In conventie en in reconventie

8. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

9. Partijen strijden over de (rechtsgeldigheid van de) brief van 9 november 2018 en of die brief tot het rechtsgevolg leidt dat de huurovereenkomst is verlengd met 42 maanden.

10. Taxeco stelt dat zij de brief van 9 november 2018 aan [naam 1] heeft overhandigd. Taxeco beroept zich op de handtekening “voor ontvangst” van [naam 1] die [naam 1] op de brief heeft geplaatst. Verder beroept Taxeco zich op een verklaring die [naam 1] onder ede ten overstaan van een notaris heeft afgelegd. In die verklaring bevestigt [naam 1] dat zij de brief van 9 november 2018 van Taxeco in ontvangst heeft genomen en dat zij die brief de volgende dag (zaterdag 10 november 2018) per post aan TOO heeft verzonden.

11. TOO bestrijdt die gang van zaken. Volgens TOO is de brief van 9 november 2018 niet op die dag, maar pas later opgesteld. Het scenario dat die brief op 9 november 2018 aan [naam 1] ter hand is gesteld, is verzonnen om in elkaar te knutselen dat Taxeco tijdig de verlenging van de huurovereenkomst met 42 maanden heeft ingeroepen. TOO wijst daarbij onder meer op de volgende omstandigheden. [naam 1] is niet betrouwbaar. Aan haar handtekening op de brief van 9 november 2018 en verklaring onder ede kan geen geloof worden gehecht. [naam 1] is in onmin bij TOO vertrokken. Zij gaat in privé om met [naam 2] van Taxeco. De brief van 9 november 2018 is op die datum niet door Taxeco aan [naam 1] overhandigd. Taxeco had zo’n brief op 9 november 2018 aan TOO kunnen mailen. Dat Taxeco die brief op 9 november 2018 niet aan TOO kon mailen vanwege IT-problemen is niet geloofwaardig. Volgens TOO is ook niet geloofwaardig dat de advocaat van Taxeco ten tijde van zijn brief van 14 november 2018, waarmee hij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen de contractdatum, niet door Taxeco op de hoogte gesteld zou zijn van de brief van 9 november 2018, als die brief op dat moment bestond, omdat Taxeco haar advocaat met spoed wilde laten onderhandelen over aangepaste en betere huurcondities. De door Taxeco geschetste gang van zaken rond de brief van 9 november 2018 is volgens TOO óók niet geloofwaardig omdat TOO op 26 november 2018 naar aanleiding van de brief van 14 november 2018 per e-mail aan Taxeco heeft bevestigd dat de huurovereenkomst per 14 februari 2019 afloopt en dat Taxeco geen beroep heeft gedaan op haar recht om de overeenkomst met 42 maanden te verlengen. Taxeco heeft daarna niet gereageerd met het standpunt dat zij die verlenging wél had ingeroepen. Dat zou zonder meer voor de hand hebben gelegen indien Taxeco – zoals zij stelt – bij brief van 9 november 2018 die verlenging van de overeenkomst daadwerkelijk zou hebben ingeroepen. Om dezelfde reden is niet geloofwaardig dat Taxeco, indien de brief van 9 november 2018 toen al bestond, haar advocaat bij een vorig kort geding (waarvan de dagvaarding op 13 december 2018 op verzoek van Taxeco aan TOO is uitgebracht en waarvan de behandeling op 15 januari 2019 plaatsvond) niet over die brief van 9 november 2018 heeft geïnformeerd. Volgens TOO zijn er naast het voorgaande nog meer omstandigheden waaruit afgeleid moet worden dat Taxeco niet op 9 november 2018 aan haar kenbaar heeft gemaakt dat zij de overeenkomst met 42 maanden wil verlengen.

12. De kantonrechter overweegt als volgt. De omstandigheden waar TOO op heeft gewezen, vormen een uitvoerige, gemotiveerde betwisting van de stelling van Taxeco dat in de brief van 9 november 2018 (met de handtekening voor ontvangst van [naam 1] ) en in haar onder ede afgelegde verklaring het bewijs besloten ligt van het feit dat Taxeco tijdig gebruik heeft gemaakt van het recht om de huurovereenkomst met 42 maanden te verlengen. Om de juistheid van het standpunt van Taxeco vast te stellen, zal gelet op de betwisting van TOO in een eventuele bodemprocedure onderzoek verricht moeten worden.

13. In het kader van onderhavig kort geding kan, anders dan TOO heeft bepleit, naar het oordeel van de kantonrechter niet voorshands uitgegaan worden van de juistheid van het scenario dat door haar is geschetst. Daartoe is het volgende redengevend. Voor een (voorlopig) bewijsoordeel dat in het voordeel van TOO is, dient een hoge maatstaf gehanteerd te worden. Zo’n (voorlopig) oordeel zou immers leiden tot het treffen van een voorziening waarvan de gevolgen in feite niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden indien in een bodemprocedure, na het verrichten van onderzoek, toch anders geoordeeld zou worden. Vereist is dan ook dat reeds nu met hoge mate van zekerheid uitgegaan kan worden van de juistheid van de stellingen van TOO. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Het door TOO geschetste scenario bergt de vergaande veronderstelling in zich dat Taxeco een brief heeft opgesteld en die brief ten onrechte heeft gedateerd op 9 november 2018, dat [naam 1] vervolgens bereid is geweest om die brief op verzoek van Taxeco, in strijd met de waarheid, te ondertekenen voor ontvangst op 9 november 2018 en vervolgens ook nog een meinedige verklaring ten overstaan van een notaris heeft afgelegd. Hetgeen TOO heeft aangevoerd, is gelet op het voorgaande en in het licht van hetgeen Taxeco daar tegenover heeft gesteld niet zodanig aannemelijk te achten dat daar thans vanuit gegaan kan worden.

14. Uitgangspunt is dan ook dat Taxeco de hiervoor weergegeven brief van 9 november 2018 aan [naam 1] heeft overhandigd.

15. TOO voert aan dat Taxeco in die brief het voorbehoud heeft gemaakt dat zij met TOO wenste te onderhandelen over de condities van de overeenkomst die na de eerste contractstermijn zouden gelden. De brief strekt dus niet tot onvoorwaardelijke uitoefening van het verlengingsrecht. De regeling tot verlenging van de overeenkomst met een periode van 42 maanden voorziet echter niet in de mogelijkheid van een verlenging onder het voorbehoud dat de gedurende verlengingsperiode geldende condities naar genoegen van Taxeco worden uitonderhandeld. De brief van 9 november 2018 heeft niet tot het (rechts)gevolg geleid dat de huurovereenkomst met 42 maanden is verlengd, aldus TOO.

16. Dat standpunt van Taxeco wordt verworpen. De tekst van die brief is niet in alle opzichten duidelijk. Uit die brief had TOO echter kunnen opmaken dat Taxeco de overeenkomst met 42 maanden wilde verlengen, maar dat zij ondanks die verlenging wel over de huurcondities wilde heronderhandelen. In die brief valt niet te lezen dat Taxeco de overeenkomst met 42 maanden wilde verlengen, maar dat zij alleen van die contractverlenging gebruik wilde maken indien TOO zou instemmen met gewijzigde huurcondities.

17. Uit de overgelegde producties blijkt dat de advocaat van TOO in de correspondentie met de advocaat van Taxeco voorafgaand aan dit kort geding, naast het voorgaande, nog andere redenen naar voren heeft gebracht waarom de brief van 9 november 2018 volgens TOO niet tot het (rechts)gevolg heeft geleid dat de huurovereenkomst met 42 maanden is verlengd. Bijvoorbeeld dat [naam 1] niet bevoegd was om die brief namens TOO in ontvangst te nemen en dat de brief niet geadresseerd is aan de (indirect) bestuurder van TOO. In de uitvoerige pleitaantekeningen van TOO van 20 pagina’s of in de door TOO ter zitting genomen spreektijd van drie kwartier zijn die argumenten niet meer door TOO naar voren gebracht zodat daarop ook niet behoeft te worden beslist.

18. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat voorlopig heeft te gelden dat Taxeco de overeenkomst met 42 maanden heeft verlengd. De voorziening die Taxeco heeft gevorderd is toewijsbaar als hierna te melden. De voorziening die TOO in reconventie heeft gevorderd is niet toewijsbaar.

19. Taxeco heeft niet weersproken dat zij niet de hele huur over de maand februari heeft betaald. De vordering van TOO die erop gericht is om een veroordeling van Taxeco tot betaling daarvan te verkrijgen, te vermeerderen met de evenmin weersproken wettelijke handelsrente, is wel toewijsbaar.

20. TOO dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

I. gebiedt TOO de huurovereenkomst na 14 februari 2019 gestand te doen tot het moment dat deze rechtsgeldig is beëindigd, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag indien TOO hiermee in gebreke blijft, tot een maximum aan verbeurde dwangsommen van € 50.000,00 is bereikt;

in reconventie:

II. veroordeelt Taxeco tot betaling aan TOO van de huurprijs en de overige krachtens de service-overeenkomst verschuldigde bedragen over de periode van 1 tot en met 14 februari 2019, in totaal € 8.944,11 inclusief omzetbelasting, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente berekend vanaf 2 februari 2019 tot de algehele voldoening;

in conventie en reconventie:

III. veroordeelt TOO in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Taxeco begroot op:
exploot € 86,40
salaris € 480,00
griffierecht € 121,00
-----------------
totaal € 687,40
voor zover van toepassing, inclusief btw;

IV. veroordeelt TOO in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat TOO niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

VI. wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.

Verlenging huurovereenkomst kantoorunits met 42 maanden en betaling huur februari

Uitspraak

In conventie en in reconventie

In conventie