Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/663901 / HA ZA 19-346
Vonnis van 18 december 2019
in de zaak van
de stichting
STICHTING URBANIC AMSTERDAM I,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat: mr. E.M. de Bie te Amsterdam,
tegen
de vereniging van eigenaars
[VvE],
gevestigd te [Vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. A. El Fathi te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Stichting en de VvE worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juli 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 1 november 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds april 2017 is de Stichting eigenaar van het appartementsrecht dat kort gezegd bekend staat als [adres] te [adres] (hierna wordt gesproken van het Appartement(srecht)). Als zodanig is de Stichting één van de veertien leden van de VvE.
2.2.
De Stichting is slechts in juridische zin appartementseigenaar. De eigendom in economische zin behoort toe aan de [Commanditair Vennootschap] , waarvan beherend vennoot is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Urbanic Amsterdam I B.V. (deze partijen hierna kortweg te noemen: de CV respectievelijk de BV). De verhouding van de Stichting ten opzichte van de CV blijkt uit de in de statuten van de Stichting opgenomen doelomschrijving:
“
Doel.
Doel.
Artikel 3.
1. Het doel van de stichting is het in overeenstemming met de Fondsvoorwaarden optreden - in het kader van het Urbanic Amsterdam 1 C.V. fonds - als bewaarder van één of meerdere fondsen, waaronder mede begrepen het voor rekening en risico van de Deelnemers in het betreffende fonds ten titel van bewaring verkrijgen, houden, (doen) administreren en vervreemden van de aanwezige (register) goederen, schulden en belangen en het aangaan van alle mogelijke transacties in verband daarmee.
2. De stichting stelt zich voorts ten doel het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, waaronder mede begrepen het bezwaren van de in lid 1 vermelde goederen, doch daaronder uitdrukkelijk niet begrepen het vermogensbeheer over genoemde goederen.
3. De stichting zal zich onthouden van andere dan de in de leden 1 en 2 genoemde activiteiten en zal zich met name onthouden van activiteiten die voor haarzelf enig commercieel risico kunnen meebrengen. Voorts zijn haar werkzaamheden niet gericht op het te haren behoeve maken van winst.”.
2.3.
Het Appartement wordt door de Stichting verhuurd met het doel om inkomsten te genereren voor de CV. Zodoende wordt het Appartement bewoond door vijf volwassenen, namelijk jongvolwassenen, zich bevindend op het snijvlak van studie/werkzaam leven.
2.4.
Een aantal van de overige VvE-leden heeft overlast ondervonden van de bewoners van het Appartement. Dit heeft uiteindelijk ertoe geleid dat het bestuur van de VvE een voorstel tot wijziging van de akte van splitsing ter stemming heeft voorgelegd aan de vergadering van eigenaars. Het wijzigingsvoorstel betrof artikel 17.4 van het in casu geldende modelreglement in de zin van artikel 5:111 sub d. Burgerlijk Wetboek (BW), dat als zodanig behoort tot de inhoud van de akte van splitsing.
2.4.1.
Het originele artikel 17.4 luidt:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”.
2.4.2.
Als wijziging is voorgesteld om artikel 17.4 aan te vullen met de volgende tekst:
“Een privé gedeelte mag altijd door een gezin worden gebruikt.
Gebruik van een privé gedeelte door twee personen is altijd toegestaan.
Gebruik van een privé gedeelte door drie personen, anders dan zijnde een gezin, is slechts na toestemming van de vergadering toegestaan en de toestemming kan alleen worden gegeven als de Gemeente Amsterdam de daartoe vereiste (omzettings)vergunning onherroepelijk heeft verleend.
Gebruik door meer dan drie personen, anders dan zijnde een gezin, is nooit toegestaan.
Bij overtreding of niet-nakoming van deze bepaling zal het bestuur de eigenaar van het betreffende appartementsrecht een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
Indien de betrokkene binnen veertien (14) dagen daarna geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste vijfduizend euro (€ 5.000,00) per dag voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.
De te verbeuren boeten komen ten bate van de vereniging.
Indien het bedrag van de boete niet tijdig wordt voldaan is artikel 6 eerste lid van toepassing.”.
2.5.
Op 15 januari 2018 heeft de vergadering van eigenaars bij meerderheid van stemmen besloten om artikel 17.4 van het modelreglement en daarmee de akte van splitsing te wijzigen conform het wijzigingsvoorstel (hierna: het Besluit). Er waren dertien stemmen vóór en één stem tegen. De tegenstem was afkomstig van de Stichting.
3.Het geschil
3.1.
Op grond van artikel 5:140b lid 1 BW vordert de Stichting dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het Besluit vernietigt en de VvE veroordeelt in de (na)kosten van het geding.
3.2.
De VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Kader
4.1.
De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW). De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald (artikel 5:139 lid 2 BW).
4.2.
Het hier aan de orde zijnde Besluit is genomen overeenkomstig artikel 5:139 lid 2 BW.
4.3.
Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig artikel 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd (artikel 5:140b lid 1 BW). Dit betekent dat de vordering van de Stichting in beginsel toewijsbaar is.
4.4.
Artikel 5:140b lid 3 BW bepaalt echter dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Het verweer van de VvE strekt tot het door de rechtbank toepassen van deze bepaling. Het standpunt van de Stichting is dat zij wél schade lijdt door het Besluit omdat dit betekent dat zij minder personen in het Appartement kan laten wonen en dus ook minder huur in rekening kan brengen. Het is niet in geschil dat winstderving wegens verlies aan huurinkomsten, voor zover daarvan sprake zal blijken te zijn, op zichzelf wel in aanmerking komt als schadepost in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW.
Primair verweer: de Stichting kán geen vermogensschade lijden
4.5.
De VvE stelt in het kader van haar verweer primair dat de Stichting door het Besluit niet in haar vermogen wordt geraakt; dat slechts de CV (als economisch eigenaar) en de BV (als beherend vennoot van de CV, en daardoor van rechtswege aansprakelijk voor de schulden van de CV) een vermogensbelang bij het Besluit hebben. De Stichting lijdt dus geen schade omdat zij geen schade kán lijden, aldus de VvE.
4.6.
De Stichting weerspreekt de stelling als volgt.
Als de stelling van de VvE wordt gevolgd, zou dit betekenen dat de Stichting als lid van de VvE nooit schade zou kunnen verhalen, terwijl ook de CV (als economisch eigenaar) en de BV (als vertegenwoordiger van de CV) dat niet kunnen omdat zij geen lid van de VvE zijn.
Verder valt ook niet in te zien waarom de Stichting geen schade zou kunnen lijden. De schade wordt juridisch juist wél geleden in het vermogen van de Stichting. Dat deze schade economisch bezien terecht komt bij (de participanten / commanditaire
vennoten van) de CV maakt dat niet anders. Hierbij is relevant dat de CV zelf geen rechtspersoonlijkheid heeft; de CV betreft slechts een overeenkomst en kan zelf geen rechten en plichten dragen. Juist daarom is de Stichting betrokken als houder van de juridische eigendom c.q. als drager van alle activa en passiva die ten behoeve van de participanten worden gehouden.
Om deze reden is het juist ook de Stichting die vorderingen (waaronder tot schadevergoeding) kan instellen zonder dat het collectief van de participanten dat zou moeten doen. Ook de onderhavige vordering tot schadevergoeding – die ook als zodanig op de balans van de Stichting zou kunnen staan – moet daarom door de Stichting worden ingesteld.
Aldus de Stichting.
4.7.
De wetgever heeft in lid 1 van artikel 5:140b BW een vernietigingsrecht toegekend aan de appartementseigenaar, oftewel aan de gerechtigde tot een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken (artikel 5:106 leden 5 en 4 BW). In lijn hiermee is in lid 3 van artikel 5:140b BW ervan uitgegaan dat de appartementseigenaar dezelfde partij is die al dan niet schade lijdt door het desbetreffende besluit tot wijziging van de akte van splitsing. De mogelijkheid dat de juridische en economische eigendom niet bij dezelfde partij liggen, is in artikel 5:140b BW uiteraard niet verdisconteerd. Het begrip ‘economisch eigendom’ wordt door de wet immers niet gekend en kan worden omschreven als een samenvattende benaming zonder zelfstandige betekenis van de rechtsverhouding tussen partijen die de ‘economische eigendom’ in het leven hebben geroepen (vgl. Hoge Raad 3 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX8838, rechtspraak.nl).
4.7.1.
Gezien de onderhavige constructie tussen de Stichting en de CV, waarvan kan worden gezegd dat een totale scheiding van juridische en economische eigendom is aangebracht, is op zichzelf juist het door de VvE ingenomen standpunt dat de Stichting in haar vermogen niet de schade zal lijden die zij in dit geding stelt door het Besluit te zullen lijden; die gestelde schade (winstderving) zal worden geleden door de gerechtigden tot het vermogen van de CV. Het andersluidende standpunt van de Stichting wordt dus niet gevolgd.
4.7.2.
De vraag is vervolgens of – zoals de Stichting in wezen ook zelf stelt – de wet redelijkerwijs aldus moet worden uitgelegd dat in het onderhavige geval aan juridisch eigenaar de Stichting niet alleen het vernietigingsrecht van artikel 5:140b lid 1 BW toekomt, maar ook het recht om in het kader van lid 3 van dezelfde bepaling stelling in te nemen in het schadedebat, ook al gaat die schade niet haar eigen vermogen aan. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord op grond van het navolgende.
4.7.3.
Enerzijds heeft de Stichting een evident belang om ontvankelijk te zijn in het schadedebat, omdat, zoals de Stichting stelt, het voeren van dit debat ten behoeve van de gerechtigden tot het CV-vermogen tot haar taak behoort (hetgeen overigens ook blijkt uit artikel 3 lid 2 van de statuten van de Stichting) en de gerechtigden tot het CV-vermogen niet zelf het recht hebben om te ageren op de voet van artikel 5:140b BW; zij zijn immers geen appartementseigenaar. Als de Stichting het schadedebat niet ten behoeve van de gerechtigden tot het CV-vermogen mag voeren, zou dit een uitholling betekenen van het aan de appartementseigenaar toekomende specifieke vernietigingsrecht ex artikel 5:140b lid 1 BW, een belangrijk en daarom ook sterk recht. Hieraan doet niet af dat de CV (vertegenwoordigd door de BV) zélf mogelijk op andere meer algemene rechtsgronden een actie kan instellen om het Besluit of zijn gevolgen aan te vechten (de VvE heeft in dit kader gewezen op een aan de kantonrechter te richten verzoek tot vernietiging ex artikel 5:130 BW en op de actie uit onrechtmatige daad).
4.7.4.
Anderzijds wordt de VvE niet in enig belang geschaad als wordt toegestaan dat de Stichting als juridisch appartementseigenaar in het schadedebat ex artikel 5:140b lid 3 BW positie inneemt ten behoeve van de gerechtigden tot het CV-vermogen. Door dit toe te staan, wordt immers niet wezenlijk iets anders bereikt dan wat de wetgever voor ogen had, namelijk het beschermen van de gerechtigde tot zijn aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken tegen een bij meerderheidsbeslissing genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing. Dat de VvE wél in enig belang zou worden geschaad, is door de VvE ook niet gesteld.
Subsidiair verweer: er wordt geen vermogensschade geleden
4.8.
De VvE voert subsidiair het volgende verweer.
Uit de door de Stichting overgelegde huurovereenkomst blijkt dat er met één bewoner een huurovereenkomst is gesloten voor € 3.250 per maand. Wijziging van de akte van splitsing conform het Besluit zal dus geen schade opleveren, omdat dan nog steeds aan één persoon kan worden verhuurd voor een bedrag van € 3.250 per maand. Dat de huurder de kosten met minder mensen (onderhuurders/gebruikers) zal kunnen delen, komt dan voor rekening van de huurder. Verder is uit taxaties gebleken dat, als na wijziging van de akte van splitsing er drie in plaats van vijf woningdelers in het Appartement wonen, de Stichting nog steeds om en nabij € 3.250,00 per maand aan huur zal kunnen vragen.
Aldus de VvE, die in het kader van het schadedebat heeft verlaten haar aanvankelijke standpunt dat de schade dient te worden berekend op basis van de aanname dat in het Appartement sprake is van kamerverhuur en daarmee van de toepasselijkheid van het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte.
4.9.
De Stichting heeft ter comparitie in dit kader gesteld dat, hoewel in de schriftelijke huurovereenkomst slechts één huurder wordt genoemd, er in wezen sprake is van mede-huurderschap ten aanzien van alle vijf bewoners, die ook tezamen de huurlasten dragen. Uit taxaties die in opdracht van de Stichting zijn gedaan, blijkt dat de huurinkomsten zullen dalen naar gemiddeld € 2.250 indien nog maar aan twee of drie personen mag worden verhuurd.
Verder heeft de Stichting gesteld dat zij bij wijziging van de akte van splitsing kosten zal moeten maken om het Appartement om te bouwen (geschat op € 50.000) en om huurders uit te kopen (hoogte bedrag nog ongewis).
4.10.
Het door de Stichting gestelde omtrent het huidige (mede-)huurderschap is zijdens de VvE niet betwist. Dit betekent dat de Stichting door het Besluit in elk geval potentiële schade lijdt doordat in plaats van vijf personen er nog maar twee of drie personen zullen zijn aan wie feitelijk huur in rekening kan worden gebracht. Of dit ook werkelijk tot een totale lagere huur zal leiden, is in geschil. De over en weer ingebrachte taxaties wijzen verschillende kanten op.
4.10.1.
De VvE heeft drie taxaties ingebracht. Twee van de drie taxaties gaan uit van verhuur aan woningdelende buitenlandse werknemers, zogenoemde
expats. De derde taxatie gaat daar niet per se van uit, maar gaat ervan uit dat appartementen die geschikt zijn voor drie woningdelers zeer gewild zijn. Geen van de door de VvE ingeschakelde taxateurs heeft het Appartement daadwerkelijk bezocht.
expats. De derde taxatie gaat daar niet per se van uit, maar gaat ervan uit dat appartementen die geschikt zijn voor drie woningdelers zeer gewild zijn. Geen van de door de VvE ingeschakelde taxateurs heeft het Appartement daadwerkelijk bezocht.
4.10.2.
Ook de Stichting heeft drie taxaties ingebracht. Deze taxaties gaan uit van woningdelers zonder te specificeren naar expat of anderszins, al heeft taxateur 123 Wonen mede het oog op een stel of een gezin terwijl taxateur JLG Real Estate mede uitgaat van aanbieding van het Appartement op de expat-markt. De door de Stichting ingeschakelde taxateurs hebben het Appartement wél daadwerkelijk bezocht.
4.10.3.
Vastgesteld kan worden dat slechts één van de zes taxateurs (de door de VvE ingebrachte taxatie van Capital Apartments B.V.) ervan uitgaat dat het Appartement nog voor de huidige totaalprijs kan worden verhuurd. Geen van de taxateurs gaat ervan uit dat het Appartement voor de huidige totaalprijs kan worden verhuurd indien het wordt verhuurd aan twee of drie huurders uit de categorie huurders die het Appartement momenteel bewonen (jongvolwassenen, zich bevindend op het snijvlak van studie/werkzaam leven). Om er niet op achteruit te gaan zal in de nieuwe door de wijziging van de akte van splitsing te creëren situatie dus, kennelijk volgens beide partijen, moeten worden uitgegaan van een ander soort huurders, bijvoorbeeld twee of drie expats dan wel een gezin. Gezien de taxaties is het waarschijnlijk dat de economisch eigenaar van het Appartement er op achteruit zal gaan. In ieder geval kan niet als voldoende zeker worden aangenomen dat de economisch eigenaar er niet op achteruit zal gaan. Daarbij komt dat niet in geschil is dat de Stichting (of de CV) kosten zal moeten maken om het Appartement aan te passen aan de nieuwe situatie, waarbij de VvE overigens wel heeft aangegeven dat zij het door de Stichting geschatte bedrag van € 50.000 als exorbitant beschouwt. Al met al heeft de VvE dus niet aannemelijk gemaakt dat door de wijziging van de akte van splitsing geen schade zal worden geleden door de economisch eigenaar van het Appartement.
Meer subsidiair verweer: de VvE heeft een redelijke schadeloosstelling geboden, ad€ 10.000
4.11.
De VvE voert meer subsidiair het verweer dat zij een bedrag van € 10.000 als redelijke schadeloosstelling aan de Stichting heeft geboden (artikel 5:140b lid 3 BW).
4.12.
De Stichting betwist dat het geboden bedrag voldoende is om als redelijke schadeloosstelling te gelden. De Stichting wijst ten eerste op de kosten om het Appartement aan te passen aan de nieuwe situatie (door haar geschat op € 50.000) en de eventuele kosten om de huidige huursituatie te beëindigen. Daarnaast wijst de Stichting erop dat het Appartement momenteel in de verkoop staat en ter zake ook een
letter of intentmet de aspirant-koper is getekend, waarbij wordt uitgegaan van een verkoopprijs van de markthuur per jaar vermenigvuldigd met een factor. Uitgaande van de huidige huurinkomsten (€ 3.250 plus de inmiddels plaatsgevonden huurverhogingen/indexeringen) zal het Appartement worden verkocht voor € 769.212; uitgaande van een gemiddelde maandelijkse huurprijs van € 2.250 zal het Appartement worden verkocht voor € 504.900. Het verschil, ad € 264.312, is dan de schade. Als alternatief zou de Stichting het Appartement op basis van de leegwaarde kunnen verkopen, welke door een taxateur is geschat op € 625.000; in dat geval is de schade (€ 769.212 -/- € 625.000 =) € 144.212.
letter of intentmet de aspirant-koper is getekend, waarbij wordt uitgegaan van een verkoopprijs van de markthuur per jaar vermenigvuldigd met een factor. Uitgaande van de huidige huurinkomsten (€ 3.250 plus de inmiddels plaatsgevonden huurverhogingen/indexeringen) zal het Appartement worden verkocht voor € 769.212; uitgaande van een gemiddelde maandelijkse huurprijs van € 2.250 zal het Appartement worden verkocht voor € 504.900. Het verschil, ad € 264.312, is dan de schade. Als alternatief zou de Stichting het Appartement op basis van de leegwaarde kunnen verkopen, welke door een taxateur is geschat op € 625.000; in dat geval is de schade (€ 769.212 -/- € 625.000 =) € 144.212.
Aldus de Stichting.
4.13.
Uit de beoordeling van het subsidiaire verweer volgt reeds dat de door de VvE geboden schadeloosstelling niet als afdoende kan worden beschouwd. Ten eerste zal de Stichting immers kosten moeten maken om het Appartement aan te passen. Dat deze kosten een bedrag van € 10.000 niet overstijgen is door de VvE niet onderbouwd; de VvE acht het door de Stichting geschatte bedrag van € 50.000 wel als exorbitant, maar geeft niet aan wat wél een reële schatting is. Daarnaast moeten mogelijk nog kosten worden gemaakt om de huidige huursituatie te beëindigen; dit kan niet worden uitgesloten. Als met dit een en ander niet reeds een bedrag van € 10.000 is gemoeid, moet worden gekeken naar de toekomstige inkomstenstromen die, zoals in het kader van het subsidiaire verweer is geoordeeld, onvoldoende zeker zijn, waarbij heeft te gelden dat de visie van de Stichting, inhoudende dat zal worden teruggevallen op een totale huursom van ongeveer € 2.250 per maand, juist kan zijn. Als die visie inderdaad juist is, kan een bedrag van maximaal € 10.000 ter vergoeding van toekomstige winstderving zeker niet als afdoende worden beschouwd. Bij dit alles moet in het oog worden gehouden dat in een zaak als de onderhavige de vergadering van eigenaars door middel van een meerderheidsbesluit inbreuk maakt op de eigendom (het appartementsrecht) van iemand die dat juist niet wil en in beginsel ook niet behoeft te dulden. Als, zoals in casu, redelijkerwijs kan worden betwijfeld of het ex artikel 5:140b lid 3 BW gedane bod in de buurt komt van een schadeloosstelling, moet worden geoordeeld dat van een redelijke schadeloosstelling geen sprake is.
Conclusie
4.14.
De Stichting heeft recht op vernietiging van het Besluit, zodat het gevorderde zal worden toegewezen.
4.15.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van de Stichting tot heden begroot op:
€ 103,38 aan explootkosten
€ 626,00 aan griffierecht
€ 1.086,00aan salaris advocaat (2 punten, liquidatietarief II)
€ 1.815,38 totaal
4.15.1.
De nakosten worden conform de huidige tarieven begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als bij de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
vernietigt het op 15 januari 2018 in de vergadering van eigenaars van de VvE bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing,
5.2.
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, aan de zijde van de Stichting tot heden begroot op € 1.815,38 voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met nasalaris advocaat begroot op een bedrag van € 157,00, te verhogen met een bedrag van € 82,00 onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Singeling en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2019. [1]