Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7104342 CV EXPL 18-16727
vonnis van: 10 maart 2020
fno.: 34906
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Predio B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Predio
gemachtigden: mr. T.C. Boer en mr. S.J. Kloosterman
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. C.G.M. Oosterwijk
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 19 maart 2019 is een tussenvonnis gewezen. Daarbij is bepaald dat Predio wordt toegelaten tot bewijs door alle middelen rechtens, daaronder begrepen door het horen van getuigen, dat [gedaagden] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding hiervan is gerechtvaardigd.
Ter uitvoering van het tussenvonnis zijn getuigen gehoord:
- op 18 juni 2019 [getuige 1 aan zijde eiseres] , [betrokkene 1] , [getuige 2 aan zijde eiseres] , [betrokkene 2] , en [getuige 5 aan zijde eiseres] , aan de zijde van Predio;
- op 21 oktober 2019 [getuige 6 aan zijde eiseres] en [getuige 7 aan zijde van eiseres] , aan de zijde van Predio;
- op 23 oktober 2019 gedaagde sub 2 en [getuige aan zijde gedaagden] , aan de zijde van [gedaagden] .
Predio heeft verzocht om meer getuigen te mogen horen, maar dat verzoek is door de kantonrechter afgewezen.
Bij brief van 11 oktober 2019 heeft Predio nadere stukken (producties. 49 t/m 52) in het geding gebracht.
Partijen hebben vervolgens een conclusie na enquête genomen. Naar aanleiding van de door [gedaagden] overgelegde producties heeft Predio daarna nog een akte uitlating producties genomen.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
1. Beoordeeld moet worden of Predio in haar bewijsopdracht is geslaagd. Uitgangspunt is wat in voormeld tussenvonnis is overwogen, in het bijzonder de volgende rechtsoverweging (3.13):
“Ter beoordeling is de vraag of het geheel van gedragingen van [gedaagden] een zodanige ernstige vorm van wanprestatie oplevert, dat ontbinding van de huurovereenkomst, welke huurovereenkomst inmiddels 28 jaar bestaat, is gerechtvaardigd. De kantonrechter is voorshands van oordeel, de gehele geschiedenis overziende, dat er op het gedrag van [gedaagden] wel het nodige is aan te merken, met name ten aanzien van de wijze waarop zij medehuurders bejegent, maar tegelijkertijd heeft [gedaagden] bij nogal wat incidenten (bijvoorbeeld ongewild kabels in de kelder, het niet goed sluiten van de voordeur, het tegen haar zin ophangen van camera’s op de benedenverdieping, het verwijt ten aanzien van het wespennest) ook redenen om dit niet zomaar over haar kant te laten gaan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de ernst en omvang van de gestelde wanprestatie nog niet vaststaat. Predio heeft voor dat geval een uitdrukkelijk bewijsaanbod gedaan, welk aanbod onder vermelding van wie zouden kunnen worden gehoord, ook voldoende specifiek is. Alvorens verder te beslissen, zal Predio als na te melden tot het leveren van bewijs worden toegelaten.”
2. Meer in het bijzonder gaat het daarom over de vraag of Predio met het door haar geleverde bewijs in de vorm van verklaringen van getuigen die zijn gehoord en de nadere producties, die deels ook getuigenverklaringen bevatten, erin is geslaagd te bewijzen dat de ernst en omvang van de gestelde wanprestatie van [gedaagden] zodanig is, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. De kantonrechter beantwoordt deze vraag, alles afwegend, bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
3. De kantonrechter merkt op dat partijen, na de uitgebreide getuigenverhoren, ook weer uitgebreid na enquête hebben geconcludeerd en daarbij zijn ingegaan op tal van omstandigheden op detailniveau. De kantonrechter beperkt zich in het kader van de bewijswaardering tot wat zijns inziens de kern van de zaak is en laat een groot aantal details buiten bespreking omdat deze niet dragend zijn voor de uiteindelijke beslissing.
4. De aan [gedaagden] verweten wanprestatie bestaat vooral uit het veroorzaken van overlast aan boven- en benedenburen en het onheus bejegenen van werklieden.
5. Bovenbuurvrouw [betrokkene 1] verklaart als getuige uitgebreid over hoe [gedaagden] haar vanaf het begin van haar verblijf in de [adres] onprettig heeft benaderd en haar te verstaan heeft gegeven wat wel en niet kon, variërend van zonder schoenen in huis lopen tot het niet gebruiken van de wasmachine op Nieuwjaarsdag. Zij verklaart uitgebreid over het incident op de trap in maart 2018. In het tussenvonnis is hierover al het een en ander overwogen (ro. 3.5). Haar verklaring wordt bevestigd door de toen ook aanwezige [getuige 2 aan zijde eiseres] die ook als getuige is gehoord en de schriftelijke verklaring van [naam 1] . Naast de uitingen die al zijn vermeld in voormeld tussenvonnis, verklaren de getuigen eenduidig over een uitlating van [gedaagde 2] in de richting van [betrokkene 1] dat zij in het vervolg niet meer alleen naar boven zal willen lopen. Gedaagde sub 2, [gedaagde 2] verklaart dat dit aan zijn moeder was gericht, maar die uitleg komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor. Ook brengt hij in zijn verklaring als getuige wel nuanceringen aan op hetgeen is voorgevallen, maar ook als daarmee rekening wordt gehouden is naar het oordeel van de kantonrechter komen vast te staan dat de drie dames op zeer onheuse wijze en bedreigend door [gedaagden] zijn bejegend, terwijl zij naar beneden liepen. [gedaagden] had dit simpel kunnen voorkomen, door niet naar de gemeenschappelijke overloop/gang te gaan, toen de drie dames passeerden. De rechtvaardiging die [gedaagden] voor haar/hun uitingen en bejegening aanvoert/aanvoeren (eerder op de avond veroorzaakte geluidsoverlast, uitgedaagd door uitingen van de drie dames) overtuigt de kantonrechter niet. In het (sterke) nadeel van [gedaagden] weegt dat zij vaker (overigens kennelijk niet met alle) met bovenburen in de clinch heeft gelegen (zie onder andere de verklaring van [naam 1] ) over vermeende geluidsoverlast. Ook als in aanmerking wordt genomen dat de woning gehorig is, mag van [gedaagden] worden verwacht dat zij bij het aanspreken van buren de grens van het fatsoen niet overschrijdt en dat is ten aanzien van [betrokkene 1] wel en in ernstige mate, gelet op de gebezigde bewoordingen, gebeurd.
6. Eenzelfde conclusie trekt de kantonrechter ten aanzien van hetgeen is komen vast te staan ten aanzien van de veroorzaakte overlast aan de benedenbuurman [betrokkene 2] . Het betreft een reeks incidenten (rond de verbouwing, het ophangen van camera’s in het kantoor, het middelvingerincident etc.) die ieder voor zich wellicht niet de grens van het toelaatbare overschrijden, maar bij elkaar opgeteld kantelt het beeld. [getuige 1 aan zijde eiseres] en [betrokkene 2] zelf zijn hierover als getuige gehoord, terwijl [gedaagde 2] als tegengetuige is gehoord. Verder heeft [getuige 7 aan zijde van eiseres] het een en ander over hetgeen tijdens de verbouwing is voorgevallen verklaard en daarover is ook het nodige schriftelijke materiaal (met name e-mail- en app-verkeer) in het geding gebracht. Ook in haar optreden jegens [betrokkene 2] heeft [gedaagden] grenzen overschreden. De inhoud en vooral toon van de stroom aan e-mails en app-verkeer, in combinatie met haar verbale uitingen in persoon en per telefoon richting [betrokkene 2] , zijn daarvoor beslissend. Dat ook op [betrokkene 2] het een en ander is aan te merken, bijvoorbeeld vanwege de overlast tijdens de verbouwing, moge zo zijn, maar dat rechtvaardigt niet dat [gedaagden] daar op reageert zoals zij heeft gedaan. Zij heeft de verhoudingen binnenshuis daardoor ernstig verstoord.
7. Ten aanzien van de bejegening door [gedaagden] van door [betrokkene 2] ingehuurde werklieden ( [getuige 6 aan zijde eiseres] , [getuige 5 aan zijde eiseres] en [getuige 7 aan zijde van eiseres] ) hebben zich incidenten voorgedaan die door de betreffende werklieden, in verschillende bewoordingen, als uiterst onprettig zijn ervaren. Uit hun getuigenverklaringen is op te maken dat niet alleen enige welwillendheid [gedaagden] vreemd is (waarom de tuinman niet even naar een mogelijke buitenkraan in de eigen berging laten kijken), maar dat zij kans heeft gezien hen allen tegen zich in het harnas te jagen door grensoverschrijdende scheldkanonnades (“Jullie mogen hier niet werken”, “Je moet oprotten”) en dreigementen. Sommige werklieden geven aan om deze reden niet meer een klus in het pand te willen doen. [gedaagden] heeft [getuige aan zijde gedaagden] als getuige gehoord. Hij heeft in de periode juli tot half november 2017 regelmatig en tot februari 2018 incidenteel werkzaamheden aan onder andere de elektrotechnische installaties van het pand verricht. Hij verklaart dat hij weinig van planning en organisatie van de verbouwing heeft gemerkt en dat het een stevige rommel was en dat hij van overlast door mevrouw [gedaagden] aan [betrokkene 2] niets heeft gemerkt. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt hetgeen [getuige aan zijde gedaagden] verklaart onvoldoende zwaar om over het voorgaande anders te denken. De verklaringen van de andere werklieden, in combinatie met [betrokkene 2] en [getuige 1 aan zijde eiseres] , laten een eenduidig beeld zien en [getuige aan zijde gedaagden] zal niet steeds bij de confrontaties tussen [gedaagden] en andere werklieden/benedenbuurman aanwezig zijn geweest. Ook de verklaring van [gedaagde 2] legt wat dit betreft onvoldoende gewicht in de schaal, nu hij direct belanghebbende en partijgetuige is en is gehoord nadat hij alle andere getuigenverhoren heeft bijgewoond.
8. Namens [gedaagden] is aangevoerd dat aan de getuigenissen van [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [getuige 7 aan zijde van eiseres] afbreuk wordt gedaan door de persoonlijke of zakelijke belangen die zij in de relatie met de verhuurder c.q. eigenaar hebben. Ook al wordt dit verdisconteerd, dan doet dit onvoldoende af aan de ernst van de gedragingen van [gedaagden] , zoals zij feitelijk zijn komen vast te staan.
9. De kantonrechter acht verder van belang dat de gedragingen van [gedaagden] niet eenmalig zijn geweest, maar een structureel en stelselmatig karakter vertonen. Aanwijzingen daarvoor zijn te vinden in verklaringen van eerdere boven- en onderhuurders. Zij heeft verder ruimschoots de kans gehad om haar optreden te veranderen. De kantonrechter verwijst naar het eerder op 24 maart 2017 tussen partijen gewezen vonnis. In dit vonnis wordt erkend dat [gedaagden] mag opkomen tegen verstoring van het woongenot maar dat zij binnen de grenzen van het toelaatbare dient te blijven. [gedaagden] was daarom een gewaarschuwd mens en niettemin heeft zij vrij kort daarna de eerder bedoelde grenzen meermalen en in ernstige mate overschreden.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is sprake van een tekortkoming in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW. De huurovereenkomst dient daarom te worden ontbonden. Hetgeen [gedaagden] heeft aangevoerd is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. In verband hiermee is ook de vordering tot ontruiming toewijsbaar.
11. Nu de huurverhouding (bijna) 30 jaar heeft geduurd zal [gedaagden] een ruime termijn voor ontruiming worden verleend om te kunnen voorzien in woonruimte elders. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op zes maanden na de datum van betekening van dit vonnis.
12. Bij dagvaarding heeft Predio verzocht aan de ontruiming een dwangsom te verbinden. Daartoe ziet de kantonrechter geen aanleiding, nu het onderhavige vonnis haar een titel voor daadwerkelijke ontruiming verschaft.
Predio heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.
13. [gedaagden] heeft bij antwoord, met verwijzing naar artikel 7:272 BW verzocht een eventueel toewijzend vonnis niet, zoals gevorderd, bij voorraad uitvoerbaar te verklaren. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. De vordering van Predio tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gebaseerd op wanprestatie en in dat geval mist artikel 7:272 BW toepassing.
14. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagden] in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, welke worden begroot op € 1.100,00, welke kosten als volgt kunnen worden gespecificeerd:
- kosten dagvaarding € 81,00
- griffierecht € 119,00
- salaris gemachtigde (5 punten à € 180,00) € 900,00.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot woning aan de [adres] te [woonplaats] ;
veroordeelt [gedaagden] om deze woning met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt, uiterlijk zes maanden na de datum van betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Predio te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Predio, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.100,00, zoals hiervoor onder ro. 14 gespecificeerd;
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter