ECLI:NL:RBAMS:2020:2322

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8001453 CV EXPL 19-18437

vonnis van: 21 april 2020

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. Th. Gardenbroek

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Meijer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken en proceshandelingen zijn onderdeel van het procesdossier:

- dagvaarding van 20 augustus 2019, met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2020, alwaar partijen en hun gemachtigden zijn verschenen. [eiseres] heeft voorafgaand een akte uitlating en overlegging producties ingediend. Ter zitting zijn partijen gehoord, [gedaagde] aan de hand van pleitaantekeningen, en hebben zij vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[gedaagde] is eigenares van de woonruimte aan het adres [adres] (hierna: de woning).

1.2.

Bij huurovereenkomst van 20 maart 2017 heeft [gedaagde] aan [eiseres] een kamer verhuurd met medegebruik van een gemeenschappelijke keuken, badkamer en halletje (hierna: het gehuurde), welke zij deelde met twee andere kamerbewoners. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van een jaar met 1 april 2017 als ingangsdatum en de huurprijs bedroeg € 450,00 per maand, exclusief bijkomende kosten.

1.3.

Bij gebreke van opzegging is de huurovereenkomst per 1 april 2018 verlengd voor onbepaalde tijd.

1.4.

Door middel van een WhatsAppbericht van 29 juni 2018 aan [eiseres] en de andere twee bewoners heeft [gedaagde] de huurovereenkomst aan [eiseres] opgezegd. De tekst van het bericht luidde:
“Hallo dames, graag wil ik jullie laten weten dat wij besloten hebben het appartement per 1 september uit de verhuur te halen.”

1.5.

Via een e-mail vanuit het door [gedaagde] gehanteerde e-mailadres
[e-mail adres]is op 9 juli 2018 het volgende bericht aan [eiseres] en haar medebewoners gestuurd:
“Zoals ik in mijn groepsapp van 29 juni 2018 al kenbaar heb gegeven, stopt per 1 september 2018 de verhuur van [adres] . Dat betekent dat de sleutels uiterlijk 12 uur op 31 augustus 2018 ingeleverd moet worden. De kamers dienen ook uiterlijk 12 uur op 31 augustus 2018 schoon en zonder schade opgeleverd te worden. ”

1.6.

Als reactie op de onder 1.5 genoemde e-mail heeft [eiseres] [gedaagde] diezelfde dag een bericht met de volgende inhoud gestuurd:
“Graag wil ik je wijzen op onze huurbescherming. Om onze huur op te zeggen is er een wettelijke reden verplicht en daarnaast een opzegtermijn van drie maanden - zeker in [naam 1] ’s en mijn situatie, gezien ons contract van een jaar voldaan is en dan volgens de wet stilzwijgend voor onbepaalde tijd is verlengd. Een appje is al niet rechtswettelijk en voldoet niet ook aan de 3-maanden eis. Zie onderstaande punten die vallen onder de wet huurbescherming:

 De verhuurder moet minimaal drie maanden van tevoren schriftelijk opzeggen.

 De verhuurder moet een wettelijke reden hebben voor de opzegging.

 De huurder moet akkoord gaan met de opzegging – zelfs als de huurder een overeenkomst voor bijvoorbeeld een jaar heeft getekend en dit jaar afloopt!

 Gaat de huurder niet akkoord, dn moet de verhuurder naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden.”

1.7.

Vervolgens heeft - eveneens op 9 juli 2018 - een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. [eiseres] heeft tijdens dat gesprek ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst tegen 1 september 2018.

1.8.

Bij e-mail van 11 juli 2018 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:
“Afgelopen maandag hebben we met elkaar afgesproken dat je kamer uiterlijk 12 uur op 31 augustus 2018 volgens de afspraken zoals deze in het huurcontract zijn opgenomen, wordt opgeleverd. Graag ontvang ik middels een reply op deze mail een bevestiging van je van deze gemaakte afspraak.”

1.9.

[eiseres] heeft hierop per e-mail van diezelfde dag als volgt gereageerd:
“Bij deze bevestig ik de afspraken die gemaakt zijn. Mocht er een andere woonruimte vrijkomen hoe ik het graag.”

1.10.

Op 31 augustus 2018 heeft [eiseres] het gehuurde ontruimd.

1.11.

[eiseres] heeft een screenshot overgelegd van een advertentie van de woning. De tekst daarvan luidt als volgt:
“VERHUURD!! Ben jij opzoek naar een huis samen met één of twee andere personen in Amsterdam, dan is dit nu je kans! Per 1 oktober komt er een 3-kamer appartement vrij in Amsterdam West. De huur is €1.400 per maand.”

1.12.

Per 1 oktober 2018 heeft [gedaagde] de woning opnieuw aan (een) derde(n) verhuurd.

1.13.

[eiseres] heeft een Whatsappconversatie overgelegd die zij op 9 juli 2018 met een vriendin van haar had. De inhoud daarvan luidt:
“
aan vriendin 12:12Nou ik heb een mail van de huisbaas, hier staat letterlijk in dat zoals aangegeven in de app de huur stopt en we 31 augustus voor 12 uur de sleutel in moeten leveren. Ik heb de regels omtrent huurbescherming teruggemaild.

Vriendin aan [eiseres] 12:15Pff jeetje wat debiel zeg.. goed dat je dat hebt teruggestuurd, ben benieuwd wat ze daarop zegt
[eiseres] aan vriendin 20:27Hun eigen huurcontract bij hun nieuwe huis is opgezegd dus ze hebben het huis zelf nodig. Wat een goede reden is.
[eiseres] aan vriendin 20:30Ze hebben ook kinderen ja die kunnen ook net op straat. Dus ik zei ook van, dat is het enige wat ik wilde horen. Dat alleen als ze bv het huis gingen verkopen dat ik dan eventueel wel langer wilde maar deze reden begrijp.”

1.14.

[eiseres] heeft een verklaring overgelegd van haar medebewoonster [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 2] verklaard als volgt:
“I can confirm that the landlord [gedaagde] had told the tenants of the above mentioned apartment that their rental contract will have to be terminated by the 1st of September 2018, shortly after the personal emergency of Aurora had happened. In a face-to-face conversation Mrs [gedaagde] mentioned the reason for his abrupt termination, to be her own personal situation of her family having to move out of her current accomidation and therefore needing to move back in to the adress of [adres] in September. I, myself was not affected by the landlords decision, since my rental contract had terminated by the 1st of August 2018. However the other two tenants were brought into a critical situation.”

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert dat [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 12.445,52, althans een in goede justitie vast te stellen lagere schadevergoeding, te verhogen met de wettelijke rente over € 3.250,00 vanaf 8 augustus 2019 tot aan de dag der algehele betaling en met de wettelijke rente over het meerdere boven € 3.250,00 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover als deze kosten niet binnen 14 dagen worden betaald.

3. [eiseres] grondt haar vordering op artikel 7:276 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). [eiseres] stelt daartoe - kort gezegd - dat [gedaagde] haar tijdens het gesprek op 9 juli 2018 (zie 1.7) heeft verteld dat zij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik omdat zij samen met haar kinderen op straat zou worden gezet en dat zij, geëmotioneerd door dit verhaal, met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2018 heeft ingestemd. [eiseres] heeft de kamer op 31 augustus 2018 ontruimd (zie 1.10), zonder dat zij al over vervangende woonruimte beschikte. Later is gebleken dat [gedaagde] de woning niet zelf is gaan bewonen. In haar zoektocht naar een nieuwe woonruimte stuitte [eiseres] op een advertentie waarin haar voormalige kamer weer te huur werd aangeboden (zie 1.11). Zij heeft inmiddels ook achterhaald dat de woning thans wordt bewoond door [bewoner 1] , [bewoner 2] en ene [bewoner 3] . Door de onterechte opzegging heeft [eiseres] schade geleden. [eiseres] vordert in deze procedure schadevergoeding, bestaande uit verhuiskosten, opslagkosten, reiskosten, meerprijs kamerhuur, immateriële schadevergoeding, informatie- en verhaalkosten en eigen bijdrage advocaat.

4. [gedaagde] heeft - samengevat - primair betwist dat zij ooit heeft gezegd dat zij de woning nodig had voor eigen gebruik. Volgens [gedaagde] wilde zij de woning vanaf 1 oktober 2018 als geheel gaan verhuren en is er geen sprake van een valse reden. De huur is beëindigd met wederzijds goedvinden en partijen hebbend dit per e-mail bevestigd (zie 1.8 en 1.9). Als [gedaagde] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik had willen beëindigen, zou zij dat wel schriftelijk hebben gedaan. Subsidiair voert [gedaagde] verweer tegen de door [eiseres] gestelde schade.

Beoordeling

5. Artikel 7:276 lid 1 BW bepaalt dat, als de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik conform artikel 7:274 lid 1 onder c BW en de huurder met deze beëindiging heeft ingestemd, de verhuurder jegens de huurder tot schadevergoeding gehouden is, indien de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

6. Voorwaarde voor de door [eiseres] gevorderde schadevergoeding is dus dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Dit is tussen partijen in geschil, waarbij het debat zich toespitst op de vraag of [gedaagde] tijdens het gesprek met [eiseres] op 9 juli 2018 (zie 1.7) heeft gezegd dat zij de woning nodig heeft voor zichzelf en haar kinderen. [eiseres] stelt dat zij dat gezegd heeft en beroept zich ter onderbouwing op de WhatsAppconversatie van 9 juli 2018 met een vriendin (zie 1.13) en de verklaring van [naam 2] (zie 1.14). Ter zitting heeft [gedaagde] betwist dat [naam 2] - die volgens haar geen Nederlands spreekt - bij het gesprek aanwezig was en aangevoerd dat haar partner en zus daar wel bij waren. [eiseres] heeft in reactie daarop verklaard dat [naam 2] in de deuropening stond en wel Nederlands begrijpt, dat de partner van [gedaagde] inderdaad ook bij het gesprek was maar de zus van [gedaagde] niet.

7. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] voldoende gemotiveerd gesteld, maar staat gelet op de betwisting van [gedaagde] niet vast, dat [gedaagde] haar op 9 juli 2018 heeft gezegd dat zij de woning voor zichzelf en haar kinderen nodig had. [eiseres] zal worden toegelaten tot nader bewijs van die stelling.

8. Indien [eiseres] slaagt in de bewijsopdracht, staat de schadeplichtigheid van [gedaagde] vast en zal de schade beoordeeld moeten worden. Levert [eiseres] het bewijs niet, dan zal haar vordering worden afgewezen.

9. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

laat [eiseres] toe te bewijzen hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 7 van dit vonnis als te bewijzen is geformuleerd;

bepaalt dat ter openbare terechtzitting van
12 mei 2020 te 10.00 uuraan [eiseres] de gelegenheid wordt geboden om te kennen te geven of, en zo ja, op welke wijze van die bewijsopdracht gebruik zal worden gemaakt en zo daartoe getuigen zullen worden gehoord, welke getuigen worden voorgedragen, waarna daarvoor dag en uur zullen worden bepaald;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.