Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/681133 / KG ZA 20-251 MDvH/MvG
Vonnis in kort geding van 21 april 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM (STADSDEEL NOORD),
zetelend te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 20 maart 2020,
advocaat mr. N.E.V. van Nispen tot Sevenaer-Berger te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING KENNISOEVER DUURZAAMHEID,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,
Partijen zullen hierna Gemeente Amsterdam en Stichting Kennisoever worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Deze procedure is schriftelijk gevoerd overeenkomstig de Tijdelijk afwijkende regeling voor kort gedingen rechtbanken handel/familie vanwege de bijzondere omstandigheden door de Corona-crisis. Gemeente Amsterdam heeft bij dagvaarding van 20 maart 2020 gevorderd als onder 3.1 vermeld. Op 30 maart 2020 heeft Stichting Kennisoever een conclusie van antwoord ingediend. Beide partijen hebben producties ingediend.
1.2.
Op 30 maart 2020 heeft mr. S. Wondergem (jurist werkzaam bij Omnius Juristen) namens Rolling Rock Kitchen B.V. een incidentele conclusie tot tussenkomst ingediend. Bij e-mail van 31 maart 2020 is het verzoek tot tussenkomst afgewezen, omdat, kort gezegd, het verzoek niet conform artikel 7.1 Procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie (hierna: Procesreglement) is ingediend door een advocaat. Verder is in deze e-mail beslist, omdat deze procedure schriftelijk wordt gevoerd, dat de datum – 30 maart 2020 – voor het indienen van de conclusie van antwoord onder de Tijdelijk afwijkende regeling wordt beschouwd als de zittingsdatum in de zin van artikel 7.2 en 7.3 Procesreglement en dat dit voor Rolling Rock Kitchen betekent dat het niet meer mogelijk is om alsnog (op een later moment in de procedure) bij advocaat een incidentele conclusie tot tussenkomst in te dienen.
1.3.
Na een schriftelijke instructie van de voorzieningenrechter hebben partijen bij e-mails van 3 en 7 april 2020 hun opmerkingen in re- en dupliek ingediend. Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
In 2008 hebben verschillende partijen uit de hoek van overheid, wetenschap en bedrijfsleven Stichting Kennisoever opgericht met als doel de samenwerking op het gebied van duurzaamheid en innovatieve bedrijvigheid te stimuleren. Stichting Kennisoever biedt ondersteuning aan startende ondernemers in de vorm van juridische kennis, secretariële ondersteuning en een kennisnetwerk voor duurzame bedrijvigheid.
2.2.
Stichting Kennisoever heeft van Gemeente Amsterdam een bedrijfsruimte gehuurd in transformatiegebied Buiksloterham in Amsterdam. Omdat deze locatie te klein werd voor Stichting Kennisoever, zijn partijen gaan zoeken naar een nieuwe locatie. Die werd gevonden in een gebouw met omliggende grond en een Romneyloods aan de [adres] , in eigendom van [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ).
2.3.
Met het oog op financiële zekerheid wilde [bedrijf] dat Gemeente Amsterdam haar huurder werd, waarbij het Gemeente Amsterdam werd toegestaan dat zij [adres] (hierna: het gehuurde) op haar beurt zou onderverhuren aan Stichting Kennisoever. Voor de huisvesting van Stichting Kennisoever was het noodzakelijk om het gehuurde te herinrichten. Gemeente Amsterdam heeft daartoe een bedrag van € 250.000,00 geïnvesteerd en [bedrijf] een bedrag van
€ 200.000,00.
2.4.
Met ingang van 1 mei 2012 is Gemeente Amsterdam het gehuurde gaan huren van [bedrijf] Zij hebben daartoe een huurovereenkomst kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) gesloten. Op grond van artikel 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als kantoor- en bedrijfsverzamelgebouw en is het Gemeente Amsterdam niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van [bedrijf] een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Op grond van artikel 8.3 van de huurovereenkomst is onderverhuur toegestaan. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar (artikel 3.1) met de mogelijkheid voor [bedrijf] de huurovereenkomst op grond van artikel 8.5 tussentijds op te zeggen tegen het einde van het vierde of tegen het einde van het achtste huurjaar. In verband met de onder 2.3. genoemde investering door Gemeente Amsterdam dient [bedrijf] haar bij een tussentijdse opzegging na vier jaar of acht jaar € 150.000,00 respectievelijk
€ 50.000,00 te vergoeden.
2.5.
Gemeente Amsterdam heeft het gehuurde per 1 mei 2012 aan Stichting Kennisoever onderverhuurd, eveneens op basis van een huurovereenkomst kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Op grond van artikel 1.2 en 1.3 van die huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als kantoor- en bedrijfsverzamelgebouw en is het Stichting Kennisoever niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van Gemeente Amsterdam een andere bestemming aan het gehuurde te geven. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar (artikel 3.1). Op de tweede pagina van de huurovereenkomst, waarin de kernafspraken tussen partijen staan samengevat, staat dat Gemeente Amsterdam een ‘Break optie’ heeft na vier of acht jaar. Op grond van artikel 8.3 van deze huurovereenkomst is onderverhuur van het gehuurde door Stichting Kennisoever toegestaan, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat alle bepalingen uit de huurovereenkomst tussen Gemeente Amsterdam en Stichting Kennisoever, voor zover deze op enigerlei wijze van invloed kunnen zijn op de rechtsverhouding tussen hen, van overeenkomstige toepassing worden verklaard op huurovereenkomsten die Stichting Kennisoever met derden aangaat.
2.6.
In 2014 heeft Stichting Kennisoever een huurachterstand laten ontstaan van circa € 116.000,00.
2.7.
Stichting Kennisoever heeft met ingang van 1 juli 2014 voor de duur van twee jaar de Romneyloods onderverhuurd, waarin onder de naam Rolling Rock Kitchen een horecaonderneming wordt geëxploiteerd.
2.8.
Met een brief van 30 juni 2015 heeft Gemeente Amsterdam Stichting Kennisoever bericht dat zij in strijd handelt met de huurovereenkomst, omdat in het gehuurde een horecaonderneming wordt geëxploiteerd. Verder heeft Gemeente Amsterdam meegedeeld dat zij voor dit gebruik geen toestemming heeft verleend en ook niet zal verlenen.
2.9.
Bij brief van 29 februari 2015 heeft Stichting Kennisoever aan Rolling Rock Kitchen meegedeeld dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd en de ontruiming van de Romneyloods aangezegd tegen 1 juli 2016. Bij beschikking van 14 maart 2017 heeft de kantonrechter van deze rechtbank op verzoek van Rolling Rock Kitchen de termijn waarbinnen zij diende te ontruimen verlengd tot en met 30 juni 2017. Nadien is Rolling Rock Kitchen met instemming van Stichting Kennisoever in het gehuurde gebleven.
2.10.
Vanwege de betalingsachterstand van Stichting Kennisoever en om de huurders van Stichting Kennisoever – startende ondernemers – die pasten binnen het duurzame beleid van Gemeente Amsterdam niet te duperen bij een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst tussen Gemeente Amsterdam en Stichting Kennisoever wegens wanbetaling, heeft Gemeente Amsterdam met ingang van 1 april 2016 de huurovereenkomsten tussen deze huurders en Stichting Kennisoever, met uitzondering van Rolling Rock Kitchen, overgenomen, zodat tussen hen en Gemeente Amsterdam een rechtstreekse huurrelatie is ontstaan.
2.11.
Bij brief van 8 februari 2019 heeft [bedrijf] de huurovereenkomst met Gemeente Amsterdam tussentijds opgezegd tegen 1 juni 2020 en eveneens de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen diezelfde datum. Bij brief van 25 februari 2019 heeft Gemeente Amsterdam aan [bedrijf] bevestigd dat zij de opzegging in goede orde heeft ontvangen en het gehuurde op 1 juni 2020 ontruimd zal opleveren.
2.12.
Gemeente Amsterdam heeft Stichting Kennisoever van het eindigen van haar huurovereenkomst met [bedrijf] in kennis gesteld en de huurovereenkomst met Stichting Kennisoever opgezegd tegen 29 februari 2020.
2.13.
Met een e-mail van 3 mei 2019 van haar advocaat heeft Stichting Kennisoever Rolling Rock Kitchen meegedeeld dat Gemeente Amsterdam de huurovereenkomst met Stichting Kennisoever heeft opgezegd tegen 29 februari 2020 en dat dit betekende dat het gebruik van de Romneyloods door Rolling Rock Kitchen eveneens op die datum diende te eindigen.
2.14.
Bij brief van 10 september 2019 heeft Gemeente Amsterdam de huurovereenkomst met Stichting Kennisoever (nogmaals) tussentijds opgezegd tegen 29 februari 2020.
2.15.
Bij e-mail van 6 januari 2020 heeft [naam] (hierna: [naam] ) van Rolling Rock Kitchen aan Gemeente Amsterdam gevraagd om zo lang als mogelijk in het gehuurde te mogen blijven. Bij e-mail van eveneens 6 januari 2020 heeft Gemeente Amsterdam geantwoord dat Rolling Rock Kitchen het gehuurde op 29 februari 2020 moet hebben ontruimd.
2.16.
Bij e-mail van 13 februari 2020 heeft Gemeente Amsterdam [naam] benaderd voor het maken van een afspraak voor de eindinspectie. Namens Rolling Rock Kitchen heeft mr. J. Hannen van Omnius Juristen in antwoord hierop Gemeente Amsterdam bericht dat Rolling Rock Kitchen zich niet kan vinden in de aangekondigde ontruimingsdatum en geen afspraken te willen maken over een eindinspectie.
3.Het geschil
3.1.
Gemeente Amsterdam vordert – samengevat – Stichting Kennisoever te veroordelen de bedrijfsruimte aan de [adres] , bestaande uit een Romneyloods met terras, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk 31 mei 2020 met al de haren en het hare, ontdaan van zaken en bezemschoon te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan Gemeente Amsterdam zo nodig de ontruiming door de deurwaarder te laten bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van Stichting Kennisoever, en met veroordeling van Stichting Kennisoever in de proces- en nakosten.
3.2.
Gemeente Amsterdam heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. De huurovereenkomst met Stichting Kennisoever is op 29 februari 2020 geëindigd, zodat Stichting Kennisoever gehouden is het gehuurde met het hare en de haren te ontruimen. Gemeente Amsterdam is daarbij niet verplicht om ook jegens Rolling Rock Kitchen ontruiming te vorderen, omdat een ontruimingstitel tegen Stichting Kennisoever ook jegens Rolling Rock Kitchen ten uitvoer gelegd kan worden. Gemeente Amsterdam heeft (spoedeisend) belang bij haar vordering tot ontruiming, omdat zij, als zij het gehuurde niet uiterlijk op 31 mei 2020 ontruimd en zonder gebruiksrechten aan [bedrijf] oplevert, tekortschiet in haar verplichtingen jegens [bedrijf] Gemeente Amsterdam vreest dat [bedrijf] dan mogelijk niet overgaat tot vergoeding van de € 50.000,00 waar Gemeente Amsterdam recht op heeft in verband met de tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst door [bedrijf] Verder vreest Gemeente Amsterdam dat [bedrijf] aanspraak zal maken op contractuele boetes en haar aansprakelijk zal houden voor mogelijke schade die [bedrijf] lijdt, omdat de herontwikkeling van het gehuurde tot woningbouw vertraging oploopt. Gelet op het belang van Gemeente Amsterdam is er voldoende grond om de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.3.
Stichting Kennisoever refereert zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter voor wat betreft de vordering tot ontruiming. Zij heeft aangevoerd dat de ontruiming niet op haar kosten mag worden bewerkstelligd en de proceskosten moeten worden gecompenseerd. Zij heeft daartoe het volgende gesteld. Stichting Kennisoever heeft het gehuurde inmiddels ontruimd. Het is Rolling Rock Kitchen die het gehuurde niet wil ontruimen. Het had dus op de weg van Gemeente Amsterdam gelegen om Rolling Rock Kitchen te dagvaarden en tegen haar een ontruimingsvordering in te stellen. Bovendien zou het probleem met Rolling Rock Kitchen er niet zijn geweest als Gemeente Amsterdam in het verleden had meegewerkt aan een overeenkomst op grond waarvan zij de huurovereenkomst tussen Stichting Kennisoever en Rolling Rock Kitchen zou hebben overgenomen, zodat tussen Gemeente Amsterdam en Rolling Rock Kitchen een rechtstreekse huurrelatie tot stand was gekomen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontruiming
4.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten in de zin van artikel 7:230a BW. In de huurovereenkomst is een tussentijdse opzegmogelijkheid voor Gemeente Amsterdam opgenomen. Van deze mogelijkheid heeft Gemeente Amsterdam gebruik gemaakt en zij heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 29 februari 2020. Stichting Kennisoever heeft de opzegging geaccepteerd. De huurovereenkomst tussen Gemeente Amsterdam en Stichting Kennisoever is derhalve rechtsgeldig geëindigd op 29 februari 2020, zodat de gevorderde ontruiming van de Romneyloods door Stichting Kennisoever met het hare en de haren zal worden toegewezen.
4.2.
Gemeente Amsterdam heeft zicht terecht op het standpunt gesteld dat op haar niet de verplichting rust om naast Stichting Kennisoever ook Rolling Rock Kitchen te dagvaarden om ontruiming van het gehuurde te verkrijgen. Gemeente Amsterdam heeft haar vordering tot ontruiming gebaseerd op de beëindiging van de huurovereenkomst met Stichting Kennisoever. Bij die overeenkomst is Rolling Rock Kitchen geen partij. Zoals hiervoor geoordeeld dient Stichting Kennisoever het gehuurde te ontruimen met al het hare en de haren, zodat Gemeente Amsterdam de veroordeling tot ontruiming door Stichting Kennisoever ook ten uitvoer kan leggen jegens Rolling Rock Kitchen.
4.3.
Gemeente Amsterdam heeft belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. Zij dient het gehuurde uiterlijk op 31 mei 2020 ontruimd en zonder gebruiksrechten aan [bedrijf] op te leveren. De vrees van Gemeente Amsterdam dat als het gehuurde niet tijdig is ontruimd, [bedrijf] mogelijk niet overgaat tot vergoeding van de € 50.000,00 en mogelijk aanspraak zal maken op contractuele boetes en haar aansprakelijk stelt voor eventuele schade, is niet onterecht. Aannemelijk is immers dat Gemeente Amsterdam dan zal tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst jegens [bedrijf]
4.4.
Weliswaar verblijft Rolling Rock Kitchen jegens Gemeente Amsterdam zonder recht of titel in het gehuurde, maar dat betekent niet dat haar belangen bij het bepalen van de ontruimingstermijn niet worden meegewogen. Vanwege de coronacrisis is Rolling Rock Kitchen momenteel gesloten. Het is voorstelbaar dat het in de huidige situatie voor haar lastig zal zijn het gehuurde te (laten) ontruimen en een opslag te vinden voor haar spullen. Dit belang van Rolling Rock Kitchen legt echter onvoldoende gewicht in de schaal ten opzichte van het belang van Gemeente Amsterdam. Daarbij is met name van belang dat Rolling Rock Kitchen reeds in mei 2019 door Stichting Kennisoever is geïnformeerd dat zij op 29 februari 2020 uit het gehuurde moest vertrekken. Uiteraard was de coronacrisis niet te voorzien, maar door vanaf mei 2019 geen actie te ondernemen heeft Rolling Rock Kitchen deze situatie min of meer zelf gecreëerd. Bovendien had zij de Romneyloods al voor die tijd moeten hebben ontruimd. Dat heeft zij niet gedaan, hetgeen voor haar rekening komt. De belangen tegen elkaar afwegend, wordt de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaard en vastgesteld op 14 mei 2020. Dat geeft Stichting Kennisoever en Rolling Rock Kitchen voldoende tijd om de ontruiming zelf te bewerkstelligen en – indien zij daartoe niet overgaan – Gemeente Amsterdam voldoende tijd om deze vóór 31 mei 2020 zelf te doen bewerkstelligen.
Ontruimings- en proceskosten
4.5.
Zoals hiervoor onder 4.2. geoordeeld, rustte op Gemeente Amsterdam niet de verplichting om tegen Rolling Rock Kitchen een ontruimingsvordering in te stellen.
4.6.
Gemeente Amsterdam was niet verplicht een overeenkomst aan te gaan op grond waarvan zij in een rechtstreekse huurrelatie zou komen te staan met Rolling Rock Kitchen, zodat reeds om die reden aan dit verweer van Stichting Kennisoever voorbij wordt gegaan.
4.7.
Bovenstaande betekent tevens dat de ontruiming zo nodig mag worden bewerkstelligd op kosten van Stichting Kennisoever en dat zij wordt veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van Gemeente Amsterdam.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Stichting Kennisoever om de bedrijfsruimte aan de [adres] , bestaande uit een Romneyloods met terras, na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 14 mei 2020, met al de haren en het hare, ontdaan van zaken en bezemschoon ter vrije beschikking van Gemeente Amsterdam te stellen, te ontruimen en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde,
5.2.
veroordeelt Stichting Kennisoever, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en Gemeente Amsterdam de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Gemeente Amsterdam de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3.
veroordeelt Stichting Kennisoever in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Amsterdam tot op heden begroot op € 656,00 aan griffierecht, € 980,00 aan salaris advocaat en € 100,89 aan explootkosten,
5.4.
veroordeelt Stichting Kennisoever in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2020. [1]