ECLI:NL:RBAMS:2020:2808

• Datum uitspraak: 2 juni 2020
• Publicatiedatum: 4 juni 2020
• Zaaknummer: C/13/682553 / KG ZA 20-349
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.J. Beukenhorst; M. van Walraven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder hoeft woning niet te ontruimen wegens onbepaalde tijd huurovereenkomst en nog geen opzegging eigen gebruik

De zaak betreft een geschil tussen een verhuurder en huurder over het einde van een huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. De verhuurder stelde dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was en per 30 april 2020 eindigde, waarna de huurder de woning moest ontruimen. De huurder stelde dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd was en dat hij niet hoefde te vertrekken.

De rechter stelde vast dat hoewel in de huurovereenkomst een einddatum van 30 april 2020 is opgenomen, partijen in artikel 12 van de overeenkomst hebben afgesproken dat de huurovereenkomst na twee jaar automatisch wordt verlengd voor onbepaalde tijd, waarbij de verhuurder kan opzeggen wegens eigen gebruik met een opzegtermijn van vier maanden. De huurder had vanaf het begin duidelijk gemaakt onder welke voorwaarden hij wilde huren en had aangedrongen op aanpassing van het contract om dit vast te leggen.

De verhuurder had nog geen opzegging gedaan op grond van dringend eigen gebruik, hetgeen de enige geldige opzeggingsgrond is bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De rechter achtte aannemelijk dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar omdat de opzegging nog niet is gedaan, kon de ontruimingsvordering niet worden toegewezen. De vordering van de verhuurder werd daarom afgewezen en zij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is en nog geen geldige opzegging wegens dringend eigen gebruik is gedaan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/682553 / KG ZA 20-349 AB/EB

Vonnis in kort geding van 2 juni 2020

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] , Verenigde Staten,

eiseres in conventie bij dagvaarding van 20 april 2020,

verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te 's-Gravenhage,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. M. van Schoonhoven-Sloot te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

Partijen hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om schriftelijk te procederen volgens de procedure “Tijdelijke afwijkende regeling voor kort gedingen rechtbank handel/familie vanwege de bijzondere omstandigheden door de Corona-crisis”.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 20 april 2020 met producties gevorderd als onder 3.1 vermeld. Op 6 mei 2020 heeft [gedaagde] een akte houdende conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie ingediend, met producties. Na instructie van de voorzieningenrechter heeft [eiser] op 14 mei 2020 een conclusie van repliek ingediend, met daarbij aanvullende producties. Deze producties zijn toegelaten, hoewel dat niet conform de instructie was. Voor de beoordeling van het geschil zijn die producties echter van belang en [gedaagde] is bij zijn verweer ingegaan op die producties. Hij is dan ook niet in zijn verdedigingsbelang geschaad door toelating daarvan. [gedaagde] heeft op 19 mei 2020 een conclusie van dupliek ingediend. Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaresse van de woning aan de [adres] . Omdat zij met haar gezin naar de Verenigde Staten zou verhuizen, heeft zij de woning in 2018 te huur aangeboden.

2.2.

Na een bezichtiging heeft [gedaagde] op 18 februari 2018 een e-mail aan de beheerder Expat Housing gestuurd, waarin hij liet weten de woning met ingang van 1 mei 2018 te willen huren tegen onder meer de volgende voorwaarde:

“Huurperiode voor onbepaalde tijd, met een minimale duur van 2 jaar. Dit echter onder de afspraak dat vanaf 2 jaar na aanvang huurcontract de eigenaren de huurovereenkomst kunnen opzeggen op basis van eigen gebruik, namelijk dat zij terugkeren uit het buitenland en daarom de woning zelf nodig hebben om in te gaan wonen. Dit met inachtneming van een opzegtermijn van minstens 4 maanden.”

2.3.

Expat Housing heeft vervolgens een concept huurovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd. Hij heeft daarop als volgt gereageerd, in een e-mail van

22 februari 2018:

“Allereerst verwijs ik nog een keer naar mijn mail van afgelopen zondag, waarin ik heb aangegeven op basis van welke condities ik graag overga tot het gaan huren van de woning. Ik heb deze condities onderaan deze mail nog een keer weergegeven. Jij hebt vervolgens aangegeven dat de verhuurder akkoord is met deze condities.

Het concept huurcontract zoals dat nu is opgesteld is niet helemaal in lijn met deze afspraken. Alleen in artikel 12 staat nu vermeld wat de bedoeling van de verhuurder en mij is. Uitgangspunt van zowel verhuurder als mij is namelijk een huurperiode voor onbepaalde tijd, waarbij vanaf twee jaar na aanvang huurperiode door de verhuurder het huurcontract kan worden opgezegd in verband met eigen gebruik van de woning als gevolg van terugkomst uit het buitenland.

Ik begreep uit een eerdere email van jou dat jullie feitelijk dit format huurcontract als enige standaard gebruiken. Dit heeft tot gevolg dat aan de basisgedachte van de afspraken geen recht wordt gedaan.

Om misverstanden in de toekomst te voorkomen wil ik graag dat dat de volgende zinsnede aan de overwegingen op pagina 1 wordt toegevoegd:

Verhuurder en huurder spreken af dat na het verstrijken de aanvankelijke duur van twee jaar het huurcontract automatisch wordt verlengd voor onbepaalde tijd, waarbij verhuurder vanaf dat moment de huurovereenkomst kan opzeggen op basis van eigen gebruik, namelijk dat zij terugkeert uit het buitenland en daarom de woning zelf nodig heeft om in te gaan wonen.”

2.4.

Op 21 februari 2018 heeft Expat Housing als volgt gereageerd:

“Er bestaat geen contract dat gelijk voor een onbepaalde tijd wordt afgesloten. Het contract is voor 24 maanden en wordt hierna voor onbepaalde tijd verlengd.

De volgende voorwaarde is in het contract opgenomen:

In overleg met de verhuurder kan het contract na 2 jaar verlengd worden op voorwaarde dat het contract door de verhuurder ten alle tijden ontbonden kan worden indien nodig voor eigen gebruik. Na de bepaalde periode van 2 jaar bedraagt de opzegtermijn van de verhuurder 4 kalendermaanden.”

2.5.

Daarop heeft [gedaagde] als volgt gereageerd:

“Dit gaat zo niet helemaal goed.

Allereerst bestaat er wel degelijk een huurcontract voor onbepaalde tijd. En daarnaast geeft de bepaling zoals die nu in het contract wordt voorgesteld de verhuurder feitelijk de volledige vrijheid om na twee jaar het contract niet te verlengen. Dat is niet akkoord en ook niet in lijn met mijn mail.

Ik zou de bepaling graag als volgt gewijzigd willen zien:

Het contract zal na 2 jaar verlengd worden tenzij de verhuurder de woning op dat moment nodig heeft voor eigen gebruik in verband met terugkomst uit het buitenland. Voorwaarde van de verlenging zal zijn dat het contract door de verhuurder ten alle tijden ontbonden kan worden indien nodig voor eigen gebruik. Na de bepaalde periode van 2 jaar bedraagt de opzegtermijn van de verhuurder 4 kalendermaanden.”

2.6.

Vervolgens heeft Expat Housing de concept huurovereenkomst aangepast, waarna die op 26 februari 2018 door partijen is ondertekend. In de overeenkomst staat onder meer het volgende:

“(…)

Overwegende dat :

(…)

b. Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van 2 jaar;

c. Dat huurder de onder a bedoelde woonruimte van verhuurder tijdelijk wenst te huren voor de onder b genoemde periode;

d. Dat partijen onderkennen dat dit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is als bedoel in artikel 7:271 lid 1 tweede volzin jo. artikel 223 lid 1 BW en dat de huurovereenkomst derhalve van rechtswege eindigt op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat huurder enige vorm van huurbescherming heeft;

e. Dat verhuurder op een datum, gelegen in de periode drie maanden voordat de huurovereenkomst eindigt en één maand voordat de huurovereenkomst eindigt de huurder schriftelijk informeert over de overeengekomen datum waarop de huurovereenkomst van rechtswege eindigt;

(…)

1.5.

Duur van de verhuur en huur:

a) Ingangsdatum huurovereenkomst : 01-05-2018

b) Einddatum huurovereenkomst : 30-04-2020

(…)

3.1

Duur van de huurovereenkomst en tussentijdse opzegging door huurder

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus van rechtswege op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b. (…)

3.2.

Kennisgeving einddatum van de huurovereenkomst

Verhuurder zal op een datum, gelegen in de periode drie maanden voordat de huurovereenkomst eindigt en één maand voordat de huurovereenkomst eindigt, de huurder schriftelijk informeren over de in artikel 1.5b overeengekomen datum waarop de huurovereenkomst van rechtswege eindigt.

(…)

3.4

Ontruiming

Huurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen huurperiode met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder onder inlevering van de sleutels, een en ander op straffe van een boete van

€ 350,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat huurder hieraan niet of niet geheel voldoet, met een maximum van € 50.000,- zulks onverminderd de verplichting van huurder de schade van verhuurder te vergoeden. (…)

7. VERKLARINGEN VAN DE VERHUURDER

Verhuurder verklaart dat hij voor het aangaan van deze huurovereenkomst kennis heeft genomen van de relevante wet- en regelgeving en – voor zover van toepassing – toestemming heeft verkregen van:

(…)

- de hypotheeknemer(s)

(…)

12.
AFWIJKINGEN VAN DE ALGEMENE BEPALINGEN

In afwijking van de Algemene Bepalingen gelden tussen huurder en verhuurder nog de volgende bepalingen:

Verhuurder en huurder spreken af dat na het verstrijken van de aanvankelijke duur van twee jaar het huurcontract automatisch wordt verlengd voor onbepaalde tijd, waarbij verhuurder vanaf dat moment de huurovereenkomst kan opzeggen op basis van eigen gebruik, namelijk dat zij terugkeert uit het buitenland en daarom de woning zelf nodig heeft om in te gaan wonen. Na de bepaalde periode van 2 jaar bedraagt de opzegtermijn van de verhuurder 4 kalendermaanden. (…)”

2.7.

In een brief van 15 oktober 2018 heeft de hypotheekbank van [eiser] haar geïnformeerd dat het niet is toegestaan de woning te verhuren. Daarbij is haar aangezegd dat als aan die verhuur geen eind wordt gemaakt, de woning zal worden verkocht en de gegevens van [eiser] zullen worden opgenomen in het Incidentenregister en het Extern Verwijzingsregister. Na nader overleg heeft de hypotheekbank bij uitzondering de verhuur toegestaan tot 30 april 2020.

2.8.

[eiser] heeft bij herhaling aan [gedaagde] geschreven – op 10 januari 2020, op 3 februari 2020 via haar advocaat en op 25 februari 2020 via Expat Housing – dat de huurovereenkomst op 30 april 2020 zal eindigen en niet zal worden verlengd.

2.9.

[gedaagde] heeft op 20 januari 2020 schriftelijk laten weten dat de huuropzegging naar zijn mening onrechtmatig is. Hij weigert de woning te verlaten.

2.10.

In een brief van 5 maart 2020 en een aanvullende e-mail van 13 mei 2020 heeft de echtgenoot van [eiser] aan haar advocaat geschreven dat, en toegelicht waarom, het huwelijk onder druk is komen te staan. Hij schrijft dat het hun bedoeling is dat [eiser] naar Nederland terugkeert, naar de woning, het liefst per 1 mei 2020, en dat hij hoopt zich op termijn daar bij haar te kunnen voegen, als zijn werk in de Verenigde Staten erop zit.

2.11.

Met ingang van 15 juni 2020 zal [eiser] in dienst treden bij Lime Tree Tax & Legal Advisors B.V. Dit dienstverband is voor onbepaalde tijd en voor 32 uur per week. De arbeidsovereenkomst is ondertekend op 30 april 2020.

3. De vordering in conventie

[eiser] vordert, kort gezegd, [gedaagde] te veroordelen de woning per 30 april 2020, althans binnen twee dagen na vonnisdatum te ontruimen en aan haar op te leveren onder afgifte van de sleutels. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van (a) een gebruiksvergoeding van € 1.750,00 per maand en (b) een boete van € 350,00 per dag tot een maximum van € 50.000,00 voor iedere maand na 30 april 2020 dat de woning nog niet is ontruimd. Alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4. De vordering in (voorwaardelijke) reconventie

Indien geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in plaats van voor onbepaalde tijd is gesloten en de vordering in conventie wordt toegewezen, vordert [gedaagde] , kort gezegd, primair de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen met zes maanden, althans [eiser] te veroordelen te gehengen en gedogen dat hij de woning nog zes maanden gebruikt. Daarnaast vordert hij [eiser] te veroordelen tot betaling van € 25.000,00 bij wijze van voorschot op schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ten slotte vordert hij [eiser] te veroordelen om binnen twee weken na vonnisdatum een bankgarantie te stellen voor de het te betalen voorschot op de schadevergoeding. Alles met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.

5. De beoordeling

5.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

5.2.

Het eerste geschilpunt is of de huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is gesloten. In de overwegingen van de overeenkomst staat dat [eiser] de woning tijdelijk, voor de duur van twee jaar wil verhuren en verderop in de overeenkomst staat als einddatum 30 april 2020 vermeld. Dit is echter niet doorslaggevend en lijkt een gevolg te zijn van het onvermogen of de onwil van Expat Housing om haar standaard format aan te passen. In artikel 12 van de overeenkomst zijn partijen namelijk overeengekomen dat het huurcontract na het verstrijken van twee jaar automatisch wordt verlengd voor onbepaalde tijd, en dat [eiser] de huurovereenkomst vanaf dat moment kan opzeggen op basis van eigen gebruik, als zij de woning nodig heeft om daar zelf te gaan wonen in verband met haar terugkeer uit het buitenland. [gedaagde] heeft ook van meet af aan duidelijk gemaakt dat hij de woning tegen die condities wilde huren. Toen Expat Housing een concept overeenkomst aanleverde waarin stond dat het contract na twee jaar in overleg met de verhuurder zou kunnen worden verlengd, heeft [gedaagde] aangedrongen op aanpassing van de overeenkomst omdat die volgens hem de gemaakte afspraken niet goed weergaf. Vervolgens heeft Expat Housing de concept overeenkomst aangepast. Voorshands is dan ook niet aannemelijk dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, zoals [eiser] stelt.

5.3.

De opzegging van de overeenkomst op basis van artikel 7:271 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft niet het door [eiser] gewenste effect gesorteerd, omdat op die basis alleen huurovereenkomsten voor een periode korter dan twee jaar kunnen worden opgezegd.

5.4.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de verhuurder worden opgezegd op basis van dringend eigen gebruik (artikel 7:274, eerste lid aanhef en onder c BW). In de overeenkomst is die opzeggingsgrond nog eens expliciet vermeld. Tot dusver is nog geen opzegging op deze grond gedaan. [eiser] heeft dat bevestigd. Een opzegging op basis van dringend eigen gebruik kan en zal naar verwachting nog volgen als [eiser] kennis neemt van dit vonnis. Daarom zal de kans van slagen van die opzeggingsgrond ook worden beoordeeld.

5.5.

De rechter kan een ontruimingsvordering op de grond van dringend eigen gebruik toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder (jongeren, studenten en promovendi uitgezonderd) andere passende woonruimte kan verkrijgen.

5.6.

Er is vooralsnog geen reden om de door [eiser] en haar echtgenoot verstrekte informatie over hun privé aangelegenheden in twijfel te trekken. Die informatie komt erop neer dat [eiser] , die de Duitse nationaliteit heeft, in 1986 op haar 17e naar Nederland is verhuisd, waar ze vervolgens heeft gestudeerd en gewerkt. Ze is getrouwd geweest met een Nederlander en haar ex­schoonfamilie en haar beste vrienden wonen allemaal in Nederland, waar ook haar dochter is geboren. Sinds 2006 woonde ze in de woning in [woonplaats] . Haar verblijf in de Verenigde Staten heeft slechts ongeveer twee jaar geduurd. Ze ziet Nederland als haar thuis. [eiser] heeft toegelicht dat het de bedoeling is dat haar dochter haar laatste schooljaar (2020/2021) in de Verenigde Staten afmaakt en daarna ook naar Nederland komt, om hier te studeren. Als het huwelijk stand houdt en zijn werk in de Verenigde Staten is afgerond, zal haar echtgenoot zich bij hen voegen in Nederland. De overgelegde arbeidsovereenkomst biedt steun aan de stellingen van [eiser] . De plannen om naar Nederland terug te komen lijken niet te zijn voorgewend om de huurovereenkomst te kunnen opzeggen. Voorshands is dan ook aannemelijk dat [eiser] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat – de belangen van [gedaagde] in aanmerking genomen – van haar niet kan worden gevergd dat ze de huurovereenkomst nog langer voortzet. [gedaagde] heeft niet betwist dat het voor hem mogelijk is om een andere passende woning te vinden. Voorshands is aannemelijk dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd op de grond van dringend eigen gebruik. Omdat de overeenkomst op die grond (nog) niet is opgezegd, zijn de vorderingen van [eiser] evenwel niet toewijsbaar.

5.7.

Nu geoordeeld is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten en de vordering in conventie zal worden afgewezen, is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder [gedaagde] zijn vorderingen heeft ingesteld. Aan de beoordeling van die vorderingen wordt dan ook niet toegekomen.

5.8.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 304,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.284,00

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.284,00,

6.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op
2 juni 2020. ^[1] Bij afwezigheid van mr. Beukenhorst is dit vonnis ondertekend door
mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, die het vonnis ook heeft uitgesproken.

Voetnoten

1. type: eB