Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/2405
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres 1] [eiseres 2] en [eiseres 3] te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
Procesverloop
Op 22 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de hierna genoemde woningen van de vennootschap voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld.
Op 16 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van de vennootschap ongegrond verklaard.
De vennootschap heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 15 januari 2020. De vennootschap heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] . De rechtbank heeft het onderzoek geschorst.
De rechtbank heeft het onderzoek hervat op de zitting van 29 juni 2020. De vennootschap heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .
Overwegingen
1. De adressen van de woningen van de vennootschap, de daaraan toegekende woz-waarden en de door de vennootschap verdedigde waarden zijn als volgt. Beide partijen hebben ter onderbouwing van hun standpunt taxatierapporten ingediend. De vennootschap wijst erop dat haar woningen huurwoningen zijn, die matig zijn onderhouden en een matige kwaliteit hebben. Daarnaast vindt de vennootschap dat de woningen op [adres 1] een gelijke woz-waarde moeten hebben omdat ze identiek zijn.
adres
woz-waarde
standpunt vennootschap
[adres 2]
€ 264.500
€ 225.000
[adres 3]
€ 251.500
€ 225.000
[adres 4]
€ 260.500
€ 225.000
[adres 5]
€ 282.500
€ 257.000
[adres 6]
€ 260.500
€ 220.000
[adres 7]
€ 272.500
€ 243.000
2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum.
3. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn om de waardering van de woningen van de vennootschap op te baseren. Het gaat steeds om woningen van een verdieping in dezelfde straat, met ongeveer dezelfde oppervlakte en ongeveer hetzelfde bouwjaar. Voor de [adres 8] heeft de heffingsambtenaar daarnaast vergeleken met twee woningen in de nabij gelegen [adres 9] , en ook deze vindt de rechtbank goed vergelijkbaar. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woningen van de vennootschap toegekende woz-waarden.
4. De rechtbank oordeelt dat de door de vennootschap overgelegde taxatierapporten onvoldoende zijn om twijfel te wekken aan de waarderingen door de heffingsambtenaar. Deze zijn eveneens gebaseerd op verkooptransacties in dezelfde straten, maar uit niets blijkt dat ze een betere weergave van de marktwaarde zouden vormen. Anders dan de heffingsambtenaar wil de vennootschap bovendien de waardering van de benedenwoning op [adres 5] baseren op transactieprijzen van bovenwoningen.
5. Wel heeft de vennootschap voor de [adres 8] gewezen op twee woningverkopen in hetzelfde pand als de woning van de vennootschap. De woningen zijn even groot en zeer goed vergelijkbaar. Deze twee transactieprijzen wijken na indexatie echter nauwelijks af van de waardering door de heffingsambtenaar.
6. De rechtbank verwerpt de stelling van de vennootschap dat haar woningen matig zijn onderhouden en een matige kwaliteit hebben. Deze stelling is alleen gebaseerd op het feit dat dit huurwoningen zijn. De vennootschap heeft de woningen niet van binnen opgenomen en heeft geen feitelijke informatie over onderhoud en kwaliteit over kunnen leggen. Zij baseert zich alleen op een ongemotiveerde betwisting van de gegevens van de heffingsambtenaar. Omdat de vennootschap zelf eigenaar is van de woningen vindt de rechtbank dat te weinig.
7. De rechtbank verwerpt ten slotte het beroep op het gelijkheidsbeginsel voor de woningen op [adres 1] . Daarvoor is nodig dat de vennootschap aannemelijk maakt dat de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft gezegd dat de staat van onderhoud verschilt. De vennootschap heeft geen feitelijke informatie kunnen geven die tot een andere conclusie leidt.
8. De andere klachten die de vennootschap naar voren heeft gebracht leiden niet tot een wezenlijk verschil in waardering.
9. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Er is geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.
10. De vennootschap heeft op de zitting gezegd dat zij geen aanspraak maakt op schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: