Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1804
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , verweerder
Procesverloop
Op 31 maart 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning op het adres [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.215.000.
Op 20 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard.
[naam] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 29 juni 2020. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .
Overwegingen
De woning van [naam] is een dubbele benedenwoning met een oppervlakte van 156 m², plus een souterrain van 62 m² en een tuin van 52 m². Zij vindt dat deze op waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 992.000 waard was. Beide partijen hebben hun standpunt met een taxatierapport onderbouwd.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [naam] op te baseren. Het gaat om benedenwoningen in twee straten in de onmiddellijke omgeving, met ongeveer hetzelfde bouwjaar. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [naam] toegekende woz-waarde.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de meerwaarde die de heffingsambtenaar aan het souterrain toekent. Deze zou volgens hem € 243.660 bedragen omdat het een “secundair woningdeel” is. [naam] wijst erop dat bij twee vergelijkingsobjecten een kelder is opgenomen waaraan een waardeverschil van slechts € 6.000 is toegekend. Dit vindt zij disproportioneel. In haar souterrain kan iemand nauwelijks staan en het is niet als woonruimte ingericht. De heffingsambenaar wijst erop dat niet het huidige gebruik maar de potentie van de ruimte bepalend is voor de waarde.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hierin gelijk heeft. Het is aannemelijk dat een koper erop zal letten welk gebruik hij van een ruimte kan maken en niet hoe een verkoper deze gebruikt. De rechter heeft ter plaatse vastgesteld dat buurpanden een soortgelijk souterrain hebben, dat wel als woonruimte in gebruik is. Als [naam] wil betogen dat dit bij haar niet mogelijk is, had het op haar weg gelegen om dit met foto’s en tekeningen te onderbouwen. Zij is immers de eigenaar van de woning.
Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Er is geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: