Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/684144 / KG ZA 20-444 MDvH/MB
Vonnis in kort geding van 13 augustus 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 15 juli 2020,
advocaat mr. B.J. Meruma te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. drs. A. Berends te Amsterdam
Partijen zullen hierna [eiseres] en de Gemeente worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 23 juli 2020 heeft [eiseres] de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De Gemeente heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben schriftelijke stukken ingediend en hun standpunt doen toelichten aan de hand van een pleitnota.
Ter zitting waren aanwezig:
- [eiseres] met mr. R. de Leeuw, kantoorgenoot van mr. Meruma;
- mr. [naam 1] , jurist, en mr. Berends namens de Gemeente.
1.2.
De zaak is vervolgens pro forma aangehouden tot 29 juli 2020, om partijen in de gelegenheid te stellen een oplossing in der minne te bereiken. Bij e-mail van 29 juli 2020 heeft de raadsvrouw van [eiseres] meegedeeld dat dit niet is gelukt.
1.3.
Daarna is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Op 16 juni 2016 heeft [eiseres] van de erven van [betrokkene] een woonboot gekocht, volgens de koopovereenkomst genaamd ‘ [nieuwe naam woonboot] ’, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] , voor een bedrag van € 192.000,- k.k. Wijlen [erven betrokkene] , die de woonboot ‘ [voormalige naam woonboot] ’ bij leven had genoemd, was eigenaar van de boot sinds 1965.
2.2.
Bij brief van 2 december 1988 heeft de Gemeente aan de bewoners van de (tot dan toe gedoogde) woonschepen [voormalige naam woonboot] en [naam 2] , eveneens aan de [adres 1] gelegen, onder meer het volgende meegedeeld:
“Het juridische gevolg van deze beslissing is, dat uw woonschip op de huidige lokatie niet zal worden gelegaliseerd, maar dat naar een andere ligplaats moet worden gezocht. Evenals alle andere gedoogde woonschepen zult u op de nieuwe lokatie inn het bezit van een ligplaatsvergunning worden gesteld. In uw geval zal naar een alternatief worden gezocht in de woonschepenhavens in [gebied] ( [adres 2] en [adres 3] )”.
2.3.
Bij besluit van 12 juli 2010 is aan [erven betrokkene] alsnog een ligplaatsvergunning verleend voor het innemen van de ligplaats aan de [adres 1] . Aan de eigenaren van de naastgelegen gedoogde woonboten (de heer [naam 3] , eigenaar van [naam 2] , en mevrouw [naam 4] , eigenaar van [naam woonboot] ) zijn op 4 juni 2009 en 11 september 2009 ligplaatsvergunningen verstrekt. Het nabij gelegen Nationaal Lucht- en Ruimtevaart Laboratorium (NLR) heeft tegen de verlening van deze vergunningen bezwaar gemaakt. De bezwaren zijn in eerste aanleg ongegrond verklaard. De bezwaarprocedure tegen de vergunning aan [erven betrokkene] is op
10 oktober 2010 ‘on hold’ gezet, in afwachting van de uitkomst van de andere procedures.
2.4.
Bij uitspraken van 9 november 2010 en 16 februari 2012 heeft de bestuursrechter het beroep van het NLR in de zaken van [naam 3] en [naam 4] gegrond verklaard. In de uitspraken is vermeld dat de Gemeente aan [naam 3] en [naam 4] alternatieve ligplaatsen moet aanbieden, aangezien het legale woonboten betreft.
2.5.
Bij brief van 2 maart 2012 heeft de Gemeente naar aanleiding van de uitspraak van de bestuursrechter aan [erven betrokkene] meegedeeld dat ook zijn woonboot verplaatst zal moeten worden en dat naar een alternatieve locatie zal worden gezocht.
2.6.
[erven betrokkene] is op 16 september 2015 overleden.
2.7.
In de koopovereenkomst van 16 juni 2016 tussen de erven [erven betrokkene] en [eiseres] staat onder meer het volgende:
“(…)
(NB: Gezien het persoonlijke karakter van de gebruiksrechten t.b.v. het ligplaats nemen van de woonark (…) is het voor verkoper niet mogelijk garanties te geven met betrekking tot de verlening en/of continuering daarvan. In verband hiermee wordt koper door middel van de onderhavige ontbindende voorwaarde gedurende de aangegeven periode in de gelegenheid gesteld, krachtens zelfstandig onderzoek de benodigde informatie en/of toezeggingen te verkrijgen t.b.v. het voortgezet gebruik, de status van de ligplaats, de planologische situatie ter plaatse en/of andere ontwikkelingen. (…)”.
2.8.
[eiseres] werd bij de aankoop van de woonboot begeleid door makelaar [naam makelaar] . Op 22 december 2016 heeft de Gemeente aan [naam makelaar] op diens vraag:
“zoals ik begrepen heb komt de [adres 1] te liggen op de meest linkse plek”geantwoord:
“zoals ik begrepen heb komt de [adres 1] te liggen op de meest linkse plek”geantwoord:
“Dat klopt (…) [erven betrokkene] , [adres 1] komt daarmee inderdaad op de meest linkse plaats op het kaartbeeld, nummer 1”.
2.9.
In een brief van 11 september 2017 heeft de Gemeente aan [naam makelaar] , als gemachtigde van [eiseres] , onder meer het volgende meegedeeld:
“Binnen de gemeente is bij verplaatsing van woonboten een verhuisvergoeding beschikbaar van € 3.500,--. Deze kan de bewoner aanvragen bij verplaatsing. (…)
Met deze uitgangspunten willen wij de verplaatsing van de woonboot verder met u gaan voorbereiden. (…) De komende periode willen wij met u werken aan een verplaatsingsovereenkomst.”
2.10.
Bij brief van 13 maart 2018 heeft de Gemeente aan [naam makelaar] en [eiseres] onder meer het volgende geschreven:
“Hierbij zenden wij u de ligplaatsovereenkomst met betrekking tot de nieuwe ligplaats [adres 4] , plaatselijk bekend [adres 2] (…)
Het stadsdeel heeft ten opzichte van u geen verplichtingen tot het aanbieden van een andere ligplaats. U heeft uw woonboot gekocht van de erven van de heer [erven betrokkene] . (…) Wij stellen u – uit coulance overwegingen – wel in de gelegenheid om – onder voorwaarden – elders een nieuwe ligplaats in te nemen te weten aan het [adres 4] .
Overeenkomst in hoofdlijnen
De ligplaats wordt voor onbepaalde tijd uitgegeven op basis van de precarioverordering; u bent derhalve voor het afmeren van uw woonboot een precarioheffing verschuldigd. U dient de precariovergunning zelf aan te vragen. Dat geldt evenzeer voor de ligplaatsvergunning op grond van de “Verordening op het binnenwater”. De ligplaats is niet verhandelbaar. (…) Het wordt u in de overeenkomst verboden de ligplaats op welke wijze dan ook te vervreemden en/of aan derden feitelijk ter beschikking te stellen. Bij het beëindigen van uw titel tot gebruik vervalt de ligplaats in volle eigendom weer toe aan de gemeente.
(…)
De bijgaande overeenkomst heeft de status van ‘concept”. Voor het rechtsgeldig aangaan van de overeenkomst dient het Stadsdeelbestuur een daartoe strekkend besluit te nemen. Wij zullen een dergelijk besluit aan het Stadsdeelbestuur voorleggen, nadat wij met u ambtelijk de voorwaarden waaronder u zult afnemen hebben vastgesteld.”
2.11.
In het meegezonden concept ligplaatsovereenkomst staat onder meer:
“Artikel 6. Overige bepalingen
5. Deze overeenkomst is aan de persoon van mevrouw [eiseres] is verbonden. Dit betekent dat de overeenkomst door het Stadsdeel Zuid wordt aangegaan met mevrouw [eiseres] . De overeenkomst is persoonsgebonden en de rechten en plichten, zoals vastgelegd in de overeenkomst zijn op geen enkele wijze overdraagbaar aan derden, tenzij het stadsdeel Zuid daartoe zelf besluit.
”
”
2.12.
In een e-mail van 11 april 2018 heeft de raadsman van [eiseres] de volgende vraag gesteld over de concept ligplaatsovereenkomst:
“Zijn de verplaatsingsovereenkomsten bedoeld als een tijdelijke/uitsterfregeling voor de betrokken woonbooteigenaren of is een vervangende ligplaats voor onbepaalde tijd beoogd op de nieuw in te richten ligplaatsen aan het [adres 2] . Het laatste lijkt mij aan de orde te zijn (…)”.
Vervolgens heeft overleg plaatsgevonden tussen (de advocaat van) [eiseres] en de Gemeente. Het concept is niet definitief geworden en niet ondertekend.
2.13.
Bij brief van 14 juni 2018 heeft de Gemeente aan de advocaat van [eiseres] meegedeeld te hebben gedwaald bij het aangaan (althans aanbieden) van de ligplaatsovereenkomst, aangezien [eiseres] geen eigenares zou zijn van de woonboot [voormalige naam woonboot] , maar van een boot met de naam [nieuwe naam woonboot] . Om die reden acht de Gemeente zich niet (langer) aan de overeenkomst gebonden.
2.14.
Bij brief van 12 juli 2019 heeft de Gemeente [eiseres] een ligplaats aan het [adres 2] aangeboden in eeuwigdurende erfpacht, tegen een erfpachtcanon van
€ 10.160,- per jaar.
2.15.
Bij brief van 5 juni 2020 heeft de Gemeente [eiseres] een last onder dwangsom aangezegd en meegedeeld dat de [voormalige naam woonboot] binnen zes maanden na de verzenddatum van deze brief (8 juni 2020) verwijderd dient te zijn, en [eiseres] als dat niet gebeurt € 75.000,- aan de Gemeente moet betalen.
2.16.
[eiseres] is wel de eigenaar, maar niet de bewoner van de woonboot. Volgens een printscreen van 16 juli 2020 van de website www.huurwoningen.nl is de boot te huur aangeboden voor € 1.500,- per maand.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert de Gemeente te verbieden de ligplaats kadastraal bekend [adres 2] aan derden ter beschikking te stellen of aan te bieden, totdat over de toewijzing daarvan aan [eiseres] onherroepelijk is beslist, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] heeft aan haar vordering kort weergegeven ten grondslag gelegd dat zij op basis van toezeggingen van de Gemeente en het gebruikelijke beleid gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat zij in de plaats zou treden van [erven betrokkene] en dat zij de ligplaats aan het [adres 2] zou krijgen tegen precarioheffing en zonder ‘uitsterfregeling’, dat wil zeggen voor onbepaalde tijd en niet aan haar persoon gebonden (‘eeuwigdurend’). De Gemeente wil nu ten onrechte alleen een waterperceel in erfpacht aanbieden aan [eiseres] , wat haar ongeveer tien keer zoveel zal kosten als de precarioheffing. [eiseres] heeft de woonboot gekocht om er op termijn zelf in te gaan wonen. Zij heeft dus meer dan alleen een financieel belang bij haar vordering.
3.3.
De Gemeente voert verweer en heeft daartoe voor zover van belang en samengevat het volgende aangevoerd. De Gemeente wil wonen op het water zoveel mogelijk gelijk stellen met wonen op de wal. Het beleid van de Gemeente is er dan ook op gericht om ook waterpercelen in erfpacht uit te geven en niet langer op basis van precario. Een uitzondering wordt gemaakt voor bestaande bewoners. [eiseres] valt niet onder die uitzondering. De Gemeente heeft geen toezeggingen gedaan jegens [eiseres] waaraan zij het gerechtvaardigd vertrouwen zou kunnen ontlenen dat aan haar de alternatieve ligplaats aan het [adres 2] wordt aangeboden tegen een precarioheffing, zonder uitsterfregeling. De Gemeente is teruggekomen op het aanbod uit de brief van 13 maart 2018, omdat die geschreven was in de veronderstelling dat [eiseres] zelf de boot bewoonde, maar dat bleek niet het geval. Aanvankelijk was er ook verwarring over de eigendom van de boot, vanwege de verschillende benamingen. Afgezien daarvan is [eiseres] nooit met het voorstel van de Gemeente akkoord gegaan. De Gemeente is nog steeds bereid een ligplaats aan het [adres 2] in erfpacht uit te geven aan [eiseres] , alleen gaat het dan niet meer om nummer [huisnummer] (thans genummerd [huisnummer] ), aangezien dat perceel al is gereserveerd voor (de woonboot van) [naam 4] , maar om een naastgelegen ligplaats.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat de [nieuwe naam woonboot] en de [voormalige naam woonboot] een en dezelfde woonboot is en dat [eiseres] daarvan de eigenaar is.
4.2.
Uitgangspunt is dat een ligplaatsvergunning persoons- ligplaats- en vaartuiggebonden is. Ook dat is niet in geschil. Van toepassing is de Verordening op het binnenwater 2010 (Vob, zie artikel 2.3.1.). Toezeggingen over verplaatsing die zijn gedaan aan [erven betrokkene] , en/of aan hem verleende vergunningen gaan dus niet van rechtswege over op de erven [erven betrokkene] of op [eiseres] .
4.3.
[eiseres] heeft zich ter onderbouwing van haar stellingen beroepen op de bij de feiten weergegeven correspondentie. Anders dan [eiseres] meent is daarin niet een toezegging te vinden dat zij op basis van precario voor onbepaalde tijd een – niet aan haar persoon gebonden – ligplaats aan het [adres 2] zou krijgen.
4.4.
De correspondentie waarop [eiseres] zich beroept van vóór 2017 heeft (alleen) betrekking op [erven betrokkene] , dus daaraan kan zij geen vertrouwen ontlenen gericht op haar eigen positie. In de koopovereenkomst – daargelaten dat de Gemeente daarbij niet betrokken is geweest – is uitdrukkelijk opgenomen dat ten aanzien van de ligplaats geen garanties worden verstrekt.
4.5.
Nadat [naam makelaar] in december 2016 informatie had gevraagd over de verplaatsing van de ligplaats, is in september 2017 voor het eerst sprake van een e-mail van de Gemeente direct gericht aan ( [naam makelaar] als gemachtigde van) [eiseres] . In die e-mails die vanaf september 2017 zijn verstuurd is echter alleen vermeld dat gewerkt zal worden aan een verplaatsingsovereenkomst, maar niets over de voorwaarden waaronder dat zal gebeuren, laat staan dat daarover aan [eiseres] toezeggingen zijn gedaan.
4.6.
Alleen in de brief van 13 maart 2018 wordt aan [eiseres] een verplaatsings-aanbod gedaan tegen precario. Dit aanbod betrof echter, zo heeft de Gemeente verklaard, een aanbod uit coulance en was uitdrukkelijk aan de persoon van [eiseres] gebonden. Dat is kennelijk ook de reden is geweest dat [eiseres] met dit aanbod destijds niet akkoord is gegaan. Daar komt bij dat de Gemeente in deze brief uitdrukkelijk heeft vermeld juridisch geen verplichtingen jegens [eiseres] te hebben. De overeenkomst is nimmer gefinaliseerd en [eiseres] heeft daarop ook niet aangedrongen.
4.7.
[eiseres] heeft verder nog aangevoerd dat het vast beleid is van de Gemeente om, als een ligplaatsvergunning is verleend, deze in beginsel ook te verstrekken aan een opvolgend eigenaar. De Gemeente heeft dat op zichzelf niet betwist, maar dat brengt voor haar geen algemene verplichting mee om aldus te handelen, in ieder geval niet in de hier aan de orde zijnde specifieke situatie. In dit geval had [erven betrokkene] aanvankelijk geen vergunning en is de later verleende ligplaatsvergunning bestuursrechtelijk aangevochten. De Gemeente had vervolgens op grond van de bestuursrechtelijke uitspraken in de met die van [erven betrokkene] vergelijkbare procedures jegens [erven betrokkene] , als eigenaar/bewoner van de [voormalige naam woonboot] een verplichting hem een nieuwe ligplaats tegen precario aan te bieden. Er is echter geen grond om aan te nemen dat deze verplichting zou overgaan jegens een opvolgend eigenaar/niet bewoner. Een dergelijke verplichting lijkt ook niet voort te vloeien uit het woonbootbeleid 1998, waarnaar [eiseres] heeft verwezen, voor zover dat al hier van toepassing zou zijn.
4.8.
Wellicht heeft [eiseres] vertrouwd op uitlatingen van [naam makelaar] , maar dat kan de Gemeente niet worden aangerekend. Niet is gesteld of gebleken dat [naam makelaar] zijn uitlatingen bij de Gemeente heeft geverifieerd en de stelling van [eiseres] dat de woonboot [voormalige naam woonboot] in 2016/2017 was ingetekend op het bestemmingsplan, heeft de Gemeente betwist. Bovendien zegt dat niets over de voorwaarden waaronder de woonboot op die plaats zou mogen liggen.
4.9.
De conclusie luidt dan ook dat voorshands niet aannemelijk is geworden dat de Gemeente uitingen heeft gedaan waaraan [eiseres] het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat de ligplaats aan het [adres 2] aan haar zou worden toegekend. Er bestaat dan ook evenmin een verplichting voor de Gemeente om deze
plek voor [eiseres] te reserveren, noch een grond om haar te verbieden deze plek aan een ander aan te bieden.
4.10.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De Gemeente heeft [eiseres] alsnog een ligplaats aangeboden vergelijkbaar met die aan het [adres 2] op basis van erfpacht. In de gegeven omstandigheden kan dat niet als een onredelijk aanbod worden aangemerkt.
4.11.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevraagde voorziening wordt geweigerd, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van de Gemeente begroot op:
– € 656,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2020. [1]